• 數十 年째 되풀이되는 新都市 不動産 投機

• 不動産 政策 失敗로 인한 집값 混亂

• 不動産 需要에 對應하는 大規模 開發의 問題點

• 人口 減少 時代 멀지 않았다

• 都心 高密度 開發이라는 또 다른 選擇肢

韓國土地住宅公社(LH) 職員들이 3期 首都圈 新都市 開發 豫定地에 莫大한 規模의 땅을 保有한 事實이 最近 드러났다. 여기서 觸發된 이른바 ‘LH 事態’가 一波萬波 擴散하는 模樣새다. 國民 憤怒가 들끓고, 政府가 不動産市場 安定化를 目標로 내놓은 各種 政策 信賴度가 急速히 墜落하고 있다. 都市計劃 專門家인 박인권 서울대 環境大學院 敎授는 이에 對해 “우리나라 不動産市場 管理의 後進性이 고스란히 드러난 事件”이라고 評價했다. 

數十 年째 되풀이 되는 新都市 不動産 投機

“1980年代 1期 首都圈 新都市 造成 때도 公職者들이 땅을 사들인 事件이 摘發돼 떠들썩했던 일이 있다. 數十 年이 지난 只今도 같은 狀況이 벌어진 게 안타깝다. 韓國 社會에서 집은 ‘사는 곳’이면서 同時에 ‘投資 對象’이다. 그렇다면 이를 體系的으로 管理할 方法을 마련해야 한다. 政府가 不動産市場 規制에 相對的으로 疏忽했던 點이 問題를 惹起한 側面이 있다.” 

朴 敎授의 指摘이다. 다음은 그와의 一問一答. 

- 노태우 政府 時節 進行된 1期 首都圈 新都市 投機 搜査 關聯 資料를 보니, 拘束된 ‘投機 事犯’ 987名 가운데 131名이 公職者였다. 

“노무현 政府 時節 進行된 ‘2期 首都圈 新都市’ 造成 때도 비슷한 일이 있었다. 開發 情報를 빼돌려 私益을 챙기려 한 公務員이 줄줄이 摘發돼 刑事處罰을 받았다. 이런 일이 反復된 만큼, 3期 首都圈 新都市를 推進하기 前 政府가 公職者 投機를 遮斷할 制度的 裝置를 마련했으면 좋았을 것이다.” 

株式市場에는 일찌감치 關聯 規制가 마련돼 있다. 未公開 情報를 活用해 株式을 去來하다 摘發되면 資本市場法에 따라 利得의 最大 5倍까지 罰金을 문다. 反面 不動産 不法 去來의 境遇 利得 還收 規定이 따로 없는 게 現實이다. 



政府는 甚至於 不動産 去來 透明性을 지키고자 만들어놓은 여러 制度조차 제대로 管理監督하지 않는다는 指摘을 받았다. 2006年 不動産 實去來價 申告制가 導入됐지만, 以後에도 오랫동안 稅金脫漏 等을 目的으로 한 이른바 ‘다운契約書’ 作成이 橫行했다. 不動産實名制 導入 後에도 다른 사람 이름으로 不動産을 사고팔면서 不當하게 利益을 보는 일이 根絶되지 않았다. 이番 ‘LH 事態’ 發生으로 이 問題가 다시 水面으로 떠올랐다. 많은 市民은 LH 職員을 비롯한 公職者들이 周邊 사람 이름을 빌려 新都市 豫定地 土地를 借名 去來 했을것으로 疑心한다. 이에 對한 團束 및 處罰이 제대로 이뤄질지 不透明한 狀況이다. 朴 敎授는 “우리 不動産市場에서는 그동안 ‘所得이 있는 곳에 稅金이 있다’는 大前提가 잘 지켜지지 않았다. 그 結果 不動産投機는 ‘合理的인 經濟主體’가 自己 利益을 極大化하고자 選擇하는 手段 程度로 여겨지게 된 面이 있다”고 꼬집었다. 

