• 價格 잡으려다 昂騰 招來 노무현 政府 再演?

• 超高價 겨냥 綜不稅, 車庫가 需要·前·月貰 暴騰 憂慮

• 多住宅者의 民間賃貸住宅 供給者로서의 役割 利用해야

• 都市 縮小 앞두고 再建築 順機能도 認定해야

文在寅 政府는 出帆 後 몰아붙이듯 8·2 不動産對策을 導入했다. 지난 8月, 8·2 對策 施行 1周年을 맞아 住宅 市場 急騰勢가 鈍化됐다는 論議가 形成되기 무섭게 서울市 아파트 價格이 急騰勢로 反轉했다. 적지 않은 非難의 화살이 용산 및 汝矣島 桶開發 構想과 江北優先投資 計劃을 發表한 朴元淳 서울市長에게 向했다. 

現在 住宅 市場은 不確實性이 높다. 따라서 期待心理를 刺戟하는 事件들이 市場 向背를 결정지었을 수 있다. 하지만 朴元淳 市長의 開發 戰略은 事實 豫想돼왔던 바다. 이 때문에 서울市 아파트 價格의 急騰勢에는 좀 더 根本的 原因이 깔려 있는 건 아닌지 疑問이 든다. 

首都圈 住宅 市場은 참 解釋하기 어려운 面이 많다. 한때 分讓 熱氣가 뜨거웠던 首都圈 外郭 宅地地區의 新規 아파트들은 未分讓이 늘고 있다. 反面 서울市의 아파트 市場은 이와는 克明한 差異를 나타내고 있다. 價格 上昇의 原因이던 江南 아파트는 投機地域으로 묶였다. 强力한 再建築負擔金은 再建築을 期待하는 아파트團地들을 옭아맸다. 그런데도 江南 아파트의 價格 上昇勢는 멈출 줄 몰랐다. 麻布, 용산, 城東區度 急騰勢를 이어갔다. 

지난 8月 發表된 8·27 對策에서는 鍾路·中·東大門·동작구가 投機地域에 追加됐다. 정작 市場은 이를 비웃듯 史上 最高의 週間 上昇率을 記錄하며 廣幅行步 中이다. 靑瓦臺가 主導하던 不動産 政策의 權威가 喪失된 狀態에서 關聯 部處뿐 아니라 黨靑이 調律이 되지 않은 對策을 제各各無分別하게 쏟아내 市場을 더 不安하게 만들고 있다. 어디서부터 단추가 잘못 꿰인 걸까? 

只今의 住宅 市場 樣相은 노무현 政府 時期 市場과 政策效果 側面에서 많은 部分 類似하다. 그러면서도 다른 面 亦是 없지 않다. 무엇이 類似하고 무엇이 다른지 綜合的으로 살펴본 後에 現在 市場 狀況을 돌아보도록 하자.

“多住宅者 規制하니 ‘똘똘한 한 채’ 價値 急騰”

文在寅 政府는 朴槿惠 政府가 市場 活性化 或은 市場 正常化를 目標로 試圖한 政策과는 正反對 方向의 政策을 選擇해 速度感 있게 進行해왔다. 큰 흐름은 于先 多住宅者에 對한 讓渡所得稅를 重課하고, 再建築 規制를 强化하는 式이다. 노무현 政府 初盤과 너무 恰似하다. 다만 그 速度가 더 빨라졌을 뿐이다. 文在寅 政府가 왜 이런 方式으로 市場을 統制할 수 있을 것이라고 判斷했는지는 모르겠다. 住宅 市場도 過去와 類似한 反應을 보이며 엇나가고 있다. 

多住宅者에 對한 規制가 强해지니 이른바 ‘똘똘한 한 채’인 서울의 아파트 價格이 急騰했다. 再建築 規制를 强化한다고 하니 江南圈 아파트의 稀少價値가 훌쩍 뛰어올랐다. 投機過熱地區와 投機地域으로 핀셋 規制를 한다고 했으나, 되레 指定된 地域의 價格 上昇勢가 더 가팔라지면서 統制할 수 없는 地境에 이르렀다. 

過去 노무현 政府는 住宅 市場의 有機的인 連繫性을 充分히 考慮치 못하고 局所的 處方만 연이어 내놨다. 그 탓에 風船效果가 일고, 이로 인해 이른바 버블세븐 地域을 넘어 首都圈 全般的으로 아파트 價格 昂騰 現象이 나타났다. 이 事態가 再演될지도 모른다는 憂慮마저 낳는 게 現在 市場 狀況이다. 

