• 옛 東南區廳 터에 44層짜리 住商複合아파트 建設 中

• 住宅都市基金의 1號 都市再生 投資

• “必要하면 大規模 建設도 都市再生” 對 “過去 패러다임에 갇힌 發想”

• 商人·靑年들, “原都心 定住人口 늘면 都市再生 效果 增幅될 것”

高速列車가 서는 天安牙山役과 一般 列車가 오가는 천안역은 6km 남짓 떨어져 있다. 멀지 않은 距離. 그러나 두 汽車驛 周邊의 ‘歲月 隔差’는 30年은 됨직하다. 천안아산역 周邊에 櫛比한 高層 아파트와 新築 빌딩의 行列은 천안역이 가까워지면서 말끔히 사라진다. 代身 낡은 底層 建物과 드문드문 빈 店鋪가 눈에 들어온다. 6月 7日 午前 10時, ‘廢業整理 SALE 90~70%’ 懸垂幕을 내건 店鋪가 가게 門을 열고 장사 채비에 나선다. 

天安이 故鄕이라는 택시 技士가 말했다. “요즘 天安에서 가장 뜨는 地域은 新佛堂(天安 西北區 불당동)이에요. 집값도 많이 올랐고, 맛집도 많아요. 천안역 쪽으로는 天安 사람들 발길이 끊긴 지 오래죠. 젊은 時節엔 主로 여기 鳴動거리에서 놀았는데….” 

大都市의 基本 要件은 人口 50萬 名 以上이다. ‘四通八達’ 天安은 2004年 人口 50萬 名을 突破해 大都市 班列에 올랐다. 現在 人口는 64萬9000餘 名(2017年 10月 基準). 全國 都市 20位圈 안에 드는 忠南 唯一의 都市다. 

그러나 天安의 原都心人 천안역 一帶(天安 東南區 중앙동·문화동)는 天安이 膨脹하는 동안 反對로 衰落의 길을 걸었다. 2000年을 전후한 時點부터 北部·佛堂·쌍용·靑水枝區 等 新市街地가 開發되면서 都心 機能이 原都心에서 이들 地域으로 移轉해 간 탓이 크다. 視聽(2005), 敎育廳(2008), 稅務署(2010), 法院과 檢察廳(2017)李 外郭으로 빠져나갔고, 2004年 原都心 外郭에서 天安牙山役이 開通하면서 交通 求心點 役割도 弱해졌다. 天安 人口가 31萬餘 名에서 64萬餘 名으로 2倍 增加하는 사이(1990~2016年), 原都心 人口는 3分의 1로 減少했다. 3萬5000餘 名이 살던 原都心에 이제는 1萬1000餘 名만 居住한다.

스타벅스가 비켜가는 洞네

그러나 早晩間 天安 原都心의 스카이라인이 달라진다. 옛 東南區廳 敷地에 天安 原都心 都市再生 事業의 一環으로 地上 44層짜리 아파트 3個 棟을 짓는 工事가 現在 進行 中이다. 이 高層 아파트는 底層 商街建物이 密集해 있는 이 地域에서 혼자 우뚝 솟은 建築物이 될 것이다. “天安 原都心의 랜드마크가 될 것”이라는 期待와 “都市를 再生한다면서 옛 建物을 부수고 새 아파트를 짓는다는 것은 語不成說”이라는 指摘이 共存한다. 天安 原都心은 왜 高層 아파트를 擇했을까. 



“천안역 周邊은 一般 商街와 傳統市場, 地下商街 等이 密集한 商業 地球입니다. 그런데 原都心 衰退로 더 以上 사람들이 찾지 않아요. 이를 打開하고자 이 地域에 새로운 住居 施設을 供給해 井州(定住) 人口를 늘리려는 겁니다.”(이경열 天安市 都市再生과 再生施設팀長) 

천안시에 따르면 天安 原都心의 週末 流動人口는 320名에 不過하다. 한便 바로 이웃한 신부동의 週末 流動人口는 1466名으로 4倍나 많다(신부동에는 新世界百貨店 忠淸點이 있다). KTX·SRT를 除外한 거의 모든 列車가 천안역에 停車한 뒤 全國으로 뻗어나가지만, 交通 要衝地란 말이 無色할 程度로 天安 原都心으로 流入되는 外部 人口가 微微한 것이다. 

멀티플렉스 映畫館 CGV 天安點이 原都心 內에 있지만, ‘全國에서 가장 閑寂한 映畫館’으로 名聲(?)이 높다. 映畫館이 入店해 있는 建物의 나머지 賃貸 空間은 비어 있은 지 오래라고도 한다. ‘商權의 바로미터’로 通하는 스타벅스 賣場이 天安에 10餘 個 있는데, 모두 原都心을 비켜간 곳에 位置한다. 