特히 首都圈 新都市 開發 豫定地는 魅力的인 投資處로 손꼽혔다. 新都市는 都心에서 多少 떨어진 곳에 計劃的으로 造成하는 大規模 住居地域을 일컫는다. 政府는 1980年代 末 京畿 분당, 一山 等에 1期 首都圈 新都市를 建設하는 等 그동안 여러 地域에 ‘새로운 都市’ 造成 事業을 벌였다. 都心 接近性이 좋은 地域 農地 等을 受容한 뒤 上下水道 工事를 하고, 道路를 놓고, 地下鐵 等 大衆交通 基盤도 建設한다. 以後 最尖端 아파트를 지어 올리는 方式이다. 마을 곳곳에 잘 꾸민 公園까지 配置하면 新都市는 完成과 同時에 需要가 몰리는 ‘名品 住居地域’으로 거듭난다. ‘新都市 豫定地’가 어디인지에 對한 情報는 곧 莫大한 收益 實現의 다른 이름이 될 수 있다. 그동안 新都市가 造成될 때마다 公職者가 連累된 大規模 投機 事件이 反復된 理由도 여기 있다. 朴 敎授는 “이런 環境에서 公職者의 投機를 ‘良心’ 또는 ‘道德’만으로 統制하는 건 事實上 不可能한 일”이라며 빠른 時日 內에 關聯 規制를 整備할 것을 注文했다.

不動産 政策 失敗로 인한 집값 混亂

- 最近 몇 年間 首都圈 집값이 큰 幅으로 치솟았다. 그 過程에서 相對的 剝奪感에 시달리던 市民들 憤怒가 LH 投機 疑惑으로 爆發 局面에 접어든 것 같다. 

“그러잖아도 政府 不動産 政策에 對한 信賴가 매우 낮았다. 요즘 流行하는 ‘패닉바잉’ ‘靈끌’ ‘벼락거지’ 等의 新造語를 보면 하나같이 基底에 ‘不安’李 깔려 있다. ‘只今 집을 안 사면 永永 못 살 것 같다’는 審理가 사람들을 不動産 購買 市場에 몰아넣었다. 需要가 커지니 自然스레 집값이 더 올랐다. 政府가 이런 흐름을 끊고자 ‘집값을 반드시 안정시키겠다’고 數次例 公言했지만 市民들 믿음을 얻지 못했다. 그러던 次에 이런 일까지 생겨 걱정스럽다.” 

- 政府가 不動産 需要 抑制 政策을 繼續 쏟아냈는데도 왜 買收 心理가 꺾이지 않는다고 보나. 

“한 가지 原因을 꼽자면, 政策擔當者의 말과 行動이 一致하지 않는 境遇가 많았기 때문이다. 사람들은 不動産 政策을 發表하는 官僚가 집을 몇 채 갖고 있는지, 땅을 어디에 사뒀는지 等에 關心을 둔다. 그걸 통해 政策 信賴性을 가늠한다. ‘손가락으로 달을 가리키는데 달은 보지 않고 손가락만 본다’는 말이 있다. 딱 그런 거다. 官僚의 ‘손가락’에 담겨 있는 메시지를 把握한 사람 相當數는 이 政府에서 집값이 떨어지지 않을 거라고 確信했다. ‘말로만 저러지, 實際로는 不動産 市場을 安定化할 意志가 없다’고 여겼다. 그래서 앞다퉈 ‘靈끌’과 ‘패닉바잉’에 나선 거다.” 

- 政府는 貸出 制限 等 온갖 不動産 需要 抑制 對策을 내놓아도 집값 急騰勢가 이어지자 2018年 12月, ‘新都市 開發을 통한 住宅 供給 擴大’ 計劃을 發表했다. 只今 問題가 된 3期 首都圈 新都市 開發이 이때부터 推進됐는데. 

