最近 傳貰 大亂으로까지 불리는 深刻한 傳貰難으로 貰入者들의 苦衷이 甚하다. 現在 相當數 집主人은 傳貰契約 滿了 時點에 傳貰保證金을 크게 올려줄 것을 要求한다. 집主人이 貰入者에 對해 優越한 地位를 占하고 있는 形局이다.

傳貰 制度는 가까운 日本이나 中國은 勿論 世界的으로도 類例를 찾기 어려운 우리나라만의 獨特한 不動産 賃貸借制度다. 집을 居住目的보다 投資目的으로 所有하고자 하는 欲求가 높았던 우리나라에서 傳貰 制度는 목돈 없이도 집을 몇 채씩 所有할 수 있도록 해주는 方法이었다. 그러나 이젠 不動産 價格이 安定趨勢를 보이고 低金利 基調가 持續되면서 月貰로의 轉換이 活潑하게 이루어지고 있다.

傳貰와 月貰는 모두 法律上 賃貸借에 屬한다는 共通點이 있다. 어떤 사람이 自己所有의 建物이나 土地를 다른 사람이 使用하도록 해주고 그 代價로 使用料를 받는 關係를 賃貸借라고 한다. 이러한 內容으로 締結한 契約을 賃貸借 契約이라고 한다. 賃貸借 契約에서 使用料를 다달이 내는 것으로 하면 月貰 賃貸借가 되고, 賃借保證金을 한몫에 내고 따로 月貰를 내지 않기로 하면 傳貰 賃貸借가 되는 것이다.

傳貰 賃貸借와 비슷한 말로 傳貰權이라는 用語가 있는데 둘은 크게 다르다. 傳貰權은 建物이나 土地를 빌려 쓴다는 點에서는 賃貸借와 같지만 登記를 해야 비로소 成立하는 物權이다. 反面 賃貸借는 契約만 하면 登記 없어도 成立하는 債券이다. 그래서 傳貰 賃貸借를 物權인 傳貰權과 區別해 債券的 傳貰라고도 한다. 우리가 日常生活에서 흔히 ‘傳貰’라고 하면 債券的 傳貰를 意味한다.

元來 債券的 傳貰는 債券이라는 特性上 집主人과 賃借人 間에만 效力이 있기 때문에 賃貸借 期間 中 집主人이 바뀌어 그새 집 主人이 집을 비워달라고 하면 貰入者는 꼼짝없이 쫓겨날 수밖에 없다. 保證金도 새 집主人에게 달라고 할 수 없는 것이 原則이다. 債券에는 對抗力이 없기 때문이다. 反面 物權인 傳貰權을 가진 이는 집主人이 바뀌더라도 집主人에게 傳貰權을 主張할 수 있다. 物權에는 對抗力이 있기 때문이다. 이러한 差異는 바로 債券과 物權이 가지는 根本的인 性質에서 비롯된다.



그런데 우리나라에서는 貰入者가 强力한 힘을 가지는 物權인 傳貰權을 認定해주기 꺼리기 때문에 傳貰 賃貸借가 많은 實情이다. 貰入者를 債權者의 地位에 放置할 境遇 庶民의 住居安定省에 深刻한 威脅이 發生하기 때문에 制定된 法이 바로 ‘住宅賃貸借保護法’과 ‘商家賃貸借保護法’이다. 이 法으로 인해 貰入者는 單純한 債權者가 아니라 ‘傳貰權者’와 對等한 莫强한 힘을 갖게 되었다.

塗褙와 장판, 貰入者가 한다?

傳貰의 境遇 집主人이 塗褙와 壯版을 해주고 月貰의 境遇 貰入者가 하도록 法에 定해져 있는 것으로 알고 있는 사람들도 있다. 그러나 月貰나 傳貰는 모두 賃貸借의 한 形態이고, 民法에서는 賃貸人에게 ‘賃借人이 住宅을 使用할 수 있는 狀態로 만들어주어야 할 義務’를 주고 있을 뿐이다. 따라서 塗褙, 壯版이 쓸 만한 水準이라면 傳貰이든 月貰이든 집主人이 굳이 해줄 法的 義務가 없다.

