• 規制 一邊倒에서 供給과 투트랙으로 패러다임 바꿔야

• 政府 36곳 調整對象 發表는 ‘언 발에 오줌 누기’

• 李明博 政府에서 施行된 半값아파트法 發議 豫定

• 時勢差益 없는 高密度 開發 必要

• 住宅 價格 折半은 거품일 수도

• 서울市長 選擧 最大 이슈는 不動産

文在寅 大統領이 1月 11日 新年辭에서 不動産 問題에 對해 처음 謝過했다. “供給 擴大에 力點을 두고 빠르게 效果를 볼 수 있는 住宅供給 方案을 迅速히 마련하겠다”고도 했다. 하지만 供給 擴大에는 많은 時間이 걸린다. 問題는 具體案이다. 이제까지와는 다른 政策들이 나오지 않으면 暴發할 수도 있을 만큼 不動産 民心은 惡化된 狀態다. 甚至於 與圈에서도 不動産 政策의 失敗를 批判하는 목소리가 심심찮게 나오는 狀況이다. 

가장 持續的으로 批判의 목소리를 내는 이는 盧雄來 더불어民主黨 最高委員(麻布甲)이다. 4選 議員인 盧 最高委員은 1月 7日 신동아에 “規制 一邊倒 政策으로 不動産값이 暴騰했다”며 “올해 안에 不動産 價格이 잡힌다고 斷定하기 어렵다”라고 말했다. 

盧 最高委員의 發言들은 그동안 政府의 不動産 政策이 놓쳐왔던 地點들을 잘 捕捉해 왔다. 12月 18日 最高委員會의 모두發言에서도 盧 最高委員은 “價格과 貸出 規制 一邊倒가 아니라 市場을 認定하는 政策을 통해 市場 스스로 適正 價格을 찾도록 해야 한다”고 말했다. 不動産 政策의 패러다임 自體를 規制에서 供給 擴大로 轉換해야 한다는 것이었다. 

“그동안 24番의 不動産 政策이 나왔는데, 政策 發表의 타이밍이 좋지 않았다. 또 金利 規制 等 두더지잡기식으로 뒤쫓는 政策 發表가 아니라 實質的인 供給 方案을 내놓고 住宅 價格이 安定化되도록 해야 한다.”

規制 一邊倒에서 供給과 투트랙으로 패러다임 바꿔야

- 卞彰欽 新任 國土交通部 長官이 지난해 12月 29日 就任辭에서 “都心 內 低廉하고 質 좋은 住宅을 充分히 供給할 房안을 설(2월 12日) 名節 前 發表하겠다”고 했다. 期待가 되면서도 果然 얼마나 제대로 된 對策이 나올지 疑懼心을 갖는 이들이 많다. 

“新任 長官이 不動産 專門家이고, 急한 불을 끄기 위해 들어온 消防手라 期待하고 있다. 하지만 그동안 했던 24番의 規制 一邊倒 政策으로 不動産값이 暴騰했다. 서울 江南뿐 아니라 競技도, 甚至於 全國의 調整對象地域까지 올랐다. 36곳의 調整對象地域 選定은 苦肉之策이긴 하지만 언 발에 오줌누기 對策이다. 傳貰값도 오르고, 賣物도 사라졌다. 집을 사려는 이들, 傳貰나 月貰를 求하는 이들도 죽을 맛이다. 不動産 問題는 代表的 民生 問題다. 需要는 넘치는데, 供給을 하지 않고 規制 一邊倒로 가는 것은 限界가 있다. 供給 物量도 只今의 두 倍 水準인 15萬 戶 程度는 돼야 한다고 본다.” 



- 專門家나 市場 反應을 보면 올해도 供給 絶壁이 豫想되고, 집값 上昇과 傳貰難이 持續될 것이라고 한다. 同意하나. 

