• 契約更新 滿了, 入住物量 不足으로 傳貰難 不可避

• 李在明 되면 下落, 尹錫悅 되면 一時 反騰 可能性

• 靑年層 都心 流入 加速化, 집값 下落 沮止

• 1 住宅者는 分讓 노리고, 多住宅者는 몸집 줄여야

서울 집값 上昇勢가 주춤하고 있다. 最近 韓國不動産院이 發表한 ‘10月 全國住宅價格動向調査’에 따르면 서울 住宅綜合(아파트·單獨·聯立住宅) 賣買價格의 前月 對比 上昇率은 5月부터 꾸준히 上昇 幅이 늘었으나 10月에는 9月(0.72%)보다 0.01%포인트 下落한 0.71%를 記錄했다. 서울 집값 上昇 幅이 6個月 만에 꺾인 것이다. 不動産院은 “金利引上과 住宅貸出 總量 規制의 影響으로 買收 心理가 萎縮된 것이 주된 要因”이라고 分析했다.

狀況이 이런 가운데 金融委員會가 10月 26日 總負債元利金償還比率(DSR) 規制 强度를 높이는 ‘家計負債 管理 强化方案’을 發表했다. DSR은 住宅擔保貸出, 信用貸出, 非住宅擔保貸出 等 모든 貸出의 元利金 償還額을 年所得으로 나눈 값으로, 個人의 償還 能力에 맞게 資金을 빌려주는 부채 管理 指標다. 政府가 이番에 내놓은 ‘家計負債 管理 强化 方案’에 따르면 來年 1月부터 모든 金融圈의 貸出 總額이 2億 원을 超過하는 境遇 ‘DSR 40%’ 規制가 適用된다. 年間 元利金 償還額이 年所得의 40%를 넘지 않는 線에서만 貸出을 받을 수 있다는 뜻이다. 來年 7月부터는 貸出 總額이 1億 원을 넘는 貸出者로 規制 範圍가 늘어난다. 第2金融圈의 個人別 DSR 基準도 旣存 60%에서 50%로 强度가 높아진다. 앞으로는 只今보다 貸出받기가 더 어려워진다는 얘기다.

그렇다면 只今의 서울 집값 上昇勢 鈍化가 貸出 規制 壓迫을 받아 來年에는 下落勢로 이어질까. 向後 注視해야 할 變數 或은 影響 要因은 무엇일까. 不動産市場 分析 專門家 11名에게 答을 救했다.

契約更新 滿了, 入住 物量 不足으로 傳貰難 不可避

住宅價格에 影響을 미치는 要因으로 專門家들은 크게 다섯 가지를 꼽는다. 需要供給, 政策, 金利의 流動性, 期待審, 海外 不動産 動向이 그것이다. 하지만 이게 다가 아니다. 住宅擔保貸出 殘額이나 換率 等 여러 要因이 집값에 影響을 주는 變數로 作用할 수 있다.

심교언 건국대 不動産學科 敎授 는 2020年 7月 31日부터 施行된 契約更新請求權第(賃貸借契約期間을 2年 더 延長할 수 있는 制度)의 滿期가 到來하는 來年 여름까지는 傳貰難에 따른 집값 上昇勢가 豫想된다고 말했다. 다만 “집값이 最近 몇 年 사이 急激히 오른 데 對한 疲勞感이 생겨 上昇 幅은 繼續 鈍化할 것”이라고 내다봤다.



박원갑 국민은행 不動産首席專門委員 도 “2022年에는 傳貰難 때문에 집값이 小幅 上昇하고, 上昇 幅은 올해보다 낮을 것으로 보인다”고 展望했다. 그 背景은 이렇다.

企劃財政部에 따르면 最近 서울 100代 아파트 賃貸借契約 更新率이 77.7%에 達한다. 賃貸借 3法 施行 以後 서울 傳貰값이 많게는 2倍까지 올랐다. 2022年 더는 延長 契約이 어려운 賃借人은 집을 비워주고 現 時勢대로 傳貰집을 求해야 한다. 朴 專門委員은 “傳貰金이 急激히 올라 ‘半傳貰’로 再契約하거나 ‘내 집 마련’의 機會로 삼는 貰入者도 적지 않을 것”이라고 展望했다.

問題는 入住 物量에 있다. 不動産114에 따르면 2022年 서울 아파트 入住 物量은 2萬463家口로 올해(3萬1211家口)보다 34.4% 減少한다. 2019年(4萬9359家口)에 비하면 折半 以下로 急減하는 水準이다. 傳貰 需要는 늘어나는데 供給 物量이 줄면 傳貰難을 避할 수 없다. 傳貰難은 집값 上昇을 牽引한다. 하지만 市中金利가 오르고 貸出 規制가 强化되면 投資 心理가 萎縮돼 집값 下落 要因으로 作用한다. 이 때문에 집값 上昇 幅이 올해보다 減少할 可能性이 높다는 것이다.