國務總理를 委員長으로 하는 都市再生特別委員會에 民間委員으로 參與하고 있는 구자훈 한양대 都市大學院 敎授는 “老朽 建物을 고쳐 쓰는 것만이 꼭 都市再生은 아니”라고 말한다. 住居地域 都市再生이라면 旣存에 있던 빈집을 고쳐 쓰는 것이 바람직하지만, 天安 原都心과 같이 애初에 住居 施設이 없던 商業地域은 居住者를 늘릴 目的으로 새로운 住居 施設을 導入할 수 있다는 것이다. 舊 敎授는 “中心市街地型 都市再生은 사람을 끌어들이는 것이 目的”이라며 “居住者가 늘면 周邊 商圈이 살아나 經濟가 活性化되는 效果를 거둘 수 있다”고 說明했다. 

천안시가 옛 東南區廳 敷地에 짓는 것은 高層 아파트(‘힐스테이트天安’·451世代)만은 아니다. 새 東南區廳舍와 大學生 寄宿舍(‘幸福寄宿舍’·600名 收容), 知識産業센터, 어린이會館 等 公共施設도 함께 짓는다. 知識産業센터는 創業 空間이고, 어린이會館은 어린이博物館, 公演場 等으로 活用된다. 天安市 側은 이들 施設로 原都心에 1700餘 名의 常住人口가 새로 생기고, 하루 3300餘 名의 流動人口가 流入될 것으로 期待한다. 

이러한 ‘東南區廳舍敷地 複合開發’은 천안시가 住宅都市保證公社(HUG), 韓國土地住宅公社(LH), 현대건설을 끌어들여 ‘國內 1號 都市再生리츠事業’을 構成하면서 可能하게 됐다. 천안시가 一部 事業費와 土地를 出資하고, HUG가 住宅都市基金으로 出資 및 融資를 하고, LH가 이 事業의 資産管理會社(AMC·Asset Management Company)를 맡는 한便 未分讓 아파트에 對한 買入을 確約했다. 施工은 現代建設이 한다. 지난해 4月 着工한 이 事業은 2020年 9月 完工될 豫定이다.

‘分讓率 70%’가 成功的?!

힐스테이트天安은 지난 4月 分讓을 開始했다. 5月 中旬 現在 分讓率은 70%. 류신현 天安東南區廳 都市再生事業團長은 “애初 目標가 첫 3個月 內 分讓率 40% 達成이었는데, 豫想外로 成功을 거뒀다”고 自評했다. 잘 알려졌다시피 天安 不動産 市場은 ‘物量 爆彈’으로 인한 아파트 未分讓으로 골머리를 썩고 있다. 流 團長은 “坪當 分讓價가 900萬 원臺로 天安 新市街地 時勢보다 낮고, 交通이 便利한 곳에 位置한 長點이 作用한 結果로 본다”고 덧붙였다. 入住 時點까지 팔리지 않은 物量은 LH가 鑑定價의 85% 價格에 사들여 賃貸아파트로 活用하게 된다.

‘新築 아파트로 꾀하는 都市再生’은 果然 成功할까. 

天安市 持續可能發展協議會 김우수 事務局長은 “開發을 통해 都市를 再生하겠다는 것은 舊時代的인 發想”이라며 아쉬움을 披瀝했다. 金 事務局長은 “住居施設이 아닌, 公園이나 文化藝術施設로 人口 流入을 꾀해야 한다”며 “京畿 성남시 분당의 律動公園 같은 탁 트인 公園을 만들거나, 外郭에 동떨어져 있는 天安예술의전당을 原都心으로 끌어들이는 게 낫다고 본다”고 말했다. 

이현석 건국대 不動産大學院長은 “新規 住居施設로 定住人口를 늘려 經濟 活性化를 꾀하는 것은 過去 패러다임이며, 新規 住宅으로 部隊 商圈을 살리는 것은 그 效果가 制限的”이라고 指摘했다. 그는 “京畿 성남시 판교처럼 일자리가 있어 사람이 모여들고, 그로 인해 住居施設도 必要한 環境을 만들어야 한다”며 “코어(core) 産業에 對한 苦悶이 必要하다”고도 덧붙였다. 

이러한 憂慮 섞인 視角에 對해 이경열 팀長은 “實務陣 사이에서 公園 造成 等 여러 方案을 檢討하기도 했지만, 複合開發에 對한 住民 期待를 外面할 수 없었다”고 말했다. 

1932年 竣工된 옛 東南區廳舍는 2005年까지 天安市廳 廳舍로 쓰였다. 이 建物 및 敷地에 對한 再開發 論議는 天安市廳의 新都心 移轉이 確定된 2003年 무렵 開始됐다. 천안시는 아파트, 오피스, 商街 等이 包含된 複合테마파크를 만들겠다고 公言했지만, 民資 誘致는 番番이 失敗했다. 天安市 公務員들은 民間 디벨로퍼들을 만날 때마다 ‘그냥 줘도 안 갖는 땅’이라는 말을 듣곤 했다고 한다. 

