• 12·16不動産 對策…現金富者만 住宅 購買 可能?

• 늘어난 保有稅 充當하려 傳貰값 올릴 수도

• LTV 20% 適用 可能한 9億 원 以下 아파트 反射利益 豫想

• 3期 新都市 土地報償金 서울로 流入 可能

• 4月 總選·自私高 廢止 政策…집값 上昇

• 2021年 新規 入住 物量 例年 비해 半토막…供給不足

2019年 12月 16日, 政府가 不動産 政策을 奇襲 發表했다. 이番 12·16 對策에 對해 專門家들은 “超高强度 對策”이라 말하면서도, 이는 短期 效果에 그칠 뿐 2020年度에도 서울 집값을 잡기에는 力不足일 것으로 展望했다. 

서울 아파트 값은 2014年 8月 以後 53個月(4年 5個月) 連續 上昇하다 2019年 上半期 6個月 連續 내렸다. 하지만 下半期가 되자 언제 그랬냐는 듯 다시 上昇勢로 돌아섰다. 그동안 政府는 집값 安定을 目標로 2017年 서울 全 地域 投機過熱地區 指定을 비롯해 貸出 規制 强化, 再開發 組合員 分讓權 轉賣 制限, 再建築 超過利益 還收制 實施, 高價住宅 稅率 引上, 多住宅者 追加課稅, 民間宅地 分讓價上限制 等 끊임없이 規制 政策을 내놨다. 하지만 그럴 때마다 서울 집값은 더 올랐다. 

最近 經濟正義實踐市民聯合은 文在寅 大統領 就任 當時와 現在의 서울 아파트 3.3㎡當 價格을 比較한 資料를 發表했다. 2017年 5月 3415萬 원이던3.3㎡당 價格은 2019年 11月 5051萬 원으로 뛰었다. KB국민은행 市勢 資料를 바탕으로 서울의 34個 主要 아파트 團地를 分析한 結果다. 

새해 不動産 市場에 쏠리는 國民의 關心은 대단하다. 不動産 專門家들은 12·16 對策으로 當分間 市場이 觀望勢를 보일 수는 있으나, 이러한 規制가 오히려 또 한番 집값을 끌어올릴 수도 있다는 展望을 내놓았다. 권대중 건국대 不動産學科 敎授, 안명숙 우리銀行 不動産投資支援센터 팀長, 이상우 익스포넨셜 代表 等 不動産 專門家 3人에게 2020年 不動産 市場 展望을 들었다.

12·16 對策 效果 制限的일 듯

12·16對策의 核心은 貸出規制다. 市價 9億 원 超過 高價住宅에 對한 住宅擔保貸出(주담대) 比率(LTV)을 20%로 縮小하고 , 15億 원 超過 住宅에 對해서는 住擔貸를 全面 禁止하기로 했다. 이로 因해 短期 投資 需要는 遮斷될 수 있겠으나, 結局 江南 住宅은 現金富者들의 專有物이 되는 것 아니냐는 指摘이 나온다. 



권대중 敎授는 “住宅 數와 無關하게 貸出을 禁止한 境遇는 지난 15年間 없었다”며 “政府가 ‘超高價住宅(15億 원 以上)’이라는 新造語까지 만들었는데, 結局 江南 高價住宅은 現金富者들만 누릴 수 있는 特殊 財貨가 된 셈”이라고 꼬집었다. 또한 이로 인해 서울 外郭, 首都圈 地域의 ‘갭 메우기’ 現象이 뚜렷해질 이란 推測도 나온다. 

안명숙 팀長은 “李 前에도 집을 사는 사람들 大部分이 貸出이 잘 나와서가 아니라 傳貰를 끼고 사기 때문인데, 貸出이 制限된다고 크게 달라질 건 없을 것 같다. 오히려 9億 以下 住宅은 9億까지 오를 可能性이 있다는 期待感에 該當 賣物에 對한 갭投資가 더 늘어날 수 있다”고 展望했다. 다시 말해, 9億 원 以下의 서울 市內 小型 아파트나 서울 外郭 아파트는 相對的으로 反射利益을 얻을 것이란 얘기다. 安 팀長은 “相對的으로 中低價 아파트에 對한 貸出이 그나마 풀려있는 만큼 오름幅이 적었던 地域들에서 ‘갭 메우기’ 現象이 일어날 수 있다”고 說明했다. 

