• 株價 버블 나타내는 버핏 指數 史上 最高値

• 서울 아파트 中位값 4年 만에 두 倍

• “100年 만의 住宅 價格” “모든 것이 버블”

• 美聯準 테이퍼링 公式化…金利 來年 6月 오르나

• 市中金利 1% 오르면 貸出 利子 約 12兆 增加

• 國債 金利도 上昇…“財政 擴張이 影響”

• “거품 언제든 崩壞될 수 있다”

新種 코로나바이러스 感染症(코로나19) 全 世界 大流行으로 各國 政府가 量的緩和 政策을 펴면서 市場에 莫大한 流動性을 供給하자 株式·不動産 等 資産 價格이 急激한 오름勢를 보였다. 11月 3日(現地 時間) 美國 聯邦準備制度(Fed·聯準)가 이달부터 테이퍼링(자산 買入 縮小)를 公式化하면서 各國 政府의 ‘돈줄 죄기’가 始作될 展望이다. 主要國의 通貨政策 正常化가 始作되면 只今까지 急激히 上昇했던 資産市場이 얼어붙을 것이라는 展望이 나온다. 實際 코스피는 3000線 아래에서 머물며 박스圈 樣相을 보이고 不動産市場은 成長勢가 鈍化되고 있다.

이른바 ‘靈끌(靈魂까지 끌어모은) 貸出’ ‘빚투(빚내서 投資)’로 株式과 暗號貨幣, 不動産을 사들인 이들은 資産 버블 崩壞로 市場이 暴落하지 않을까 憂慮하고 있다. 테이퍼링이 韓國 資産市場에 미칠 影響과 버블 崩壞 可能性을 診斷해 봤다.

버블은 特定 資産 價格이 實質的인 價値를 훨씬 더 뛰어넘는 價格까지 上昇하는 것을 말한다. 2020年 3月 11日(現地 時間) 코로나19 팬데믹(前 世界 大流行) 宣言 以後 國內 證市는 바닥을 찍었다. 3月 19日 코스피는 1457.64로 마감하며 1500線 마저 崩壞됐다. 하지만 證市는 以後 빠르게 上昇해 2021年 1月 7日 終價 基準 3000線을 突破하며 約 10個月 만에 두 倍로 넘게 뛰어오른 뒤 3000線을 오가고 있다.

“에브리싱 버블(everything bubble)”

證市에 거품이 있는지를 確認하는 代表 指標 中 하나는 ‘버핏指數(Buffet Indicator)’다. 各國 證市 全體 時價總額을 GDP(國內總生産)으로 나눈 것이다. 100%가 넘으면 株式이 高評價돼 있다는 意味다. 구루포커스 닷컴(gurufocus.com)에 따르면 韓國의 버핏指數(11月 13日 基準)는 121.48%다. 美國의 버핏指數(11月 14日)는 210.20%에 達하는 史上 最高値를 記錄했다.

不動産도 마찬가지다. 國家統計포털(KOSIS)에 따르면 2017年 1月 5億9400萬 원이던 서울 아파트 賣買 中位價格은 8月 12億9700萬 원으로 두 倍 以上 뛰었다. 풀린 流動性에 現 政府의 不動産政策 失敗까지 加勢했다는 分析이 나온다. 全 世界 不動産市場 亦是 上昇 趨勢다. 8月 2日(現地 時間) 英國 파이낸셜타임스 報道에 따르면 1分期 住宅價格이 上昇한 國家는 經濟協力開發機構(OECD) 40個國 中(加入 豫定國 包含) 37個國이다.



市場에서는 일찍부터 資産 버블 崩壞를 憂慮하는 목소리가 나오기 始作했다. 5月 23日(現地 時間) 노벨經濟學賞 受賞者인 로버트 실러 예일대 經濟學科 敎授는 CNBC와의 인터뷰에서 “지난 100餘 年間 데이터를 보더라도 住宅 價格이 이렇게 높았던 적은 없었다”며 “住宅 價格이 崩壞하기 2年 前인 2003年을 연상시킨다”고 말했다. 2005年부터 下落한 美國의 住宅 價格은 2008年 金融危機에 이르러 暴落했다.

9月 제프리 프랑켈 美國 하버드대 케네디스쿨 敎授는 企劃財政部와 韓國開發硏究院(KDI)李 共同 主催한 ‘2021 主要 20個國 글로벌 金融安定 콘퍼런스’에서 “株式·債券·原資材 等 다양한 資産 價格, 特히 危險資産의 價格이 펀더멘털을 正當化할 수 있는 以上으로 暴騰하는 ‘에브리싱 버블(모든 것이 버블)’이 터질 수 있다”고 警告했다.

