• 文政府 不動産 政策 비웃으며 投資 勸誘

• ‘靈끌 貸出’로도 내 집 마련 못하는 現實 파고들어

• 거품 꺼지면 갭 投資者들 直擊彈

• 少數만 돈 버는 폰지 史記와 다를 바 없어

6·17 不動産 對策이 發表된 直後 電話 한 通이 걸려왔다. 不動産業界 取材源의 提報가 受話器 너머로 들려왔다. 

“知人이 傳해준 얘기인데요. 어느 팀인지는 몰라도 6·17 對策이 나오자마자 江南 地域 物件을 싹 다 쓸어갔다는 겁니다. 요즘 집 100채 購入하기에 나선 갭 投資者들이 있다는데, 그 사람들이 아닐까 싶어요.”

“江南 地域 物件 싹 다 쓸어갔다”

갭 投資는 貰入者에게 받은 傳貰金에 自己 돈을 보태 집을 사는 投資 方式이다. 賣買價와 傳貰金 差額이 적을수록 有利하다. 6·17 對策이 正照準한 게 바로 갭 投資者다. 文在寅 政府는 全國으로 빠르게 번지는 갭 投資를 遮斷하고자 傳貰資金貸出 規制를 强化하는 對策을 내놓았다. 

取材源의 도움을 받아 갭 投資者들이 情報를 주고받는 N不動産 인터넷 커뮤니티에 들어갔다. 會員 數는 1700名假量이었다. 커뮤니티가 開設된 지 올해로 3年째다. ‘揭示板을 훑어보니 憤怒와 鬱憤 섞인 글만 올라오는 여느 不動産 커뮤니티와는 雰圍氣가 사뭇 달랐다. 이따금 다(多)住宅者로 推定되는 會員이 ‘이제는 갭 投資마저 끝났다’고 憂慮했지만 會員들은 크게 動搖하지 않는 눈치였다. 

提報者가 言及한 ‘갭 投資로 집 100채 만들기’ 講義 揭示物이 눈에 들어왔다. 30分 前 올라온 公知文은 이렇게 적혀 있다. ‘6·17 不動産 對策에 對應하는 갭 投資 戰略 提示’ ‘집값 가장 많이 올라가는 地域 推薦’ ‘最近 投資 地域 收益率 公開’ ‘最小 收益率 100% 保障’…. 少數精銳로 이뤄지는 講義여서 先着順 20名만 參加할 수 있다고 했다. 댓글에는 15名이 參加 意思를 밝힌 狀態였다. 



講義料는 3萬 원. ‘大박 情報’를 알려주는 代價로는 相當히 低廉한 便이다. 講義를 主催하는 이는 B不動産業體 代表 A氏다. ‘不動産 갭 投資 컨설턴트’로서 그 나름대로 이름이 알려진 人物이다. 커뮤니티 運營者 이름이 A氏와 같은 걸로 볼 때 N不動産 커뮤니티는 A氏가 運營하는 듯했다. 나중에 確認해 보니 이는 事實이었다. 

記者는 2月 初 B不動産業體가 主催한 갭 投資 講義에 參席한 적이 있다. ‘收益率 300%’를 保障한다는 갭 投資 講義의 實體를 살펴보려는 目的이었다(‘신동아’ 5月號 ‘‘300% 收益’ 不動産 갭 投資 講義 實體’ 題下 記事 參照). B不動産業體는 이제는 한술 더 떠 갭 投資로 집 100채 만들기 노하우를 가르쳐준다고 弘報했다. 갭 投資로 집 100채를 購入하는 게 어떻게 可能하다는 걸까. 때마침 講義 날짜가 一週日 뒤였다.

갭 投資로 집 100채 만들기, 現實에서는 不可能

講義가 進行된 곳은 首都圈의 한 都市다. 講義室은 受講生들로 북적였다. 參席者는 23名. 大部分 中壯年이었다. 男女 5名이 30代로 보이긴 했지만 이곳에선 사람들이 서로 通姓名하는 일이 없기에 나이를 確認하기는 어려웠다. 現場 取材 前 이용만 한성대 不動産學科 敎授에게 갭 投資로 집 100채 만들기가 現實的으로 可能한지 물었다. “거의 不可能하다”는 게 이 敎授의 答이었다. 

