• 올해 서울 아파트 入住 物量 昨年 折半

• 쏟아지는 土地 補償金, 不動産값 더 끌어올릴 것

• 6月 多住宅者 讓渡稅 重課 以後 ‘賣物 잠김’ 豫想

• 두 棟짜리 小型 아파트 請約 競爭率 367對 1 … 如前한 買收 心理

• “집값 너무 올랐다. 버블 머잖아 꺼진다” 展望도

“首都圈 住宅市場은 當分間 더 오를 餘地가 있다. 競技가 풀리는 데다 서울市에 各種 開發 材料가 있어서다. 早晩間 값이 떨어질 그림은 아니다.” 

김규정 韓國投資證券 資産承繼硏究所長 展望이다.
 
“올해 서울 아파트 入住 物量은 昨年 折半 水準이다. 全國 未分讓 아파트 수도 關聯 統計 作成 後 最低 水準이다. 供給이 씨가 말랐는데 需要는 繼續 많다. 當分間 집값 强勢가 이어질 수밖에 없다.” 

조영광 하우스노미스트 分析이다. 

“國土交通部(國土部)가 올해 3期 首都圈 新都市 土地 補償金으로 9兆1000億 원을 풀기로 했다. 多住宅者 規制가 强化된 만큼 土地主가 이 돈으로 直接 아파트를 사는 境遇는 많지 않을 것이다. 代身 子女 아파트 買入 支援 또는 商街建物 買入 等에 나설 公算이 크다. 이 돈 大部分이 結局 다시 不動産市場에 들어온다. 올 下半期부터 그러잖아도 넘쳐나는 流動性이 더 커질 것이다.” 

박합수 KB국민은행 首席不動産專門委員 豫測이다. 

供給 不足, 넘치는 流動性 … 집값 떨어지기 어렵다

2月 4日 政府는 住宅 大量 供給을 骨子로 하는 이른바 ‘2·4 不動産 對策’을 發表했다. 以後 暫時 安定 局面에 접어든 듯 보이던 不動産市場이 最近 다시 요동치고 있다. 韓國土地住宅公社(LH) 職員 投機 疑惑으로 觸發된 이른바 ‘LH事態’가 需要者 不安을 부추기는 樣相이다. 相當數 專門家는 “市場의 豐富한 流動性과 低金利 基調, 인플레이션 等을 勘案하면 只今은 집값이 떨어질 局面이 아니다”라면서 “政府의 强力한 住宅 供給 意志가 買收 心理를 相當 部分 抑制했는데 LH事態로 市場 信賴에 龜裂이 생긴 狀況”이라고 입을 모은다. 

‘2·4 對策’의 核心은 ‘供給 爆彈’이다. 當時 國土部는 2025年까지 서울 32萬3000家口를 包含해 全國에 住宅 總 83萬6000家口를 供給한다는 計劃을 내놨다. 3期 首都圈 新都市 等에 이미 짓기로 한 127萬 家口를 더하면 全體 物量이 200萬 家口에 達한다. 洪楠基 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官은 當時 이 政策을 紹介하며 “供給쇼크 水準”이라고 自評했다. 

노태우 政府도 住宅市場 不安으로 支持率이 急落하자 1988年 ‘住宅 200萬戶 建設 計劃’을 發表한 일이 있다. 그 一環으로 京畿 분당, 一山 等 1期 首都圈 新都市를 造成했다. 全國 住宅 數가 750萬戶 남짓하던 時節이다. 박인권 서울대 環境大學院 敎授는 “1991年 新都市 入住는 不動産市場에 엄청난 衝擊을 줬다. 그것을 契機로 서울 집값이 安定됐다”고 評價했다. 

고종완 한국자산관리연구원長度 “우리나라가 不動産 關聯 統計를 作成한 以來 집값이 크게 떨어진 건 딱 세 番뿐이다. 첫 番째가 노태우 政府의 住宅 200萬戶 供給, 두 番째는 1998年 IMF 外換危機, 세 番째는 2008年 서브프라임 모기지 事態 때”라고 밝혔다. 달리 말하면 ‘物量 爆彈’이나 外部 突發 惡材가 없는 限 國內 不動産市場에서 한番 오른 價格은 웬만하면 維持된다는 意味가 된다. 高 院長은 “不動産市場은 沈滯期에 접어들어도 賣物 價格이 뚝뚝 떨어지기보다 時勢가 거의 움직이지 않는 保合 또는 小幅 下落하는 弱保合 傾向을 보이는 게 普通”이라고 說明했다. 