‘테이퍼링’ 찬바람이 몰아닥친다

테이퍼링이 始作되면서 資産 버블 崩壞 憂慮는 커지고 있다. 11月 3日(現地時間) 聯準은 聯邦公開市場委員會(FOMC) 定例會議를 마친 뒤 이달부터 月刊 資産 買入 規模를 國債 100億 달러, 住宅抵當證券 50億 달러씩 總 150달러씩 줄여나가기로 했다. 이 같은 發表 後 제롬 파월 聯準 議長은 “金利引上은 論議조차 이뤄지지 않았다”고 밝혔지만 供給網 大亂과 原資材 價格 上昇으로 인한 인플레이션이 持續되면 來年 6月 金利가 引上된다는 視角이 支配的이다.

권대중 명지대 不動産學科 敎授는 “테이퍼링은 不動産市場에 間接的인 影響을 미친다”며 “外國에서 들어온 投資 資金이 海外로 빠져나가는 것을 막고자 韓國銀行도 金利引上을 한두 次例 斷行할 可能性이 높다”고 말했다. 이어 權 敎授는 “金利引上이 이뤄지면 市中에 餘裕資金이 줄어들어 不動産 價格에 否定的인 影響을 주게 된다”고 덧붙였다.

金利가 引上되면 住宅擔保貸出을 받은 이들의 利子가 늘고 元金 償還 壓迫이 發生하며 貸出받은 집을 堪當하기 어려워질 수 있다. 이는 이른바 ‘靈끌 貸出’을 받아 집을 산 이들에게 큰 負擔으로 作用할 可能性이 높다. 韓銀 統計에 따르면 8月 基準 銀行圈 新規 貸出 中 變動金利 比率은 80.4%다.

코로나19 以後 所得이 줄거나 職場을 잃은 이들의 負擔은 훨씬 커진다. 6月 韓銀이 國會 政務委員會 所屬 尹斗鉉 國民의힘 議員室에 提出한 資料에 따르면 個人 貸出 金利가 1% 오를 때 家計貸出 利子는 總 11兆8000億 원 增加하는 것으로 나타났다. 所得 5分位 高所得 階層을 除外하고 中·低所得層에 돌아가는 利子 負擔은 6兆6000億 원이다.

家計 負債는 이미 限界點에 到達했다. 11月 15日 국제금융협회(IIF)가 發表한 글로벌 負債 報告書에 따르면 2分期 基準 韓國 GDP 對比 家計 負債 比率은 104,2%로 主要 36個國 가운데 1位를 차지했다. 지난해 同期 對比 6%포인트 늘어나 上昇 速度 亦是 1位다.

國債金利 늘면 市中金利度 上昇

國債金利 上昇도 市中 金利 上昇을 불 지피는 要因이다. 一般的으로 國債 金利 上昇은 景氣 回復을 의미하기도 하지만 同時에 貸出 金利를 올려 企業과 家計에 衝擊을 준다. 11月 1日 서울 債券市場에서 3年 滿期 國庫債 金利는 前 去來日보다 0.5bp(1bp=0.01%포인트) 오른 年 2.108%에 場을 마쳤다. 2018年 8月 2日(年 2.113%) 以後 3年 3個月 만에 最高値를 記錄한 것이다. 政府 當局도 危機意識을 느끼고 있다. 企劃財政部는 11月 2日 ‘國債市場 點檢 緊急 懇談會’를 열고 “2兆 원 規模의 緊急 바이백(買入)을 施行할 것”이라고 밝혔다.

國債金利에 影響을 주는 國債 發行量은 갈수록 增加하는 趨勢다. 2018年 97兆4000億 원, 2019年 101兆7000億 원이던 國庫債 發行 物量은 코로나19 危機 對應에 重點을 둔 2020年에는 174兆5000億 원으로 急增했다. 企劃財政部가 지난해 末 發表한 2021年 國庫債 發行 計劃은 176兆4000億 원이다. 全國民 災難支援金도 國庫債 發行 增加에 一部 影響을 미쳤다. 2020年 4月 2020年 1次 災難支援金 支給을 위한 支出 中 3兆4000億 원을 國債 發行으로 調達했다. 3月 4次 災難支援金이 包含된 追加更正豫算 패키지 19兆5000億 원 中 9兆9000億 원이 國債 發行으로 마련된 費用이다.

이런 狀況에서 10月 31日 李在明 더불어民主黨 大選候補는 全國民 災難支援金을 다시 言及했다. 以後 민주당은 ‘全國民 위드 코로나 防疫支援金’ 支給을 黨論으로 採擇하고 財政 當局과 힘겨루기를 하고 있다. 6次 災難支援金은 1人當 20萬~25萬 원 水準으로 10兆~15兆 원의 追加 稅收가 必要한 일이다. 여기에 尹錫悅 國民의힘 大選候補는 自營業者·小商工人에게 50兆 원을 投入하겠다고 맞불을 놨다. 김상봉 한성대 經濟學科 敎授는 “國家負債의 增加는 結局 國債金利 上昇으로 이어진다”며 “財政 擴大 速度 調節이 必要하다”고 말했다.

