• 住宅 供給, 얼마나 빠르게 供給하느냐가 關鍵

• 初盤 供給量 折半 以上 民間 再開發·再建築

• “利益 크지 않을 것 같아” 組合 反應 싸늘

• 新都市·再建築 容積率 緩和는 집값 다시 올릴지도

• 投資가 아니라 안 팔고 살고 싶은 住宅 供給해야

政府가 需要 抑制 固執을 내려놓고 住宅 供給에 나섰으나 計劃대로 施行하기는 어려워 보인다. 政府는 新規 住宅의 過半을 民間 再開發·再建築으로 만들 豫定이지만 再開發·再建築 市場의 反應은 싸늘하다. 旣存의 需要 抑制策과 맞물려 再開發·再建築으로 利益을 내기 어렵기 때문이다. 遊休敷地 活用에 對해서도 事前에 協議된 事項이 없다며 該當 地域의 反撥이 거세다. 한便 住宅 供給이 能事가 아니라는 指摘도 있다. 住宅 增加로 人口가 늘면 人口 過密化로 住宅 價格이 외려 오를 수 있다는 分析이다. 

洪楠基 副總理 兼 企劃財政部 長官은 8月 4日 “서울 및 首都圈 地域에 26萬2000戶 以上의 住宅을 供給할 計劃”이라고 밝혔다(이하 8·4不動産對策). 그間 집값을 잡기 위해 需要 抑制로 一貫하던 政府가 住宅 追加 供給으로 路線을 轉換한 셈이다. 

專門家들은 政府의 새로운 試圖에는 大部分 好意的이다. 需要 抑制보다는 追加 供給 方向이 집값 下落을 이끌 수 있다고 봤다. 需要가 더 늘지 않는다는 假定下에 供給이 늘면 價格은 當然히 떨어진다는 主張이다. 同時에 빠르게 住宅을 供給해야 政策의 效果가 나타날 것이라고 指摘했다.

需要 抑制 逆效果 住宅 供給으로 解決하겠다

最近의 不動産 對策은 大部分 需要 抑制策이었다. 6·17 不動産 對策은 住宅 關聯 貸出을 줄였다. 서울圈이라면 집을 살 때 집값의 40%(9億 원 以下)까지만 貸出을 받을 수 있게 됐다. 7·10 不動産 對策은 綜合不動産稅 引上, 住宅賃貸借保護法 改正 等을 통해 多住宅者나 高額 住宅 所有者에게 집을 팔라고 壓迫했다. 政策은 政府의 豫想과는 正反對 結果를 낳았다. 住宅 價格은 오히려 올랐다. KB국민은행의 ‘月刊 住宅市場 動向’에 따르면 지난해 6月 서울아파트의 平均 賣買價格은 8億1290萬 원. 올해 7月에는 9億5033萬 원으로 16%假量 올랐다. 

政府가 서울 地域 住宅 供給量 擴大 對策을 發表한 게 이番이 처음은 아니다. 5·6 不動産 對策에 이어 올해 두 番째다. 5·6 對策에 따르면 政府는 公共再開發과 遊休 敷地를 活用해 2023年까지 서울에 7萬 號의 집을 供給한다. 8·4 對策은 2028年까지 서울에만 最少 13萬2000號의 집을 짓겠다는 內容이다. 8·4對策의 細部 計劃에 따르면 용산에 있던 美軍 敷地와 軍에서 使用하던 골프場, 公共機關 移轉 等 遊休 敷地를 活用해 3萬3000號의 住宅을 供給한다. 同時에 再建築 規制를 一部 풀어 서울과 首都圈 一帶에 新規 住宅을 大量 供給할(7만 號) 豫定이다. 以外에도 3期 新都市의 容積率을 上向하고(2만4000호), 老朽 公共賃貸 住宅을 再整備하며 空室 商街, 오피스를 住居 目的으로 轉換(5000號)한다. 여기에 公共分讓 事前 請約 6萬 號를 더해 總 26萬2000戶 以上의 住宅을 서울 地域에 供給할 方針이다.

住宅 供給 速度 내야, 집값 安定 效果 있어

一部 專門家들은 “이番 住宅 供給 對策이 집값 下落에 一部 도움이 될 것”이라고 봤다. 임재만 世宗大 不動産學科 敎授는 8·4 對策을 두고 “시의적절한 對策”이라고 評했다. 林 敎授는 “2014年 9月 1日 宅地開發促進法이 廢止되며 서울 地域 新規 不動産 開發이 멈췄다. 이 때문에 서울·首都圈에 新規 住宅 物量이 不足해졌다. 집값이 오른 理由는 需要가 늘어난 것도 있지만 供給이 不足한 側面도 있다. 8·4不動産 對策을 통한 住宅 供給을 통해 집값 安定 效果를 一部 얻을 수 있을 것으로 보인다”라고 밝혔다. 