“많은 사람이 豫想하지 못했던 方向이다. 過去 産業化 影響으로 農村人口가 首都圈에 暴發的으로 몰려들던 時期가 있다. 이때 急增하는 住宅 需要에 對應할 方法으로 新都市 開發이 推進됐다. 政府는 1980年 ‘宅地開發促進法(擇鏃法)’을 制定하고, 이를 根據로 首都圈 곳곳에서 大規模 宅地 造成 및 住宅 供給을 進行했다. 이런 흐름에 變化가 생긴 건 2000年代 後半부터다. 首都圈으로 流入되는 人口가 줄고 住宅 普及率도 100%를 넘어섰다. 그에 발맞춰 오랫동안 超法的으로 進行돼 온 都市開發을 正常化해야 한다는 목소리가 나오기 始作했다.” 

暫時 擇鏃法을 살펴보자. 이 法 1條는 “都市地域의 時急한 住宅難을 解消하기 위해 住宅建設에 必要한 宅地의 取得, 開發, 供給 및 管理 等에 關하여 特例를 規定하여 國民 住居生活의 安定과 福祉 向上에 이바지하는 것”李 制定 目的이라고 밝히고 있다. 

1980年은 全國 住宅普及率이 50%도 채 안 되던 時節이다. 1970年代부터 本格化한 都市化 바람을 타고 人口가 몰리면서, 서울地域 不動産 價格은 하루가 다르게 치솟고 있었다. 經實聯 土地住宅委員長을 지낸 전강수 大邱가톨릭大 敎授의 冊 ‘不動産 共和國 經濟史’에 따르면 1963~1977年 사이 서울 物價는 6.4倍 올랐다. 같은 期間 서울市內 住居地域 땅값은 87倍 뛰었다. 康男으로 範圍를 좁히면 上昇 幅이 176倍에 達했다.

超大型 新都市 開發의 問題點

이런 環境에서 政權을 잡은 新軍部가 短期間에 住宅을 大規模로 供給하고자 마련한 게 바로 택촉법이다. 이 法에 따르면 政府는 宅地開發豫定地區 땅을 所有主 意思에 關係없이 受容할 수 있다. 또 環境保護, 都市의 計劃的 開發 等을 目的으로 19個 法律이 規定한 各種 認可·許可·協議 等의 節次도 省略할 수 있다. 이에 힘입어 우리나라 新都市 開發은 世界的으로 類例를 찾기 어려울 程度로 빠르게 이뤄졌다. 1期 首都圈 新都市의 境遇, 1989年 計劃 樹立 後 約 30萬 號에 이르는 住宅을 짓고, 120萬 名 程度의 人口가 모두 移住하기까지 채 7年이 안 걸렸다. 朴 敎授는 “우리나라에 都市計劃을 工夫하러 오는 外國人 學生들은 하나같이 新都市 開發 速度에 깜짝 놀란다”며 “그 背景에 各種 規制를 無力化하는 超法的 힘을 가진 擇鏃法이 있다”고 說明했다. 

- 庶民 住居 安定化라는 ‘大義’가 있다고는 하나, 요즘 時代라면 開發 速度를 높이고자 財産權 侵害까지 正當化하는 內容의 法을 制定하기 어려웠을 것 같다. 

“美國 等 西歐圈에서도 庶民 住居 安定 等 公益을 위해 個人의 自由를 一定 部分 制限하는 게 許容된다. 다만 公益의 正義, 自由 制限의 範圍 等에서는 論難이 있을 수 있다. 우리나라에서도 2010年代 접어들면서 이에 對한 다양한 意見이 提示됐다. 마침 急速한 人口移動이 멈추고 都市化도 어느 程度 進行된 狀況이었다. 專門家들 사이에서 ‘이제는 一般的인 都市計劃 規制를 尊重하면서도 首都圈 住宅 需要에 充分히 對應할 수 있겠다’라는 共感帶가 形成됐다. 2014年 9月 朴槿惠 政府도 不動産 對策을 發表하면서 ‘앞으로는 공공이 主導해 大都市 外郭에 大規模 宅地를 供給하는 方式의 開發을 推進하지 않을 것’이라고 宣言했다. 이에 따라 많은 이가 首都圈에 盆唐, 판교 같은 形態의 新都市가 더는 만들어지지 않을 것으로 여겼다. 그런데 文在寅 政府가 3期 首都圈 新都市를 造成해 住宅 約 30萬 號를 供給한다는 計劃을 發表한 것이다.” 

