• 蠶室5團地, 5年 만에 再建築 再開

• 神通企劃 選定되면 3年 短縮

• 狎鷗亭·汝矣島 再建築 組合 期待感 高調

• 서울 筆頭로 1期新都市·地方 擴散 豫想

2月 16日 서울市 都市計劃委員會 受權小委員會에서 蠶室住公5團地의 整備計劃案을 審議, 通過시켰다. 이에 따라 蠶室住公5團地는 2022年 末까지 交通影響評價와 서울市 建築委員會 審議를 通過하고, 2023年 末로 豫定된 管理處分 認可를 마치면 本格的으로 再建築 着工을 할 수 있게 됐다.

蠶室住公5團地는 1978年에 竣工됐다. 1996年부터 再建築을 推進하다가 2017年 朴元淳 前 서울市長 當時 都市計劃委員會 以後 再建築 進行이 事實上 中斷됐다. 2021年 再補闕 選擧 以後 吳世勳 서울市長이 就任하면서 都市計劃委員會를 通過해 再建築을 위한 本軌道에 오른 것이다.

蠶室住公5團地의 審議 通過 以後 再建築 市場 雰圍氣도 달라지고 있다. 規制 一邊倒이던 서울 再建築 市場이 活性化 可能性을 엿보였기 때문이다. 大選 過程에서 與野 主要 候補들이 文在寅 政府의 再建築 規制 政策을 同時에 批判했다. 따라서 새로운 政府는 再建築 規制를 緩和하는 스탠스를 取할 것으로 期待된다.

蠶室5團地, 再建築 물꼬 터

서울 송파구 잠실동 蠶室住公5團地는 강남구 대치동 은마아파트와 함께 再建築 市場에서 가장 人氣 있는 아파트다. 專門家들은 大體로 大選 以後 再建築 市場의 不確實性이 解消될 것으로 豫想한다. 서울 再建築 市場 自體가 轉換 局面을 맞은 셈이다.

서울 松坡區 再建築 團地들은 이미 活潑하게 움직이고 있다. 2019年 居住 世代 移住가 마무리됐지만 여러 理由로 工事가 遲延된 신천동 미성·크로바아파트가 1月 事業施行變更인가를 받았다. 地下 3層~地上 35層, 13個 洞, 總 1859家口로 新築된다. 올해 着工해 2025年 竣工할 豫定이다.



最近 工事 現場에서 三國時代 遺物이 發見된 신천동 蠶室晋州아파트는 3月 末이 돼야 再建築 事業의 向方이 決定될 것으로 보인다. 文化財廳이 定하는 文化財 保存 方式에 따라 事業 施行이 遲延될 수 있다.

松坡區 가락동, 오금동 所在 老朽 아파트도 大擧 再建築에 나서고 있다. 오금동 가락우창아파트가 再建築을 위한 精密安全診斷에서 條件附 再建築인 D等級(43.12點)을 받았다. 安全診斷은 ‘豫備安全診斷-精密安全診斷-適正性 檢討’ 巡으로 進行되는데, 精密安全診斷에서 D等級을 받으면 公共機關인 한국건설기술연구원과 國土安全管理員이 施行하는 ‘適正性 檢討’로 넘어가게 된다. 이 段階까지 通過하면 最終 關門을 넘은 것이다. 1985年 竣工된 가락우창아파트는 4個 棟, 264家口 規模로서 現 容積率 180% 團地다.

오금동 가락상아1次아파트는 事業施行認可 段階다. 2021年 5月 建築審議를 通過했다. 1984年 竣工된 가락상아1次아파트는 226家口 規模로 容積率은 194%다. 오금동 대림아파트는 2021年 11月 첫 段階인 豫備安全診斷을 通過했다. 1988年 竣工된 대림아파트는 地上 15層, 總 749家口 規模다. 풍납동 풍납美聲아파트는 2022年 1月 國土安全管理員에 安全診斷 適正性 檢討를 申請했다. 大選 때 與野 候補 共히 構造 安全性 比重 下向 等 再建築 規制 緩和 公約을 내세웠기에 通過 期待가 높다.

蠶室住公5團地의 再建築 本軌道 進入은 서울 再建築 市場의 未來를 엿보게 한다. 吳世勳 市長은 住宅 供給 不足 問題를 ‘迅速統合企劃’이라는 새로운 整備事業 모델로 解決하려고 한다. 새로운 政府도 이와 類似한 方向性을 나타내고 있다.

蠶室住公5團地보다 일찍 竣工된 元祖 서울 랜드마크 團地들의 再建築에 對한 期待感도 높아지고 있다. 서울 3代 富村으로 評價받던 강남구 압구정동 현대아파트, 용산구 東部二村洞 團地들, 永登浦區 汝矣島 아파트들이 그 主人公이다.

