• 家族 構成員 加點 確認 後 當籤 戰略 세우기

• 請約 基本 理論 ‘工夫’하고 挑戰해야 效果的

• 但只 模型도 보며 로열層·로열湖水 把握하기

無住宅者들이 最近 3年間 急騰한 不動産 價格을 보면서 自嘲的으로 내뱉는 말이 있다. “이番 生(生)에 請約은 亡했다.” 아파트 請約이 뜻대로 안 되는 狀況을 빗댄 푸념이다. 워낙 競爭率이 높다 보니 몇 番 連거푸 떨어지고 나면 아예 請約을 抛棄하는 이들이 적잖다.

1985年生 김태훈 氏도 그中 한 名이었다. 請約 挑戰 初期에는 여러 番 떨어져 落膽하기 일쑤였다. 그러나 只今의 金氏는 請約 講義 始作 1年 만에 ‘부린이’(不動産 投資 初步者) 1000餘 名을 請約 當籤으로 이끈 아파트 請約專門家로 우뚝 섰다.

金氏는 大型 建設社에서 勤務하다가 職場 生活만으로 내 집 마련의 꿈을 이루기 어렵다는 事實을 깨닫고 會社를 나왔다. 2016年부터 50件 以上 請約·分讓權 等에 投資해 種子돈 1億 원을 4年 만에 50億 원으로 불렸다. 다양한 實戰 經驗을 바탕으로 自信感을 얻은 그는 2021年 8月 아파트 請約 實戰 노하우를 담은 冊 ‘아파트 請約 이렇게 쉬웠어?’(지혜로)를 펴냈다. 이 冊은 讀者들의 呼應으로 出刊 5個月 만에 34刷를 찍었다. 金氏는 네이버 카페 ‘幸福財테크’에서 請約·分讓權 關聯 人氣 칼럼의 著者(筆名 베니아)로도 잘 알려졌다. 無住宅者들에게 아파트 請約으로 집을 마련하는 方法을 알려주는 講演도 한다.

金氏를 만나 내 집 마련에 成功하는 아파트 請約 戰略과 함께 아파트 價値 判斷 能力을 키우는 方法을 들었다. 그는 “남의 말만 듣고 ‘묻지마 請約’을 하면 돈 벌 機會를 눈앞에서 놓치고 만다”며 當籤 戰略의 重要性을 强調했다.

‘묻지마 請約’李 날려버린 돈 벌 機會

“結婚 準備 當時 나에겐 每月 10萬 원씩 10年間 納入한 請約通帳이 있었다. 때마침 仁川 청라地區에 지어지는 住商複合 아파트가 分讓을 앞두고 있다는 消息을 듣게 됐다. 그 길로 모델하우스로 달려가 相談員의 말만 듣고 덜컥 申請했는데 請約에 當籤됐다. 後에 알고 보니 내가 請約을 申請한 84A 타입은 競爭率이 낮아 申請者 모두 當籤됐더라. 10年짜리 請約通帳을 허투루 써버렸단 생각에 아깝고 속상하기만 했다.”

그래서 어떻게 했나.

“契約金을 넣으면 新接살림을 차릴 傳貰집 求하기가 어려워지는 狀況이라 끝내 契約을 抛棄했다. 그런데 이 아파트 價格이 5年 동안 約 3億 원 程度 올랐다. 大團地 新築인 데다 隣近 商圈이 發達해 사람들이 選好하는 條件을 갖춘 곳이었다. 요즘 말로 ‘웃픈’ 心情이었다.”

요즘 아파트 請約에 關心 갖는 사람이 많다. 하지만 떨어질 걱정 때문에 선뜻 挑戰하지 못하는 境遇가 적잖다.

“아파트 請約에 對한 偏見 中 하나가 當籤은 ‘運’에 달려 있다는 생각이다. 工夫하기 前에는 나 亦是 請約은 運 좋은 사람에게만 機會가 돌아간다고 여겼다. 그러나 工夫恨 後 戰略을 세워 挑戰해 보니 몇 番씩이고 當籤될 수 있었다.”

아파트 請約에 當籤되려면 ‘工夫’를 해야 하나.

“그렇다. 于先 아파트 請約에 對한 基本 理論을 알아야 한다. 아파트 請約 日程의 始作과 끝을 把握하는 것이다. 그다음 必要한 것이 ‘個人 맞춤型 當籤 前略’ 세우기다. 스스로 ‘이 條件이면 符合한다’고 생각하지만 實際로는 請約 加點을 잘못 計算하거나 家族 中 當籤 確率이 가장 높은 사람의 條件을 積極的으로 活用하지 않고 있을 수 있다. 그런 狀態에서 아파트 請約을 申請하면 當籤되기 어렵다. ‘請約홈’ 사이트나 加點을 計算하는 서비스를 活用해 家族 構成員의 加點을 把握하고 나서 當籤 戰略을 세우는 게 좋다.”

