• 現金 6億 싸들고 와 傳貰 契約

• 가장 安全한 贈與는 ‘엄마카드(嚴카)’?

• 保險·株式 贈與하며 稅金은 ‘0원’

• “稅務調査로 집값 잡겠다는 건 ‘語不成說’”

서울 서대문구에서 不動産 仲介業을 하는 A氏는 얼마 前 흔치 않은 經驗을 했다. 아파트 傳貰 契約 날, 貰入者의 父母가 現金 6億 원을 싸들고 不動産 事務室을 찾아온 것. 該當 아파트의 傳貰金은 6億5000萬 원. 流通 事業을 하는 이 父母는 아들의 通帳을 통하지 않고 直接 賃貸人에게 現金을 ‘쏘는’ 方法으로 贈與稅를 免脫했다. 

A氏는 “政府에서 大大的으로 稅務調査를 하긴 하지만, 賣買 去來만 볼 뿐 傳貰金 部分은 놓치고 있는 것 같다. 贈與稅를 안 내기로 마음먹은 사람은 어떤 數를 써서라도 안 낸다”며 목소리를 높였다. 

지난 8月 29日 國稅廳은 不動産 去來 過程에서 贈與稅나 讓渡所得稅 脫漏가 疑心되는 260名을 選定해 稅務調査에 着手했다고 밝혔다. 지난해 政府가 ‘8·2不動産 對策’을 내놓은 뒤 이어진 6番째 不動産 關聯 稅務調査다. 이番 稅務調査는 特히 最近 서울과 首都圈을 中心으로 한 局地的인 집값 急上昇을 막기 爲한 對策으로 풀이된다. 

앞서 27日, 國土交通部와 企劃財政部는 ‘首都圈 住宅供給 擴大 推進 및 投機地域 指定 等을 통한 市場 安定 基調强化’ 措處를 引用해 서울 4個區(鍾路·動作·東大門·中區)를 投機地域으로 追加 指定하는 等 서울과 首都圈의 局地的인 집값 過熱을 막기 爲한 對策을 내놓은 바 있다.

結婚과 同時에 始作되는 贈與稅 脫漏

政府는 이처럼 갖은 手段을 動員해 집값 잡기에 總力을 기울이는 反面, 不動産 富者들은 이를 비웃기라도 하듯 脫稅까지 하며 資産 불리기에 熱을 올리고 있다. 不動産 仲介業者 B氏는 “한 달 만에 집값이 1億씩 오르니, 어떻게든 子息 名義로 不動産을 사주려고 하는 父母가 많다”고 밝혔다. 



贈與稅 脫漏의 典型的인 手法은 바로 ‘現金 支援’이다. 特히 子女 出家 時 新婚집 마련 費用으로 巨金을 贈與하는 境遇가 많다. 서울 서초구에 사는 女性 職場人 崔某 氏는 2012年 結婚 當時 媤父母에게 傳貰 資金 大部分을 支援받았다. 當時 아파트 傳貰金은 5億7000萬 원. 崔氏 夫婦가 結婚 前 職場生活하며 모은 돈은 9000萬 원 程度 됐고, 나머지 4億8000萬 원은 媤父母에게서 받았다. 當時 崔氏 媤父母는 아들의 通帳을 거치지 않고 4億8000萬 원 全額을 賃貸人에게 바로 送金했다. 하지만 崔氏 夫婦는 贈與稅를 한 푼도 내지 않았다. 

崔氏는 “周邊에서 보면 우리처럼 結婚할 때 兩家 父母가 집을 마련해준 境遇가 많은데, 贈與稅를 냈다는 얘기는 거의 들어보지 못했다”고 말했다. 

結婚 後에도 崔氏 夫婦의 贈與稅 脫漏는 밥 먹듯이 일어났다. 一名 ‘嚴카’로 불리는 ‘엄마 카드’로 每달 生活費를 補助받은 것. 現行 贈與稅法上 成年이 된 子女에 對한 贈與稅 非課稅 限度는 10年間 5000萬 원(未成年者는 2000萬 원)이다. 이 限度를 넘으면 贈與한 金額에 對해 10~50%의 贈與稅를 물어야 한다. 하지만 崔氏는 媤父母로부터 每달 300萬 원假量을 補助받으면서 贈與稅를 一切 내지 않았다. 

