‘패션 1番地’ 淸津에선 ‘스키니진’ 流行
“어느 아빠트가 美男子입네까”… ‘되거리 장사’ 盛行
撤去 住宅 ‘딱紙 去來’도 活性化
中國 랴오닝(遼寧)省 단둥(丹東) 不動産 값이 들썩인다. 단둥은 北韓 新義州 맞은便 國境都市다. 지린(吉林)省 훈춘(琿春) 等 北中 國境都市 不動産 市場 事情도 단둥과 비슷하다. 단둥에서 貿易業을 하는 우일再(58) 氏는 “不動産 값이 어디까지 오를지 모르겠다”면서 혀를 내둘렀다. 15年 넘게 北·中 國境에서 硏究 活動을 해온 朴鍾哲 경상대 敎授는 “4月 27日 南北 頂上會談 以後 단둥 不動産 價格이 50%假量 暴騰했다”고 傳하면서 “‘北韓 프리미엄’은 北·中關係의 未來를 反映한 것”이라고 分析했다.
北韓版 카이派샹(開發商)
中國에서는 1978年 改革·開放 以後 카이派샹(??商·不動産 投資者) 中心으로 不動産이 開發됐다. 建築業者를 ‘카이派샹’이라고 부른 까닭은 建物을 지어 販賣하는 데 그치지 않고 附加價値를 만들어냈기 때문이다. 카이派샹은 土地에 價値를 더하는 ‘보이지 않는 손’ 役割을 해왔다. 建物이 完工되면 周邊 地域에까지 影響을 미쳐 一帶 建物과 土地 價格이 同伴上昇하는 波及效果가 일어났다.
北韓에서도 카이파샹과 類似한 ‘開發業者’가 登場했다. 資材와 勞動力을 調達해 아파트를 지어 販賣하는 水準이 아니라 ‘住宅 撤去’ 後 ‘아파트 建築’ 方式으로 ‘再開發’을 進行하는 것이다. 撤去 後 再開發은 節次가 번거로우나 利潤을 極大化할 수 있다. 至極히 資本主義的인 發想에서 不動産 開發이 이뤄지는 것이다.
김정은 執權 以後 市場化가 速度를 내면서 平壤 淸津 新義州를 비롯한 大都市는 ‘社會主義的 近代’와 ‘資本主義的 現代’가 矛盾(矛盾)처럼 共存한다. 워싱턴포스트는 ‘坪해튼’(평양+맨해튼)이라는 造語(造語)로 壓縮해 說明했다.
“坪해튼 사람들은 글로벌 衣類 브랜드 자라, H&M, 유니클로를 즐겨 입고 1人分에 48달러에 팔리는 1等級 쇠고기 스테이크를 먹는다. 헬스클럽에서 디즈니 漫畫映畫를 보며 트레드밀(러닝머신) 위를 달리거나 요가를 한다.”
大多數 住民은 ‘如前히’ 가난하지만 經濟 狀況은 制裁가 持續됐는데도 ‘意味 있는 速度’로 改善됐다. 綜合市場이 2010年 200個에서 2017年 468個로 늘었다. 食糧 價格도 安定돼 있다. 過去엔 市場에서 팔리는 工産品 90%가 中國産, 10%가 北漢山이었는데 最近엔 北韓産 80%, 中國産 20%로 逆轉됐다.
‘私金融 擴大’ ‘돈週(新興 富裕層)의 成長’ ‘住宅의 市場化’가 資本主義的 變化를 일으킨다. ‘市長’李 活性化하면서 ‘新興 富裕層’이 登場했으며 ‘蓄積된 資本’이 ‘私金融’을 일으켜 ‘私企業’을 탄생시켰다. 蓄積된 資本의 相當 部分이 不動産 市場으로 流入되면서 ‘住宅의 市場化’도 자리 잡았다.
北韓에서는 住宅을 ‘살림집’이라고 일컫는다. 國家살림집리용許容症(入舍證)李 사고 팔리는 形態로 아파트 去來가 이뤄진다. 入舍證은 所有權이 아닌 使用權이나 永久 維持가 可能하다. 入舍證 去來價 돈벌이 手段으로 떠올랐으며 完工되지 않은 아파트를 사고파는 선(先)분양 方式도 登場했다.
‘坪해튼’의 最高級 아파트 呼價는 20萬~40萬 달러에 達한다. 박종철 敎授는 “咸鏡北道 청진시 아파트가 15萬~20萬 달러에 사고 팔리는 게 確認됐다”고 했다. 정은이 統一硏究院 硏究委員은 “平壤 다음으로 아파트 값이 비싼 곳이 新義州인데, 淸津에서도 10萬 달러 아파트가 登場했다”고 說明했다. 1990年代부터 對北 事業에 從事한 消息通은 “新義州 아파트 값도 最高 20萬 달러를 찍었다”고 傳했다.
電力難 탓에 高層일수록 ‘값’ 낮아
20萬 달러 아파트가 登場한 北東部 港口都市 淸津은 1980年代 ‘패션 1番地’로 불렸다. 日本을 오간 ‘만경봉號’ 船積(船籍)李 淸津이다. 오랫동안 外部 文物이 流入되는 通路 機能을 했다. 北韓의 패션 首都로 일컬어지는 淸津은 最近 世界的으로 流行한 스키니진이 北韓에서 最初로 人氣를 끈 地域이다.