함영진 직방 빅데이터 랩長은 “30代의 住宅 購入 現象도 잦아들 것”이라고 봤다. 函 랩長은 “6·17對策과 7·10對策으로 貸出 門턱과 稅金 負擔이 높아졌다. 이미 價格 負擔이 커진 住宅 買入에 無理하게 뛰어들기보다는 住宅 供給 以後 請約으로 내 집 마련을 期待할 것으로 豫想된다”라고 말했다. 

供給 增大라는 方向은 定했으니, 重要한 것은 速度다. 박원갑 KB국민은행 不動産 首席專門委員은 “住宅 供給策은 政府가 住宅 市場에 주는 信號다. 供給을 늘리겠다는 信號가 떨어졌으니 집을 내놔도 只今 當場 사려는 사람은 줄어들게 된다. 供給計劃 靑寫眞이 만들어진 만큼 需要者들이 體感할 수 있도록 細部 計劃을 樹立하고 開發에 速度를 내는 것이 重要하다”라고 診斷했다. 

그렇지만 政府가 서울·首都圈 住宅 供給에 速度를 내기는 어려워 보인다. 김연화 企業銀行 不動産投資팀長은 “新規 供給 物量 中 折半 以上(7萬 號)李 再建築과 再開發이다. 이 같은 方式은 아무리 빨라도 4~5年의 時間이 걸린다. 端的인 例로 서울市 강남구 開浦住公1團地는 2016年 再建築 許可가 났지만, 分讓은 2020年 7月에 始作했다. 再開發·再建築組合에서 雜音이 생기면 10年 넘게 다투는 境遇도 있다”고 憂慮했다.

再開發·再建築 組合 反應 싸늘

8·4 對策의 再開發·再建築은 民間 主導 方式이다. 民間 參與를 活性化하기 위해 政府는 再開發 地域의 容積率 制限을 一部 풀어준다. 容積率이 높아지면 같은 土地에 더 많은 아파트를 지을 수 있다. 쉽게 說明하면 50家口 아파트 한 棟을 허물고 70~80家口 아파트 한 棟을 지을 수 있다는 意味다. 새로 생긴 아파트를 分讓해 더 많이 收益이 나면 再建築·再開發組合(以下 組合)圓들이 이를 더 많이 나눠 가질 수 있다. 

하지만 政府는 容積率 制限을 풀어주는 代價로 寄附採納을 받기로 했다. 8·4 對策에 따르면 늘어난 住宅의 折半을 政府가 가져간다. 政府가 寄附採納으로 가져가는 住宅의 折半은 公共賃貸住宅으로 쓰고 나머지 折半은 分讓한다. 여기에 再建築의 境遇 超過利益還收制度로 인해 組合員의 利益은 더 줄어든다. 超過利益還收制度는 再建築으로 얻은 利益의 一部를 國家가 還收하는 制度다. 再建築으로 얻은 純利益이 1印堂 3000萬 원 以下일 때는 免除된다. 純益이 3000萬 원이 넘는다면 額數에 따라 利益 中 超過額의 10~50%를 내놓아야 한다. 엎친 데 덮친 格으로 서울 大部分 地域에는 8月부터 分讓價 上限制가 適用된다. 再開發·再建築으로 새집을 지어도 組合員들이 願하는 만큼 分讓價를 올리기 어렵다. 

利益이 될 것 같지 않으니 再開發에 선뜻 나서겠다는 組合이 드물다. 서울 陽川區의 한 再建築組合 關係者는 “容積率이 올라 建物을 크게 지으면 팔 집도 늘지만 그만큼 建築 費用도 늘어난다. 이 中 折半을 國家에 寄附採納으로 내놔야 한다는 데 欣快히 나설 곳은 많지 않다. 容積率 損害를 보더라도 一般 再建築으로 進行하는 便이 낫다”고 밝혔다. 

임재만 敎授는 “民間 再開發·再建築을 늘리기보다는 政府 主導의 住宅 開發로 方向을 잡아야 한다. 집값을 낮추기 위해서는 分讓할 住宅 供給만큼이나 賃貸住宅 供給이 重要하다. 民間 寄附採納 方式으로는 充分히 賃貸住宅을 確保할 수 없다”고 主張했다.