아이 英語幼稚園非, 아파트 管理費, 마트에서 場 보는 費用 等 ‘嚴카’로 解決한 金額이 지난 6年間 2億 원이 넘지만, 父母 名義 카드인 만큼 贈與稅 追徵은 事實上 不可能하다. 崔氏 夫婦의 벌이가 적은 것도 아니다. 같은 銀行圈에 勤務하는 夫婦의 年俸 合算 厄은 1億5000萬 원 程度다. 住居費가 따로 들지 않고, ‘嚴카’로 生活費까지 補助받고 있으니, 結婚 後 只今까지 모은 字 산이 4億 원 가까이 된다. 夫婦 中 한 사람 年俸은 고스란히 모은 셈이다. 

現在 崔氏 夫婦는 또 한 番의 贈與稅 脫漏를 놓고 苦悶 中이다. 지난 몇 年間 江南 집값이 天井不知로 치솟으면서 이番에는 아예 집을 사기로 마음먹은 것. 이番에도 資金 調達은 媤父母 몫이 될 豫定이다. 

崔氏는 “집값이 하도 오르니까 媤父母님이 ‘더 늦기 前에 얼른 집을 사라’면서 3億 원 程度 대주시기로 했다. 京畿道에 있는 빌라를 處分해서 주기로 했는데, 이番에도 그냥 받아야 될지 모르겠다. 요즘 같은 때 덜컥 받았다가 예전에 贈與받은 것까지 追徵당하는 건 아닌지 걱정되기도 한다”고 털어놓았다. 

實際로 最近 서울 江南에서는 “稅務調査가 두려워 집을 안 산다”는 말이 심심찮게 나돈다. 不動産 仲介業者 C氏는 “江南에서는 國稅廳 稅務調査에서 걸린 사람들이 제법 된다. 한동안 不動産 賣物을 알아보다가 幸여나 父母 事業體까지 稅務調査 對象이 될까 봐 買收 計劃을 접는 境遇를 여럿 봤다”고 말했다.

“뭐니뭐니 해도, 現金이 最高야”

現金自動入出金機(ATM)를 利用해 贈與稅를 避해가려는 이들도 相當하다. 計座移替로 現金을 넘겨주면 內譯이 고스란히 計座에 남기 때문에 이를 避하고자 ATM으로 現金을 주고받는 것. 

京畿道 분당에 사는 金某 氏는 ATM으로 數次例 現金을 빼낸 뒤 오랜 期間에 걸쳐 反復的으로 아들 通帳에 돈을 入金했다. 金氏 아들은 이런 式으로 받은 돈 10億 원으로 아파트를 購入했다. 하지만 이런 꼼수는 最近 國稅廳 監視網에 摘發됐고 얼마 前 金氏의 子女는 數億 원의 贈與稅를 追徵당했다. 

하지만 資産家들 사이에서 金氏의 境遇는 ‘下手’ 쯤으로 取扱받는다. 한 不動産 專門家는 “父母 子息 間에 借用證을 쓰고, 子息이 父母한테 무는 利子를 父母가 다시 ATM으로 빼서 子息에게 生活費條로 주는 境遇가 많다”고 밝혔다. 

稅法上 父母가 子息에게 돈을 ‘빌려’줄 때는 4.6%(2016年 以後부터) 利子를 받아야 한다. 但, 利子(贈與財産價額)가 1000萬 원을 넘지 않으면 課稅 對象이 되지 않는다. 萬若 父母에게 1億5000萬 원을 貸出받았다면 贈與財産價額은 1億5000×4.6%=690萬 원이므로 課稅되지 않는다. 

이 不動産 專門家는 “子息한테 받은 利子를 다시 現金이나 信用·현금카드로 돌려주면 그만 아니겠느냐”며 말끝을 흐렸다. 한便 利子가 1000萬 원이 넘는 境遇에는 贈與財産價額의 10%만 贈與稅로 내면 된다.

祖父母에게 空짜로 留學費 支援받는 孫子들

學院街에서 定說처럼 通하는 “엄마의 情報力, 아빠의 無關心, 할아버지의 經濟力”이란 流行語 뒤에도 不法 贈與가 숨어 있다. 男便을 따라 美國과 泰國에서 駐在員으로 生活하다 돌아온 主婦 朴某 氏는 現在 美國에서 大學을 다니는 딸의 學費를 媤父母의 財力으로 解決하고 있다. 媤父母가 該當 大學으로 直接 登錄金을 送金하는 構造다. 

稅法上 父母가 子息의 敎育費를 負擔하는 건 問題가 되지 않지만, 父母가 勤勞所得이나 事業所得이 있는 狀態에서 祖父母가 孫子의 學費 및 生活費를 대는 건 分明 贈與다. 하지만 只今껏 朴氏는 贈與稅를 낼 생각조차 한 적 없다. 1年 동안 朴氏가 留學費 名目으로 援助받는 金額은 3000萬 원假量 된다. 

