• 永遠히 賃貸住宅에 살고 싶은 사람은 없다

• 靑年들을 ‘月貰 小作農’ 만들 텐가

• 資本主義 勝者는 不動産을 所有한 쪽

• ‘ 더 좋은 집에 살고 싶다’는 欲望 罪惡視 말아야

• 집값 잡으려면 高級住宅 供給부터 늘려라

• 都心 슬럼化 막는 ‘瑟勢圈’ 開發

“脂肪 革新都市는 짝퉁, 짝퉁 만들면 眞品 價値만 올라간다.” 

“日本, 그린벨트 야금야금 풀다가 完全 亡한 케이스.” 

“靑年들을 ‘月貰 小作農’ 만들 텐가.” 

兪炫準(51) 홍익대 建築都市大學 敎授(兪炫準建築士事務所 代表 建築家)의 말이 毒해졌다. 柳 敎授는 放送 藝能 프로그램뿐만 아니라 大衆 講演, 著述 活動을 통해 널리 알려진 스타 建築家다. 該博한 人文學的 知識을 바탕으로 現代人이 머무는 空間의 意味를 再解釋해 建築 大衆化에 寄與했다는 評을 듣는다. 그런 그가 요즘 하루가 멀다 하고 發表되는 不動産 政策에 對해 날 선 批判을 서슴지 않는다. 機會가 있을 때마다 “人間의 本能을 理解하지 못하는 政策 立案者들의 錯覺”을 꼬집는다. 



-‘賃貸借 3法’ 以後 傳貰 消滅論이 나오자 尹準炳 民主黨 議員이 “목돈을 마련하지 못한 低金利 時代 庶民들의 立場에서 月貰가 傳貰보다 손쉬운 住宅 賃借 方法”이라며 月貰 制度를 斗頓했다. 

“월세가 先進國型이라는 말에 너무 火가 나서 ‘靑年들을 月貰 小作農으로 만들 텐가’(8월 8日 中央線데이)라는 칼럼을 썼다. 傳貰 制度에서는 貸出金利가 떨어지면서 갭投資家 盛行해 집값 上昇을 誘導하는 弊端이 있는 건 事實이다. 그렇다고 傳貰 制度 自體를 없애면 現在 집이 없는 사람들을 月貰 小作農으로 만드는 것이다. 銀行에서 貸出받아 傳貰金 내면 利子 外에 나가는 돈이 없다. 銀行에 그 돈을 갚고 나면 다 내 資産이 된다. 銀行 金利 水準으로 月貰를 받게 하면 된다고 하는데 그것은 旣存에 살던 집 얘기고 移徙할 때에는 完全히 새로운 契約을 해야 한다. 一旦 月貰를 살기 始作하면 平生 내 집을 마련하기 어렵다. 어느 날 갑자기 엄청난 大舶이 나기 前까지는.”

月貰로 始作하면 結局 뒤처진다

柳 敎授는 7年間의 美國 生活에서 月貰의 덫을 實感했다고 한다. 當時 美國에서 좋은 집이 50萬 달러 程度 했는데 契約金 10%만 있으면 모기지 貸出을 받아 그 집을 살 수 있었다. 契約金이 없어 月貰를 轉轉하다 보니 月給의 折半이 집貰로 나갔고, 7年間 1億 원 가까운 돈을 집貰로 냈지만 남은 게 없었다. 反面 같은 時期에 집을 산 유대人 親舊는 住宅 價格이 繼續 올라 相當한 資産을 形成할 수 있었다. 

그는 칼럼에서 “每年 經濟成長을 目標로 움직여서 인플레이션이 되는 資本主義 經濟에서 不動産을 所有하지 못하면 繼續 뒤처진다. 反對로 不動産 資産을 所有하면 經濟成長의 열매를 나눌 수 있다”고 썼다. 

-‘月貰 小作農’이란 무슨 뜻인가. 