- 이 決定이 잘못됐다고 보나. 

“앞서 不動産市場은 心理의 影響을 많이 받는다고 말씀드렸다. 需要가 조금만 增加해도 집값이 확 뛴다. 反對 方向도 마찬가지다. 供給量이 1% 增加할 때 價格이 1%만 떨어지는 게 아니다. 5% 以上 빠질 수 있다. 最近 몇 年間 不動産 需要가 急增하며 價格을 끌어올린 건 맞다. 하지만 그런 흐름이 無限定 이어지지는 않는다. 어느 瞬間 限界에 到達하고 沈滯가 始作될 수 있다. 過去 經驗을 보면 不動産 價格은 한番 떨어질 境遇 쉽사리 回復되지 않는다.” 

- 最近 不動産市場을 보면 그런 날이 永永 올 것 같지 않다. 

“그렇게 생각하는 사람이 많은 것 같다. ‘서울 집값이 한 番이라도 떨어진 적이 있어?’라고 말하는 이도 봤다. 그런데 있다. 오래前 일도 아니다. 朴槿惠 政府 當時 不動産 價格 弱勢가 오랫동안 이어졌다. 사람들이 아무도 집을 사려 하지 않으니 최경환 經濟副總理가 不動産 擔保貸出 限度를 늘리는 等 온갖 規制를 풀어주며 ‘곧 집값이 오를 거다. 빚내서 집을 사라’고 公公然히 부추겼다. 不動産 政策 效果는 普通 몇 年 間隔을 두고 나타난다. 朴槿惠 政府가 폈던 不動産 政策이 現在의 집값 急騰에 一定 程度 影響을 미쳤다고 본다. 이番 政府가 導入한 各種 집값 抑制 政策 또한 몇 年 後 市場에 影響을 미치게 될 것이다. 그 무렵 3期 首都圈 新都市를 中心으로 새집 供給까지 쏟아지면 서울 집값이 어떻게 될까. 빚 내서 집을 산 사람이 많은 狀況에서 갑작스러운 不動産 價格 變動은 經濟 全般에 危險要素가 될 수 있다. 이 部分에 對해서 생각해봐야 한다.”

人口 減少 時代, 멀지 않았다

朴 敎授는 “韓國이 現在 人口 減少를 目前에 두고 있다”는 것도 强調했다. 그는 “住宅 需給 狀況을 따질 때는 人口뿐 아니라 家口數도 考慮해야 한다. 最近 1~2人 家口가 늘어 住宅 需要는 當分間 줄지 않을 것이라는 展望이 나오는 걸 안다. 하지만 서울市는 이미 人口뿐 아니라 家口數도 줄고 있다. 이런 變化는 아주 急速度로 나타날 수 있다”고 警告했다. 

統計廳 發表에 따르면 지난해 우리나라에서는 出生兒(27萬5815名)가 死亡者(30萬7764名)보다 적은 이른바 ‘데드 크로스’ 現象이 처음 나타났다. 關聯 統計를 作成한 以來 史上 처음으로 內國人 數가 前年보다 떨어지기도 했다. 統計廳은 當初 올해를 人口 減少 元年으로 展望했으나, 時期가 1年 앞당겨졌다. 外國人 居住者가 늘어나 總人口(內國人+外國人) 減少勢는 避했지만, 現在 趨勢가 이어지면 2028年 以後 人口 曲線이 本格的으로 下向勢에 접어들 것이라는 分析이 나온다. 

- 올해 全國 各地 大學에서 新入生 未達 事態가 發生하는 것을 보며 人口 減少의 社會的 影響이 생각보다 빨리 나타난다는 생각을 했다. 

“그렇다. 學齡人口 減少에 對해 警告하는 목소리는 많았지만, 當場 올해부터 大學街에 危機가 現實化할 것이라고 豫想한 사람은 別로 없었다. 變化는 그렇게 갑작스럽게 다가올 수 있다. 只今은 新都市 開發을 통해 大規模 供給을 쏟아내는 것보다 都市計劃 全般을 되돌아봐야 할 때다.” 