또한 贈與稅를 내지 않고 海外 留學 中인 子女에게 學費와 生活費 名目으로 巨額의 資金을 送金(贈與)하는 境遇도 있다. 稅法上 被扶養者의 生活費나 敎育費 및 이와 類似한 費用 等에 對해서는 社會 通念上 課稅하지 않게 돼 있다. 國內뿐 아니라 國外에 所在하는 學校 學費도 마찬가지다. 

이러한 稅法을 利用해, 學費나 生活費를 부풀려 意圖的으로 子息에게 徐徐히 財産을 移動하는 사람도 적지 않은 것으로 알려졌다. 實際로 最近 國稅廳에 摘發된 事例를 보면 法院長人 G氏는 每年 海外에서 留學 中인 子女에게 6億 원의 資金을 送金한 것으로 드러났다. 

最近 江南에서는 留學生이 建物主로 錦衣還鄕(?)하는 境遇도 자주 目擊할 수 있다. 海外에서 留學 生活을 하다 歸國한 金某(30) 氏는 最近 京畿道의 10億 원臺 商街를 購入했다. 商家 賃借人들의 傳貰保證金을 考慮해도 最小 數 億 원의 資本이 必要한 高價 不動産을 購入한 것. 事實 金氏의 不動産 去來 代金 出處는 어머니였다. 호텔을 經營하는 어머니는 商家 取得 資金을 아들을 통하지 않고 賣渡者에게 바로 送金했다. 

서울 서초구에서 活動하는 公認仲介士 D氏는 “江南 財力家 中에는 子女가 歸國하는 時點에 맞춰 建物을 사주려는 사람이 많다. 제대로 된 職場을 잡지 못하는 境遇가 大體로 그렇다. 子息을 建物主로 만드는 건 그렇다 치더라도, 稅金은 제대로 내야 하지 않겠느냐”고 꼬집었다.

“脫漏할 稅金이라도 있으면 좋겠다”

保險과 株式을 통한 贈與稅 脫漏度 問題다. 財産이나 職業 等으로 보아 資金 能力이 없던 金某 氏는 ‘保險 찬스’를 利用해 最近 서울 所在 高價 아파트를 取得했다. 아버지가 數次例에 걸쳐 保險社에 納入한 數十億 원의 年金 元金을 통해 每月 高額의 年金 收益을 챙긴 것. 

保險은 一般 現金 贈與에 비해 贈與 財産價額이 낮아져 贈與稅를 아낄 수 있지만, 아예 처음부터 脫稅를 目的으로 子息이 直接 保險金을 納入한 것처럼 꾸며 稅金을 내지 않는 境遇도 많다. 

株式도 마찬가지다. 最近 國稅廳 調査에 따르면, 株式 專業投資者人 崔某 氏는 9歲, 7歲인 두 子女에게 自身이 保有 中인 株式의 一部를 贈與稅 申告 없이 贈與했고, 以後 두 子女는 株式 價値가 上昇하자 株式을 賣却해 高額의 預金으로 保有하고 있다. 結局 現金 贈與를 避하고자 株式 去來를 利用한 셈이다. 

原則대로 하자면, 上場株式은 株式 贈與日 基準 2個月 前後로 總 4個月間 韓國證券去來所 每日 宗家의 平均價로 計算해 贈與稅를 내야 한다. 非上場株式은 補充的 評價方法을 使用해 1株當 純資産價値와 純損益價値를 各各 2:3의 比率로 加重平均해 計算해야 한다. 單 배우자는 最大 6億 원, 直系尊屬은 5000萬 원(未成年 2000萬 원)까지 贈與稅를 免除받을 수 있다. 

한便 高價 住宅을 保有한 多住宅者들이 몰려 있는 江南圈에서는 贈與가 또 다른 意味의 ‘租稅 回避’로 使用되고 있어 庶民들의 相對的 剝奪感을 더욱 키우고 있다. 50代 職場인 崔某 氏는 “贈與稅 脫漏는 稅金 낼 게 있는 사람들한테나 該當되는 얘기지, 집 한 채 겨우 가지고 있는 사람들에게는 딴 世上 얘기”라며 씁쓸해했다. 