“月貰로 사는 것이 小作農의 삶이라면 집을 사서 所有하는 것은 支柱가 되는 것이다. 朝鮮時代에는 少數의 兩班만 不動産을 所有한 地主였지만 1970~1980年代를 지나면서 大韓民國의 中産層도 支柱가 될 수 있었다. 다 熱心히 아파트 지어서 供給한 德分이다. 그런데 이제 와서 月貰로 轉換하라고 한다. 21世紀에 다시 小作農을 하라는 것이다. 公共賃貸住宅을 늘린다고 하는데 그 밑에 깔린 意圖는 政府가 地主가 돼 國民들을 繼續 小作農에 머물게 하겠다는 것 아닌지 疑心스럽다. 資本主義 社會에서 돈이 權力이고 不動産이 돈이다. 勝者는 不動産을 所有한 쪽이다. 그런데 月貰 爲主 政策을 펴면 不動産을 所有할 수 있는 사람은 두 그룹뿐이다. 大資本家와 政治集團. 朝鮮時代처럼 되는 것이다. 政府 所有니 國民의 것이라고? 政府가 많은 不動産을 所有하고 있다는 얘기는 政治家들이 國民의 權力을 빼앗아가는 것이다.” 

柳 敎授는 最近 1, 2人 家口가 늘어나면서 不動産의 새로운 트렌드로 登場한 ‘셰어하우스’에 對해서도 月貰 賃貸事業 以上의 意味가 없다며 否定的인 視角을 드러냈다. 

“셰어하우스는 大資本家가 集合住居를 만들어서 月貰를 뜯어내기 위한 手段이다. 셰어하우스 事業에 進出하는 會社 所有主는 大部分 財閥 3歲 같은 資本家들이다. 이들이 온 國民을 月貰 小作農으로 만들겠다는 것이다. 率直해지자. 돈이 없으니까 셰어하우스에 들어간다. 自己 부엌에서 料理하고 自己 居室에서 쉬고 싶지 않은 사람이 있을까. 그게 안 되니까 月貰 내고 셰어링하라는 것은 繼續 小作農으로 살라는 것과 같다. 身分 上昇의 機會 自體를 없애는 것이다.”

賃貸住宅 反對하면 貪慾인가

-8·4 對策이 나오자 該當 地域 住民들이 “우리가 戶口냐”며 들고일어났다. 地域 利己主義 아닌가. 

“利己主義가 아니라 人間의 本能이다. 容積率이 50% 올라가는 代身 내 집값이 100% 떨어진다면 容納할 수 있겠나. 坪當 1億 원은 받을 수 있다고 생각했는데 坪當 5000萬 원이 된다면 안 하는 게 낫지. 公共財建築 規制를 緩和하고 首都圈에 13萬 戶 供給하면 國民들이 歡呼할 줄 알았나. 不動産 政策을 만드는 사람들의 錯覺이다. 집이라는 게 周邊과의 關係에 依해 價値가 設定되는 것인데 單純히 算術的으로 供給만 늘리면 된다고 생각한 게 잘못이다. 그렇게 供給된 집이 旣存 價値를 떨어뜨리는 要因이 된다면 안 하느니만 못하다는 것이다. 

法輪 스님이 欲求의 3段階를 말했다. 生存과 같은 基本的 欲求는 充足돼야 하고, 더 便하게 살고 싶다와 같은 相對的 欲求인 欲望은 節制해야 하며, 지나친 欲求인 貪慾은 버려야 한다. ‘좋은 집에서 살고 싶다’는 두 番째 段階인 欲望이다. 그런데 이것을 세 番째 段階인 貪慾이라 하며 꺾으려 한다. ‘只今으로도 充分한데 왜 더 잘살려고 해, 그건 貪慾이야.’ ‘왜 너만 돈을 벌려고 해, 賃貸住宅도 넣어서 함께 잘살아야지.’ 하지만 欲望은 節制의 對象이지 버려야 할 對象이 아니다. 資本主義는 欲望을 利用한 競爭을 통해 發達해 온 시스템이다. ‘내 집을 所有하고 싶다’ ‘더 좋은 집에 살고 싶다’와 같은 欲望을 罪惡視하지 말아야 한다. 歷史上 그 欲望과 싸워서 이긴 적이 없다.” 

