• 國土 80% 國有地…韓國과 條件·背景 달라

• 讓渡·贈與稅 없고, 住宅擔保貸出 最高 比率 집값 90%

• 土地公槪念 바탕으로 住宅轉賣禁止-주택환妹弟도 運營

• 公共住宅은 住宅開發淸에만 되팔 수 있어

• 民間住宅엔 政府 干涉 없어…주거 移動 사다리 열어놔

2018年 싱가포르 統計廳 發表 資料 基準 싱가포르 市民權者의 住宅 自家 所有 比率은 91%다. 住宅 普及率(104.2%)은 100%를 넘었으나 自家 保有率은 55.9%인 韓國과 對照的이다. 周知할 點은 싱가포르 自家 住宅 所有者의 80%가 公共住宅(Public Housing)에 居住한다는 點이다. 嚴密하게 말하면 싱가포르 公共住宅은 ‘賣却할 수 있는’ 99年 期限의 ‘永久 賃貸住宅’이다. 土地는 國家가 所有하고 住宅만 分讓한다.

國民 80%가 公共住宅 居住

싱가포르 國民 80%가 居住하는 公共住宅을 供給하는 主體는 1960年 設立된 住宅開發廳(Housing & Development Board·HDB)이다. 住宅開發廳은 싱가포르 政府와 長期 土地 賃貸借契約을 締結하고 住宅을 建設해 需要者에게 供給한다. 

不動産 디벨로퍼人 조철민 차밍시티 代表는 “싱가포르 住宅 政策의 目標는 모든 國民에게 安定된 住居生活을 提供하는 것이다. 이를 達成하기 위한 手段으로 公共住宅 自家 所有 政策을 펼쳤다”고 말했다. 

싱가포르는 어떻게 自家 保有率 90%를 넘었을까. 1965年 말레이聯邦(Federation Malaysia)으로부터 獨立해 ‘共和國’이 된 싱가포르는 1966年 土地收用法을 制定·施行해 土地國有化를 本格 推進했다. 推進 當時 40% 線이던 싱가포르의 國有地 比率은 現在 80%에 達한다. 

리콴유(李光耀·1923~2015) 招待 싱가포르 總理는 住宅開發廳 設立 後 强力한 公共住宅 政策을 推進했다. ‘土地 公槪念’에 根幹을 둔 住宅 政策과 住居 安定, 不動産 投機 抑制를 위해 導入한 獨創的 制度가 ‘住宅轉賣禁止-주택환妹弟도’다. 公共住宅 入住者가 5年의 義務居住 期間이 지난 後 住宅을 賣却하려면 住宅開發淸에만 되팔 수 있다. 住宅開發廳은 市價로 집을 되사들여 入住 待機者에게 時價로 판다. 이는 公共住宅 部門에서 ‘時勢 差益’을 노린 投機를 遮斷하는 效果를 가져왔다. 



住宅開發廳은 設立 初期인 1960年代에는 主로 庶民層에게 ‘HDB아파트’로 불리는 住宅을 供給했고, 1970年代 들어서는 中産層을 對象으로 公共住宅 事業을 擴大했다. 싱가포르 政府는 住居 福祉를 위해 ‘맞춤型 政策’을 마련했다. 新婚夫婦를 비롯한 ‘生涯 最初 住宅 購入者’에게 公共住宅 入住 優先權을 준다. 未就學 兒童을 둔 家庭이 父母가 居住하는 마을이나 父母가 居住하는 집 半徑 2㎞ 以內 住宅을 分讓받고자 할 때에는 新規住宅 分讓 優先權을 주기도 한다.

이관옥 싱가포르國立大 都市計劃과 敎授는 “싱가포르 住宅 政策은 庶民 住居 福祉를 保障하고, 實需要 靑年層의 住宅 購買 機會를 擴充하는 데 傍點이 찍혀 있다”면서 이렇게 말했다. 

“센토사(Sentosa)섬, 오차드(Orchard)로드 等으로 대표되는 富裕層 居住 地域의 집값을 잡는 것이 아니라, 社會 初年生이나 新婚夫婦에게 外郭地域(뉴타운)에 低廉한 公共住宅을 供給해 安定된 住居 環境을 提供하는 方式이다. 周知할 部分은 뉴타운 地域이 富裕層이 居住하는 民間住宅 集中 地域에 비해 住居 環境이 떨어지지 않도록 綠地, 便宜施設과 地下鐵 等 大衆交通 擴充에 心血을 기울인다는 點이다”라고 말했다.

