• 江南 再建築 人氣…‘9部 稜線’ 上昇가 負擔
• 새해에도 서울 傳貰難 持續될 듯
• 首都圈 ‘맑음’, 大邱 ‘흐림’, 收益型 不動産 ‘觀望’
• 月貰貸出 等 月貰 貰入者 支援 政策 豫想

年末年始 住宅 市場에 微妙한 氣流 變化가 感知되고 있다.
2015年에는 不動産 規制緩和 政策이 低金利와 맞물리면서 不動産 市場 回復의 旗幟를 높였다. 住宅擔保貸出 規制 緩和, 再建築 許容年限 短縮, 請約制度 簡素化 等 政策 效果가 市場에 나타난 것이다. 지난 10月 基準으로 全國 住宅去來量이 約 100萬 件에 達하며? 2014年 全體 去來量(100萬5173件)을 갈아치웠다(그림 參照). 傳貰 價格이 7年 連續 急騰하고 그나마도 求할 수 없는 狀況이 이어지자 住宅 實需要가 ‘字가’로 바뀌면서 賣買價格 强勢도 相當했다. 傳貰의 月貰 轉換이 빠르게 擴散되면서 中小型 住宅의 賃貸收益 期待感이 上昇해 많은 사람이 住宅 市場으로 나왔다. 때마침 新規 分讓 物量도 많았다.
하지만 住宅 市場 好調는 逆說的으로 家計貸出 暴增으로 인한 住宅擔保貸出 與信審査 强化(2015.7.22 家計負債管理 强化方案)를 가져왔고, 새해에 住宅 價格이 追加 上昇하기는 어려울 것이라는 展望을 낳았다. 그리고 年末에 이르러 住宅 市場에 疲勞感이 쌓이면서 雰圍氣가 多少 冷却됐다. 去來 觀望勢가 짙어지는.
巨視經濟 狀況도 碌碌하지 않다. 中國 經濟成長率 鈍化 等 世界景氣의 더딘 回復勢가 輸出과 內需 沈滯를 가져오고, 美國의 基準金利 引上 展望이 具體化했다. 이는 2016年 住宅 市場의 賣買價格 上昇幅과 去來量을 制限하는 要因이 된다.