“只今 供給 政策을 내놓아도 實際로 供給되기까지는 時差가 3~4年 걸린다. 그 政策만 가지고 不動産 市場을 안정시키는 데는 限界는 있다. 하지만 充分히 供給된다는 사인(신호)을 주면 市場이 잡혀갈 것이다. 數値로만 보면 2012年부터 2017年까지 서울에 每年 9000家口의 供給이 不足했다. 2018年 基準으로 보면 5萬4000家口가 不足했다는 計算이 나온다. 實際로 建築許可가 난 것을 보면 昨年 分量이 再昨年 것의 折半도 되지 않았다. 앞으로도 2~3年間 供給에 限界가 있을 수 있다는 意味다.” 

- 2019年 基準 住宅普及率이 全國 平均 104%이고, 서울市는 96%다. 供給을 얼마나 늘려야 하나. 

“適正 住宅 供給率은 110%는 넘어야 한다. 只今 京畿道나 他 地域에서 서울로 들어오려는 待機 需要가 50萬 家口 程度 된다. 公共 供給만으로는 需要를 맞추기 어렵고, 民間 供給이 必要한 狀況이다. 그와 關聯된 對策도 내놓아야 한다.”

벼락거지·전세난민·부동산블루 時代

- 어떤 對策이 必要한가. 

“값싸고 質 좋은 아파트를 供給해야 實需要者가 살 수 있는 것 아닌가. 半값 아파트 供給이나 거품을 解消하기 위한 分讓原價 公開, 後分讓制 擴大 等의 政策이 必要하다. 집값이 내려가면 多住宅者가 保有한 物量도 자연스럽게 市場에 풀릴 것이다. 供給 物量도 時差가 있지만 조금씩 늘어날 것이므로 不動産 價格이 잡히지 않을까 期待하고 있다.” 

- 그때가 언제가 될까. 

“當場 올해 안에 不動産 價格이 잡힌다고 斷定할 수는 없을 것이다. 하지만 規制 一邊倒가 아니라 公共 供給과 民間 供給까지 된다고 하면 市場에 信號를 줘서 當然히 집값이 下落하기 始作할 것이다. 묶여 있는 多住宅者들의 집이 賣買 市場에 나오고, 供給政策에 따른 住宅이나 아파트 新築이 얼마나 빨리 이뤄지느냐가 關鍵이다.” 

- 집값 急騰으로 인한 問題들은 어떤 게 있나. 

“집값이 오르면 現金을 가진 이들만 利益을 본다. 가장 被害를 보는 이들은 無住宅 實需要者들이다. 그래서 不動産 兩極化 現象이 深化돼 社會的 葛藤을 惹起한다. 요즘 現金이 없고 自身도 모르게 資産 隔差가 벌어진 이들을 ‘벼락거지’라고 부른다. 돈이 없어 銀行 貸出을 받으려 해도 까다롭고, 집을 사려고 해도 與件에 맞는 賣物도 없다 보니 ‘傳貰難民’이 登場했다. 치솟는 집값으로 인한 憂鬱症인 ‘不動産 블루’라는 말도 생겼다. 結局 無住宅·月貰·傳貰 家口가 第一 被害를 본다. 事實 집主人도 實需要者일 境遇 當場 집값이 오르면 氣分은 좋을지 몰라도 實體가 없는 未實現 利益밖에 없고 稅金 負擔만 커지게 된다. 時勢 差益을 노리는 投機꾼이나 土建業者들만 利益인 것이다.” 

지난해 서울뿐 아니라 全國 집값 上昇率이 14年 만에 最高値인 8.35%(前年 對比)를 記錄했다. 1月 3日 KB리브온-머니투데이가 全國 成人男女 6000名 對象으로 한 設問 調査에서 應答者의 66%가 不動産 政策이 잘못됐다고 評價하고, 9%만 잘했다고 했다. 過度한 집값 上昇(44%), 市場 自律 秩序 毁損(18%) 等이 不正 評價를 내린 主要因이었다.