아파트 等 住宅의 境遇 貰入者는 賃貸借 契約을 맺은 뒤 洞事務所에서 轉入申告를 하고 確定日字를 받으면, 그 다음날부터는 집主人이 바뀌어도 새 집主人에게 賃貸借 契約 效力을 主張할 수도 있다. 새집 主人에게서 保證金을 돌려받을 수도 있다. 그뿐만 아니라 確定日字를 받으면 그 後 貰든 집에 根抵當權이 設定돼 그 집이 競賣에 넘어가더라도 確定日子보다 늦게 생긴 根抵當權者보다 먼저 保證金을 回收할 수도 있다. 登記를 하지 않고도 事實上 登記를 마쳐야 생기는 傳貰權과 對等한 效力을 發揮하는 것이다.

萬事에는 兩面性이 있다. 貰入者를 이렇게 强力하게 保護하다보니 不動産을 擔保로 잡고 돈을 빌려주는 銀行의 立場에서는 住宅을 擔保로 잡았다가 狼狽를 當하기 十常이다. 住宅에 對한 擔保價値를 그만큼 낮게 評價하게 되고 이는 住宅을 活用해 돈을 굴리려는 집主人에게는 적지 않은 不利益이 되는 것이다.

어쨌든 이와 같은 住宅에 對한 强力한 保護措置는 庶民의 住居 安定性을 向上시키는 데 크게 貢獻했다. 또한 庶民의 또 다른 生活터전인 商家建物에 對한 두터운 保護로 이어져 2002年 1月1日 商家建物賃貸借保護法 施行이라는 結實을 봤다.

그러나 商家賃貸借保護法으로 保護되는 範圍는 一定 水準 制限된다. 2010年 7月 改正된 法은, 서울特別市는 3億원, 仁川市와 京畿道는 2億5000萬원, 其他 廣域市, 安山市, 龍仁市, 金浦市, 光州市 1億8000萬원, 그 밖의 地域 1億5000萬원 以下의 保證金을 支給한 境遇에만 商家賃貸借保護法 適用對象으로 하고 있다. 이는 月貰 없이 保證金으로만 支給하는 境遇를 基準으로 한 것인데, 月貰를 따로 내는 境遇에는 月貰에 100을 곱한 金額과 保證金額을 합친 金額이 위의 範圍에 드는지 確認하면 된다.

例를 들어 保證金 1億5000萬원에 月貰 100萬원을 내기로 한 境遇를 보자. 이 計算法에 따르면 1億5000萬원 + 1億원(100萬원×100)=2億5000萬원이 되므로 商街가 서울에 있으면 商家賃貸借保護法의 保護를 받는다. 反面 안산시에 있다면 保護對象이 되지 못하고 一般 民法이 適用된다.

그런데 商家賃貸借保護法에도 어쩔 수 없는 限界가 있는데 權利金이 바로 그것이다. 現實 世界에서는 保證金보다 權利金이 더 높은 境遇가 흔하다. 權利金은 賃借人끼리 주고받는 代價이기 때문에 特別한 事情이 없는 한 賃貸人에게 責任을 지울 수 없다. 따라서 權利金은 商家賃貸借保護法으로도 保護받지 못한다.

住宅이나 일정한 基準의 商街는 登記 없이도 確定日子(住宅)나 事業者登錄(喪家)만으로 그보다 늦게 設定된 後順位 根抵當權보다 優先해 保證金을 돌려받을 수 있다. 어떤 境遇에는 確定日子나 事業者登錄日보다 앞선 先順位 根抵當權者보다 優先해 保證金의 一部를 돌려받을 수 있는 破格的인 保護다.

