• 3.3㎡當 1億 所聞 “率直히 미친 겁니다”

• 서울과 地方 ‘하우스 디바이드’ 深刻

• 노무현 政府 不動産 急騰 旣視感

• 所得主導가 아니라 稅金主導成長 批判

• 綜不稅 最高 3.2%, 1住宅者도 新規 貸出 禁止

• 金 副總理 “投機는 반드시 잡겠다”

9·13不動産 對策이 發表된 9月 13日 午後 서울 서초구 新반포로 A아파트. 얼마 前 3.3㎡(평)當 1億 원에 아파트가 去來된 것으로 알려진 곳이다. 아파트 앞 商街 不動産仲介所들은 무척 閑散했다. 高價의 아파트 앞이라 그런지 작은 商街建物 안에 不動産仲介所가 다닥다닥 붙어 있는데, 平日인데도 大部分 事務室 電燈은 꺼져 있다. 營業은 하는지 事務室 안에 사람들이 있다. 興味롭게도 事務室 앞에 잔뜩 붙어 있게 마련인 賣買·傳貰·月貰 廣告 傳單紙가 아예 없다.

現札로 집 사는 사람들

“坪當 1億 원이 넘는 價格에 아파트가 去來됐다는 言論 記事 때문에 政府에서 稅務調査니 全數調査니 한다고 해서 다들 가게 불 끄고 쉬쉬하며 營業하고 있어요. 營業 停止당하면 안 되니까요. 저는 坪當 1億 원짜리 契約書를 써본 적은 없지만, 요즘엔 去來가 이뤄지면 情報가 저절로 公開되는데 왜 團束班이 나오는지 모르겠어요.”

불 꺼진 事務室 안으로 들어가서 取材 나왔다고 하자 B社長이 볼멘소리부터 했다. 이 地域 집값이 短期間에 急騰한 理由를 묻자 그는 自己 나름의 理由를 댔다. 

“率直히 너무 비싸긴 해요. 이거 미친 겁니다. 집 없는 庶民들은 어떻게 살아요. 그런데 여기만 오른 게 아니라 이 周邊이 다 올랐어요. 오른 程度의 差異가 있을 뿐입니다. 여기가 江南 8學群이고, 新盤浦驛도 가깝고, 漢江邊 展望도 좋고, 새 아파트잖아요.” 

몇 군데 不動産仲介所를 들어갔지만 大部分 取材에 非協調的이었다. 取材에 應한 몇몇 不動産仲介人은 9·13對策에 對해 懷疑的 反應을 보였다. 



“政府가 發表한 內容을 보면 綜合不動産稅 强化, 貸出 抑制가 核心이잖아요. 現札로 집 사는 富者들은 貸出 影響을 안 받아요.”(C 公認仲介士) 

“綜不稅 좀 오른다고 겁먹을 사람이 있겠어요? 집값이 얼만데요. 한 달에 1億~2億 원씩 올랐어요.” 

住民들도 미친 집값을 理解하기 힘들다고 말했다. 이 地域에서 40年째 居住하는 A아파트 住民 李 某(71) 氏는 아파트값 變遷史를 仔細히 꿰고 있었다. 

“노무현 政府 때 阪神 1次 아파트 價格이 2億3000萬 원이었어요. 그前에 처음 그 아파트를 살 때는 6000萬 원이었고요. 그런데 2年 만에 15億 원이 돼 財産稅가 10倍 以上 올랐지요. 그런데 只今 아파트 한 채 값이 30億 원이 넘는다고 하면 다들 말도 안 된다는 反應을 보입니다. 여기 사는 사람들도 異常하다 싶어요.” 

A아파트 前 住民 金某(85) 氏는 “저는 40年 前 6000萬 원 주고 이곳 아파트를 샀는데, 2016年 再建築해서 45坪을 받아 살다가 28億 원에 팔았습니다. 그런데 只今 40億 원 가까이 된다고 하네요. 이게 말이 됩니까”라고 말했다.