住居貧困層 1人當 1億 원씩 1% 金利 貸出 提案

- 與圈 最高委員으로서 政府의 不動産 政策이 잘못됐다고 指摘하는 게 負擔되지 않나. 

“不動産 政策이 잘못된 것을 잘못됐다고 하지 않으면 繼續 不動産 民心과 反對로 가게 된다. 批判과 反對만 하는 게 아니다. 代案을 提示하고 改善하는 쪽으로는 持續的으로 問題 提起를 하겠다. 問題가 있을 때 그것을 덮거나 감추면 어떻게 問題를 解決하나.” 

- CBS 인터뷰에서 政府의 不動産 政策에 對해 “50點 以上 주기 어렵다”고 發言했다. 

“2020年 政府의 不動産 政策이 그렇다는 것이다. 더욱이 政府가 놓치고 있는 것이 있다. 不動産 政策은 庶民 住居安定이나 實需要者를 保護하는 政策이어야 한다. 서울 江南 地域에 사는 사람들, 그곳에 살려는 사람들만을 위한 住宅 政策이 돼선 안 된다. 賃貸아파트만 해도 所得分位로 보면 4~6分位 사람들을 위한 것이었다. 眞짜 어려운 사람들, 1~3分位 사람들은 不動産 政策에서 事實上 疏外돼 있다. 그들을 위한 政策이 必要하다.” 

- 無주택자에게 1人當 1億 원씩 1% 金利로 貸出해 주자는 아이디어를 政府에 提案한 것도 그런 理由인가. 

“1·1·1 支援은 無住宅 實需要者들이 내 집을 마련할 수 있는 住居 사다리를 놓아주려는 것이다. 집값 上昇으로 貸出을 받아도 집을 사기 어려운 이들이 많다. 現在 서울市에서 130萬 家口가 月貰로 살고 있는데, 이 가운데 15萬 家口는 地屋考(地下·屋塔房·考試院)라고 불리는, 最低住居基準에 未達하는 住居貧困層이다. KDI 調査에 따르면 中位所得(4人 家口 月 所得 470萬 원) 對備 住居費 支出은 傳貰가 6%, 自家가 9.4%, 月貰가 16.3%다. 하지만 傳貰 物量은 繼續 줄고 있고, 月貰家口는 住居費 支出이 너무 많아 돈을 모으기 어려운 狀況이다. 따라서 1人當 1億 원씩 1% 貸出을 해줄 境遇 月貰살이 하는 住居貧困層의 負擔을 덜어주고 내 집 마련의 꿈을 도울 수 있다. 國民住宅基金은 1.8%이니 0.8%만 追加로 補塡해 주면 된다.”

李明博 政府에서 施行된 半값아파트法 發議 豫定

- 半값 아파트 供給 活性化를 위한 特別法을 곧 發議할 豫定이라고 들었다. 

“事實 半값아파트特別法은 過去에 있었던 法이다. 2009年에 만들어졌는데, 2014年에 與野 合意로 法을 廢棄했다. 그 法에 根據해 2011年 지은 아파트도 아직 남아 있다. 當時 軍浦市에 供給됐던 半값 아파트는 90%가 未分讓됐다. 값이 싸지 않았고, 時勢差益을 남길 수 없었기 때문에 別로 人氣가 없었다. 그런데 江南에 지은 半값 아파트는 大舶이 났다. ‘LH江南브리즈힐’ ‘LH瑞草5團地’가 土地賃貸附 示範團地로 84㎡型 基準으로 約 2億 원臺에 分讓됐다. 싸구려 아파트가 아니라 建築文化大賞까지 받을 程度로 잘 지어진 아파트였고, 現在는 13億 원臺 市價가 形成돼 있다. 다만 還買刑으로 하지 않아서 半값 아파트 趣旨를 살리지 못했다. 半값 아파트가 이런 ‘로또 아파트’가 되면 오히려 不動産市場을 해하게 된다. 새로 만드는 法은 이런 것을 補完해서 立法할 豫定이다.” 