勿論 只今 市場이 노무현 政府 때와 다른 面도 없지 않다. 노무현 政府 時期 不動産 規制 餘波는 首都圈으로 波及돼 서울과 京畿道가 큰 構圖에서 同伴 上昇했다. 그러나 最近 서울과 나머지 地域 間 價格 變動 推移는 다르다. 京畿道의 境遇 局地的으로 몇 곳을 除外하고는 供給過剩 影響에서 벗어나지 못한 탓에 上昇勢로 轉換되지 않고 있다. 市場을 좀 더 敏感하게 보여주는 國土海洋部 아파트 實去來價指數의 움직임을 보자. 

地域 間 差別化는 2015年 全國이 暫時 安定勢로 轉換한 後 2016年 初부터 發生했다. 時點上 2015年 9·2對策으로 再建築 年限이 40年에서 30年으로 短縮되는 等의 影響도 없지 않은 듯하다. 2016年에는 아파트 分讓 市場에 對한 規制가 導入된 11·3不動産對策으로 暫時 安定勢를 維持했다. 그러다 文在寅 政府 出帆과 함께 急騰勢로 轉換했다. 以後 多住宅者 讓渡稅 重課 및 再建築 規制 强化 等 主要 不動産 對策이 網羅된 8·2對策이 發表되면서 脂肪과 京畿道는 各各 下落勢와 安定勢로 轉換한 反面, 서울은 急騰勢를 持續했다. 結局 서울은 2018年 7月까지 文在寅 政府 出帆 以後 1年 半 期間에 約 19%의 價格上昇率을 記錄했다(경기도: 約 4%). 

文在寅 政府 不動産 政策은 基本的으로 投機와 價格 上昇 主犯으로 多住宅者와 再建築을 겨냥하고 있다. 이런 視角으로 朴槿惠 政府에서 緩和된 規制들을 再强化하고 있다. 노무현 政府에서도 同一한 視角에서 김대중 政府에서 緩和된 不動産 規制를 다시 옥죈 바 있다. 

1998年 出帆한 김대중 政府는 IMF(國際通貨基金) 外換危機 以後 經濟活性化 對策의 一環으로 住宅 市場의 果敢한 規制 緩和를 試圖했다. 1999年에는 買入賃貸住宅事業者 基準을 緩和해 多住宅者의 讓渡所得稅 負擔을 緩和하는 決定을 斷行했다. 이로 因해 小型 아파트의 價格 上昇이 大型 아파트에 比해 가파르게 上昇했다. 大型/小型 價格指數費를 算定하면 基準時點(2000年) 1.0에서 2002年 0.8로 下落했다. 이는 多住宅者에 對한 規制 緩和로 大型 및 高價 住宅에 對한 過需要가 減少하고 小型 住宅에 對한 賃貸住宅用 投資 需要가 增加한 結果로 理解할 수 있다.

規制 强化 노무현 政府, 現實은 市場 歪曲

그러나 外換危機가 순조로이 解消되면서 아파트 價格 急騰 現象이 나타났다. 2003年 出帆한 노무현 政府는 그 原因을 多住宅者의 投機 行態와 江南 再建築 아파트에서 찾고자 했다. 2003年 賃貸住宅事業者 基準을 强化해 多住宅者에 對한 規制를 强化했다. 2005年을 전후해서는 多住宅者에 對한 一連의 讓渡稅 重課 政策이 段階的으로 導入됐다. 多住宅者에 對한 規制 强化는 다시 小型 住宅에 비해 大型 住宅에 對한 投資 需要를 증가시켜 大型 아파트의 相對的인 價格 上昇을 刺戟했다. 여기에 再建築 規制 强化의 一環인 小型住宅義務比率 制度가 導入돼 大型 아파트의 稀少價値를 높였다. 그 結果 招來된 大型 아파트의 價格 急騰 現象으로 賣買契約을 取消하는 事態가 벌어지기도 했다. 2006年 末에는 大型/小型 價格指數비가 2002年 0.8에서 1.2까지 上昇했다.
 
노무현 政府는 多住宅者에 對한 讓渡稅 重課로 市場 安定 效果를 거두지 못하자 極端的 處方으로 綜合不動産稅 稅率 및 基準價格을 强化해 2006年 11月에 賦課했다. 비슷한 時期 DTI(總負債償還比率) 規制를 包含한 金融規制度 導入됐다. 이로 인한 風船效果로 低價 아파트, 特히 강북의 小型 아파트는 2006年 末부터 2008年 初까지 約 80% 程度의 上昇率을 記錄했다. 結果的으로 大型/小型 價格指數費는 다시 0.8 水準으로 急落했다. 