社會 初年生은 資金이 限定的이고 아직 結婚하지 않은 1人 家口다 보니 街點도 낮고 使用할 수 있는 特別供給(特供)도 많지 않다. 이런 與件에서도 當籤될 수 있나.

“勿論이다. 내 受講生 中 5000萬 원 남짓한 資金으로 請約에 挑戰한 社會 初年生이 있었다. 本人 狀況에 맞는 여러 戰略을 使用해 1年 동안 無慮 5件이나 當籤됐고, 그中 4件을 契約했다. 請約에 繼續 關心을 갖고 工夫하며 挑戰한 結果다.”

無住宅者가 눈여겨볼 만한 特供 條件은 뭔가.

“特供 條件에는 新婚夫婦, 多子女家口, 老父母扶養, 機關推薦(軍人, 障礙人, 中小企業 勤勞者, 公務員 等), 生涯 最初 等이 있다. 그中 機關推薦 特供은 活用하는 사람이 많지 않아 當籤 確率이 그만큼 높은 便이다. 關聯 條件에 符合한다면 積極的으로 推薦한다. 機關推薦 特供의 特徵은 機關이 定하는 法에 따라 當籤者를 選定한다는 點이다. 한 例로 中小企業 勤勞者라면 中小企業廳의 關聯法에 따라 當籤者를 選定하고, 그 名單을 分讓事務所에 傳達한다. 機關推薦 特供 對象에 該當하면 機關 홈페이지나 有線으로 問議하는 것이 가장 빠르고 正確한 情報를 얻는 方法이다.”

分讓 競爭率만큼 重要한 志願者 加點 分布圖

最近 많은 사람이 新婚夫婦 特供과 生涯 最初 特供 사이에서 苦悶한다. 두 特供은 어떻게 다른가.

“新婚夫婦 特供의 當籤者 選定 基準은 ‘優先配定’ ‘順位配定’ ‘順位 內 競爭’ 順序로 이뤄진다. 世代를 基準으로 所得 範圍에 따라 優先供給과 一般供給으로 나눈다. 優先供給 志願者에서 먼저 當籤者 70%를 選定한 다음, 優先供給 脫落者와 一般供給 志願者가 다시 競爭하게 된다. 反面 生涯 最初 特供은 資格 事項을 갖춘 모든 志願者를 對象으로 抽籤해 當籤者를 選定한다. 加點이 낮아도 ‘로또 當籤’되는 境遇를 種種 볼 수 있다.”

新婚夫婦 特供의 境遇 優先供給 範圍에 들고 子女가 둘 以上이면 當籤 確率이 매우 높은 便이다. 結局 子女가 없는 新婚夫婦는 加點이 낮아 當籤 可能性이 稀薄하지 않나.

“내가 種種 受講生들에게 强調하는 말이 있다. ‘모두가 選好하는 타입을 申請한다면 競爭率이 높아 當籤되기 어렵습니다. 反對로 생각을 轉換해 보세요.’ 新婚夫婦의 特性上 限定된 資本金과 적은 家族 手로 인해 小型 坪數에 支援하는 傾向이 뚜렷하다. 特히 서울처럼 坪 單價가 높은 地域은 더욱 그렇다. 하지만 사람들이 比較的 덜 選好하는 타입을 攻掠한다면 當籤 確率을 높일 수 있다. 온라인 카페나 隣近 不動産의 意見을 綜合하면 人氣 없는 타입 情報를 쉽게 把握할 수 있다. 아예 新婚夫婦가 부담스러워할 만한 큰 坪數를 攻掠하는 것도 하나의 方法이다. 이것이 新婚夫婦 特供의 戰略이다.”

豫備 當籤者 番號를 받았거나 或은 아예 當籤되지 않았더라도 失望하기는 이르다. 앞 順位 豫備 番號를 받으면 當籤될 수도 있다. 이와 關聯, 金氏는 受講生의 事例를 들려줬다.

“500番帶 豫備番號를 받은 受講生이 있었다. 그는 當籤 可望이 없다고 생각했지만 經驗 삼아 抽籤 場所에 가보기로 했다. 職員이 앞番號에서 底層이라는 理由로 契約을 抛棄한 사람들의 物量이 남았다며 사람들을 불러 모았다. 結局 500番帶 豫備 當籤者인 受講生에게도 마지막 남은 한 世代를 契約할 機會가 왔다. 그는 비록 底層이라도 立地가 좋으면 相關없다고 생각해 契約을 進行했다. 그러니 豫備 當籤者라면 반드시 現場에 가서 抽籤에 參席해 보길 바란다. 當場 機會가 오지 않더라도 그렇게 쌓은 現場 經驗이 後날 다른 決定을 할 때 피가 되고 살이 될 것이다.”