盧 最高委員이 提案하는 半값 아파트는 LH나 SH 等 公共이 土地를 保有하고, 建物만 分讓하는 것이 核心이다. 分讓 方式은 還買型과 一般型 2가지다. 時勢差益을 볼 수 없게 하는 還買型은 江南 等 立地가 좋고 需要가 充分하며 建物만 分讓할 때 周邊 地域과 市勢車가 큰 地域에서 分讓한다. 일반형은 서울 外郭 新都市 等 相對的으로 需要가 不足한 곳에서 還賣 條件 없이 建物만 分讓한다. 

“未分讓도 막고, ‘로또 아파트’가 돼 不動産市場을 不安定하게 하는 것도 막을 수 있는 方法이다. 實際로 값싸고 質 좋은 아파트를 住居貧困層도 利用할 수 있게 하려는 것이다. 半값 아파트가 아파트의 價格 調整者 役割을 해서 住宅 價格을 안정시키고, 庶民의 住居 安定化에도 도움이 되도록 하려는 趣旨다.” 

- 實行만 된다면 合理的인 政策 같다. 

“公共分讓의 境遇 分讓原價 公開나 後分讓度 一部 하고 있는데, 半값 아파트에도 이를 더 擴大한다면 더 確實히 效果를 낼 수 있을 것이다.” 

- 이 特別法에 對해 다른 議員들의 反應은 어떠한가. 

“事實 半값 아파트 政策은 2006年 洪準杓 當時 한나라당 代表가 黨論으로 내세웠던 것이다. 過去에 失敗한 部分을 補完한다면 다른 黨에서 施行했던 政策이라고 民主黨에서 못 할 理由가 없다. 따라서 現在 민주당 政策위 次元에서도 肯定的으로 檢討하고 있다. 卞彰欽 國土部 長官도 그 內容을 檢討하겠다고 했다.” 

- CBS 인터뷰에서 “供給을 늘리기 위해 高密度 開發이 必要하다”고 主張했다. 具體的으로 어느 地域, 어떤 方式(容積率 等)李 可能한가. 

“서울에도 建築할 땅이 없는 건 아니다. 서울에 需要가 있음에도 京畿道에 집을 짓다 보니 不動産값을 잡는 데 效果的이지 않았고, 交通問題 等 副作用을 낳았다. 이제는 正面 突破를 擇해서 3期 新都市뿐 아니라 서울에도 需要者가 願하는 곳에 高密度 開發을 해야 한다. 現在 서울 地域 아파트는 小型 또는 中大形에 集中돼 中型 아파트가 不足하다. 地下鐵 車輛基地, 물 再生센터(난지, 炭川, 江西, 中浪) 等에도 집을 지을 수 있다. 驛勢圈, 準工業地域, 남는 公共敷地 等을 活用해 價格은 中低價, 크기는 20坪型(70㎡臺)大 準中型, 形態는 重鼎形(四角形) 等으로 3重 實속型으로 高密度 開發을 한다면 年 15萬 號 以上 供給이 可能할 것이다.” 

- 不動産 價格 急騰을 막으려면 서울 江南 等 特定 地域의 稀少性이나 쏠림 現象을 解決하는 게 重要하지 않나. 

“그 問題를 解決하기 위해 半값 아파트 分讓 類型을 두 가지로 나눈 것이다. 需要者가 願하는 곳이면 서울 江南에도 供給해야 한다. 다만 時勢差益이나 不勞所得을 取할 수 없도록 해야 한다. 民間 再開發 再建築을 一部 許容하되 銀馬아파트, 蠶室住公5團地아파트 等 再建築 可能性이 있는 아파트들이 開發 利益으로 ‘로또 아파트’가 되는 것을 防止해야 한다. 公共 寄與, 利益還收制를 통해 더는 再開發과 再建築이 財産 增殖의 手段이 되거나 不動産 價格 暴騰을 이끌지 못하도록 하자는 것이다.”