200萬戶 供給 約束, 當場은 아니다

한때 專門家들은 新種 코로나바이러스 感染症(코로나19)李 집값 下落을 惹起할 수 있을 것으로 展望했다. 現實은 달랐다. 박합수 KB국민은행 首席不動産專門委員은 “不動産市場에서 日常的 景氣沈滯는 流動性을 못 이긴다. 코로나19 以後 世界的으로 供給된 流動性 德에 中産層 以上의 購買力은 오히려 커졌다. 世界 各國이 低金利 政策을 펴는 만큼, 當分間 不動産市場 暴落을 가져올 만한 外部 惡材가 發生할 可能性은 크지 않아 보인다”고 展望했다. 朴 專門委員 說明이다. 

“金利가 短期間에 1%쯤 오르면 住宅價格이 下落할 수 있다. 1年 안에 金利가 3%쯤 오르면 暴落勢가 나타날 것이다. 서브프라임 모기지 事態나 日本 不動産 버블 崩壞 때 共通的으로 金利가 3% 넘게 올랐다. 그러면 市場이 망가진다. 問題는 政府가 只今 不動産값을 잡겠다고 이런 處方을 내놓을 것인지다. 現在 世界 各國 政府는 ‘相生’을 目標로 經濟를 運用하고 있다. 金利를 낮게 維持하고 流動性을 豐富하게 供給해 市場에 돈이 골고루 돌아가게 하려고 努力한다. 이런 狀況에서 우리만 金利가 急激히 올라가리라고 보기는 힘들다.” 

그렇다면 現在로서 집값을 떨어뜨릴 方法은 住宅 大量 供給 程度밖에 없다. 政府가 約束한 200萬戶가 市場에 나와 집값을 안정시킬 時點은 언제가 될까. 조영광 하우스老미스트는 “當場은 아니다”라고 했다. 그는 “政府가 밝힌 時間表를 봐도 大規模 供給 始作 時點이 2025年 무렵이다. 只今부터 그때까지는 入住 豫定 아파트가 드물고, 未分讓 物量은 없다시피 하며, 再建築도 막힌 事實上 ‘供給 絶壁’ 狀況이 이어진다”고 分析했다. 

권대중 명지대 不動産學科 敎授는 6月 1日 始作되는 多住宅者 讓渡所得稅(讓渡稅) 重課 政策도 供給 不足 現象을 심화시킬 수 있다고 내다봤다. 現在 調整對象地域에 住宅을 두 채 가진 사람이 집을 팔 境遇 讓渡稅는 基本稅率(6∼42%)에 區間別로 10%포인트를 더한 16∼52%다. 3住宅者에게는 20%포인트 높은 26∼62% 稅率을 適用한다. 6月부터는 여기에 다시 10%포인트씩 追加된다. 2住宅者 稅率은 26∼65%, 3住宅者는 36∼75%인 셈이다. 

當初 政府는 이 制度 施行을 앞두고 稅金 負擔을 줄이려는 多住宅者 賣物이 市場에 나올 것으로 豫想했다. 그러나 實際로는 供給이 많지 않다는 게 業界 分析이다. 不動産 去來는 契約 後 殘金 支給까지 普通 2~3個月이 所要된다. 3~4月이 지나면 讓渡稅 回避 賣物이 나오기 어려워진다는 얘기다. 이에 對해 權 敎授는 “多住宅者 立場에서 보면 現在 稅率도 充分히 높기 때문에 집을 내놓기 부담스러운 것”이라며 “政府가 6月 前 讓渡稅를 一時的으로라도 낮춰 多住宅者 賣物이 市場에 나오게 誘導했으면 去來市場이 正常化되고, 結果的으로 傳月貰市場도 安定됐을 텐데 時機를 놓쳤다”고 指摘했다. 多住宅者 讓渡稅가 只今보다 더 오르는 6月 以後에는 多住宅者 賣物이 事實上 잠길 것이라는 게 相當數 專門家 分析이다.

두 棟짜리 小型 아파트 請約 競爭率 367對 1

住宅 供給이 多少 不足해도 買收 希望者가 많지 않다면 그다지 問題가 되지 않을 수 있다. 現實은 다르다. 3月 3日 올해 서울에서 처음으로 分讓한 紫陽하늘채베르 아파트 請約 競爭率은 367.4對 1을 記錄했다. 紫陽하늘채베르는 2個棟 165채 規模 團地다. 이番에 專用面積 46m² 크기 小型 아파트를 一般 分讓으로 供給했다. 