平生 두 番 公共住宅 分讓 機會

싱가포르 國民은 平生 두 番까지만 公共住宅을 分讓받을 수 있다. 政府의 財政 支援을 바탕으로 需要者의 選好度가 높은 新築 公共住宅이 지어지기에 機會 平等 原則을 適用하는 것이다. 

싱가포르가 中央年金基金(Central Provident Fund·CPF)을 住宅 政策에 活用한 것도 注目할 만한 대목이다. 中央年金基金은 基本的으로 韓國의 國民年金과 같은 性格의 年基金이다. 韓國과 다른 點은 加入者가 醫療·敎育·住宅 購入 等 生涯 週期에 맞춰 年金을 活用할 수 있다는 點이다. 

싱가포르 中央年金基金은 勤勞者가 給與의 20%를 納付하고 雇用主는 勤勞者 給與의 16%를 納付한다. 韓國의 國民年金 保險料率 9%(勤勞者와 雇用主가 各各 給與의 4.5% 負擔)보다 負擔率이 훨씬 높다. 中央年金基金은 一般計定·特別計定·醫療計定으로 構成돼 있다. 그中 一般計定은 加入者가 醫療·敎育·住宅購入과 關聯해 活用할 수 있다. 

住宅을 購入할 때 中央年金基金에 納付한 돈을 先受金 形態로 利用할 수 있다. 집값 對比 住宅擔保貸出 最高 比率은 집값의 90%다. 貸出받은 돈은 25年間 2%臺의 金利가 붙어 年金에서 自動으로 納付된다. 生涯 最初 住宅 購入者에 對해서는 追加補助金(Additional CPF Housing Grant·AHG)도 支給한다. 年基金을 活用하고 政府 財政까지 投入해 自家 保有率을 끌어올린 것이다.

公共住宅 90%가 中大型 아파트

싱가포르 住宅 政策의 또 다른 特徵은 公共住宅의 品質이 높고 形態가 다양하다는 點이다. 韓國에서는 公共 賃貸 아파트에 對한 偏見이 存在한다. 17~21坪型臺가 主를 이루는 좁은 住宅 面積과 相對的으로 낮은 住宅 品質 때문이다. 싱가포르 公共住宅은 23坪型, 33坪型, 41坪型, 56坪型 等 다양한 坪型을 保有하고 있으며 房 4~5칸을 갖춘 中大型 아파트가 全體의 90%를 占한다. 그 結果 公共住宅에 對한 所有者의 不滿이 적으며 偏見 또한 存在하지 않는다. 

싱가포르 住宅 市場은 基本的으로 ‘二重 市場’ 構造다. 하나는 政府補助金으로 지어진 公共住宅 市場, 다른 하나는 市場에서 價格이 決定되는 民間住宅 市場이다. 民間住宅 市場은 單獨住宅과 集合住宅(콘도미니엄)으로 나뉜다. 公共住宅과 民間住宅 市場의 比率은 9:1 程度다. 

高所得層의 公共住宅 居住는 源泉 封鎖된다. 公共住宅은 月平均所得이 6000싱가포르달러(518萬 원) 未滿인 階層만 入住할 수 있다. 月平均 所得 8000싱가포르달러(690萬 원) 以上의 高所得層과 中央年金基金 加入 對象이 아닌 사람은 公共住宅 供給 對象에서 除外된다. 高所得者는 民間住宅 市場에서 住宅을 購入하도록 誘導하는 것이다. ‘샌드위치 階層(庶民層과 富裕層 사이의 中間 階層’의 需要를 위한 이그제큐티브 콘도미니엄(Executive Condominium·EC)도 存在한다. 

싱가포르는 大多數 사람에게 公共住宅을 普及해 住宅 問題를 解決한 後 다음 段階로 購買力이 높은 需要層의 欲求를 충족시키고자 다양한 形態의 住宅을 建設했다. 政府는 民間 事業者가 土地를 開發할 수 있도록 國有地를 賣却했다. 그 結果 다양한 形態의 아파트와 콘도미니엄 等 民間住宅 供給이 늘어났다. 民間住宅 建設 및 分讓에는 分讓價 規制 等 政府의 市場 干涉이 基本的으로 없다.(식니후앗, ‘싱가포르의 奇跡 : 都市 國家는 어떻게 아시아 不動産의 中心이 되었는가·2019’ 參照)

讓渡·贈與稅 없어

‘公共性’에 傍點을 찍은 住宅 政策에 基盤해 싱가포르의 絶對 多數 國民은 ‘내 집 마련’ 걱정에서 解放됐다. 싱가포르 事例가 더불어民主黨 議員들과 文在寅 政府 住宅政策 當局者들의 입에 자주 오르내린다. 그렇다면 싱가포르의 住宅政策은 韓國에 어떤 示唆點을 줄까. 