“집값을 100원이라고 假定해 봅시다. 業體 側 主張대로 收益率 100%를 保障하려면 投資者가 傳貰(80원)를 끼고 20원으로 집을 산 뒤 집값이 20원 올라야 해요. 그러면 投資者는 傳貰값을 80원에서 100원으로 올리고, 收益金(20원)으로 또 다른 집을 찾아 갭 投資합니다. 이런 式이라면 理論上으로는 갭 投資로 집 100채는 勿論 1000채 만들기도 可能하죠. 하지만 現實에선 不可能한 일입니다. 100원짜리 집이 120원으로 올라 傳貰값(80→100원)을 올리면 곧바로 옆집 價格(100→120원)李 오르기 때문이죠. 投資者는 이 收益金(20원)으로 더는 갭 投資하기 어렸습니다.” 

A氏는 B不動産業體 代表라고 自身을 紹介한 後 文在寅 政府 不動産 政策을 嘲弄하는 것으로 講義를 始作했다. 

“이番 政府 들어서 只今까지 不動産 政策이 21番 나왔는데, 아주 징글징글하죠. 政府가 規制冊 내놓기만 하면 不動産 價値가 上昇하고, 그럼 政府는 또 다시 對策을 내놓기 바쁘고…. 供給 物量이 달리는 問題는 생각하지 않고 옥죄기만 하니까 不動産 價値가 오르는 건데, 政府는 집값 오른 만큼 稅金을 거둬가겠대요. 都大體 이게 不動産 政策인지, 租稅 政策인지 알 수가 없어요.” 

受講生 大部分이 고개를 끄덕였다. A氏가 눈으로 講義室을 둘러보더니 대뜸 몇 사람에게 아는 척 人事말을 건넸다. 

“朴 社長님 이番 週에 殘金 치르는 거 잊지 마세요. 李 社長님은 殘金 치르려면 날짜가 아직 한 달 넘게 남았죠? 나는 社長님들 殘金 日程까지 다 꿰고 있어요. 나 같은 컨설턴트가 世上에 어디 있느냐고요.” 

‘朴 社長’ ‘李 社長’李 微笑를 짓자 나머지 受講生들이 따라 웃었다. A氏는 갭 投資 武勇談을 늘어놓았다. 

“다들 生中繼로 6·17 對策 放送 보셨죠? 그때 金賢美가 이런 말을 했어요. 지난해 서울 江南圈에서 갭 投資 比重이 72%를 記錄했다고요. 이게 무슨 말이냐면, 政府가 江南 집값 잡겠다고는 했지만 지난해 이 地域에서 傳貰 끼고 갭 投資한 比率이 72%란 얘깁니다. 이番에 政府가 再建築 團地에 最少 2年 以上 實居住해야 分讓權을 받을 수 있도록 하자 再建築 推進 團地의 傳貰 物量이 크게 줄었어요. 앞으로 그 周邊 아파트 傳貰값이 暴騰할 겁니다. 江南·瑞草·송파구 住民은 아이들 學校 때문에 멀리 못 가고 그 周邊으로 移徙해야 하거든요. 그래서 江南·瑞草·送波 地域의 저가 物量은 無條件 사야 한다는 겁니다. 한 집에 數百, 數千 名이 집을 보러 올 텐데, 傳貰값이 안 오르고 배기겠어요?”

文政府 不動産 政策 嘲弄하고 비웃어

A氏가 잠깐 말을 끊고 受講生들을 쳐다보자 모두가 一齊히 웃음을 터뜨렸다. A氏가 물 한 모금 마신 뒤 다시 말을 이어갔다. 

“只今 다들 江南에 집 사고 싶어 안달이 났을 텐데, 아쉽게도 남아 있는 物量이 없어요. 왠 줄 알아요? 우리가 6月 17, 18日 江南 地域에 나온 저가 物量을 다 사들였거든. 이거는 政府가 대놓고 찍어주는 거나 다름없잖아요. 金賢美 말 한마디에서 얻은 힌트를 놓치지 않는 게 眞짜 高手인 거지.” 