서울의 매머드級 移住

2015年에는 아파트 分讓物量이 約 50萬 家口에 肉薄했는데, 이러한 短期 物量 急增이 入住 時點에서 供給 過剩을 가져올 것이라는 憂慮를 낳았다. 이 또한 2016年 아파트 分讓承認 物量을 制約하는 要素가 된다. 住宅都市保證公社에 따르면 2015年 9月까지 分讓市場(契約金+中途金)에 몰린 資金만 53兆6224億 원으로, 2014年 같은 期間(31兆2683億 원) 對備 71%나 急增했다. 이는 서울市 1年 豫算(25兆 원)의 두 倍가 넘는 엄청난 規模다.
勿論 리스크가 낮은 地域과 商品은 如前히 存在한다. 賃借 市場 不安이 持續되고 相對的으로 供給 過剩 憂慮가 덜한 地域이나, 再建築이나 新規 分讓市場처럼 政府 政策 수혜가 維持되는 곳 等이 그러하다. 하지만 市場을 牽引할 만한 材料가 漸次 떨어지고 政策 效果가 미치지 못하는 劣位 商品은 市場 萎縮을 實感하게 될 것이다. 새해에는 住宅 市場의 兩極化가 豫想된다. 따라서 새해에는 與世推移(與世推移), 卽 環境의 變化 兆朕에 어깨를 나란히 하는 발 빠른 對應이 必要하다.
于先 서울을 보자. 새해에도 서울의 傳貰難이 解決될 可能性은 낮아 보인다. 2016年 入住 豫定 아파트는 2萬 家口에 그치지만, 事業施行認可·管理處分計劃 段階에 있는 再建築·再開發區域은 113곳, 6萬1970家口로 推算된다. 向後 移住·滅失 待機物量을 4萬 家口 程度로 낮춰 잡더라도 需給 不一致에 따른 傳貰價格 不安 現象은 불보듯 하다.
特히 江東區 遁村洞과 상일동 一帶에서 1000家口 以上의 大規模 移住가 豫想되고, 江南區 開浦洞 市營(1970家口)과 住公 3團地(1160家口), 마포구 아현동 兒峴第2區域(1234家口), 瑞草區 서초동 무지개(1074家口) 等 江南圈을 中心으로 매머드級 團地 移住가 잇달아 豫定돼 있다. 再開發區域度 서대문구 북아현동 북아현再整備促進地區(뉴타운)에서 3695家口가 移住한다. 은평구 응암동 응암第2區域(2234家口), 동대문구 이문동 이문1再整備促進區域(1808家口), 양천구 신월동 新正1-1地區(1748家口), 송파구 거여동 巨與2-1地區(1448家口), 성북구 길음동 길음1再整備促進區域(1350家口) 等 江北圈 中心의 大量 移住도 計劃돼 있다.
一般的으로 再建築·再開發 移住期間은 3~4個月로 짧은 便이라 短期間에 1000餘 家口가 移住하면 隣接 地域의 賃借 市場을 매우 不安하게 만든다. 移住物量과 比較하면 2016年에 豫定된 아파트 入住物量이 많지 않은 狀況이라 當分間 傳貰賣物 求得難과 價格 上昇은 持續될 것이다.
그런데 이러한 賃借 市場의 價格 不安이 ‘내집 마련’으로 需要 轉換을 불러오고, 低廉한 賃借 住宅을 찾아 首都圈 外郭으로 移動하는 現象으로 連結될 수 있는 만큼 새해에 首都圈 賣買市場을 牽引하는 主役은 서울이 될 듯하다.