當籤 確率을 높이는 또 다른 方法이 있나.

“分讓 競爭率만큼 重要한 것이 志願한 사람들의 加點 分布圖다. 例를 들어 서울의 分讓 團地 84A 타입의 競爭率이 100代 1이라면 競爭率이 너무 높아 機會가 없다고 생각하기 쉽지만 그렇지 않다. 서울의 85㎡ 以下는 100% 加點制로 選定되기 때문에 내가 몇 番째 順位인지가 더 重要하다. 競爭率이 높더라도 當籤者 最低 커트라인 안에 내가 包含되는지를 살피는 것이 더 重要한 것이다. 假令 내 一般供給 加點이 58點인데 84A 타입의 最低 커트라인이 57點이라면 競爭率이 높아도 當籤이다. 그러니 ‘請約홈’에 接續해 競爭率보다는 나와 비슷한 點數帶의 사람들이 어느 但只, 어떤 타입에 申請할지 생각해 보기 바란다. 普通 申請 當日 午後 7時 30分에서 8時 程度에 競爭率이 聚合된다.”

모델하우스에서 아파트 價値 判斷 能力 키우는 方法

請約을 申請하고 싶지만 契約金이 不足한 境遇 다음 機會에 挑戰하는 게 좋을까.

“내게 推薦을 要請한다면, 한 달 안에 契約金을 마련하는 몇 가지 方法을 勸할 것이다. 貸出 없이 不動産을 所有한 사람이라면 不動産 擔保 貸出을 考慮할 만하다. 契約金을 마련하기 위해 貸出할 때도 順序가 있다. 職場人이라면 于先 1金融圈 信用貸出을 알아보길 바란다. 旣存에 使用하는 信用貸出이 없다면 金利와 限度 側面에서 유리한 條件을 찾을 수 있을 것이다. 그다음엔 2金融圈의 門을 두드려 보자. 1金融圈보다 金利는 조금 높지만 限度를 조금 더 割當해 주기 때문에 追加 貸出이 可能하다. 같은 銀行이라도 地域마다, 擔當者마다 業務 處理 基準이 다를 수 있으니 最小 3곳 以上 訪問해 보고 決定하는 것이 좋다. 1·2金融圈까지 考慮해 본 뒤에는 인터넷 金融도 알아보자. 旣存 貸出이 있더라도 追加 貸出이 可能하며 非對面 方式으로 進行되기 때문에 일 處理가 빠르고 利用하기 便利하다. 旣存에 加入한 請約通帳이나 保險 等을 擔保로 한 貸出도 可能하다. 居住費를 最少化하는 것도 方法이다. 普通 몇千萬 원에서 몇億 원의 돈이 居住 資金으로 묶인다. 合家를 하거나 坪數를 줄이면 相當한 資金을 確保할 수 있다. 다만 貸出은 本人이 堪當할 수 있는 만큼만 活用해야 한다는 것을 銘心해야 한다.”

資金 計劃을 세운 뒤엔 어떤 段階를 거쳐야 하나.

“請約 成功率을 높이려면 발품을 팔아 價値 判斷 能力을 키워야 한다. 모델하우스를 訪問해 좋은 團地가 뭔지 直接 確認할 必要가 있다. 이때 가장 重要한 것이 相談員과의 相談이다. 隣近에 好材가 있는지, 豫定된 다른 分讓 日程이 어떻게 되는지, 1順位 資格은 무엇인지, 발코니 擴張費나 無償 옵션, 有償 옵션 金額은 얼마인지, 中途金 貸出 無利子가 可能한지, 層別 分讓價는 얼마인지, 殘餘 家口 募集 日程이 어떻게 되는지 等을 꼼꼼히 確認한다. 또 타입別 室內 空間보다는 團地 模型圖를 有心히 봐야 한다. 模型圖를 보면서 어떤 곳이 로열棟, 로열湖水인지 미리 把握하기 위해서다. 豫備 當籤者를 對象으로 殘餘 家口 入住者를 選定할 때 抽籤 代身 洞 號數를 直接 選擇하게 하는 境遇도 있다. 이때는 時間을 짧게 주기 때문에 미리 洞 湖水 優先順位를 定해 두면 도움이 된다.”

金氏는 인터뷰 내내 “아파트 請約을 어렵게 여기거나 抛棄하지 말자. 내 狀況에 따라 活用할 수 있는 方法과 戰略을 마련하는 사람에게는 새로운 機會가 열린다”고 强調했다.

“아파트 請約의 勝敗는 오로지 ‘實力’으로 決定된다. 請約은 로또처럼 運에 달린 것도 아니고, 加點만으로 勝負가 나는 것도 아니다. 막상 工夫해 보면 어렵고 대단한 것이 아님을 느낄 것이다. 바로 只今 請約 工夫를 始作하길 바란다. 그리고 새로운 機會를 찾기 바란다.”