受講生 몇 名의 입에서 長歎息이 흘러나왔다. 가만히 듣고 있던 한 中年 女性이 “그때 못 산 사람은 어떻게 하느냐”고 묻자, A氏가 受講生들 눈치를 살피면서 “다른 곳을 찾아야 한다”고 答했다. A氏는 “가장 많이 올라가는 곳을 찾아 先占해야 한다. 首都圈이 正答이다”라고 덧붙였다. 江南 地域 갭 投資를 强調하던 처음과는 말이 다르게 흘러갔다. 結論은 首都圈 地域에서 갭 投資에 나서야 한다는 이야기였다. 

“只今부터는 重要한 얘기니까 잘 들으세요. 供給이 많으면 高價 物量의 價値가 上昇하고, 供給이 적으면 저가 物量의 價値가 오릅니다. 내가 2000年 서울 江南區 開浦洞에서 집 8채로 갭 投資를 始作했으니까 올해로 20年이 됐는데, 이건 不變의 公式이에요. 只今은 供給이 달려 無條件 低價 物件이 오를 수밖에 없습니다.” 

A氏의 確信에 찬 說明에 受講生 몇 名이 연신 고개를 끄덕였다. 한 젊은 女性이 “나는 江南 地域에 入城하는 게 꿈인데, 首都圈 갭 投資만 可能한 거냐”고 묻자 A氏는 唐慌하지 않고 “一旦 首都圈 地域에서 집 100채를 산 뒤 그中에서 몇 채를 되팔아 마련한 돈으로 압구정동 아파트를 사라”고 했다.

“會員 38名 平均 收益率 500%” 主張

A氏가 ‘2019年 投資 地域 收益率’ 題下 파워포인트 파일을 스크린에 띄우고는 會員들이 거둔 收益率을 說明하기 始作했다. 京畿 水原, 安山, 華城, 光州 等의 收益率이 죄다 300~400%에 達했다. 仁川 南區와 南東區는 收益率이 500% 넘기도 했다. 記者가 ‘저걸 어디까지 믿어야 하나’ 생각하는 渦中에 A氏가 앞줄에 앉은 中年 男性을 가리키며 說明을 이어갔다. 이番엔 崔 社長이라는 人物이 召喚됐다. 

“내가 지난해 12月 崔 社長님한테 火星 半月 ○○아파트 32坪型 갭 投資하라고 推薦해 줬어요. 아직 殘金을 안 치렀는데, 그사이 집값이 엄청 오른 거예요. 收益率이 無慮 478% 나왔어요. 우리 會員들 가운데 崔 社長님 같은 사람이 한두 名이 아녜요. 38名의 平均 收益率이 500%에 達해요. 崔 社長님한테 내 말이 틀린지 한番 물어보세요.” 

A氏가 손으로 崔 社長이라는 사내를 가리키자 受講生들 視線이 그쪽으로 쏠렸다. 受講生 몇 名이 “眞짜냐”고 묻자 그는 微笑 지으며 고개를 끄덕였다. 가만히 보고 있던 A氏가 재빨리 또 다른 投資 成功 事例를 꺼냈다. 

“景氣 西南部에 新規 鐵道 路線이 생긴다는 얘기 들으셨죠? 仁川 월곶과 판교를 잇는 月版善이 2026年 開通 豫定인데, 벌써 그 周邊 아파트들이 들썩거려요. 지난해 나와 會員들이 몰려가 아파트 但只 하나를 싹 사들였어요. 3億 後半 하는 25坪型 아파트를 傳貰 끼고 1億3500萬 원에 샀는데, 只今 5000萬 원 올라 아파트 價格이 4億 中盤이에요.” 

A氏의 말이 끝나자마자 講義室 여기저기 歎息이 흘러나왔다. 한 젊은 女性이 A氏에게 “그걸 언제 팔려고 하느냐”고 물으니 “來年 7月 다 팔 거다”라고 答했다. 이 女性이 “무슨 方法이 있느냐”고 바꿔 묻자 “그 地域 公認仲介士들과 이미 ‘作業’을 마쳐놓은 狀態”라고 했다. A氏 物件을 먼저 팔아주는 代價로 公認仲介士들에게 밥과 술을 待接했다는 것이다. A氏의 말이 이어졌다. 