李 되면 下落, 尹 되면 一時的 反騰 可能性

권대중 명지대 不動産學科 敎授 도 “現在 住宅市場의 上昇 幅이 줄어든 것이 大勢 下落으로 이어지는 것은 아니다”라며 ‘집값 上昇’에 힘을 실었다. 이어진 그의 說明이다.

“急激히 오른 住宅價格에 따른 買收者의 負擔感, 貸出規制 强化, 앞으로 金利가 한 番 더 오를 수 있다는 不安感, 美國의 量的緩和가 縮小로 돌아서면서 變하고 있는 對外 經濟가 不動産市場에 影響을 주고 있다. 게다가 11~12月이 非需期여서 買收者가 줄었지만 價格 下落勢로 斷定하긴 어렵다. 來年 2~3月 前·月貰 市場이나 賣買市場이 盛需期로 접어들면서 現在의 弱保合勢가 强保合勢로 돌아서면 上半期에는 全般的으로 價格이 上昇할 것으로 보인다”

權 敎授는 “3月 9日 치러지는 大統領選擧가 市場의 變曲點이 될 可能性이 크다”는 點도 强調했다. 그는 與黨 李在明 더불어民主黨 大選候補가 大統領이 되면 “只今보다 强度 높은 規制가 뒤따라 서울 집값이 弱保合勢로 돌아서고 住宅市場의 價格 下落으로 이어질 것으로 보인다”면서 “綜合不動産稅, 讓渡稅에 對한 負擔이 如前히 存在하고 여기에 國土保有稅까지 맞물리면 住宅 保有 自體가 부담스러워 집값 下落을 부추길 것”이라는 分析을 내놨다. 反面 野黨의 尹錫悅 國民의힘 大選候補가 大統領이 되면 “再建築, 再開發 規制 緩和 等에 따른 期待感으로 一時的 價格 反騰이 나타날 수 있다”는 展望이 이어졌다. 權 敎授는 그러나 두 候補 모두 住宅 供給 擴大를 公約으로 내건 만큼 中長期的으로는 市場이 安定될 것으로 豫測했다.

윤지해 不動産114 首席硏究員 은 “需要 不安, 供給 不足 等 住宅 需給 要因이 解消되지 못하고 있어 집값 上昇 可能性이 如前히 높다”고 診斷했다. 그러면서 先行指標인 ‘專月貰 價格 變化’와 大統領·地方選擧 이슈를 住宅市場에서 注視해야 할 重要한 變數로 꼽았다.

大韓不動産學會長인 서진형 敬仁女大 經營과 敎授 는 大選, 低金利, 豐富한 流動性, 住宅 供給 不足을 來年 不動産市場의 主要 變數로 指目하면서 “向後 집값은 混調勢 樣相을 보이다 右上向 基調를 이어갈 것”이라고 展望했다.

김규정 韓國投資證券 資産承繼硏究所長 은 “傳貰 價格 急騰에 따른 갭 投資 需要와 내 집 마련을 꿈꾸는 無住宅者들의 購買 意思가 남아 있고, 市場 安定의 根本 解決 事項인 早期 供給 擴大가 如前히 遲遲不進해 短時日 內에 뚜렷한 價格 下落까지 이어지기는 어려운 狀況”이라고 봤다. 그러면서 “傳貰 需給이 不安하고 賃貸料가 上昇해 首都圈 中低價 아파트에 對한 投資 需要가 殘存하고 있으며 大選 前後 不動産 開發에 對한 期待感 等이 結合해 집값 오름새를 維持할 것”이라고 展望했다.

송인호 KDI 先任硏究委員 은 “住宅 去來量이 줄어들어 집값 上昇 幅이 縮小할 것으로 보인다”며 “上昇勢가 停滯되는 樣相이 來年 上半期까지 이어질 것”이라고 내다봤다. 그는 “韓國銀行의 金利引上이 가파를 境遇, 그리고 貸出 規制가 한層 强化할 境遇 住宅價格의 調整이 이뤄질 수 있지만 買收勢가 줄어든 만큼 住宅 供給量 減少가 持續될 것으로 보여 來年에도 집값이 下落할 것으로 보이진 않는다”고 말했다.

靑年層 都心 流入 加速化, 집값 下落 沮止

이은형 大韓建設政策硏究院 責任硏究員 은 “來年 大選 結果에 關係없이 집값 上昇이라는 큰 움직임이 持續될 것”이라고 展望했다. 그 理由에 對해 그는 “選擧 結果에 따라 稅法이나 賃貸借法 等이 修正될 餘地는 있지만 GTX 같은 開發 好材가 取消되는 일은 없을 것이기 때문”이라면서 “交通 等 開發 好材가 집값을 뒷받침한다. GTX와 리모델링 事業 活性化, 3期 新都市 開發 等 不動産 開發 好材가 이어지는 한 집값 上昇은 繼續될 것이다. 政府의 住宅供給對策이 短期間에 完成되기 어려운 것도 그런 理由”라고 말했다.