不過 얼마 前까지만 해도 小規模 團地, 小型 坪型 아파트는 請約 市場에서 相對的으로 人氣가 높지 않았다. 最近엔 當籤만 된다면 어느 아파트라도 좋다는 需要가 넘쳐난다. 紫陽하늘채베르 平均 分讓價는 3.3㎡當 2580萬 원으로, 現在 자양동 時勢의 約 70% 水準이다. 

박합수 KB국민은행 首席不動産專門委員은 “最近 몇年 間 急騰하는 집값을 束手無策 바라보기만 했던 無住宅 庶民에게 請約은 이제 ‘벼락거지’ 狀況을 克服할 唯一한 方法으로 여겨진다”며 “4月 서울 서초구에서 ‘래미안 원베일리’ 分讓이 始作되면 現在 우리나라 사람들 住宅 買收 心理가 얼마나 큰지 또 한 番 確認될 것”이라고 展望했다. 

신반포3次·慶南아파트를 再建築한 래미안 원베일리 一般 分讓價는 3.3㎡當 平均 5600萬 원이 넘는다. 史上 最高額이지만 ‘지나치게 높은 價格’이라는 批判의 목소리가 크지 않다. 周圍 아파트 時勢가 3.3㎡當 1億 원에 이르는 까닭이다. 박합수 首席不動産專門委員은 “원베일리에 이어 分讓이 豫定된 江東區 遁村住公아파트도 周邊 時勢보다 많게는 10億까지 低廉하게 分讓하는 이른바 ‘로또 아파트’로 評價된다. 이런 團地가 競爭率 數百 對 1을 記錄하며 分讓에 成功하면 現在 住宅 買收를 망설이는 需要者들 사이에서 ‘나도 더 늦기 前에 집을 사야 하는 것 아니냐’는 不安心理가 커져 집값 上昇으로 이어질 수 있을 것”이라고 내다봤다. 

反面 올해부터 住宅市場이 安定期에 접어들 것이라고 展望하는 專門家도 있다. 고종완 韓國資産管理院長은 “不動産市場에는 사이클이 있다. 只今은 사이클上 高點에 臨迫한 때로, 곧 거품이 빠지는 時期가 올 수 있다”고 말했다. 高 院長 分析이다. 

“最近 7~8年間 國內 住宅 값은 歷代 最高 上昇 期間, 上昇 幅 記錄을 갈아치우며 高空行進을 거듭했다. 政府의 不動産 政策 失敗와 市場에 供給된 過度한 流動性, 市場 參與者의 價格 上昇 期待感 等이 한꺼번에 作用한 것으로 보인다. 하지만 이런 흐름이 永遠히 繼續될 수는 없다. 우리나라 經濟成長率과 物價上昇率 等을 綜合的으로 살펴볼 때 現在 不動産 價格의 10~20%는 거품(버블)일 수 있다. 거품은 언젠가 빠진다. 또 不動産 景氣沈滯는 短期間에 끝나지 않는다. 只今 收益을 노리고 不動産市場에 뛰어드는 건 危險한 일일 수 있다.” 

심교언 건국대 不動産學科 敎授도 “只今은 집을 살 때가 아니다”라는 意見이다. 그는 “不動産 값이 短期間에 너무 올랐다. 當分間 숨 고르기를 할 수밖에 없는 時點”이라며 이렇게 말했다. 

“不動産市場에 아예 新規 供給이 끊어진다면 모르겠지만 只今은 그럴 狀況이 아니다. 政府의 住宅 供給 意志가 確固하다. 그렇다면 正常的으로 생각해야 한다. 어떤 資産도 100倍, 200倍 繼續 오르지는 않는다. 다시 오른다 해도 쉬어가는 타이밍이 온다. 只今이 그렇다.” 

권대중 명지대 不動産學科 敎授는 “住宅 買收를 計劃하는 사람은 當分間 市場 狀況을 지켜보라”고 助言했다. 

“最近 不動産 價格이 너무 많이 올랐다. 所得이 크게 늘지 않는 狀況에서 집값만 無限大로 오를 수는 없다. 下半期에 3期 首都圈 新都市 事前分讓이 始作되는 等 供給이 擴大되면 집값이 安定을 찾아갈 것이다. 甚至於 政府가 計劃한 住宅 200萬 家口 入住 時期가 서로 맞물리면 不動産 價格이 暴落할 수도 있다. 이를 막으려면 政府가 時期 調節에 나서야 할 것이다. 1年 程度는 觀望하고, 買收 時點을 살펴보는 게 바람직할 것이다.”