-最近 不動産 이슈 때문에 大統領 支持率까지 下落하고 있다. 

“當場 賃貸住宅으로 惠澤을 받는다고 생각하는 사람보다 집값 떨어져 被害를 본다고 생각하는 사람이 더 많다는 얘기다. 賃貸住宅 10萬 號를 짓는 瞬間 自己 집값이 떨어진다고 생각하는 쪽이 100萬 號라고 보면 된다. 이것을 자꾸 貪慾이라고 하니 ‘賃貸住宅 싫고요, 우리는 그냥 1對 1로 再建築할게요’라고 해버린다. 지난 10年間 되풀이된 이야기다.”

그린벨트의 代案 ‘에지 시티’

-宅地 確保를 위해 그린벨트 一部를 解除하는 안도 住民들의 反對에 부딪혔다. 

“포스트 코로나 時代에 그린벨트의 機能은 더 重要해질 것이다. 그린벨트를 풀어 都市를 無分別하게 擴張하는 것보다는 都市의 密度를 높이는 쪽으로 가는 것이 바람직하다. 태릉골프場 周邊 住民들이 反對하는 理由가 뭔지 알아야 한다. 두 가지라고 본다. 하나는 앞서 말한 대로 賃貸住宅으로 因한 집값 下落 憂慮高, 두 番째는 只今까지 내 公園인 줄 알았는데 빼앗긴다는 抑鬱함이다. 적어도 두 番째 問題는 建築的으로 解決할 수 있다. 

例를 들어 그린벨트를 全部 宅地로 밀어서 아파트를 지으려 하지 말고 그린벨트 테두리(에지·edge) 部分만 高密度로 開發하는 것이다. 그린벨트 內 住居를 이곳으로 移轉하고 毁損된 部分은 더 完璧하게 綠地로 造成한다. 테두리 幅을 20m 程度로 하면 웬만한 빌딩 한 줄이 들어간다. 建物을 두 줄로 세우면 意味가 없다. 한 줄로 해야 建物에서 시티뷰와 파크뷰가 모두 나온다. 이 建物의 地上은 住商複合으로 짓고, 1層에 商業施設을 넣고, 周邊에 共同體가 利用할 수 있는 가로를 만든다. 建物이 屛風처럼 늘어선 것이 아니라 點線으로 開發하면 안쪽 시티에서도 뒤쪽 公園을 볼 수 있다. 그렇게 하면 그린벨트를 많이 毁損하지 않고서도 뉴욕의 센트럴파크처럼 만들 수 있다. 이것을 ‘에지 시티’라고 한다. 

結果的으로 境界部의 不動産 價値가 엄청나게 올라갈 것이다. 代身 周邊에 사는 사람들은 제대로 된 綠地와 商業가로를 갖게 된다. 이것이 實現되려면 地區單位計劃度 바뀌어야 하고 建蔽率, 容積率 方式, 私選 制限, 높이 制限 等 여러 가지 法規가 바뀌어야 한다. 이런 것을 하나도 안 바꾸고 새로 짓겠다고 하니 늘 똑같은 아파트만 만들어지는 것이다.”

高級住宅이 더 많아져야 하는 理由

-住宅普及率이 100%가 넘었는데도 집값은 繼續 오르고 있다. 供給만 늘리면 解決될까. 