慢性 供給 不足과 超過 需要

지난해 ‘歷代級’으로 表現됐던 8·2不動産 對策 發表 以後 1年이 지났다. 그 사이 서울, 特히 江南3具(江南·瑞草·送波) 地域 집값은 올라도 너무 올랐다. 無住宅者들은 虛脫感을 감출 수 없다. 

韓國鑑定院에 따르면 지난해 8·2不動産 對策 以後 지난 7月까지 1年間 서울 아파트값은 6.76%가 올랐다. 對策 以前 1年間 4.74% 오른 것보다 上昇幅이 크다. 特히 서울 住宅 價格은 7月부터 上昇幅이 大幅 커졌다. 5月에 0.21%던 것이 7月 0.32%, 8月 0.63%로 올랐다. 9月 10日 調査 基準 서울 週間 아파트 價格은 瑞草(0.54%)·江南(0.51%)·送波(0.52%)·강동구(0.80%)에서 如前히 높았다. 하지만 9·13對策을 앞두고 買收 問議가 減少하면서 前週보다 上昇幅은 減少했다. 

서울 집값 急騰 原因은 大體로 이렇게 分析된다. 지난해 ‘歷代級’ 8·2不動産 對策이 어느 程度 效果를 發揮했고, 올해 4月 讓渡所得稅 重課 施行으로 집값은 安定되는 듯했다. 하지만 지난 6月 公開된 保有稅 改編案이 豫想보다 세 負擔이 弱하고, 7月 싱가포르를 訪問한 朴元淳 서울市長이 汝矣島·용산 統合開發 發言을 하면서 價格이 크게 오른 게 事實이다. 朴 市長의 意圖는 싱가포르를 본뜬 맞춤型 開發이었지만, 不動産 市場은 이를 過去의 超高層 아파트 開發 等으로 받아들인 것. 以後 需要者들이 不確實性이 解消된 것으로 把握하고 賣物을 사기 始作했다. 더욱이 政府가 傳貰資金 貸出 規制 飜覆, 賃貸事業者 稅制 惠澤 縮小, 供給 擴大 政策 旋回 等 隨時로 方針을 바꾸어 政策에 對한 信賴度도 떨어졌다. 

特히 서울 江南 地域 住宅市場은 慢性的인 供給 不足과 超過 需要가 存在해왔다. 따라서 높은 價格에도 不拘하고 가장 安定的인 市場으로 認識되고 있다. 甚至於 “江南의 아파트는 서울 사람이 住居 目的으로만 사는 것이 아니다. 全國에서 餘裕돈 있는 사람들이 投資 目的으로 사려고 하기에 價格이 꾸준히 오르는 것”이라는 認識도 澎湃해 있다.

서울과 地方 兩極化 深化

집값 急騰은 그야말로 ‘하우스 디바이드(House Divided·住宅 價格 差異로 社會的 身分이 나뉘는 現象)’ 狀況을 招來하고 있다. 서울과 首都圈, 地方 一部는 住宅 價格이 오르고 있지만 그 나머지는 오히려 집값이 下落하는 趨勢다. 서울 一部 地域은 한 달에 1億~2億 원씩 오른다는데, 地方은 全體的으로 집값이 낮을 뿐만 아니라, 景氣 不況으로 繼續 下落하는 趨勢다. 忠北 淸州市 H公認仲介士의 말이다. 

“여기는 서울과는 다른 世上입니다. 現在 未分讓된 곳이 많을 뿐만 아니라 旣存 住宅들까지 去來가 안 되는 狀況이에요. 지난해와 比較해보면 平均 4000萬 원 程度 下落한 境遇도 있어요. 新規 分讓된 住宅의 入住 時機를 맞추려면 旣存 住宅을 팔아야 하는데, 그게 循環이 안 돼요. 집을 사려는 사람이 없으니까요. 最近 發表한 政府의 不動産 對策 中에 綜不稅 擴大에 對해선 이곳 사람들은 크게 相關하지 않아요. 집값이 낮아 綜不稅 納付 對象이 아닌 사람이 많거든요. 하지만 分讓權을 住宅 數에 包含하는 건 地方 사람들에게도 不利益을 주는 겁니다. 서울과 地方 兩極化 現象이 漸漸 더 深化될 수밖에 없는 構造 같아요.” 