김열매 NH投資證券 首席硏究委員 은 首都圈 都心의 젊은 層 人口 變化에 注目하며 ‘집값 上昇’을 豫測했다.

“首都圈 都心地 內 住宅 供給 速度는 더디고 旣存 住宅의 老朽化는 繼續 進行된다. 젊은 層 人口가 首都圈으로 漸漸 더 集中되는 흐름이다. 需要가 都心으로 集中되는 速度는 빠른데 供給은 停滯돼 있으니 집값이 내려가기 어려운 構造다. 賃貸借 3法 施行 後 傳貰 價格 上昇 幅이 커지면서 傳貰價와 賣買價 差異(갭)가 다시 縮小됐다. 貸出 規制에도 不拘하고 傳貰를 끼고 買收하는 갭 投資가 이어지고 있고, 傳貰 滿期 時點에 引上된 保證金 負擔으로 인해 이제라도 買收를 苦悶하는 實需要者가 如前히 存在하는 狀況이다. GTX, BRT 等 各種 交通網 投資計劃도 土地價格 上昇, 집값 上昇으로 이어지고 있다. 지난 數年間 가파른 上昇으로 住宅價格은 부담되지만 最小限 傳貰 市場이 安定되기 前에는 下落할 만한 트리거가 보이지 않는다.”

백광제 敎保證券 首席硏究員 은 現在 住宅價格이 高點에 이르렀다고 診斷했다. 그 理由로 “市中金利가 8月 基準金利 引上을 始作으로 急激離 오르고 있고, 原資材 價格 等 인플레이션 指標나 今年 末 消費者 物價 構成 要素의 價格 變動을 살펴보면 現在 市場 豫想보다 더 높은 水準의 金利引上이 長期的으로 이어질 수 있다”는 分析을 내놨다. 이어지는 그의 展望이다.

“2022年 入住 物量 減少로 供給 不足이 持續될 것으로 豫想하고 있으나, 2019~20年 分讓 物量을 考慮하면 實際 入住 物量 邸店은 올해이고, 來年부터는 供給 不足 解消 局面에 접어든다. 2023年부터는 2期 新都市의 入住가 本格的으로 始作되고 3期 新都市와 都心 再開發이 活潑해져 供給 過剩 局面으로 바뀌게 된다. 이에 따라 住宅價格이 올해를 高點으로 來年부터 下落하기 始作하고, 2022年 以後에는 長期 沈滯로 이어질 것이다.”

1住宅者는 分讓 노리고, 多住宅者는 몸집 줄여야

고종완 한국자산관리연구원長 은 “來年까지는 需給 不均衡의 影響으로 서울을 中心으로 上昇勢가 維持될 것”이라며 “只今은 여러 影響 要因이 慢性的으로 上昇勢 環境에 있다”고 말했다. 住宅 需要를 抑制하기 위한 規制 强化 政策과 金利引上 基調, 貸出 規制 强化는 집값 下落 要因으로 作用하지만 政府가 그동안 내놓은 不動産政策이 實質的인 住宅 供給 擴大로 轉換되지 않은 點, 海外 不動産市場의 價格 上昇勢는 집값을 끌어올리는 要因이라는 것이다. 高 院長은 “이렇게 上昇 要因과 下落 要因이 衝突하는 가운데 買收勢와 賣渡者가 내놓는 賣物 모두 줄어들어 집값 上昇 幅이 鈍化했지만 傳貰難이 집값을 떠받쳐 來年까지 서울 집값 上昇勢가 그대로 이어질 것”이라고 展望했다.

“只今의 住宅 價格은 어깨를 넘어선 高點으로 보이며, 내리 6~7年을 올라 來年쯤에는 上昇 흐름에서 安定 흐름으로 轉換될 變曲點을 맞게 될 것이다. 來年 3月 大選에서 집값을 안정시킬 解法을 具體的으로 내놓는 候補가 當選되면 ‘靈끌’ 心理나 집값 上昇에 對한 期待心理가 相當히 弱해질 것이다. 來年 大選이 집값 安定의 모멘텀이 될 거다. 2023年부터는 市場이 安定的으로 變化할 것이다. 2024年부터 新規 供給 物量이 本格的으로 늘어나 中長期的으로는 安定 局面을 맞을 거라 본다.”

不動産 專門家들은 집값 變動에 큰 影響을 끼칠 大選을 눈앞에 두고 있는 만큼 “只今은 投資에 나서기보다 危險 要因을 管理할 때”라고 입을 모았다. 高 院長은 “只今은 投資危險度가 높아지는 狀況이기 때문에 ‘靈끌’보다는 ‘觀望’이 낫다”고 말했다. 또 “來年에는 한層 强度 높은 貸出 規制가 適用되고 保有稅·讓渡稅 等 住宅 關聯 稅金 負擔이 적지 않은 만큼 多住宅者는 슬림化 戰略이나 다운사이징이 必要하고, 1住宅者는 新規 分讓을 노려볼 만하다”고 助言했다.


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