盤浦·狎鷗亭, 層岫 制限 打擊

江南圈 再建築 市場은 價格上昇(2015年 12月 基準 江南3區 再建築 賣買값 8.98% 記錄)에 對한 負擔感으로 2016年 價格 오름勢는 多少 鈍化될 展望이다. 以前과 달리 短期 開發利益을 거두기 어렵기 때문에, 趨勢的인 價格 上昇보다는 政府 政策 시그널에 연동한 短期 上昇과 價格 抵抗感(또는 疲勞感)에 따른 小康狀態가 反復되는 模樣새日 것이다.
새 아파트에 살고 싶어 하는 需要에 비해 江南圈 入住物量이 적다 보니 새 아파트로 갈아탈 수 있는 江南 再建築 買入 需要가 생겨날 수밖에 없다. 요사이 江南 新規 分讓物量에 對한 높은 請約 選好度 江南 再建築 商品 人氣에 힘을 보탠다. 時勢差益 目的 外에도 最近 빠르게 進行되는 月貰化가 江南에도 번지면서 賃貸收益을 노리는 收益型 不動産 運營 需要를 刺戟한 것도 住宅去來量과 請約 成跡을 改善시킨 것으로 보인다.
그러나 이미 前高點의 ‘9部 稜線’을 넘기 始作한 價格 水準이 부담스럽다. 請約 市場의 高分讓價 論難과 1月부터 本格化할 住宅擔保貸出 强化가 高價 住宅 購買力을 떨어뜨릴 것이라는 憂慮가 높아지고 있다는 點도 注意해야 한다.
지난 10月 서울市가 漢江邊 아파트의 層數를 制限하는 ‘漢江邊 綜合管理計劃案’을 發表했다. 漢江邊 아파트 再建築은 基本的으로 35層 以下로 層數가 制限됐다. 超高層 랜드마크를 꿈꾸던 一部 再建築 團地의 事業 計劃에 蹉跌이 不可避해졌다. 汝矣島·용산·蠶室에서는 商業·準住居地域에 限해 複合建物(住商複合) 新築 때 51層 以上을 지을 수 있지만, 第3種 一般住居地域인 瑞草 반포와 江南 狎鷗亭 區域은 最高 層數 35層 以下로 規制를 받게 됐다. 收益性에 打擊을 받게 되는 건 不可避하다. 地自體 政策 變數에 따라 再建築 團地別 喜悲가 엇갈릴 수 있음을 留念해야 한다.
首都圈 傳貰難의 解法은 亦是 아파트 入住가 있는 곳에 있다. 2016年 서울市 自治區 中 아파트 入住가 많이 몰린 곳은 성동구(5933家口), 瑞草區(2876家口), 松坡區(2374家口)다. 特히 2016年 11月 2529家口가 供給될 성동구 하왕십리동 센트라스 1~2次(왕십리 뉴타운3區域), 송파구 문정동 松坡파크下비오푸르지오(2016年 9月, 999家口), 張之洞 慰禮松坡힐스테이트(2016年 7月, 490家口), 慰禮아이파크2次(2016年 5月 495家口) 等이 注目된다.
京畿道에서는 2016年 河南市(1萬 5505家口)와 華城市(1萬 2777家口)에서 1萬 家口 以上 入住를 앞둔 宅地開發地區를 눈여겨보자. 河南市 渼沙地區와 慰禮新都市, 화성시 東灘2地區에서 매머드級 入住 物量이 年初부터 줄줄이 待機 中이라 相對的으로 低廉한 傳貰를 願하는 貰入者에게는 가뭄의 단비 役割이 期待된다.
高揚과 水原, 龍仁 等 傳統的으로 去來量이 많은 地域들도 서울의 傳貰難 規模에 따라 京畿道 住宅賣買 去來量을 이끌 確率이 높다. 實際 2015年 10月까지 首都圈에서 아파트 賣買 去來量이 가장 많은 곳은 고양시로 1萬9214件이 去來됐고, 龍仁市 1萬8644件, 水原市 1萬7613件, 南楊州市 1萬2341件, 富川市 1萬1298件 巡으로 去來量이 많았다. 水原市(23萬6401家口), 高陽市(22萬9672家口), 龍仁市(22萬6991家口) 等은 아파트 在庫物量이 모두 20萬 家口를 넘어 싼 傳貰를 찾아 移動하는 需要層이 集中되며 賣買去來量이 增加했다.
大邱와 釜山 等을 中心으로 아파트 賣買價 强勢가 持續된 地方 住宅 市場은 漸次 上昇勢가 鈍化될 可能性이 높다. 지난 몇 年間은 請約市場의 뜨거운 分讓 熱氣와 過熱된 分讓權 轉賣去來로 分讓 市場이 好況을 이어가며 在庫住宅 價格이 同伴 上昇했다. 그러나 實際 流入 人口를 勘案해보면 그間의 熱氣는 實需要보다는 投資 需要에 기댄 것이었다. 賣買 市場 價格 强勢가 長期化하기는 어려운 構造인 셈.
實際로 大邱는 2015年 12月 基準 14.7%로 全國에서 아파트 賣買價格이 가장 많이 오른 地自體지만, 2016年 2萬6459家口, 2017年 1萬9075家口 等 向後 2年間 入住 豫定 아파트만 4萬6000餘 家口에 達한다. 몇 年間 持續된 好況에다 老朽 아파트 交替 需要가 停滯된 마당에 入住 供給 過剩이 現實化한다면? 在庫 住宅의 價格 上昇에 制動이 걸리고, 投資 需要는 一部 新規 分讓 市場에만 限定될 可能性이 높다.
앞으로 交通與件이 더 좋아지는 곳을 살펴보는 것도 좋다. 交通이 좋아지면 出退勤에 所要되는 時間이 短縮되거나 驛勢圈 인프라 開發로 流動人口가 純增하기 때문이다.