韓國鑑定院이 發表한 8月 全國住宅價格 動向을 보면 地方은 傳達에 비해 賣買(-0.17), 傳貰(-0.27), 月貰(-0.19) 모두 下落勢였다. 

집값 上昇으로 인한 庶民들의 剝奪感은 親庶民 政策을 펴겠다고 公言한 文在寅 政府에 對한 失望感으로 이어졌다. 아예 집을 살 수 없는 이들뿐 아니라 집을 사려다 못 산 사람들, 地方 居住者들의 失望感이 이만저만 아니다. 서울 강북구에 居住하는 結婚 5年次 主婦 李某(38) 氏의 恨歎이다. 

“저는 요즘 집 사는 걸 아예 抛棄했습니다. 結婚할 때 얻은 傳貰집도 2年마다 傳貰金이 올라서 힘든 狀況인데, 집값은 따라잡을 수도 없이 올라서 이젠 남의 일 같아요. 그 渦中에 江南 아파트가 30億 원씩 한다는 이야기를 들으면 氣가 막힐 뿐이죠. 大韓民國에서 아이 키우면서 正常的인 삶을 살 수 있을지 걱정이에요.”

‘民心이 暴動 水準’

인터넷의 不動産 關聯 記事에는 수많은 批判的 大글이 붙는다. 

‘所得主導成長이 아니라 稅金主導成長이다.’ 

‘政府 政策 잘못으로 投機 助長하고, 집값 올려놓고 百姓들 稅金 왕창 뜯어가겠다네.’ 

‘당근을 줘야 賣物이 나오는데, 당근이 없다. 住宅 價格 오른 幅을 보면 10年은 稅金 내고 버틸 것이다. 住宅 價格이 내려가려면 現在 時勢를 形成하고 있는 不動産이 賣物로 쏟아져 나와야 하지 않겠나.’ 

不動産으로 돈 번 ‘江南左派’에 對한 憤怒도 크다. 政府는 이것이 政策과는 상관없다고 하지만 國民 情緖와는 距離가 먼 말이다. 金聖泰 自由韓國黨 院內代表는 9月 12日 國會 記者懇談會에서 “장하성 靑瓦臺 政策室長의 (서울 松坡區) 아시아선수촌 아파트가 1年 만에 4億5000萬 원이 올랐다”며 “‘내가 江南 살아봐서 아는데 모든 國民이 江南에 살 必要 없다’더니 남들 年俸의 몇 倍가 올랐다. 祝賀한다”고 비꼬았다. 韓國黨에 따르면 白雲揆 産業通商資源部 長官과 洪鍾學 中小벤처企業部 長官의 境遇 서울 江南區에 所有한 아파트 時勢가 1年 사이에 各各 7億 원, 6億6500萬 원 올랐다. 

천정배 民主平和黨 議員(光州 西區乙, 民主平和硏究院長)은 9月 11日 不動産 價格 暴騰 問題와 關聯해 “집값 暴騰에 對한 民心이 暴動 水準이라고 느끼고 있다. 이것 때문에 文在寅 政府의 失敗로, 더 나아가 촛불革命이 가져다 준 改革 勢力의 執權 自體가 앞으로 危險에 빠질 可能性이 있다”고 밝혔다. 