- 좀 더 具體的으로 說明한다면. 

“住宅 需要가 急激히 줄어들 境遇 먼저 打擊을 받는 곳은 首都圈 밖 地方 都市가 될 것이다. 사람이 줄고 빈집이 생겨나면 地域은 금세 슬럼化된다. 그 影響으로 남은 사람이 또 떠나는 惡循環이 이어질 수 있다. 이런 狀況에서 首都圈 隣近에 最尖端 新都市를 造成하는 건 더 많은 사람을 中心으로 끌어들이는 政策이 될 수 있다. 그보다는 꼭 서울 周邊에 居住하지 않아도 質 좋은 삶을 누릴 수 있는 環境을 地域 곳곳에 만들어내는 게 時急하다. 눈여겨볼 것은 2010年 以後 農村 郡 地域의 靑年人口 增加 現象이 꾸준히 나타나고 있다는 點이다.” 

- 靑年들이 都市를 떠나 農村에 定着하고 있다는 건가? 

“統計를 보면 그렇다. 그들이 어떤 理由로 農村에 가는지, 또 그곳에서 어떤 삶을 살아가는지에 對해서는 좀 더 깊이 있게 硏究해 봐야 한다. 只今까지 報告된 몇몇 인터뷰 資料를 보면 ‘大都市에 사는 게 힘들어 떠나왔다’는 內容이 많다. 집값이 너무 비싸고, 일자리 求하기도 예전보다 어려워졌다는 것이다. 靑年들이 農村에서 機會와 可能性을 發見할 수 있게 해주면 이런 흐름이 加速化될 수도 있다.” 

- 그러자면 當場 農村에 일자리가 必要하지 않겠나. 

“勿論이다. 그런데 좀 더 생각을 해보자. 일자리가 꼭 居住地 바로 近處에 있어야 할까. 요즘 交通이 많이 좋아졌다. 그 結果 地方 大都市의 郊外化가 急速히 이뤄지는 趨勢다. 慶南 金海에서 釜山으로 通勤하는 式으로, 都心에서 어느 程度 떨어진 地域에 집을 마련하는 사람이 늘고 있다. 複雜하고 비싼 都市를 떠나 좀 더 快適하고 여유로운 삶을 누리고 싶어서다. 

앞으로 自律走行 技術이 商用化하면 30~40分 程度 距離를 車輛으로 오가는 건 그다지 어렵지 않게 여겨질 것이다. 이런 未來 變化를 勘案한, 큰 틀의 都市計劃을 構想할 수 있다. 그 結果로 都市 混雜度가 낮아지고, 郊外地域에 活氣가 돌면 兩쪽 모두에 ‘윈윈’李 된다. 人口 規模가 一定 水準 以上 돼야 누릴 수 있는 서비스가 農村에도 생겨나면 居住者 삶의 質이 높아질 것이다.” 

- 例를 들어 配達飮食店 같은 게 생겨날 수 있겠다. 

“그렇다. 配達 서비스를 提供하는 業體가 많아지면, 그 인프라가 다시 새로운 사람을 끌어들이는 善循環이 일어날 수 있다.” 

- 均衡發展을 통해 언젠가 人口가 全國에 고르게 分散되고, 그 結果 全般的으로 삶의 質이 높아지는 날이 오면 좋겠다. 하지만 現在 우리 앞에는 限定된 首都圈에 많은 사람이 모여 사는 現實이 있다. 連日 치솟는 住居費用 때문에 不安을 느끼는 庶民에게 當場 必要한 건 充分한 住宅 供給을 통한 집값 安定 아닌가.
 
“住宅 供給 方式에 對한 苦悶이 必要하다. 나는 新都市 建設 等을 통해 한꺼번에 數十萬 號를 市場에 供給하는 方式은 앞으로 우리 앞에 펼쳐질 世上에 어울리지 않는다고 생각한다. 不過 얼마 前까지만 해도 우리는 ‘成長의 時代’를 살았다. 時間이 흐르면 經濟 規模가 커지고, 市場이 擴大됐다. 이제는 아니다. 이미 人口 停滯가 始作됐고, 곧 減少의 時間이 온다. 거기 맞는 ‘뉴노멀’을 만들어야 한다.”