賃貸借 契約 時 銘心할 點

傳月貰 賃貸借 契約을 할 때는 다음과 같은 事項을 銘心해야 한다.

■不動産 登記簿謄本 確認은 必須다. 얻고자 하는 建物과 그 土地의 登記簿謄本을 반드시 살펴봐야 한다. 所有者가 누구인지, 先順位 根抵當權의 債券最高額이 얼마인지를 確認해야 한다. 傳貰가 貴한 狀況에서 先順位 根抵當權이 많이 設定되어 있다고 마다하기는 쉽지 않다. 그러나 可能하면 傳貰保證金으로 先順位 債務額數를 辨濟해줄 것을 要請하는 것이 좋다.

■相對方이 正當한 權限을 가진 사람인지 確認해야 한다. 賃貸借 契約을 締結할 때 집主人이 나온 境遇 身分證과 登記簿謄本上의 所有者 人的事項이 一致하는지 確認해야 한다. 그런데 집主人이 안 나오고 그 代理人이 나오는 境遇가 있다. 男便 名義 建物의 賃貸借 契約을 夫人이 締結하는 境遇 等이다. 이때에는 집主人의 委任狀과 印鑑證明書가 있는지, 委任狀의 圖章이 印鑑證明書의 印鑑과 一致하는지 確認해야 하고, 되도록 집主人에게 直接 電話해 집主人의 住民登錄番號나 住所를 물어 正確하게 對答하는지를 確認해보는 것이 좋다. 瞬間의 勇氣가 뒤頉을 防止할 수 있다.

■特約事項을 積極 活用할 必要도 있다. 卽 賃貸借 契約時 入住 前까지 根抵當權이나 假押留 等을 抹消해주기로 하거나 入住日者와 代金 支給 日子를 調整하는 等 갖가지 特約을 定할 수 있다. 이러한 特約은 말로만 해서는 나중에 紛爭素地가 있으므로 契約書의 空欄에 써 넣되 公認仲介士에게만 맡기지 말고 直接 챙기는 것이 좋다. 特約事項 內容은 曖昧하지 않게, 누가 보더라도 분명하게 理解될 수 있게, 詳細하게 表現해야 한다.

■代金 支給時에도 留意할 點이 있다. 貰入者는 殘金을 支給하기 直前 登記簿謄本을 다시 떼어 所有者에 變動事項이 없는지 確認해야 한다. 또한 殘金을 支給한 後에는 卽時 洞事務所로 가서 轉入申告와 함께 賃貸借 契約書에 確定日子를 받아야 한다.

契約期間이 終了될 무렵

賃貸借保護法은 最短 賃貸借 期間을 保障하고 있다. 住宅은 2年, 商街는 1年이다. 집主人은 最短 期間보다 짧은 期間을 主張하지 못한다. 그렇게 定해진 契約期間이 끝나면 原則的으로는 빌린 不動産을 돌려주어야 한다. 그런데 商街의 境遇 巨額의 施設費가 投入되는 境遇가 많기 때문에 法은 總 5年의 範圍 內에서 賃借人이 契約의 更新을 要求할 수 있도록 하고 있다. 또한 建物主는 正當한 理由 없이 更新에 應하도록 定하고 있다.

住宅이나 商街의 賃貸人이 契約期間 滿了日 6個月 前부터 1個月 前까지의 사이에 賃借人에게 契約을 解止한다는 意思表示를 하지 않으면 처음의 賃貸借 契約과 同一한 條件으로 다시 賃貸借한 것으로 看做된다. 이를 ‘默示的 更新’이라고 한다.

默示的 更新이 된 境遇 住宅은 2年, 商街는 1年의 期間으로 契約을 締結한 것으로 보기 때문에 賃貸人은 그 期間 內에 契約을 解止할 수 없다. 이 境遇에도 賃借人은 이 期間에 얽매일 必要 없이 언제라도 賃貸人에게 契約解止를 通報할 權利가 있다.