“公認仲介士들이 傳貰 찾는 사람들한테 내 物件만 紹介해 주기로 했어요. 다른 物件 있어도 없다고 말하기로 했습니다. 1年 前 아파트 살 때 미리 作業해 놓은 거예요. 앞으로도 이곳으로 投資者가 엄청 몰려들 텐데, 나와 會員들은 그前에 팔고 나올 겁니다. 우리는 네트워크가 탄탄해 어디서든 치고 빠지기가 可能해요. 이게 選手들이 집 파는 方法이에요.”

“코로나19 以後 거품 꺼지면 갭 投資者들 直擊彈”

구석에서 講義를 듣던 한 젊은 女性이 “貰入者를 끝까지 求하지 못하면 어떻게 하느냐”고 質問을 던졌다. A氏는 別問題 아니라는 式으로 答했다. 

“傳貰 契約期間 2年 끝나면 貰入者가 나가잖아요. 나는 會員들한테 그날 바로 일하는 사람들 불러서 塗褙든 장판이든 싹 다 새로 하라고 말해요. 새 집으로 만들어놓으면 너도나도 들어오려고 亂離거든. 收益이 最小 100% 以上 떨어질 텐데 修理費用 200萬 원이 대수겠어요? 또 公認仲介士들이 우리 物件부터 팔아준다고 말했잖아요. 우리 會員들은 내가 直接 管理하기 때문에 걱정할 게 하나 없어요.” 

A氏는 ‘最小 收益率 100%를 保障한다’고 自信했다. 그 이야기를 들으며 이용만 敎授의 말이 떠올랐다. 

“갭 投資家 問題가 되는 건, 政府의 不動産 政策 方向이 貸出 規制 基調이기 때문에 投資 危險性이 크다, 그런 게 아니에요. 政策 方向은 언제든 바뀔 수 있어요. 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19)李 어느 程度 鎭靜되면 오랫동안 끊임없이 오른 不動産 價格에 거품이 사라질 수 있어요. 그렇게 되면 갭 投資者들이 가장 큰 被害를 보게 됩니다. 집값이 너무 올라 내 집 마련이 어려워진 靑年 世代와 貸出 規制 때문에 住居 移動 사다리가 끊긴 中壯年 世代가 갭 投資에 뛰어드는데, 집값이 떨어지면 莫大한 財産上 被害를 보게 돼요. 더 큰 問題는 不動産은 팔기 前까지는 損失을 回復하기 어렵다는 겁니다. 結局 오를 때까지 버틸 수밖에 없어요.” 

講義가 끝난 뒤 옆자리 앉아 있던 젊은 男性에게 말을 걸어봤다. “講師의 말이 信憑性 있게 들리느냐”고 묻자 “처음엔 疑懼心이 들었지만 3時間 가까이 講義를 들으니 귀가 솔깃해지고 口味가 당긴다”고 答했다. 

男子에게 나이를 묻자 30代 後半이라고 했다. 5年 前 結婚했다고 한다. 男子는 ‘집값이 떨어질 것’이라는 政府의 말을 不信하는 눈치다. 結婚 뒤 2年마다 한 番씩 돌아오는 傳貰 再契約과 하루가 다르게 뛰는 傳貰保證金 負擔에서 解放되고자 집을 사기로 決心했단다. 아이가 있느냐고 묻자 이제 두 살이란다. 只今 傳貰로 사는 서울 도봉구의 25年 된 舊築 아파트 專用面積 58㎡(17坪型) 價格은 4億3000萬 원이다. 11月 傳貰 契約 滿了 時點에 아파트를 사기로 決定했는데 貸出 規制로 인해 資金 마련에 어려움을 겪고 있다. 