“집값이 繼續 오르는 理由는 사람들이 살고 싶어 하는 住宅이 不足한 데 있다. 住宅 需要를 三角形으로 그리면 맨 아래 無住宅者를 위한 賃貸住宅, 中間은 自己 所有의 中産層 住宅, 맨 위 꼭짓點 部分에 高級住宅이 있다. 賃貸住宅에 사는 사람들은 住宅을 所有하고 싶어 하고, 中間層 사람들은 더 좋은 집에 살고 싶어 하는데, 高級住宅 供給이 不足하면 需要가 中間層으로 몰려들어 10億 원 하던 집이 13億, 14億으로 뛴다. 그렇게 되면 無住宅者가 내 집을 마련하기가 漸漸 더 어려워지고 이들은 平生 月貰로 살아야 한다. 月貰 사는 無住宅者를 늘리는 것이 住宅 政策의 目標가 아니라면 오히려 高級住宅의 供給을 늘려야 한다. 永遠히 賃貸住宅에 살고 싶은 사람은 없다.” 

柳 敎授는 住宅 供給 政策에서 于先 考慮해야 할 點은 人口數가 아니라 家口數라고 말한다. 

“2020年 現在 韓國의 1人 家口 比重은 30%, 1人 家口와 2人 家口를 합치면 60%에 肉薄한다. 이 數値도 파리나 도쿄의 1人 家口 50%에 비하면 낮은 水準이다. 5000萬 人口가 모두 4人 家族으로 산다면 집은 1250萬 채가 必要하다. 하지만 같은 5000萬 人口 中 1人 家口가 30%가 되면 1人 家口를 위해 1500萬 채가 必要하다. 2人 家口까지 合치면 3000萬 채가 必要하다. 대충 算數를 해보아도 4倍가 더 必要하다. 집값이 4倍로 올라가는 것도 無理가 아니다.”(칼럼 ‘靑年들을 月貰 小作農으로 만들 텐가’에서) 

-2年 前 쓴 建築 에세이 ‘어디서 살 것인가’에서 1人 家口가 늘고 있지만 삶의 質은 떨어지고 있다고 指摘했다. 

“4人 家族이 30坪型臺 아파트에 산다고 하면 한 사람이 自身의 房 外에 居室, 부엌을 共有해서 1人當 20坪假量의 空間을 使用한다. 反面 1人 家口는 主로 考試院이나 원룸처럼 質 낮은 住居地에 사는데 이들이 使用하는 空間은 8坪 남짓이다. 家族과 함께 살 때보다 1人當 使用 空間이 3分의 1로 줄어든다. 親舊를 招待할 수도 없고 便히 쉬기도 어렵다. 그래서 비싼 커피 값을 支拂하고 카페로 간다. 韓國이 아파트 共和國이자 카페 共和國이 된 理由다. 그런데 코로나 事態로 집에서 보내는 時間이 늘어난 만큼 必要한 空間도 늘어났다. 1人 家口라도 12~15坪 程度가 必要하다. 앞으로 15坪짜리 원룸을 大量 供給해야 한다. 거기에 발코니가 딸려 있고, 걸어서 10分 距離에 公園이 있다면 더욱 좋다.” 

-國土交通部가 비어 있는 都心 商街 等을 改造해서 1~2人 住居用 公共賃貸住宅을 供給하겠다는 計劃을 發表했다. 

“서울市도 이미 商業地區에 住商複合 開發을 하겠다고 했다. 온라인 消費가 늘어나고 언택트 비즈니스가 늘어날수록 商業地區에 對한 需要는 줄어든다. 商家 空室이 엄청나게 늘 것이다. 서울은 商業用紙가 全體 面積의 30%다. 10年 前부터 近隣生活施設 建物의 上層部는 賃貸가 안 된다. 只今까지는 그곳을 헬스클럽이 채웠는데 코로나 때문에 이 비즈니스도 끝이 났다. 窮極的으로 그곳을 住居地로 活用해야 한다. 單 이곳에 低所得層 多世帶·多家口住宅을 만들지 말고 高級 住居地로 만들어 새로운 라이프스타일을 提示하면 좋겠다. 뉴욕 맨해튼의 소호처럼 開發이 可能하다. 基本的으로 近隣生活施設 建物들은 기둥式 構造여서 內部에 壁이 없다. 한 層을 1人, 2人, 3人 家口에 맞게 可變的으로 디자인할 수 있다. 只今의 아파트보다 더 살기 좋게 만들어서 高級住宅의 需要를 이쪽으로 빼면 된다. 聖水洞에 가면 工場 建物을 改造해 다양한 用途로 쓰는 것처럼 高級 住居地로 만들면 된다. 요즘 말하는 ‘瑟勢圈(슬리퍼 끌고 가는 距離에 基本的인 餘暇·便宜施設이 있는 住居地域)’을 高級 住居地로 만들라는 것이다.” 