特히 용산구 동부이촌동 漢江맨션 再建築 組合은 規制 緩和를 내다보고 ‘68層 아파트’ 設計를 미리 해두기도 했다. 1月 施工社로 選定된 GS建設이 最高 層數를 68層으로 한 設計案을 내놓은 것이다. 1971年 竣工된 漢江맨션은 現在 660家口 規模의 5層 以下 底層 團地다. GS建設의 設計案이 서울市를 通過할 境遇 漢江맨션은 漢江邊 最高層 아파트로 登極한다. 只今까지 再建築 아파트 中 最高層은 동부이촌동의 56層 래미안첼리투스다. 漢江맨션이 68層으로 再建築된다면 서울의 再建築 랜드마크 團地가 바뀌는 셈이다.

다음 打者는 汝矣島 示範·對峙 미도

3月 3日 發表된 2040서울플랜에서 35層 높이 制限을 廢止한 德分에 압구정동, 汝矣島洞, 동부이촌동 等 漢江邊 再建築 團地 아파트가 가장 큰 惠澤을 볼 것으로 豫想된다. 이들 漢江邊 再建築 團地뿐 아니라 은마아파트 等 層高 制限 때문에 再建築 事業에 어려움을 겪는 團地들이 整備計劃案을 크게 修正할 可能性이 높다.

實際로 最高 50層, 或은 70層에 肉薄하는 再建築 設計案을 내놓은 團地가 續續 登場하고 있다. 이미 修正 整備計劃案을 提出했거나 準備 中인 團地를 中心으로 層高를 上向 調整하려는 것이다.

이런 層高 制限 廢止 受惠 團地들은 吳世勳標 再建築에 期待感이 限껏 高調된 모습이다. 特히 吳世勳 市場이 提案한 迅速統合企劃에 選定될 境遇 至難한 再建築 過程을 줄일 수 있다는 點에서 關心이 集中된다. 迅速統合企劃에서 事業施行 및 設計者, 施工社 選定 權限은 모두 該當 住民에게 있다. 整備事業 初期 段階부터 公共이 住民(組合)을 補助하면서 通常 5年 程度 所要됐던 整備區域 指定 節次를 2年으로 短縮하는 破格的 惠澤을 주는 制度다.

現在 迅速統合企劃이 進行 中인 곳은 汝矣島 漢陽, 汝矣島 示範, 蠶室 薔薇1·2·3次, 對峙 美도 等 7個 團地다. 狎鷗亭2·3·5區域과 신반포2次, 瑞草 振興도 올해 初 迅速統合企劃에 包含됐다. 對峙 鮮京, 개포 우성·現代·慶南, 汝矣島 三扶 等도 迅速統合企劃을 推進한다.

이 中에서도 이미 整備計劃案을 提出한 汝矣島 示範아파트와 對峙 미도아파트의 再建築 進行에 市場의 關心이 높다. 汝矣島 示範아파트는 2017年 安全診斷을 通過했지만, 2018年 都市計劃委員會 審議를 通過하지 못해 事業이 事實上 中斷돼 있다. 對峙 미도아파트는 2017年 整備區域 指定 申請書를 냈지만 返戾돼 再建築 推進이 事實上 中斷된 狀態다. 이 두 團地는 蠶室住公5團地처럼 迅速統合企劃의 支援을 받으면 旣存 段階 通過는 勿論 漢江邊 아파트 層數 制限 緩和까지 推進할 수 있을 것으로 期待하고 있다.

가장 큰 期待를 받는 곳은 강남구 압구정동 현대아파트 團地들이다. 鴨鷗亭아파트地球 2區域의 境遇 1月 整備計劃案을 提出했다. 新現代9·11·12次(1924家口)를 包含한 이 團地는 地下鐵 3號線 압구정역-漢江邊을 잇는 立地다. 狎鷗亭2區域 再建築 組合은 整備計劃案에 아파트를 最高 49層 높이로 짓는 設計案을 提出했다. 現在 狎鷗亭地球는 都市整備基本計劃에 따라 容積率이 230%, 最高 層數는 35層으로 制限돼 있다.

狎鷗亭2區域의 49層 計劃은 2019年 狎鷗亭3區域 以後 두 番째다. 3區域은 推進委 時節이던 2019年 1月 再建築 事業 住民說明會를 통해 主動 높이를 最高 49層으로 하는 再建築案을 公開했지만 서울市가 反對했다.

特別建築區域으로 指定되면 層數만큼은 確實히 높아질 수 있다. 特別建築區域으로 指定될 境遇 建築法에 따라 아파트의 建蔽率과 높이, 日照權 等의 規制가 無制限 緩和될 수 있기 때문에 以前과는 다른 設計가 나올 수 있다. 50層으로 設計案이 나온 蠶室住公5團地, 38層으로 再建築한 아크로리버파크(新반포1次 再建築), 盤浦住公1團地 等 主要 再建築 團地 亦是 特別建築區域으로 指定됐다.