都心 高密度 開發이라는 또 다른 選擇肢

- 一角에서는 新都市 建設의 代案으로 都心 高密度 開發 方式을 提案한다. 

“充分히 檢討해 볼만한 아이디어다. 우리 都市를 살펴보면 좋은 位置에 開發되지 못한 채 묶여 있는 땅이 적잖다. 그 周邊에 살고 있는 사람 處地에서 보면 좋은 일이다. 快適한 環境이 維持되니 財産 價値가 繼續 올라간다. 反面 只今 當場 住居 問題로 苦痛받는 사람에게는 不當한 일이 될 수 있다. 現在 最尖端 住居 인프라는 서울, 그中에서도 江南 쪽에 모여 있다. 그러다 보니 땅값이 매우 비싸다. 只今 江南에 있는 아파트를 보면 집값의 70~80%가 땅값이다. 土地 使用 側面에서 보면 매우 非效率的인 일이다. 都市經濟學에서는 ‘땅값이 全體 住宅價格의 50%를 넘으면 안 된다’고 한다. 開發 密度를 높이면 좀 더 많은 사람이 좋은 住居地에서 살 수 있게 된다.” 

- 高密度 開發의 副作用도 있지 않나. 

“都市計劃委員會 審議 等 都市開發의 正常的인 節次를 따르며 하나하나 方法을 찾아나가면 된다. 高密度 開發에 對해 漠然한 拒否感을 가진 분들도 있는데 低密度 開發이 반드시 좋은 것은 아니다. 美國에서 亂開發 都市로 손꼽히는 LA를 보자. 다운타운이 작고, 住居地는 山 中턱까지 넓게 퍼져 있다. 나지막한 집이 都市를 온통 뒤덮고 있어 길이 엄청나게 막힌다. 그게 果然 最善일까. 좀 더 制限的인 地域을 集中的으로 開發하고, 나머지 區域은 快適한 狀態로 保全하면서, 大衆交通이 都市 곳곳에 이어지도록 하면 어떤가. 이것이 에너지를 좀 더 效率的으로 利用하고 삶의 質을 높이는 길일 수 있다.” 

- LH 事態 以後 3期 首都圈 新都市 開發 自體를 原點에서 再檢討하자는 목소리가 나오는데 이에 對해서는 어떻게 생각하나. 

“政府 政策의 一貫性과 信賴性 等을 勘案할 때, 이제 와서 計劃을 破棄하는 건 바람직하지 않다고 본다. 政府는 現在 ‘需要 抑制와 供給 擴大를 통해 不動産市場을 안정시키겠다’는 意志를 闡明한 狀態다. 앞으로도 이 基調를 이어가는 게 重要하다. 다만 3期 首都圈 新都市를 造成한다 해도 住宅 供給量은 市場 狀況에 따라 彈力的으로 調節할 餘地를 두면 좋겠다. 當初 約束한 만큼을 한꺼번에 다 지을 게 아니라, 宅地 一部를 留保地 形態로 남겨두는 것을 檢討해볼 만하다.” 

- 新都市 入住 時點에 住宅 供給 過剩으로 不動産市場에 衝擊을 줄 수도 있다는 判斷에서인가. 

“萬若 그런 일이 發生할 境遇 對處할 方案을 마련해두자는 意味다. 그동안 政治權은 不動産 價格이 오르면 强力한 抑制 政策을 펴고, 그 結果 값이 떨어지면 다시 浮揚策을 내놓아 價格 上昇을 誘導했다. 政府가 住宅 市場 混亂을 부추긴 面이 있다. 이제는 이런 近視眼的인 政策 運用에서 벗어나, 長期的으로 不動産 價格을 安定化할 方案을 생각해야 할 때다.” #부동산 #新都市 #LH #박인권 #都心開發 #新東亞