住宅 價格 折半은 거품일 수도

- 서울地域 不動産 價格에 거품이 얼마나 끼었다고 생각하나. 

“不動産 價格이 大幅 上昇한 것은 맞지만 얼마나 거품이 끼었는지 말하기는 쉽지 않다. 하지만 아파트 外壁을 金으로 度禁하지 않고서야 어떻게 國民住宅坪型이 數十億 원까지 할 수 있겠는가. 分明히 거품이 끼여 있다. 分讓原價를 公開한다면 價格이 正말 크게 떨어질 것이다. 只今과 같은 非正常的 住宅 價格의 折半 程度는 거품이 아닐까 생각한다. 全體的으로 住宅 供給이 擴大되고, 半값 아파트도 들어서며, 分讓原價가 公開돼 住宅 價格이 安定化된다면 明確하게 거품의 程度가 드러날 것이다. 거품이 빠지면 無住宅 實需要者들이 充分히 집을 살 수 있는 길이 열릴 것이다.” 

- 輿論調査나 專門家들에 따르면 住宅市場에 追加로 必要한 政策으로 再開發·再建築 擴大, 過度한 稅金 緩和, 宅地開發로 請約 機會 擴大, 金利 引上 通한 流動性 縮小 等을 꼽고 있다. 

“再開發 再建築은 돈이 안 되는 ‘제로섬 再開發·再建築’이 되게 해야 한다. 過剩 流動性이 不動産 價格에 影響을 미친 것도 事實이다. 그렇다고 新種코로나바이러스 感染症(코로나19)으로 인한 經濟危機 局面에서 金利를 引上하면 景氣沈滯를 어떻게 막을 것인가. 家計負債와 利子 負擔으로 庶民經濟가 더 힘들어질 것이다. 世界 主要國道 低金利 基調를 維持하고 있는데, 우리만 金利를 引上할 수도 없다. 無住宅 實需要者에 對해서는 貸出 規制 및 金利 引下를 통해 被害를 보는 일이 없도록 하는 것이 가장 重要하다.” 

서울市長 選擧 最大 이슈는 不動産

- 不動産 問題가 서울市長 補闕選擧에는 어떤 影響을 미칠 것으로 보나. 

“서울市長 補闕選擧에서 最大 이슈는 不動産 問題가 될 것이다. 實際 輿論調査에서도 70% 가까이가 不動産 問題로 힘들다고 하고 있다. 代表的 國民 不滿 要素이자 民生 問題다. 코로나19 防疫, 백신 確保도 重要한 問題이지만 不動産 問題가 代表的으로 政治를 評價하는 重要한 잣대가 되고 있다. 過熱된 집값을 잡지 못하면 補闕選擧에서 勝機를 잡기가 쉽지 않다. 不動産 問題를 確實히 잡을 수 있도록 政府가 설 前에 代案을 내놓아야 한다. 그 政策 基調에 따라 하나하나 推進할 때 國民의 信賴를 얻고 結局 選擧에서 勝利할 수 있다고 본다.” 

盧 最高委員은 4線 國會議員이다. 그동안 不動産 關聯 常任委員會인 國土交通위에 屬한 적은 없다. 하지만 地域區인 서울 麻布甲에 不動産 이슈가 많았고 不動産 問題가 全國的인 民生 問題로 떠오르면서 그도 不動産 專門家들과 함께 代案 찾기에 나섰다. 그의 持論은 不動産 問題는 氣候變化 問題와 같다는 것이다. 旣成世代의 活動으로 惹起한 氣候變化처럼 “旣成世代의 잘못으로 생겨난 不動産 問題로 未來世代의 꿈을 빼앗으면 안 된다”고 했다. 卞彰欽 長官이 이끄는 不動産 對策팀이 그가 찾은 代案들을 얼마나 받아들일지 注目된다.