눈에 띄는 新盆唐線 延長線

2月 開通이 코앞에 다가온 新盆唐線 延長線은 盆唐 精子役에서 龍仁 西北部를 지나 水原 광교新都市까지 12.8km를 잇는다. 새로 생기는 6個 歷史 周邊에 最近 아파트 分讓이 集中되고 있는 데다 江南 및 분당과 가까운 龍仁 洞天과 成服, 상현동 一帶는 低廉한 傳貰를 찾아 移動하는 需要로 요즘 住宅價格이 꾸준하게 上昇했다.
2016年 6月에는 水西發 高速鐵道(水西~平澤 區間) 出發驛人 KTX水西驛(假稱)李 完工될 豫定이다. 垈地面積 11萬8133㎡, 地下 1層, 地上 3層 規模로 造成되는 歷史가 完工되면 水西驛은 하루 約 4萬 名이 利用할 것으로 期待돼 서울驛과 함께 高速鐵道의 또 다른 中心 機能을 遂行할 것으로 豫想된다. 隣近 江南·稅穀2地區 外 그린벨트 解除誌에 造成되는 複合團地 開發과 炭川 맞은便 送波 문정地區 等을 注目할 만하다.

地域別 差別化 더 커질 듯

2015年 土地 市場은 7年 連續 價格이 上昇한 가운데 去來量은 歷代 最多 水準을 記錄했다. 2016年에도 價格 上昇이 이어지겠지만, 全國 平均 價格 變動率은 1% 안팎을 維持하고 去來量은 多少 鈍化할 展望이다. 政府의 大規模 宅地地區 新規開發 中斷과 非事業用 土地의 讓渡所得稅率 重課(重課) 措置로 一時的인 萎縮 可能性이 있기 때문이다.
다만 第2空港 推進과 外國人 投資需要가 流入되는 濟州島와 平昌冬季올림픽이 開催되는 江原道 等 地域別로 個別 好材가 布陣한 곳들을 눈여겨볼 만하다 서울에서는 마이스(MICE, 會議·인센티브觀光·컨벤션·展示會) 開發이 本格化할 江南 삼성동 貿易센터 一帶나 2016年 着工하는 서울~世宗 間 高速道路 周邊 等을 살펴보면 좋다. ?
한便 2016年에도 商家(리테일) 및 오피스텔에 對한 投資者들의 關心은 이어질 것으로 보인다. 金利引上 速度가 比較的 빠르지 않다면 收益型 不動産에서 銀行預金 金利보다 높은 賃貸收益率을 낼 수 있기 때문에 投資者들의 市場 參與가 持續될 것이다.
하지만 憂慮되는 대목도 있다. 收益型 不動産의 分讓價格이 漸次 上昇하고 있어 適正 賃貸收益을 擔保하기가 쉽지 않다. 2015年 여름 家計負債 管理 方案의 一環으로 商家의 擔保基準이 强化되면서 與信審査度 까다로워졌다. 따라서 商街를 買入할 때 自己資本比率을 높일 必要도 있다. 當場의 雰圍氣에 휩쓸리기보다는, 中長期的인 市場 變化를 注視하며 徹底한 상권과 流動人口 分析, 都心 및 驛勢圈 等 有效需要 集結地 選別, 供給過剩 等 需要 不均衡 憂慮 與否를 잘 把握해야 한다.
2016年 住宅市場엔 肯定的 指標와 否定的 指標가 共存한다. 豐富한 流動資金과 傳貰 市場 價格不安으로 인한 내 집 마련 需要 等이 肯定的 指標라면, 否定的 指標로는 住宅擔保貸出 急增과 規制, 金利引上 憂慮, 住宅供給過剩 리스크 等이 있다. 政府 政策과 商品, 供給量에 따라 需要者의 選好와 價格 흐름이 큰 差異를 보이는 地域的 差別化가 이뤄질 것으로 豫想되는 만큼 市場 變化에 對한 綿密한 分析과 積極的인 資産管理가 그 어느 때보다 重要한 한 해가 될 것이다.