하성규 韓國住宅管理원 院長은 “强力한 土地收用法 適用으로 住宅 投機와 가(假)수요를 遮斷하고 公共住宅을 供給하는 것을 骨幹으로 한 싱가포르 住宅 政策의 全般的인 條件과 背景은 韓國과 相異하다”고 前提한 後 “住居 貧困層의 住居 安定을 圖謀하고, 配分的 衡平性을 지니고 있다는 點에서는 參考할 만하다”고 밝혔다. 

이관옥 싱가포르國立大 敎授는 “政府의 直接 供給을 통해 自家 所有 比率을 높이고 庶民層의 住居 安定을 꾀한 것이 싱가포르 不動産 政策의 核心이며 韓國에 주는 主要 示唆點”이라고 말했다. 그는 “韓國 政府가 싱가포르를 多住宅者 取得稅率 중과의 벤치마킹 事例로 든 點은 잘못”이라면서 이렇게 指摘했다. 

“싱가포르가 投機 需要를 抑制하고자 多住宅者와 外國人에게 追加 取得稅를 策定한 것은 事實이다. 그런데 싱가포르는 讓渡稅·贈與稅가 存在하지 않는다. 取得 後 3年 以內에 住宅을 罵倒하면 ‘短期 賣渡勢’를 賦課하지만 政策 效果가 微微한 것으로 드러나 2017年 稅率을 引下했다. 韓國은 取得稅뿐 아니라 讓渡稅도 强化해 住宅을 事故팔지도 못하게 하는 結果를 가져왔다. 싱가포르는 公共住宅의 境遇 집값의 90%까지 貸出을 받을 수 있다. 韓國은 貸出 規制까지 强化해 집 사는 것을 어렵게 만들었다. 保有稅까지 올려 賃貸人이 賃借人에게 稅金 負擔을 轉嫁하는 것도 憂慮되는 대목이다.”

‘좋은 집’에 살고 싶은 欲求

李海瓚 더불어民主黨 代表는 7月 6日 最高委員會議에서 無住宅者와 有住宅者 間 取得稅率에 差等을 두는 싱가포르 모델을 檢討하라고 注文했다. 8月 4日 國會를 通過해 8月 11日 施行된 地方稅法 改正案에 따라 現行 1~4%인 取得稅率이 最高 12%로 引上됐다. 1住宅者는 現行대로 1~3%를 維持하지만 2住宅者의 境遇 8%, 3住宅者 以上은 12%로 只今보다 4倍假量 引上됐다. 調整對象地域 안에 있는 公示價格 3億 원 以上의 住宅을 贈與하면 贈與取得稅率이 現在 3.5%에서 12%로 올라간다. 

싱가포르는 多住宅 與否와 無關하게 3年 以上 保有한 住宅을 팔 때 집값이 얼마가 올랐더라도 讓渡稅를 내지 않는다. 게다가 贈與稅도 없다. 與圈의 싱가포르 모델 言及은 必要한 것만 빼서 쓴 我田引水였던 셈이다. 다만 投機를 막기 爲한 制度로 短期賣渡勢가 있다. 집을 산 지 1年 안에 罵倒하면 집값의 12%, 1年 以上 2年 以內면 8%, 2年 以上 3年 以內면 4%를 稅金으로 낸다. 

이관옥 敎授는 韓國의 政策 當局者에게 다음과 같이 助言했다. 

“싱가포르는 特定 地域의 집값을 잡겠다는 短期的 目標가 아니라 都市計劃과 連繫해 長期的 住宅政策을 樹立한다. 所得·生活水準이 높아질수록 ‘좋은 집’에 살고 싶은 欲求도 커진다. 싱가포르는 ‘住居 移動 사다리’를 열어두고 있다. 熱心히 일하는 國民에게 資産 增殖과 住居 上向 移動 機會가 있다는 確信을 주고 制度的으로 保障하는 것과 當場 一部 靑年層에게 賃貸住宅 一部를 供給하는 것 中 어느 것이 長期的으로 좋은 制度인지 深思熟考해야 한다.”