江南圈 以外 漢江邊 團地들의 受惠도 豫想된다. 용산구 漢江邊에 자리限 元曉아파트地區 산호아파트 整備計劃은 水邊 延接 15層, 最高 35層 以下로 樹立됐으나 서울市는 立地의 重要性을 考慮해 團地를 特別建築區域으로 指定했다. 이 團地 亦是 再建築 規制 緩和 受惠 團地가 될 듯하다.

再開發 地域인 성동구 성수동 戰略整備區域도 受惠를 볼 것으로 보인다. 聖水戰略整備區域은 朴元淳 市長 就任 以前의 吳世勳 市長 時節 漢江 르네상스 事業 一環으로 50層 計劃을 樹立했다. 朴元淳 市長 就任 以後 漢江邊 35層 룰이 생기면서 進度를 나가지 못했으나 이番에 35層 規制가 廢止됨으로써 高層 開發을 하려던 原案대로 推進될 可能性이 높다. 그럴 境遇 江北圈에서 惠澤을 크게 보는 再開發 地域이 될 것이다. 이미 進度를 많이 나갔지만 같은 理由로 漢南뉴타운度 受惠地가 될 것으로 보인다.
아울러 漢江邊은 아니지만 은마아파트 再建築 推進委員會度 2月 14日 團地를 35層으로 造成한다는 整備計劃案을 서울市에 提出했다. 1979年 竣工돼 올해로 43年 次를 맞은 은마아파트는 2003年 12月 推進委員會 設立, 2010年 安全診斷 通過 以後 現在까지 整備計劃 樹立 段階에 머물고 있다. 推進위가 現在 提出한 計劃書를 보면 이 團地는 再建築 後 旣存 4424家口에서 5900餘 家口로 家口數가 增加한다. 50層까지 再建築이 可能해지면 家口數는 旣存에 計劃한 規模보다 훨씬 더 늘어날 수도 있다.

江南 始作으로 陽川·怒怨·廣津 推進 期待

吳世勳標 整備事業 改善案人 迅速統合企劃이 成功할 수 있을까. 一旦 市場 雰圍氣는 매우 肯定的이다. 汝矣島의 境遇 2040 서울플랜의 3代 都心 中 한 곳이라 蠶室처럼 準住居地域으로 用途가 變更되면 層岫 制限을 받지 않을 수 있다. 서울市의 民間 整備事業 支援 制度 迅速統合企劃을 申請한 汝矣島 示範(1584家口)과 漢陽(588家口)李 代表的이다. 統合 再建築을 推進하는 三扶(866家口), 木花(312家口), 花郞(160家口), 薔薇(196家口), 大橋(576家口) 等의 團地도 種上向을 通한 層岫 上向을 目標로 하고 있다. 汝矣島 再建築 對象 團地 모두가 受惠 아파트다.

結局 ‘吳世勳標 再建築 2號’는 迅速統合企劃으로 申請한 團地들을 包含해 只今까지 言及한 地域에서 나올 可能性이 매우 높다. 어떤 아파트가 選定되던 그것은 두 番째 迅速統合企劃 아파트일 뿐이다. 새로운 政府와 새로운 서울市에서 繼續 再建築을 推進할 것이고, 成功事例 團地가 한 團地 以上 追加될 때마다 速度가 붙을 수밖에 없다.

江南圈(강남구, 瑞草區, 송파구, 江東區) 再建築 團地들에 이어 陽川區 牧童 新市街地 14個 團地 아파트, 蘆原區 再建築 아파트(상계동, 中溪洞, 하계동, 월계동), 광진구 광장동 아파트들이 연이어서 本格的으로 再建築 推進에 나설 것이다. 이 段階까지 오면 1980年代 竣工 아파트가 거의 모두 再建築 對象 範圍가 된다. 1980年代 竣工한 서울 아파트 團地들이 再建築 段階에 들어서면 1期 新都市를 비롯한 京畿道圈 아파트들이 그 뒤를 이을 것으로 展望된다.

새 政府에서 再建築 進行이 以前 政府보다 活潑해질 것은 自明하다. 都心圈에 새 아파트를 供給할 方案은 整備事業밖에 없기 때문이다. 따라서 向後 住宅 買入을 考慮한다면 再建築 可能性이 낮은 아파트를 選擇하기보다는 政府와 地自體의 再建築 推進 條件에 符合하는 團地를 選擇하는 것도 方法이 될 듯하다. 서울뿐 아니라 首都圈, 나아가 地方 都市에서도 마찬가지일 것이다. 需要者들은 5月 出帆할 새로운 政府와 6月 以後 變更될 地自體의 整備事業 政策을 잘 살펴볼 必要가 있다.