▼‘月貰 時代’ 本格化…需要者의 選擇은?▼

國土交通部가 每달 賃貸借 實去來로 集計하는 2015年 10月 累計 基準 全國 專月貰 去來量 中 月貰(確定日子를 申告하지 않은 純粹 月貰 除外)가 차지하는 比重은 44%다. 2年 前에 비해 4.9%포인트 높아졌고, 比較的 價格 水準이 높은 아파트의 月貰 比重도 38.2%로 前年 同期 對比 4.4%포인트 增加했다. 特히 單獨住宅과 多家口 等 非아파트 住宅 類型은 月貰가 折半(48.8%)에 가깝다. 江南3具 等 서울과 地方 一部 地域에는 月貰 比重이 이미 折半을 넘은 곳도 相當하다.
1%臺 低金利 基調가 賃貸借 市場의 地殼 變動을 加速化하면서, 月貰 轉換을 刺戟하고 있다. 傳貰 求得難은 傳貰價格을 상승시키고 賣買價 對比 傳貰價 比率 또한 올려놨다. 全國의 아파트 傳貰價率은 이미 70%를 넘어섰다. 이는 깡筒傳貰 等 貰入者의 保證金 返還을 威脅하며, 自意 半 他意 半으로 月貰 商品을 받아들이게 하거나 내 집 마련 또는 新規 分讓 市場 請約에 나서도록 만들었다. 極甚한 傳貰難이 月貰 轉換 增加와 賣買 需要 促進으로 兩分된 셈이다.
하지만 새해에는 金利가 引上되고 住宅擔保貸出의 與信審査 强化, 그리고 追加 價格 上昇 期待心理 低下로 내 집 마련의 進入 門턱이 2015年에 비해 높아질 것이다. 資金 餘力이 不足한 狀況에서 무리해서 住宅을 購入하기보다는 當分間 保證附 月貰 市場에서 體力을 備蓄하며 다음 機會를 노리는 것이 合理的일 수 있다는 얘기다. ?



‘뉴스테이’ 時間 걸리겠지만…

實際로도 過去에 비해 月貰 賣物이 增加하면서 傳貰의 月貰 轉換 利率은 持續的으로 낮아지는 趨勢이기도 하다. 2015年 11月 서울 아파트의 專月貰 轉換率(不動産114 調査 月貰 理由)은 4.89%로 1年 前(5.76%)에 비해 0.9%포인트 떨어졌다. 傳貰保證金이 1億 원이라고 假定했을 때 2014年에는 57萬6000원이던 月貰가 48萬9000원으로 낮아진 것이다. ?
政府도 本格化한 月貰 時代에 貰入者의 交涉力을 높이기 위해 住宅賃貸借保護法上 ‘基準金利의 4倍(現 6%) 또는 10% 中 낮은 數値’로 規定된 傳月貰轉換率 上限線을 ‘基準金利에 一定 數値를 더하는 基準金利+α 方式’으로 轉換해 月貰 轉換으로 인한 住居費 負擔을 낮추는 데 全力을 기울이고 있다. 뉴스테이 等 企業型 賃貸住宅과 幸福住宅 建設로 賃貸住宅의 在庫量을 늘리기 위한 對策도 내놓고 있다.
뉴스테이 事業이 아직 初期 段階라 賃貸住宅 在庫가 쌓이기까지는 좀 더 時間이 必要하고, 專月貰 轉換率 上限線은 賃貸借 再契約과 新規 契約에는 適用되지 않아 實效性이 떨어진다는 指摘을 받는다. 그러나 住居費 負擔을 낮추는 努力은 이제부터다. 月貰 貰入者의 所得控除比率 上向과 月貰貸出 商品 開發 等 向後 多樣한 方案이 講究될 것으로 期待된다. 따라서 月貰를 避하려고만 하지 말고 向後 金利 變動과 政府 對策 等 住居費 負擔을 꼼꼼하게 따져 내가 保有한 資金力의 合理的인 水準에서 居住 手段을 決定하는 것이 좋겠다.