옛 東南區廳舍 再開發 事業은 10年假量 공회전하다, 2015年 政府가 老後·放置된 公共敷地를 LH나 韓國資産管理公社 支援下에 再活用하는 政策을 펴기로 하면서 물꼬가 트였다. 구본영 天安市長은 土地를 現物出資하는 것 外에도 450億 원의 事業費를 追加로 負擔하기로 했다. LH 關係者는 “當時 LH는 都市再生 事業 候補地를 物色하던 참이었는데, 천안시가 容積率을 上向하는 等 積極的으로 나와서 天安에서 첫 番째 都市再生 아파트 事業을 하게 됐다”고 說明했다.

靑年創業가 流入…달라진 原都心

2014年 國土交通部는 ‘都市再生 先導地域’으로 全國 13곳을 選定해 國費를 支援했다. 이는 文在寅 政府의 ‘都市再生 뉴딜事業’에 앞서 中央政府가 支援한 都市再生 事業이다. 現在 都市再生 成功 事例로 注目받고 있는 慶南 昌原, 全北 群山, 全南 順天 等이 都市再生 先導地域으로 選定된 곳들. 天安 原都心 亦是 13個 先導地域에 包含된다. 

그러나 天安 原都心의 都市再生 速度는 餘他 先導地域의 그것에 비해 느린 便이다. 천안시는 都市再生 關聯 論議와 準備를 마치고 2016年에야 本格的인 事業 施行에 나섰다. 2年이 지난 現在, 天安 原都心은 조금씩 달라지는 中이다. 

于先 ‘前에 없던’ 靑年 商人과 創業家들이 눈에 띈다. 20,30代 靑年들이 카페, 퍼브(pub), 愛犬美容숍, 패션 編輯 賣場 等을 原都心에 열고 인스타그램 等 SNS를 動員해 活潑하게 事業을 벌이고 있다. 文化藝術 分野 中心으로 靑年 創業을 支援하는 協同組合 ‘天安靑年들’의 최광운 代表는 “廣告製作業體 ‘스터미디어’, 3D프린터 및 코딩 敎育業體 ‘3D ATO’ 等 여러 業體가 職員을 더 뽑고 事業場을 넓혀갈 程度로 盛業하고 있다”고 傳했다. 이들 靑年 創業家 中 相當數는 昨年까지 天安市로부터 賃借料나 리모델링非 等을 支援받다가, 올해부터는 自力으로 事業을 이어나가고 있다. 

천안시는 오래 비어 있던 地下 1層, 地上 4層짜리 建物을 賃借해 靑年創業家들에게 내줬다. ‘흥흥發電所’라는 이름을 붙인 이 建物에는 10餘 個 靑年 店鋪가 入住해 있다. 한便 오래 放置됐던 옛 쇼핑센터를 천안시가 買入해 리모델링한 ‘都市創造두드림센터’는 靑年創業 및 文化藝術 據點 空間 役割을 하고 있다. 

터主大監이라 할 旣存 商人들과 靑年들 間 協業 關係도 눈에 띄는 대목이다. 崔 代表는 “旣存 商人과 靑年 間 葛藤이 없지 않았지만, 昨年 여름 天安 原都心 숨바꼭질 祝祭가 크게 成功하면서 서로 協力하는 사이가 됐다”고 傳했다. 천안시는 새로운 原都心 祝祭를 主催하면서 企劃과 運營을 靑年들에게 맡겼다. 숨바꼭질 게임과 물銃놀이, 公演, 映畫祭 等이 마련된 祝祭에는 8000餘 名이 몰려 大盛況을 이뤘다. 올해 8月에 2回 祝祭가 豫定돼 있다. 

土地住宅硏究院에 따르면 天安 原都心의 流動人口는 都市再生이 本格化한 2016年 以後 增加하는 趨勢다. 2014年과 比較해 2017年 年間 流動人口는 72萬餘 名에서 89萬餘 名으로 23% 늘었다. 

이경열 팀長은 “꾸준한 都市再生 努力으로 流動人口 增加 趨勢를 維持해나가다가, 東南區廳舍 敷地 複合開發 完了 後 新規 流入되는 定住人口를 起爆劑로 天安 原都心을 本格 活性化하는 것이 천안시의 課題”라고 말했다. 유공철 明洞거리商人會長은 “原都心이 沈滯를 겪은 지 10年이 넘어 商人들의 渴症이 매우 甚하다”며 “東南區廳舍敷地 複合開發로 原都心에 살거나 오가는 사람이 늘어나면 地域經濟 活性化에 큰 도움이 될 것으로 期待한다”고 말했다. 힐스테이트天安은 住商複合아파트다. 團地 內에 商家 施設이 들어선다. 류신현 團長은 “商街는 分讓하지 않고 現代建設이 5年間 直接 맡아 運營할 것”이라며 “原都心 商權과 겹치지 않고 相生하는 테넌트로 構成할 豫定”이라고 밝혔다. 

天安 原都心의 都市再生은 大規模 建設工事가 投入되는, 再開發 形態의 都市再生이다. 이 地域과 마찬가지로 中心市街地型 都市再生을 推進하는 곳이 적지 않다는 點에서 天安 原都心의 ‘挑戰’은 앞으로 이들 都市에 參考가 될 것이다. ‘1號 都市再生 아파트’의 成敗에 歸趨가 注目된다.