初場부터 서울, 果川, 麻布 等 反撥 불거져

遊休 敷地를 利用해 住宅을 짓겠다는 政策에도 反撥이 크다. 8·4對策 發表 前 政府가 各 地域과 遊休 敷地 活用에 對해 論議하지 않았기 때문이다. 김종천 京畿道 果川市長은 8月 4日 發表한 聲明을 통해 “政府果川廳舍 敷地에 住宅 供給은 都市 發展 側面에서 計劃된 것이 아니라 江南 집값을 잡기 위해 果川을 住宅 供給 手段으로만 생각하는 것이다”라고 밝혔다. 같은 날 서울市 마포구가 地域區인 鄭淸來 더불어民主黨 議員도 페이스북을 통해 “住民과 麻布區廳, 地域區 國會議員과 單 한마디 事前 協議 없이 이렇게 一方的으로 發表하는 게 어디 있습니까?”라며 反撥했다. 

서울市도 政府의 住宅 供給策에 制動을 걸고 나섰다. 政府는 8·4政策을 통해 “아파트 再建築 層數를 最高 50層까지 許容하겠다”고 밝혔다. 容積率 制限 緩和의 一環이었다. 이에 서울市는 8月 4日 午後 “純粹 住居用 아파트는 35層까지만 可能하다”라고 맞섰다. 이에 “政府와 서울市가 事前 協議도 없이 不動産 對策을 내놓았느냐”는 批判이 커지자 5日 서울市는 “事業 自體에 對한 反對가 아니라 民間 再建築 補完이 必要하다는 追加 意見을 提示한 것”이라고 解明했다.
 
金容民 江南大 不動産學科 敎授는 “再開發·再建築 및 3期 新都市의 容積率을 높이는 일은 都市 過密化를 부추겨 오히려 住宅 價格을 올릴 危險이 있다. 再開發만 원활하게 이뤄져도, 서울 市內 新規 아파트에 對한 需要는 解決할 수 있다”고 말했다. 

新都市의 目的은 서울 및 首都圈의 집값 安定이다. 하지만 1基와 2期 全部 큰 效果를 보지는 못했다. 1988年 始作된 1期 新都市(분당, 一山, 中東, 평촌, 산본)는 외려 서울 집값을 올렸다. KB住宅價格指數에 따르면 서울住宅價格指數는 1986年 1月 30.0(2019年 1月, 100)에서 1991年 4月 49.4로 65% 上昇했다. 같은 해 5月에 들어서야 49.1로 小幅 下落했다. 2期 新都市(판교, 慰禮, 金浦, 동탄 等 12個 都市)도 마찬가지였다. 2期 新都市 計劃 發表 直前인 2003年 1月 55.6에서 以後 持續的으로 上昇해 글로벌 金融危機 直前(2008年 10月) 84까지 올랐다.

사고 싶은 게 아니라 살고 싶은 住宅

金 敎授는 “政府의 8·4對策은 처음부터 設計 失手다. 이미 서울 및 首都圈은 집이 充分하다. 供給이 不足해 보이는 理由는 살 만한 집이 不足하기 때문이다. 집값이 富益富 貧益貧 現象을 보이는 것만 봐도 알 수 있다. 住居 環境이 나빠 價格이 싼 住宅은 서울에 있어도 價格이 떨어졌다. 相對的으로 住居環境이 좋은 住宅이 서울 住宅의 價格 上昇을 牽引한다. 이를 바로잡기 위해서는 老後 住宅을 쉽게 再開發할 수 있도록 再開發 關聯 規制를 풀어줘야 한다”고 主張했다. 

實際로 지난 8年間 서울 집값에는 富益富 貧益貧 現象이 일어나고 있다. 韓國鑑定院의 主要 地域別 5分位 平均住宅價格에 따르면 2012年 3月 서울 1分位(價格 下位 20%) 住宅의 平均 價格은 1億7832萬 원. 올해 7月에는 1億6129萬 원으로 10%假量 떨어졌다. 反面 5分位(價格 上位 20%) 住宅의 平均 價格은 같은 期間 10億4190萬 원에서 16億1491萬 원으로 55% 남짓 올랐다. 

박원갑 專門委員은 “單純히 住宅 供給만 늘리면 사고 싶은(투자 價値가 있는) 住宅만 늘어난다. 住宅 價格을 잡기 위해서는 안 팔고 살고 싶은 住宅을 늘려야 한다”고 主張했다. 朴 專門委員은 “江南이나 江北 主要 地域에 집을 늘리면 사고 싶은 住宅이 늘어난다. 서울에서 疏外된 地域이지만 直走近接性이 높은 곳을 攻掠해야 한다”고 說明했다. 金 敎授도 “헌 집 헐고 새집만 지어도 住宅 價格 安定에 도움이 된다. 疏外된 서울 亂開發 地域을 再開發하고 交通·敎育 等 인프라를 갖추면 江南·江北 一部 地域의 集中 現象도 一部 解消될 것”이라고 主張했다.