“요즘 집값이 얼마나 웃기냐면요. 月曜日 不動産 앱으로 時勢를 檢索한 뒤 週末에 公認仲介士를 찾아가면 그사이 1000萬~2000萬 원이 올라 있어요. 오르는 집값을 보면 挫折感만 듭니다. 只今으로선 줄어든 住宅擔保貸出만큼 信用貸出을 받는 ‘靈끌 貸出’을 하더라도 내 집 마련이 不可能해 보여요. 갭 投資라도 해볼까 싶어서 온 건데….”

“‘靈끌 貸出’ 받아도 내 집 마련 不可能”

靈끌 貸出은 ‘靈魂까지 끌어 모아 貸出을 받는다’는 뜻의 新造語다. 現在 서울 全體가 投機過熱地區로 묶여 있다. 6·17 不動産 對策으로 金浦와 坡州 等 接境 地域을 除外한 京畿道 大部分 地域도 調整對象地域으로 指定됐다. 投機過熱地區에서 집을 살 땐 住宅擔保認定比率(LTV)李 9億 원 以下 40%, 9億 원 超過 20%, 15億 원 超過 0%로 適用된다. 4億3000萬 원 相當 아파트를 購入할 때도 現金이 2億 원 넘게 必要하다. 30代가 父母의 도움 없이 調達하기 쉽지 않은 額數다. 

講義를 마친 A氏는 受講生 몇 名에게 둘러싸여 있었다. A氏에게 다가가 “首都圈 地域에 갭 投資하고 싶다. 집값이 가장 많이 올라갈 地域을 推薦받고 싶다”고 떠봤다. 그러자 A氏가 “여기서 그냥 말해줄 수는 없다. 有料會員한테 情報를 提供하니 加入하면 된다”고 했다. “요즘 傳貰價率이 낮아 入住 아파트를 傳貰 끼고 買入하는 게 쉽지 않다”고 하자 “저기 社長님들이 아파트를 살 때도 傳貰價率이 낮았지만 結局 돈을 벌었다”고 했다. 그러면서 “社長님들한테 가서 물어보라”고 했다. 

그런데 정작 ‘社長님’들은 傳貰價率의 뜻도 모르는 눈치였다. 앞서 쉬는 時間에 化粧室을 다녀오는 길에 朴 社長이라는 男性에게 “아파트 購買할 當時 傳貰價率이 낮은 건 問題가 안 됐느냐”고 묻자 “그런 건 모른다”고 했다. “投資하기 前 市場調査 안 했느냐”고 再次 물으니 “A氏가 알아서 다 해준다”고 했다. “집 몇 채 가지고 있느냐”고 하니까 “韓 10채 程度”라고 했다. 집 寫眞을 보고 싶다고 要請했더니 男性이 “안 된다”고 했다. 理由를 묻자 對答을 안 한 채 자리를 떠났다.

“少數만 돈 버는 폰지 史記와 다를 바 없어”

專門家들은 갭 投資는 리스크가 매우 크다고 입을 모은다. 손재영 건국대 不動産學科 敎授의 指摘이다. 

“A氏의 講演 事例는 投資者들이 特定 地域 아파트를 集團 買收한 뒤 投資 情報를 흘려 또 다른 投資者를 誘引해 이들에게 되판다는 點에서 폰지 史記와 다를 바가 없습니다. 폰지 게임은 結局 무너지게 돼 있어요. 少數만이 收益을 거둘 뿐이죠. 갭 投資를 비롯한 財테크 講義는 情報를 얻는 次元으로만 活用해야 합니다. 누군가 나를 代身해 投資 決定을 내리고 收益을 保障한다는 말은 詐欺라고 봐도 無妨합니다. 設令 收益이 나더라도 그것은 때마침 市場이 그렇게 움직였기 때문일 뿐입니다.” 

폰지 詐欺는 新規 投資者의 돈으로 旣存 投資者에게 利子나 配當金을 支給하는 方式의 多段階 金融 詐欺를 말한다. 講義室에서 나오려는데 A氏가 “一旦 相談을 申請하고 가라”고 한다. 相談料는 ‘無料’라는 말도 덧붙였다. 都大體 不動産 市場이 이렇듯 출렁이는 것은 누구의 잘못인가.