最近 들어 不動産 富者들 사이에서 贈與가 活潑하게 일어나는 가장 큰 理由는 집값 上昇率이 尋常치 않은 데 있다. 政府의 不動産 政策에 따라 保有稅 等 多住宅者의 稅 負擔이 커졌지만, 向後 집값은 繼續 오를 것이란 期待에 ‘더 오르기 前에 하루라도 빨리 贈與瑕疵’는 雰圍氣가 擴散하고 있는 것. 

지난 7月 基準, 韓國鑑定院에 따르면 올 1~5月 서울 아파트 贈與 件數는 1萬1067件으로, 前年 同期(5557件) 對備 2倍假量 늘었다. 지난해 서울 地域 全體 贈與 件數는 1萬4860件인 點을 勘案하면 5個月 만에 이미 지난해 去來量의 74%를 넘은 셈이다. 地域으로 보면 서울 江南·瑞草·送波·강동구 等 ‘江南4具(3707件)는 지난해 贈與 件數(1700件)를 훌쩍 뛰어넘었다. 이 中 서초구는 지난해 523件에서 올해 1433件으로 3倍 가까이 늘었다.

“稅金調査로는 집값 못 잡는다”

이 같은 雰圍氣가 繼續된다면 올해 서울 地域 아파트 贈與 件數는 歷代 最高値를 更新할 展望이다. 江南에서 活動하는 한 稅務士는 “江南은 그間 不動産 價格이 많이 올라 該當 物件을 팔아서(양도) 子息에게 넘겨주는 것보다 贈與하는 게 稅金 面에서 훨씬 유리하다”고 말했다. 

例를 들어 20年 前 3億 원에서 現在 15億 원으로 오른 아파트를 所有한 2住宅 保有者라면, 이를 讓渡할 때는 讓渡所得稅 5億8700萬 원에 地方所得稅 5900萬 원까지 합쳐 總 6億4600萬 원에 該當하는 稅金이 發生한다. 따라서 이를 뺀 나머지 8億5400萬 원을 子女에게 贈與하면 또다시 1億7200萬 원의 贈與稅가 發生해 結局 子息에게 最終的으로 歸屬되는 金額은 6億8200萬 원이다. 反面 該當 아파트를 그대로 子息에게 贈與할 境遇에는 贈與稅로 3億9900萬 원만 내면 된다. 11億100萬 원은 고스란히 子女의 손에 들어오는 것. 

賃貸事業者 登錄 誘導 政策도 江南 富者들 마음을 움직이기에는 力不足이었다. 江南圈에는 ‘賃貸事業者로 登錄하느니 贈與가 낫다’는 判斷이 大勢다. 지난 7月 政府가 發表한 不動産 政策에 따르면 公示價格 6億 원을 넘는 住宅의 境遇 賃貸事業者 登錄에 따른 綜合不動産稅 合算 排除 惠澤이 適用되지 않아 政府의 賃貸住宅登錄 誘引策이 통하지 않는다. 

여기에 지난 9月 13日, 政府가 追加로 發表한 不動産 政策에서도 賃貸事業者에 對한 惠澤이 縮小됐다. 住宅擔保貸出 限度가 40%로 大幅 줄어들었고, 讓渡所得稅 및 綜合不動産稅 等의 稅制 惠澤도 大幅 下向 調整 됐다. 市場 參與者들이 旣存의 賃貸事業者 惠澤을 惡用해 오히려 집값이 더 올랐다고 判斷한 結果다. 

한便 一角에서는 國稅廳의 稅務調査가 不動産 市場 安定化라는 政府 政策目標의 手段으로 使用되는 것에 對해 懷疑感을 드러낸다. 치솟는 집값을 잡기 위해 稅金을 올리고 稅務調査를 實施하며 ‘全方位 壓迫’을 加하고 있지만 效果는커녕 집값은 날로 치솟고 있기 때문이다. 

애初에 稅務調査는 不動産 去來 關聯한 脫稅를 바로잡는 ‘誠實納稅 誘導’의 目的을 지녔을 뿐, 不動産 投機를 摘發하는 道具는 아니라는 點도 限界로 指摘된다. 專門家들은 “稅務調査로는 不動産 市場 過熱을 막기 힘들다”고 吐露한다. 

안창남 江南大 稅務學科 敎授는 “稅務調査로 집값을 잡는다는 건 ‘語不成說’이다. 只今 市場에서 가장 重要한 건 去來 物量을 늘리는 것이다. 讓渡所得稅는 낮추되 保有稅는 높여서 市場에 物件이 나오도록 해야 한다. 賃貸住宅 供給 等을 늘려 집값을 안정시켜야 한다”고 主張했다.