-서울 집값을 잡으려 首都 移轉 카드까지 나왔다. 

“그린벨트 푸는 것과 같은 論理다. 只今의 慣性的인 方式으로 地方을 開發해 봐야 絶對로 均衡 發展이 이뤄질 수 없다. 成功해 봤자 서울의 짝퉁이다. 結局은 다 서울로 移徙 오고 싶어 한다. 革新都市 만들면서 土地 補償받은 분들이 다 江南에 집 사지 않았나. 眞짜 均衡 發展을 願한다면 完全히 다른 都市를 만들어야 한다. 서울이 뉴욕이라면 世宗市는 샌프란시스코가 돼야 했다. 그런데 結果는 아니었다. 世宗市는 브라질 首都 브라질리아 같은 都市가 돼버렸다. 브라질리아는 建築家 오스카 니마이어가 總括해 만든 計劃都市인데 都市 全體를 飛行機 模樣으로 디자인했다고 하지만 全혀 步行 親和的이지 않고 살고 싶은 都市와는 距離가 멀다. 人口 移動에도 도움이 안 됐다.” 

-與黨 代表가 집값 問題를 짚다 “서울은 淺薄한 都市”라고 한 發言이 論難이 됐다. 建築家로서 서울을 再디자인할 權限이 주어진다면 무엇부터 하고 싶은가. 

“都心 地下에 自律走行 物流 터널을 뚫겠다. 下水道를 까는 것과 같다. 이 터널을 통해 로봇 宅配도 可能하다. 온라인 注文이 늘면서 配達 戰爭을 치르고 있는데 드론은 騷音 等 여러 가지 問題로 對案이 되기 어렵다. 地下 物流 터널과 같은 인프라를 構築하는 것이 다음 世代 都市의 모습이라고 본다. 두 番째는 都心 高密化다. 高密度란 表現을 無條件 많이 짓는 것으로 誤解할 수 있으니까 家口數를 늘리는 開發이라고 하자. 똑같은 延面積이라 하더라도 現在 30坪짜리 집 두 채가 있다면 再建築할 때 30坪짜리 한 채, 15坪짜리 두 채 지으면 家口數가 1.5個가 늘어난다. 新築 아파트 짓지 않고도 家口數를 늘릴 수 있다.”
 
兪炫準 敎授는 多作에 多變이다. 最近作 ‘空間을 만든 空間’에서 “서로 다른 생각들이 衝突하고 融合하려면 많은 사람이 좁은 空間에 모여서 살아야 한다. 都市는 그런 環境을 提供해 준다. 都市는 文明 發展의 ‘必要條件’이다”라고 했다. 생각의 衝突과 融合을 만들어내고 創造의 터전이 된 都市, 創造의 플랫폼인 都市를 어떻게 만들어서 다음 世代에게 넘겨줄 것인가. 

“나는 空間으로 사람의 關係를 理解한다. 空間을 잘 構成하면 더 좋은, 더 和睦한 社會를 만들 수 있다고 생각한다. 그것이 내 믿음이다. 제대로 設計된 空間 構造는 더 和睦하게 만들어준다. 그것이 사람과 사람의 關係든, 사람과 社會의 關係든, 사람과 自然의 關係든. 그런데 우리는 空間 構造를 바꾸지 않고 그 안에서 量만 늘리려 한다. 그런다고 問題가 解決되지 않는다. 내가 말이 많아지는 理由다.”