不動産 急騰에 따른 與圈의 危機感도 높아져 國政 運營의 動力이 떨어지는 것 아니냐는 內部 목소리도 높았다. 노무현 政府 時節의 不動産 失敗가 되풀이되는 것 아니냐는 憂慮가 있는 것이다. 노무현 政府 初期 ‘버블세븐’으로 불린 江南, 西草, 松坡, 木洞, 분당, 평촌, 龍仁 等 7곳의 집값 上昇率이 20.7%를 記錄했다. 全國 平均 집값 上昇率이 1.6%였을 때의 狀況이다. 노무현 政府는 2005年 8月 2住宅者 讓渡稅 50% 重課, 2006年 3月 再建築超過利益還收制 等 高强度 對策을 發表했으나 같은 期間 서울 아파트 價格은 57%가 올랐다. 低金利 基調가 維持되면서 돈의 流動性이 豐富해졌으나 不動産 外엔 달리 갈 곳이 없었기 때문. 이런 狀況에서 支持層 離脫이 加速化하기도 했다.

2住宅 以上 住宅擔保認定比率 0%

8月 30日 더불어民主黨과 政府, 靑瓦臺 關係者들이 高位 黨政靑會議를 열고 不動産 市場 投機 過熱에 對해 憂慮를 표했다. 이날 이해찬 민주당 代表는 “서울과 首都圈 一部 地域에서 不動産 값이 急騰하는 現象이 있다. 投機로 疑心되는 動向이 있으면 卽刻 措置해야 한다”고 强調했다. 이番 9·13 對策을 直接 發表한 金東兗 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官은 週末부터 3日間 外部 日程을 大部分 取消하면서까지 長考에 들어갔던 것으로 알려졌다. 

政府는 9月 13日 서울정부청사에서 金東兗 副總理 主宰로 ‘住宅市場 安定對策’을 發表했다. 多住宅者를 겨냥한 租稅 金融 中心의 1次 對策이고, 30萬 戶 供給 對策은 9月 21日 發表키로 했다. 이에 따라 9月 14日부터 서울 全域과 釜山, 京畿, 世宗 等 請約 調整對象地域에서 2住宅 以上 家口와 高價住宅 需要者에 對한 住宅擔保貸出이 禁止됐다. 3住宅 以上과 調整對象地域 2住宅 以上 保有者의 綜合不動産稅 最高稅率은 來年부터 現行 2.0%에서 3.2%로 오른다. 賃貸住宅事業者가 받던 讓渡稅, 綜合不動産稅 惠澤도 사라진다. 

于先 調整對象地域에서 집을 사려는 2住宅 以上 保有 家口에는 住宅擔保認定比率(LTV) 0%가 適用된다. 夫婦가 各各 한 채씩 집을 갖고 있어도 2住宅 以上 家口로 認定돼 貸出을 받을 수 없다. 1住宅者도 調整對象地域에서 새로 집을 살 때 住宅擔保貸出이 原則的으로 禁止된다. 旣存 住宅을 2年 內에 處分하거나 다른 地域에서 居住 中인 60歲 以上 父母를 奉養하는 境遇엔 條件附 例外다. 

多住宅者의 綜不稅 負擔도 늘어난다. 基本稅率을 0.5~2.0%에서 0.5~2.7%로 調整하고 3住宅 以上 保有者와 調整對象地域 2住宅 保有者는 課稅標準에 따라 0.1~1.2%포인트 追加 課稅한다. 

市價 18億~23億 원(課標 3億~6億 원)에 稅 負擔을 0.7%로 늘리는 課標 區間을 新設해 高架 1住宅者에 對한 稅率도 올렸다. 特히 課標 94億 원 超過 區間의 稅率은 노무현 政府 當時 最高稅率(3.0%)을 넘어서는 3.2%까지 올라간다. 

市價 23億 원짜리 집의 綜不稅는 現在 187萬 원에서 293萬 원으로 約 57% 늘어난다. 政府는 21萬8000名의 집主人이 4200億 원의 綜不稅를 더 낼 것으로 내다봤다. 金東兗 副總理는 브리핑에서 “增稅된 4200億 원은 地方自治團體 等과 協議해 庶民 住居 安定에 쓸 豫定”이라고 말했다. 

多住宅 需要를 부추긴 賃貸事業者에 對한 各種 惠澤도 廢止된다. 政府는 8年 以上 賃貸登錄事業者에게 주던 讓渡稅 重課, 綜不稅 合算 排除 惠澤을 調整對象地域에서 새로 購入해 賃貸 登錄한 住宅에 對해 없애기로 했다.