輿論도 否定的이다. 韓國社會輿論硏究所(KSOI)가 TBS 依賴로 11月 5~6日 全國 萬18歲 以上 1009名에게 全國民 災難支援金 追加 支給에 對한 贊反을 묻자 60.1%가 “財政에 負擔을 주기 때문에 支給하지 말아야 한다”고 答했다. “內需 振作을 위해 支給이 必要하다”는 應答은 32.8%였다. 李 候補는 11月 18日 自身의 페이스북을 통해 “(災難支援金) 支援의 對象과 方式을 固執하지 않겠다”며 全國民 災難支援金 支給 主張을 撤回했다.

“日本 다음은 中國, 中國 다음은 韓國”

버블 崩壞 可能性에 對한 專門家들의 意見은 갈린다. 于先 各國의 通貨政策 基調 轉換이 始作된다고 해도 資産 價格의 崩壞로 이어지기는 쉽지 않을 것이라는 展望이 存在한다.

金光石 韓國經濟産業硏究院 經濟硏究室長은 “只今은 株價도, 不動産도 박스圈에 머무르고 있다”며 “資産 버블 狀況임에는 분명하지만 金融 當局이 價格이 軟着陸하도록 돕는 것에 무게를 싣고 있다”고 말했다. 金 硏究室長은 “2008年 金融危機 以後 各國 政府가 量的緩和 政策에서 出口 戰略을 使用한 經驗이 있다”며 “專門家들이 通貨政策 正常化 過程에서 느낀 바가 있기 때문에 金利를 갑작스럽게 올리는 等의 選擇은 하지 않을 것”이라고 덧붙였다.

권대중 敎授도 “不動産 價格이 떨어지려면 需要가 줄든지 供給이 늘든지 어떤 式으로든 變化가 必要하다”며 “只今은 金融委員會 貸出 規制 影響으로 暫時 不動産 價格의 上昇勢가 鈍化됐을 뿐 價格 下落 趨勢라고 보기는 어렵다”고 말했다. 權 敎授는 “3期 新都市 入住가 始作되는 2025~2026年은 돼야 不動産 價格이 確然한 減少勢를 띨 수 있다”고 豫測했다.

하지만 歷史的으로 버블 崩壞는 한瞬間에 찾아왔다는 事實을 잊지 말아야 한다는 意見도 있다. 버블은 經濟危機 以後 量的緩和로 부풀려졌다 財政緊縮으로 轉換되는 時期를 지나면서 꺼지는 樣相이 週期的으로 反復돼 왔다. 日本의 1990年 버블 崩壞가 代表的이다. 김상봉 敎授는 “韓國도 日本 버블 崩壞의 前轍을 밟을 可能性을 排除하기 어렵다”고 말했다.

日本은 1985年 ‘플라자合意’에서 엔貨 價値를 높이기로 合意한 뒤, 輸出企業이 價格競爭力에서 어려움을 겪으며 經濟不況의 危機가 찾아왔다. 日本 當局은 政策金利를 1986年 5%에서 1987年 2.5%로 急激하게 引下하고, 各種 開發 計劃을 發表하며 市場에 流動性을 供給한다. 이는 不動産 價格의 가파른 上昇으로 이어진다. 1990年 3月 日本 政府는 土地 關聯 貸出 抑制를 目標로 한 總量 規制 政策을 發表하고, 8月 基準 金利를 다시 6%까지 올린다. 貸出 利子를 갚기 위해 急激히 資産을 處分하자 株式市場을 始作으로 버블은 한瞬間에 崩壞한다. 以後 日本은 2001年까지 ‘잃어버린 10年’이라 불리는 長期不況 時代를 맞이했다.

最近에는 中國 不動産市場 崩壞 可能性이 高調됐다. 올 들어 中國 政府는 “不動産市場의 거품을 빼겠다”며 不動産 關聯 規制를 强化했다. 이로 因해 9月 中國의 不動産 企業 헝다 그룹이 債務不履行 危機를 맡기도 했다. 모건스탠리 分析에 따르면 中國 GDP의 18%는 不動産市場이 차지할 만큼 中國의 經濟發展과 함께 不動産市場은 活況을 맞아왔다. 헝다의 債務不履行 危機를 두고 英國 BBC 중문판은 “中國 不動産이 發展 20年 만에 大時代의 幕을 내렸다”는 內容의 分析 記事를 내보냈다.

初代 金融委員長을 지낸 전광우 세계경제연구원 理事長은 “‘不動産 버블 崩壞가 日本 다음은 中國, 中國 다음은 韓國’이라는 말이 돌았다”며 “버블은 언제나 崩壞될 可能性을 안고 있다”고 警告했다. 이어 前 理事長은 “늘어난 家計負債를 잘 管理하고 갑작스러운 金利引上 等 市場에 쇼크를 주는 일을 最大限 삼가야 한다”고 덧붙였다.


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