綜合不動産稅(綜不稅)率도 引上된다. 政府는 2018年 9·13 對策에 이어 이番 對策에서 綜不稅率을 또 높이기로 했다. 0.1%p에서 最大 0.8%p까지 오른다. 안 그래도 公示價格 現實化, 公正市場價額比率 上昇이 豫告된 狀況에서 綜不稅를 包含한 保有稅 負擔이 더 늘어날 수밖에 없다. 하지만 세 負擔이 不動産 市場을 안정시킬지는 壯談하기 힘들다. 安 팀長은 “一部 賣物이 市場에 나올 수 있겠지만 바로 집값 下落으로 連結되기는 힘들 것 같다. 優先은 버틸 때까지 버텨보자는 心理가 發動할 것”이라고 내다봤다. 

한便 政府는 多住宅者가 집을 팔 수 있도록 限時的으로 退路를 열어줬다. 調整對象 地域에서 10年 以上 保有한 住宅을 2020年 6月까지 팔면 限時的으로 讓渡所得稅 重課(2住宅者 10%p, 3住宅者 20%p)에서 排除하고, 長期保有 特別控除를 適用하는 等 세 負擔을 相當 部分 덜어주기로 한 것. 이에 하지만 이에 對해 不動産 專門家들은 “退路는 열어 놓았지만 고작 10%p, 20%p 내리는 거라 門을 살짝 열어줬다고 보기는 힘들다”며 아쉬워했다. 權 敎授는 “退路를 열려면 제대로 열어서 市場 供給을 擴大하고 價格을 안정시키는 게 바람직하다”고 밝혔다. 結局 專門家들은 이番 對策에 對해 “반짝 效果는 있을지 몰라도 長期的으로는 亦是나 限界가 있다”고 指摘했다.

1000兆 流動性 資金 不動産 市場에 몰려

反面 2020年에는 집값 上昇을 부채질만한 要素들이 곳곳에 存在한다. 권대중 敎授는 “現在 不動産 市場에 몰려 있는 1000兆 원假量의 流動性 資金이 집값 上昇의 불쏘시개 役割을 할 것”으로 내다봤다. “글로벌 景氣 沈滯로 低金利 趨勢가 더욱 擴大되면서 갈 길을 잃은 資金이 不動産 市場으로 더욱 쏠릴 것”이란 豫測이다. “2020年 政府 豫算案도 2019年보다 43兆9000億 원(9.3%) 늘어난 513兆 5000億 원이다. 이 中 交通網 擴充 等 社會間接資本(SOC)에 該當하는 豫算은 前年 對比 12.9%(2兆6000億 원) 늘어났다. 豫備妥當性調査 免除 事業도 많아 各種 工事가 洑물 터지듯 일어날 것이기 때문에 不動産 市場은 다시 한番 끓어오를 수 있다.” 

여기에 3期 新都市 等 全國 公共事業地에서 풀리는 數十兆 원臺의 補償金이 서울 不動産 市場으로 流入될 可能性도 占쳐진다. 權 敎授는 “목돈이 생기면 江南 집부터 사겠다는 사람이 많은 게 現實”이라며 “더군다나 政府가 多住宅者에 對해 重課세하면서 ‘똘똘한 한 채’를 사야 한다는 投資 心理가 擴散되고 있다”고 說明했다. 

