• 8·4 不動産 對策 骨子는 民間 再建築 規制 維持

• 住宅 新規 供給量, 市場 期待 못 미쳐

• 7·10 對策 具現한 不動産稅法으로 多住宅者 稅負擔 急增

• 來年 6月 앞두고 法人 賣物 市場에 나올 것

• 올 서울 新規 分讓 10年 새 最多, 4年 後에도 傳貰難 없다

• “實需要者는 언제든 집 사는 게 琉璃”

8月 4日 政府가 서울 等 首都圈에 住宅 13萬戶 以上을 新規 供給한다고 發表했다. 같은 날 綜合不動産稅와 讓渡所得稅 强化 內容이 담긴 不動産 稅法 改正案이 國會 本會議를 通過했다. 이런 變化가 不動産 市場에 어떤 影響을 미칠까. 채상욱(42) 前 하나金融投資 硏究委員에게 물었다. 

채 全 硏究委員은 建設 및 不動産分野 애널리스트로 大衆的 名聲을 얻은 人物이다. 住宅 價格 下落 意見이 支配的이던 2013年, 大勢 上昇 轉換을 豫測해 注目받았다. 不動産 政策 分析을 바탕으로 市場 狀況을 豫測하는 데 强點이 있다는 評을 듣는다. 7月 末 退社 後 유튜브 채널을 運營하며 스타트업 創業을 準備하고 있는 그와 이야기를 나눴다.

政府, “民間 再建築 規制 緩和 없다” 再確認

- 7月 10日 政府가 不動産稅制 强化를 骨子로 하는 不動産 對策을 發表했다. 以後 供給 對策을 追加로 내놓겠다고 했고, 結果物을 8月 4日 公開했다. 어떻게 評價하나. 

“供給量 觀點에서 보면 期待에 못 미쳤다. 이미 政府가 서울 및 首都圈에 新規 住宅 77萬戶 供給 計劃을 밝힌 狀態다. 이番에 物量을 追加해 100萬戶를 채우지 않을까 생각했는데 뚜껑을 열어 보니 ‘13萬戶+α’에 그쳤다. 그 가운데 5萬戶는 公共參與型 再建築을 통해 供給할 方針이라고 한다. 利害關係者가 많은 事業이라 政府 計劃대로 供給이 이뤄질지 不透明하다. 이를 除外하면 確實한 新規 供給 物量은 ‘8萬戶+α’라고 할 수 있다.” 

- 過熱된 不動産 市場을 安定化하기엔 力不足이라고 보나. 

“量으로 보면 그렇다. 그런데 이番 對策에서 注目할 것은 供給量이 아니다. 政府가 民間 再建築 規制 意志를 再確認한 게 重要하다. 最近 한동안 서울 再建築 市場이 들썩였다. 住宅 供給 擴大 次元에서 政府가 規制를 緩和할 거라는 期待感이 있었다. 이番 發表를 통해 그럴 일이 없을 거라는 게 분명해졌다. 政府는 民間 再建築을 繼續 묶어두면서 다른 한便으로 公共 再建築이라는 새로운 카드를 꺼내들었다. SH(서울住宅都市公社) 等 公共機關이 再建築事業을 進行하면 現在 最大 250% 水準인 容積率을 300~500%까지 늘려준다. 建物 層數도 旣存 35層에서 50層까지 높일 수 있다. 但, 그 結果로 追加된 住宅 物量 大部分은 政府가 돌려받는다. 最大 70%를 還收해 公共賃貸, 公共分讓 等으로 市場에 供給할 方針이다.” 

- 이番 發表를 통해 政府가 市場에 ‘民間 再建築 規制 緩和는 決코 없다’는 메시지를 傳했다는 건가. 

“그렇다. 그 結果 民間 再建築 團地를 中心으로 한 서울 不動産 價格 不安 要因은 사라졌다고 본다.” 

‘7·10 對策’ 담은 不動産 稅法이 不動産 市場에 미칠 影響

- 反面 政府가 내놓은 公共 再建築 政策이 計劃대로 推進될지는 未知數라고 했는데, 그건 어떤 理由에선가. 