淸津, 新義州 같은 地方都市에서 韓國 돈 2億 원 넘는 아파트가 登場한 現象은 北韓 經濟가 通商의 認識보다 ‘意味 있는 速度’로 改善됐으며 貧富隔差가 ‘빠른 速度’로 擴大되는 것으로 解釋할 수 있다.
韓國에서는 아파트 建設 過程에서 工事 前(全) 過程을 責任·管理하는 會社를 施行社라고 일컫고 施行社로부터 發注를 받아 工事를 맡은 會社를 時空社라고 稱한다. 北韓에서 施行社는 ‘建設株’, 施工社는 ‘施行週’다.
1970年代 中盤까지 北韓은 國家가 살림집 建設을 도맡았다. 1980年代부터 ‘特權機關’이 ‘機關住宅’을 지어 販賣했다. 平壤市民은 機關住宅을 ‘달러아파트’라고 불렀다. 特權機關은 外貨를 確保할 수 있는 곳을 가리킨다.
1990年代 이른바 ‘苦難의 行軍’을 거치면서 市場이 發達했다. 市長은 新興 富裕層을 키워냈다. ‘돈週’와 ‘一般企業소’가 살림집을 지어 分讓했다. 2000年代 以後 ‘돈株’에 依한 住宅 建設이 一般化했다. 國家, 企業所뿐 아니라 ‘個人’도 建築業에 나선 것이다. 資本家가 權力機關과 結託해 아파트를 짓고 그 機關에 一部를 上納하고 나머지는 分讓하는 獨特한 形態가 자리 잡았다.
정은이 博士는 “建設株價 充分한 資金을 마련하지 못해도 입지만 좋으면 아파트를 建設하기도 前에 契約하겠다고 先金을 들고 오는 需要層이 생겼다”고 說明했다. 私金融과 個人의 先投資로 인해 아파트 값이 올라가는 構造가 形成된 것이다. 좋은 立地를 信用으로 삼아 資金을 調達해 아파트를 짓는 것이다.
‘建築’ ‘不動産’으로 ‘갈 곳 없는 돈’ 몰려
낡은 住宅에 사는 이들은 建築主에 依해 집이 撤去된 後 새로 지은 아파트에 들어가 살기를 바란다. 旣存 住宅 價値를 두고 建設株와 撤去 가구 間 紛爭도 일어난다. 建築主가 撤去 家口에 臨時 住居地를 提供하기도 한다. 立地가 좋은 곳을 中心으로 낡은 住宅을 購入해 建築主에게 넘기는 브로커도 登場했다.
住宅去來 仲介人도 登場했다. ‘집데꼬’로 불린다. 建物을 짓기 始作하면 집데꼬가 需要者를 募集한다. 入舍證을 산 이들에게 돈을 받아 建設 資金으로 充當한다. 入舍證은 아파트가 完工될 때까지 웃돈이 붙어 反復的으로 去來된다.
電力難을 겪는 北韓은 낮은 層일수록 아파트 값이 비싸다. 建築法上 8層 以上 建物은 昇降機를 口碑하나 作動되지 않을 때가 많다. 15層 아파트 基準으로 2~5層이 이른바 ‘로열層’이다. 6層부터는 層當 2000~3000달러씩 價格이 下落한다. 1層은 底層이지만 2~5層보다 價格이 낮다.
不動産 投機도 橫行한다. 富裕層은 “어느 아빠트가 美男子입네까”라면서 집데꼬를 찾는다. ‘되거리’ 장사를 目的으로 不動産을 購入하는 데도 거리낌이 없다. 北韓에서 刊行된 ‘朝鮮말辭典’에 따르면 ‘되거리’는 ‘어떤 商品을 사서 다른 사람에게 비싸게 판다’는 뜻이다. 撤去 豫想 住宅 入舍證을 購入해 새 아파트를 받는 方式도 登場했다.
北韓의 摩天樓는 食糧難 時期와 比較해 ‘意味 있는 速度’로 經濟가 改善된 것을 뜻하는 同時에 “北韓이 앓고 있는 病의 徵候”(金炳淵 서울大 敎授)다. 政策 結晶子들이 經濟成長을 위한 投資 方法을 몰라 右往左往하는 사이 ‘갈 곳 없는 돈’李 馬息嶺스키場 같은 展示性 事業이나 ‘建設’ ‘不動産’으로 몰린 것이다.
※ 參考文獻 : ‘北韓 不動産 開發業者 登場과 含意에 對한 分析’(정은이), ‘北韓 不動産 市場 發展에 關한 分析’(정은이), ‘北韓에서의 住宅價格 決定要因에 對한 分析’(정은이), ‘北韓 地域의 土地·住宅·企業 私有化에 對한 硏究’(이해정), ‘김정은 時代의 北韓經濟’(임을출), ‘朝鮮資本主義共和國’(다니엘 튜더·제임스 피어슨), ‘金炳淵 서울大 敎授가 ‘經濟學의 窓’으로 본 北韓‘(신동아 2016年 1月號)