이상우 익스포넨셜 代表는 “自律型私立高를 비롯해 一部 특목高의 一般高 轉換과 總選 等의 變數가 不動産 價格에 影響을 줄 것”으로 내다봤다. 李 代表는 “自私高와 國際高, 外國語高가 一般高로 轉換된다는 것은 江南 不動産 市場에 核爆彈級 事件”이라며 “轉換 期間이 2025年까지인 만큼 中·長期的으로 影響을 줄 것”이라고 確信했다. 大入에서 特目高 프리미엄이 사라지면 一般高 中에서도 學群 좋은 곳으로 敎育 需要가 몰리고, 該當 地域의 집값은 當然히 오를 수밖에 없는 構造다.

2021年 入住 物量 半 토막 나

2020年 4月 15日로 豫定돼 있는 總選 또한 不動産 價格을 刺戟할 要素로 꼽힌다. 總選을 앞두고 來年 봄까지 地域別 懸案이 每日 擧論될 것이란 展望이 優勢하다. 李 代表는 “아무리 政治 巨物이라도 總選에서 地域 懸案에 對한 靑寫眞을 提示하지 않을 수 없을 것”이라며 “이는 結局 不動産 市場을 또 한番 술렁이게 할 것”이라고 내다봤다. 

한便 李 代表는 새해에는 ‘傳貰 價格’ 또한 上昇할 것으로 豫測한다. 2019年 11月 基準 全國 아파트 傳貰 價格은 前月 對比 0.21% 上昇했다. 앞서 10月에 0.27% 上昇한 데 이어 追加로 꽤 많이 上昇한 셈이다. 이에 對해 李 代表는 “傳貰 價格 흐름이 繼續 ‘强勢’라는 點을 눈여겨봐야 한다. 또 住宅賃貸事業者에게나 適用하던 傳月貰上限制(傳貰·月貰 金額을 一定 比率 以上 올리지못하도록 하는 制度)를 市場 全體에 適用할지도 모른다는 雰圍氣가 擴散되면서, 집主人들은 그 以前에 傳貰價를 올려놓으려 할 수 있다”고 밝혔다. 

住宅 供給 物量이 如前히 不足하다는 點 亦是 ‘上昇論’에 힘을 싣는다. 안명숙 우리銀行 不動産投資支援센터 팀長은 “‘新規 아파트 分讓 縮小’와 ‘賣物 잠김’ 現象에 따른 供給 不足으로 집값은 더 오를 것”이라고 내다봤다. 安 팀長은 “2017年 文 政府 就任 以後 再建築·再開發 事業이 거의 中斷되다시피 했고, 그 餘波가 3~4年 뒤인 2020~2021年에 나타나게 된다”고 말했다. 

實際로 不動産114에 따르면 2020年 서울 地域 新規 入住 物量은 4萬351家口, 2021年에는 1萬9577家口로 前年 對比 半으로 줄어든다. 2020年은 入住物量이 前年度(4萬2892家口)와 比較해 크게 差異가 없지만, 2021年부터 供給이 折半으로 줄어들 것이란 事實에 서둘러 買收에 나서는 이가 많아지면서 집값은 오를 것으로 豫想된다. 安 팀長은 “市場經濟 論理에 따라 供給이 줄면 價格은 오를 수밖에 없다”고 말했다. 

入住 物量 減少는 結局 傳貰 不安으로 이어질 可能性이 크다. 一般的으로 入住 物量에 따라 아파트 傳貰 價格과 賣買 價格이 順次的으로 움직인다. 實際로 入住 物量이 25萬 家口(全國 基準)를 밑돌던 2009~2015年 사이 傳貰값은 크게 올랐다. 反面 年間 入住 物量이 40萬 家口에 肉薄한 2017年 以後부터는 傳貰값이 下向 安定勢를 보였다. 권대중 敎授는 “傳貰 價格은 現在의 入住 物量에 敏感하게 反應한다. 分讓價上限制 施行으로 入住 物量이 줄어드는3년 뒤에도 또 한 番 傳貰 價格이 影響을 받을 것”이라고 밝혔다. 