“現在 서울에는 組合設立 認可를 받지 않은 初期 段階 再建築 推進 아파트 團地가 93個 있다. 住宅 數로 따지면 26萬戶쯤 된다. 이들 相當數가 現在 再建築組合設立을 推進하고 있다. 6·17 不動産 對策에는 ‘首都圈 投機過熱地區 내 再建築 團地 組合員은 2年 實居住해야 分讓權을 받을 수 있다’는 內容이 있다. 올해 안에 組合을 設立해야 이 規制를 適用받지 않는다. 政府는 只今 서둘러 再建築組合을 만들려는 아파트 가운데 20% 程度는 公共 再建築을 選擇할 거라고 봤다. 公共 再建築을 통한 新規 住宅 供給 目標 ‘5萬 家口’는 이렇게 計算한 것이다. 關鍵은 該當 아파트 所有者들이 民間 再建築을 抛棄할 것이냐다. 그들의 同意를 求하지 못하면 公共 再建築을 통한 新規 供給量은 0이 될 수 있다.” 

- 그럴 境遇 ‘住宅 新規 供給을 통한 不動産 價格 安定’이라는 政策 方向에 蹉跌이 생기는 것 아닌가. 

“政府가 밝힌 5萬戶 안팎 物量이 政策 成敗에 影響을 줄 水準은 아닌 것 같다. 앞서 이番 對策의 中心은 ‘不動産 供給’보다 ‘再建築 市場 安定化’라고 說明했다. 物量은 全體的으로 봐도 不動産 市場에 큰 影響을 미칠 만한 水準이 아니다.” 

- 그렇다면 이番 對策이 서울 不動産 값을 잡는 데는 그다지 效果를 發揮할 수 없을 거라는 뜻인가. 

“政府가 8·4 對策을 發表한 날, 不動産 稅法 改正案이 國會 本會議를 通過했다. 不動産 市場에 直接的으로 影響을 미치는 건 이쪽日 거라고 본다. 7·10 不動産 對策을 통해 政府가 發表한 多住宅者의 取得稅·保有稅·讓渡稅 强化가 現實이 됐기 때문이다.” 

- 좀 더 具體的으로 說明한다면. 

“그동안 우리나라는 住宅 關聯 實效稅率이 매우 낮았다. 집을 사서 收益을 남겨도 稅金을 많이 안 냈다. 自然스레 돈이 不動産 市場에 몰렸다. 7·10 對策의 骨子는 住宅 取得과 保有, 量도 等 各 段階에 賦課하는 稅金을 늘려 住宅 投資의 期待收益을 낮추는 것이다. 

取得稅부터 보자. 우리나라 一般 不動産은 取得稅率이 4%다. 住宅의 境遇 特例가 있다. 6億 원 以下는 1%, 9億 원 超過는 3%다. 7·10 對策에서 이 部分을 손봤다. 1住宅者한테는 繼續 特例를 適用한다. 反面 2住宅者 取得稅率은 8%, 3住宅 以上부터는 12%다. 法人의 境遇 1住宅부터 無條件 稅率 12%다.” 

- 그 外 市場에 影響을 미칠 內容이 있나. 

“保有稅率에도 變化를 줬다. 公示價格 6億 원 超過 住宅 保有者에게 賦課하는 綜合不動産稅(綜不稅) 稅率을 높였다. 이제 住宅을 세 채 以上 保有하거나 調整對象地域에 住宅 두 채를 가진 사람은 課稅標準 區間別로 1.2~6.0% 綜不稅率을 適用받는다. 過去 0.6~3.2%의 두 倍 水準이다. 法人 保有 住宅에는 모두 綜不稅 最高稅率(6%)을 適用한다. 이제 法人을 設立해 不動産을 사도 稅金을 減免받을 수 없는 셈이다. 

不動産 信託도 稅金 回避 手段이 안 된다. 過去엔 不動産을 信託하면 受託者(信託會社)가 綜不稅를 냈다. 이番 稅法 改正으로 納稅者가 委託者, 卽 不動産 所有者로 바뀌었다. 이제는 집主人이 꼼짝 없이 保有稅를 내야 한다. 綜不稅 賦課 基準은 每年 6月 1日이다. 來年 6月이 다가올수록 綜不稅 對象者의 苦悶이 깊어질 것이다.”

“서울 집, 實需要者는 언제든 사라”

- 保有稅率이 높아졌지만 讓渡稅 또한 莫大해 막상 市場에 나오는 賣物은 많지 않을 것이라고 展望하는 사람들이 있다. 

“讓渡稅가 높으면 집 主人이 住宅 處分을 망설이게 되는 건 맞다. 長期的으로 住宅 價格이 오를 것이라고 보면, 保有稅 負擔을 甘受하고라도 住宅을 繼續 갖고 가려 할 것이다. 다만 保有稅 負擔이 前보다 매우 커졌고, 法人設立이나 信託 等 그동안 存在했던 ‘綜不稅 빈틈’도 相當部分 막혔다. 이런 狀況에서 不動産 所有者가 어떤 選擇을 할지 두고 볼 일이다. 