돌이켜보면 김대중 政府에서 노무현 政府로 이어지는 期間 施行된 高價住宅 및 多住宅者에 對한 規制 變化에 市場은 흥미로운 反應을 보였다. 結果的으로 多住宅者에 對한 規制 强化, 綜合不動産稅 强化 및 差別化된 基準의 貸出 規制는 市場을 全般的으로 安定化하기보다는 下部 市場 間의 關係를 지나치게 歪曲시켰다. 그 탓에 風船效果가 發生해 全般的인 價格 急騰을 招來했다. 

李明博 政府는 憲法不合致 判定을 받은 綜合不動産稅에 對해 世代別 合算을 個人別 合算으로, 基準價格을 6億 원에서 9億 원으로, 最高 稅率도 낮추는 緩和策을 導入했다. 政策 變化 以後 大型 아파트의 價格 下落勢와 小型 아파트의 價格 上昇勢가 멈추고, 相對的인 價格의 安定化가 오래 이어지는 結果가 나타났다. 

相當 期間 持續된 不動産 市場 沈滯期를 겪으며 出帆한 朴槿惠 政府는 住宅政策 基調로 市場 活性化를 내걸었다. 2014年 初에는 오랜 論難 끝에 多住宅者에 對한 讓渡稅 重課가 廢止됐다. 이 時期 住宅 市場은 相當 期間 沈滯期를 維持하다 上昇勢로 反轉했다. 하지만 多住宅者에 對한 規制가 持續的으로 緩和한 結果, 小型을 中心으로 價格이 上昇했다. 高價 住宅보다는 低價, 大型보다는 小型에 對한 選好度가 높게 維持되는 市場으로 變貌했다는 뜻이다. 

그러나 文在寅 政府가 8·2對策을 통해 多住宅者에 對한 讓渡稅 重課를 導入하면서 다시 大型에 對한 選好를 刺戟했다. 이에 大型/小型 價格指數비가 上昇하고 있다. 이는 요즘 흔히 이야기하는 ‘똘똘한 한 채에 對한 需要’가 增加하고 있음을 直接的으로 보여준다. 結局 多住宅者 및 再建築 規制 强化가 全般的인 市場의 安定을 이끌기보다는 風船效果를 통해 노무현 政府 初期부터 發生한 市場 歪曲 現象을 再次 보여주는 셈이다.

綜合不動産稅 强化가 바람직한 代案?

政府가 擇한 代案은 豫想대로 綜合不動産稅 强化다. 政府는 서울·世宗 全域과 釜山·京畿 一部 等 調整對象地域 2住宅 以上 保有者에 한해 住宅分 綜不稅 最高稅率을 올렸다. 

그렇다면 特定 對象에 集中된 財産稅 强化 或은 綜合不動産稅가 市場價格을 안정시킬 수 있을까? 앞에서 살펴본 바와 같이 超高價 住宅에 對한 綜合不動産稅 强化는 超高價 住宅의 價格은 相對的으로 안정시킬 수 있었는지 모르지만 車庫가 住宅에 對한 需要의 增加로 이어졌다. 이 탓에 結果的으로 아파트 價格의 全般的인 昂騰이 招來된 게 노무현 政府에서 익히 經驗한 바다. 이番이라고 딱히 다를 理由가 없다. 

財産稅 引上과 關聯해 늘 고민스러운 部分은 財産稅의 轉嫁(轉嫁)效果가 存在한다는 것이다. 稅金 引上分이 賃借人(貰入者)에게 轉嫁돼 前·月貰 價格이 뛰는 副作用이 나타날 수 있다. 다음 그래프는 서울市 아파트의 月貰, 賣買, 傳貰指數의 움직임을 보여준다. 우리가 傳貰를 통해 賃貸料의 變化를 判斷하는 것에 익숙해져 있지만, 事實 傳貰는 明確한 意味에서 海外의 月貰에 기초한 賃貸料와는 相當히 다른 性格을 갖고 있다. 賣買 價格은 下落하는데 傳貰 價格은 急激히 上昇할 수도 있다. 