30萬 戶 供給 計劃

30萬 戶 供給 計劃과 關聯해 金賢美 國土交通部 長官은 “地自體와 節次를 進行하고 있다. 法에 節次와 時日이 定해져 있으므로 9月 21日에 立地와 數量, 그린벨트 解除와 關聯해서도 綜合的으로 말하도록 하겠다”고 밝혔다. 이문기 國土交通部 住宅土地室長은 “서울市의 開發制限區域을 包含해서 地自體, 關係機關과 協議하고 있고 候補地 調査 節次를 마무리하면 于先 21日에 1次 發表하고, 追後에 協議되면 2, 3車안을 發表할 計劃이다”라고 說明했다. 

金東兗 副總理는 “이番 對策으로 不動産 市場이 安定될 것으로 期待한다”며 “安定化하지 않으면 迅速하게 追加 對策을 發表하겠다. 投機는 반드시 잡겠다는 意志를 다시 闡明한다”고 밝혔다. 

고준석 신한은행 不動産投資諮問센터長은 이番 對策이 短期的으로는 效果가 있을 것으로 展望했다. 

“이番 對策은 큰 불을 끄는 데는 一旦 成功할 듯하다. 稅金 規制, 住宅擔保認定比率(LTV) 强化 等이 어느 程度 效果가 있어 急騰勢는 잡힐 것이다. 다만 아쉬운 것은 供給 部門에서 디테일한 內容이 안 나온 것이다. 또 政府 안이 國會 立法 過程을 通過할 때까지는 觀望勢가 維持될 수 있다. 特히 江南 地域에선 當分間 지켜보자는 雰圍氣가 維持될 것이다. 잔불이 남아 있다. 끝까지 다 끌 수 있게 持續的으로 管理해야 한다.” 

反面 권대중 명지대 不動産大學院 敎授는 이番 對策이 未洽하다고 봤다. 

“이番 對策이 主로 綜不稅 引上 等 租稅 對策이어서 短期的 效果가 적을 것이다. 그 理由는 집값이 稅金보다 더 오르기 때문이다. 또 稅金 賦課는 來年이라 當場 賦課 效果가 생기는 게 아니다. 規制는 또 다른 歪曲 現象을 만들기 쉽다.”

더 徹底히 低所得層에 集中해야

김호철 단국대 都市計劃不動産學科 敎授는 이番 對策에 對한 市場 反應을 銳意 注視해야 한다고 强調했다. 

“稅金을 올릴 境遇 집主人은 그것을 貰入者에게 轉嫁할 수 있다. 또 요즘 不動産 雰圍氣가 노무현 政府 때와 비슷하고, 當時 急騰 狀況에 對한 學習效果도 있어 價格이 또 오를 것이라는 漠然한 期待 心理가 基底에 깔려 있다. 政府가 반드시 집값을 잡겠다는 意志를 一貫되게 보여야 한다. 政策이 오락가락하면 耐性만 키워주는 形局이 된다. 그래서 政府는 短期間으로 보기보다는 좀 더 긴 呼吸으로 政策을 展開해야 한다.” 

金 敎授는 또 需要를 抑制하고, 供給을 擴大하는 敎科書的인 處方의 重要性을 强調했다. 

“30萬 戶 供給 擴大 政策이 豫告돼 있지만, 重要한 것은 政府가 正말 需要가 많은 地域에 供給 擴大案을 發表해야 한다는 것이다. 앞으로 政府는 내 집 마련이 어려운 低所得層에 더 集中해야 한다. 庶民이 體感할 수 있도록 賃貸住宅 等을 제대로 늘려야 한다. 政府가 어려운 이들을 위해 細心하게 神經 쓰고 있다는 것을 默默히 보여줘야 한다. 그러지 않으면 庶民의 剝奪感은 부메랑이 돼 政府에 負擔으로 돌아온다.”