狀況이 이렇다 보니 專門家들은 그나마 不動産 市場을 잠재울 수 있는 方法으로 모든 住宅에 對한 讓渡所得稅 追加 緩和를 擧論한다. 그래야만 市場에 賣物이 나오고 供給 不足이 解消돼 價格도 安定된다는 論理다. 이상우 代表는 “限時的이라도 讓渡稅를 大幅 緩和해야 한다”고 主張했다. 이어지는 이 代表의 말이다. 

“市場에 物件을 ‘던질 수’ 있는 環境을 만들어야 한다. 非課稅든 一般稅率이든 서울 等 調整對象地域에서 特定 時點까지 重課稅를 물리지 않는 式이다. 그러면 집을 여러 채 가지고 있는 사람들 中에서 差益을 많이 본 사람은 한두 채는 팔아서 差益을 남기려고 할 거다. 그렇게 市場에 賣物이 나오면 市場은 어느 程度 安定勢를 찾을 수 있을 것이라 본다.” 

價格이 安定된다는 게 집값이 떨어짐을 의미하지는 않는다. 권대중 敎授는 “서울의 境遇 한番 오른 價格이 큰 幅으로 떨어지기란 쉽지 않다. 그래서 처음부터 오르지 않는 게 重要한데, 現 政府는 只今까지도 規制로 市場을 누를 수 있다고 錯覺하는 것 같다. 그 結果 집값은 繼續 오르기만 했다”고 批判했다.

서울 外郭 地域 一時的 오름勢 注意해야

2020年에는 서울 外郭 地域이 들썩일 수 있다는 展望이 나온다. 안명숙 팀長은 “相對的으로 덜 오른 곳을 찾아다니는 投機需要가 적지 않다”며 “廣域交通網 擴充에 對한 期待가 높아지면서 30·40代의 境遇 交通 好材가 있는 外郭으로 暫時 나갔다가 資産을 좀 불린 뒤 서울로 다시 進入하려고 計劃하는 이들이 늘어날 수 있다”고 豫想했다. 

代表的으로 京畿道 一山을 꼽을 수 있다. 2019年 11月 調整對象地域에서 除外되면서 빠른 速度로 집값이 오르고 있다. 勿論 地域에 따라 差異가 있긴 하지만 一山 內에서 學群 좋은 곳으로 꼽히는 후곡마을(京義中央線 일산역)의 境遇 한 달 만(12月 基準)에 呼價가 8000萬 원까지 올랐다. 調整對象地域 指定이 解除되면 住宅擔保貸出比率(LTV) 60%, 總負債償還比率(DTI)50%가 可能하고, 1住宅 以上 家口도 住宅擔保貸出이 可能하다는 利點이 있다. 多住宅者 讓渡稅 重科 對象에서도 벗어난다. 여기에 대곡~掃射線 일산역 延長, 仁川地下鐵 2號線 延長 事業도 推進되면서 交通網 改善에 따른 期待感이 上昇하고 있다. 

하지만 이러한 上昇勢가 2020年에도 繼續될지는 壯談하기 힘들다. 이상우 代表는 “그동안 집값이 많이 빠진 만큼 最近 好材로 當分間 오르긴 하겠으나 傳貰價와 賣買價의 갭이 커서 投資者들은 아직 觀望하는 狀況”이라며 “坡州 LG디스플레이를 包含한 地域 內 일자리 創出 與否와 地自體 政策 等이 向後 집값의 變數로 作用할 수 있으니 잘 살펴봐야 한다”고 助言했다. 

地方 不動産은 ‘大隊鑛夫(大田·大邱·廣州·釜山)’를 除外하고는 새해에도 큰 變化는 없을 것으로 豫想된다. 地域 景氣 沈滯와 人口 減少에 따른 供給 過剩 現象으로 집값 上昇 幾微가 보이지 않는다. 안명숙 팀長은 “地方 不動産은 該當 地域의 景氣가 얼마나 살아나느냐에 달렸다. 外地人 投資 比重이 높지 않기 때문에 現地 需要가 重要한데, 올해 오버슈팅(一時的 暴騰)된 地域은 2020年에는 多少 調整을 받을 것으로 豫想된다”고 밝혔다.