따라서 財産稅 引上이 賃貸料에 미치는 效果를 判斷하기 위해서는 保證金이 없는 月貰로 換算해 計算되는 月貰指數의 움직임을 봐야 한다. 前世에 比해 相對的으로 安定的인 月貰는 정작 노무현 政府 時期 綜合不動産稅가 導入돼 賦課되는 期間 約 20% 上昇했다. 李明博 政府 時期에는 綜不稅가 緩和되면서 上昇勢가 鈍化됐고, 아파트 入住 增加와 함께 2012年 中盤 下落勢로 접어드는 變化를 보여준다. 財産稅의 轉嫁效果에 對한 分析은 좀 더 嚴密한 接近이 必要한 이슈이기는 하다. 그럼에도 이 簡單한 分析이 지닌 含意가 있다. 綜合不動産稅 賦課 對象이 限定된 超高價 住宅에 局限돼 있다고 해서 財産稅의 轉嫁效果로부터 自由로울 수 없다는 點이다.

“市場에는 特別히 나쁜 놈도 좋은 놈도 없다”

國內 住宅 市場에서 多住宅者는 참 다루기 어려운 存在다. 海外 住宅 市場에서 多住宅者는 政府 支援을 받아 安定的인 賃貸事業者 役割을 한다. 唯獨 우리나라에서 多住宅者는 賃貸事業者가 아닌 投機꾼의 모습으로 비친다. 或은 ‘多住宅者 때문에 내가 住宅을 保有하지 못하게 된다’는 否定的 情緖의 對象이 돼왔다. 住宅 景氣 沈滯期가 同伴된 지난 두 政府를 거치면서 安定的인 民間賃貸住宅 供給者로서 多住宅者의 肯定的인 機能을 認定하려던 時期도 있었다. 그러나 現 政府에서 多住宅者는 다시 投機的 行態를 助長하는 主體로 認識되고 있다. 關聯 政策 또한 多住宅者의 住宅 所有를 抑制하는 方向으로 急速히 進行되고 있다. 

再建築·再開發 같은 都市整備事業은 頉도 많은 開發 行爲다. 하지만 서울大都市圈이 都市 縮小期를 앞두고 있다. 이 渦中에 中心都市인 서울市의 住居 密度를 높이면서도 所得 增加로 發生한 住宅 需要를 雇傭의 中心地 周邊에서 解消할 수 있는 거의 唯一한 代案이 再建築·再開發이다. 

現在 서울大都市圈의 空間 構造를 보자. 都市 外郭에는 30~40層의 아파트가 들어서는데 都市 中心部에는 15層 아파트가 아직 再建築되지 못하고 남아 있는, 어찌 보면 畸形的이고 社會的 費用을 極甚하게 發生시키는 土地 利用 構造를 보이고 있다. 改善이 必要한데, 市場이 좋아져 再建築·再開發이 彈力을 받을 만하면 住宅 價格 上昇 主犯으로 烙印 찍혀 規制가 强化되는 일이 反復되고 있다. 2~3年을 기다리면 質的으로 改善된 新規 아파트의 完工 入住로 價格과 賃貸料가 安定되는 時點이 다가올 텐데 이를 기다릴 마음의 餘裕가 없다. 

早急함의 代價는 너무 크다. 市場에는 特別히 ‘나쁜 놈’도, ‘좋은 놈’도 없다. 各其 市場에서의 役割이 있어 存在한다. 그 主體들이 市場에서 肯定的 影響을 發揮할 수 있도록 市場을 끌고 가는 政策이 必要하다. 再次 强調하지만 民間賃貸住宅 供給者이자 投資者로서 多住宅者의 役割도 必要하다. 서울大都市圈이 곧 다가올 都市 縮小期에 生存할 수 있도록 都市 空間 構造를 再編하는 再建築·再開發이 지닌 意味도 認定해야 한다. 서울大都市圈을 바라볼 때도 서울市라는 行政區域을 걷어내고 바람직한 政策 方向을 取할 必要가 있다. 只今처럼 期待心理에 기초한 市場의 短期的 變動性에 지나치게 얽매여 長期的으로 影響을 미치는 過度한 政策을 選擇하면 어떻게 될까. 向後 市場沈滯期에 市場을 회복시키기 힘들어질 수 있다. 政府는 이 點을 苦悶해야 한다.

이창무
_{● 1963年 出生
● 서울대 都市工學科 學·碩士
● 美國 Univ. of Pennsylvania 都市 및 地域計劃學 博士
● 韓國不動産分析學會 會長, 國土交通部 中央都市計劃委員會 委員
● 한양대 都市工學科 敎授
● 著書 : ‘韓國 住宅市場의 새로운 理解’}