一旦은 贈與가 많아질 것으로 展望된다. 現行 稅法 體系에서 多住宅者는 住宅 讓渡視 利益의 最大 80%까지 稅金으로 낸다. 反面 贈與稅率은 最大 50%다. 多住宅者가 無住宅 子女나 孫자녀에게 贈與하는 事例가 늘어날 것이라고 보는 理由다. 法人 所有 不動産은 來年 6月 前에 相當數 市場에 나올 거라고 본다.”
 
- 그 影響으로 不動産 값이 下落할까. 

“向後 賣物이 늘어날 것은 分明하다. 하지만 現在 不動産 市場에는 大氣需要가 많다. 賣物 增加가 바로 價格 下落으로 이어지리라고 展望하기는 어렵다. 앞서 政府가 1住宅者에게는 不動産 取得稅 特例를 繼續 適用한다고 했다. 7·10 對策 안에는 ‘生涯最初 特別供給 擴大’ 方案도 담겨 있다. 政府가 實需要者의 住宅 買收를 全혀 制限하지 않는다는 意味다. 오히려 勸奬한다. 無住宅者, 實需要者가 繼續 不動産을 사는 狀況에서 住宅 價格이 急激하게 下落할 것으로 보이지는 않는다. 變數는 供給이다. 政府가 强力한 意志를 갖고 不動産 市場에 新規 住宅을 繼續 供給한다면 價格 下落이 나타날 수 있다.” 

- 그러나 8·4 對策을 보면 供給量이 市場 期待에 못 미쳤다? 

“現在로서는 그렇다. 政府가 繼續 不動産 安定化에 關心을 기울이는 만큼 더 지켜볼 일이다.” 

- 單刀直入的으로 묻겠다. 只今이 집을 살 때인가 아닌가. 

“實需要者라면 살 때다. 反面 多住宅者가 아파트 去來로 돈을 벌어보겠다는 생각에 또 집을 사는 건 바보짓이다.” 

- 서울 不動産 값이 最近 몇 年 새 크게 올랐다. 그래도 實需要者는 집을 사는 게 바람직한가. 

“서울 住宅 값은 長期的으로 右上向할 것이라고 생각한다. 只今 집을 사서 오랫동안 居住할 사람이라면 短期的인 價格 騰落이 無意味하지 않겠나. 요즘 집값이 워낙 많이 올랐으니 ‘좀 기다렸다 집값 떨어지면 사야지’라고 생각하는 분이 있을 수 있다. 이런 분 相當數는 정작 집값이 내려가도 더 내릴까봐 못 사곤 한다. 實需要者라면 집값 바닥을 잡겠다는 欲心은 버리는 게 좋다. 

내 집을 사면 住居問題가 解決된다. 稅制를 봐도 1住宅者한테는 유리한 面이 많다. ‘10年 後에도 繼續 살 내 집을 갖고 싶다’고 생각한다면, 資産 狀況과 貸出 餘力 等을 綜合的으로 檢討해 可能할 때 집을 사라고 勸하고 싶다.”

“傳貰, 今方 안 없어진다”

채 全 硏究委員에게 不動産 市場의 또 다른 이슈인 傳貰 問題에 對해 물었다. 7月 31日 契約更新請求權과 傳月貰上限制 等을 담은 住宅賃貸借保護法(賃貸借法)이 施行됐다. 이 때문에 傳貰 更新에 不安을 느끼고 무리해서라도 집을 사야겠다고 생각하는 사람이 나타나는 狀況이다. 一角에서는 傳貰制度가 머잖아 사라질 것이라는 意見도 내놓는다. 이에 對해 채 全 硏究委員은 “내 생각은 다르다”고 입을 열었다. 

“現在 서울 住宅 去來의 絶對 多數가 傳貰를 낀 이른바 ‘갭投資’ 形態로 이뤄진다. 2017年 10月부터 2018年 12月까지 서울에서 住宅을 買收한 사람이 提出한 資金調達計劃書를 分析한 結果 約 51%가 갭投資를 한 것으로 나타났다. 江南, 용산 等은 갭投資 比率이 70%에 達했다. 

이들이 傳貰保證金을 빼서 貰入者한테 돌려줄 만한 餘力이 있을까. 그렇다면 왜 굳이 갭投資를 했겠나. 6月 現在 서울의 入住 1年 以下 아파트 傳貰價率은 86% 水準이다. 1億4000萬 원만 있으면 나머지를 傳貰金으로 채워 10億 원짜리 아파트를 살 수 있다는 얘기다. 이런 式의 不動産 買收가 廣範圍하게 일어나는 狀況에서 傳貰가 사라지는 건 不可能하다.” 

- 各種 調査를 보면 最近 傳貰 賣物이 줄고 價格은 치솟고 있는데. 

“最近 몇 年 間 서울 江南 一帶에서 아파트 再建築으로 인한 理事 行列이 이어졌다. 그 影響으로 傳貰價格이 暴騰한 面이 있다. 여기에 賃貸借法 施行 前 市長 混亂이 맞물리면서 上昇作用이 있었다고 본다. 올 下半期엔 서울 移住 需要가 約 5000世代로 例年보다 적어 傳貰需給이 安定될 것으로 展望한다. 

또 하나 눈여겨볼 것은 最近 傳貰 入住를 願하는 사람이 늘고 있다는 點이다. 이제 傳貰契約을 하면 한 집에서 保有稅 負擔 없이 最小 4年 間 살 수 있다. 傳貰保證金返還保證保險을 들면 滿期 後 傳貰保證金을 떼일 念慮도 없다. 집을 사는 것보다 傳貰로 사는 게 낫다는 말까지 나온다. 그 餘波로 傳貰 求하기가 前보다 어렵게 느껴질 수 있겠다.” 

- 4年 單位로 傳貰價가 크게 뛰어올라 貰入者 住居 安定을 해치게 될 거라는 意見에 對해서는 어떻게 생각하나. 

“1989年 賃貸借法 改正으로 그 前까지 1年이던 傳貰 契約期間이 2年으로 늘어났다. 當時에도 ‘2年 單位로 傳貰金이 치솟을 것’이라는 展望이 있었다. 하지만 정작 2年 後 傳貰金 引上率은 3%에 그쳤다. 나는 이番에도 4年 後 傳貰金이 急騰하지 않을 것 같다. 올해 서울市內 아파트 分讓 物量이 6萬 號 以上으로, 最近 10年 가운데 가장 많다. 大部分 앞으로 3~4年 後 入住한다. 그때가 되면 供給 擴大로 傳貰價格이 오히려 安定될 蓋然性이 크다.” 

채 全 硏究委員은 “住宅을 投資手段으로 생각하지 않는 사람이라면 最近 發表된 各種 政策을 꼼꼼히 살펴보고 前世와 買收 가운데 自身에게 유리한 것을 찾아 選擇하면 된다”고 밝혔다. “最近 政府가 ‘高價 多住宅 保有者’의 投資利益 還收를 目標로 各種 不動産 政策을 내놓으면서 同時에 實居住者의 住宅 買收 支援策도 多數 마련하고 있다”는 理由에서다. 

- 具體的으로 紹介할 만한 支援策이 있나. 

“7·10 對策을 통해 生涯 最初 住宅 購入者를 對象으로 하는 住宅 特別供給 物量이 크게 늘었다. 이제 民營住宅 分讓 때도 이들에 對한 特別供給이 이뤄진다. ‘生涯 最初’ 資格이 되는 사람은 請約市場에서 絶對的으로 유리한 地位가 됐다. 11月 進行되는 傍輩6區域 再建築 分讓 때부터 이 政策이 適用된다.
 
요즘 住宅擔保認定比率(LTV) 規制 때문에 銀行 貸出을 받기 힘들다고 吐露하는 분이 많은데, 이 政策 또한 實需要者에게는 여러 例外를 두고 있다. 夫婦合算 年所得 6000萬 원 以下의 無住宅 世帶主가 5億 원 以下 住宅을 購買하면 LTV를 最大 70%까지 適用받는다.” 

채 全 硏究委員은 “요즘 政府의 不動産 政策에 對해 많은 얘기가 쏟아져 나오는데, 大部分 調整地域 高價 多住宅者가 關心을 가질 만한 內容이다. 그 外 사람은 自己에게 直接的 影響을 미칠 수도 있는 政策 內容을 잘 모르고 지나갈 것 같아 안타깝다”고 말했다. 그가 유튜브 채널을 開設한 건 이런 理由에서라고 한다. 

채 全 硏究委員은 濟州道 가난한 家庭에서 태어나 어린 時節 每年 한 番씩 移徙를 다녔다. 靑年 時節, 집안 살림에 도움을 주고 싶다는 생각에 안 먹고 안 입으며 모은 種子돈으로 株式 投資를 했다가 몽땅 날린 經驗도 있다. 不動産 專門 애널리스트가 된 뒤엔 20~30代 젊은이들과 每月 한 番씩 모여 冊을 읽는 모임을 이끌면서 財테크 相談을 해주곤 했다. 그는 “앞으로 사람들에게 實質的으로 도움이 될 投資 情報를 나누고 싶다”고 밝혔다.