• 稅錢 收益率 오피스텔 4~6%, 商家 5%, 小型 아파트 3%
• 賣買差益? 月貰 올라야 價格 오른다
• 向後 供給 物量 많다는 點 留意해야

不動産 市場의 트렌드는 月貰 比重 增加, 傳統的 投資商品 沒落, 收益型 不動産 쏠림 現象으로 壓縮된다. 政府의 잇단 對策에도 아파트 賣買價格은 2014年 1.96% 上昇에 그쳤고, 實需要者마저 購入을 미룬다. 反面 賃貸 市場은 成長勢다. 이미 月貰 去來가 定着된 商業用 不動産은 베이비부머의 本格 隱退로 自營業者가 빠르게 늘면서 需要가 如前히 많고, 1~2人 家口가 增加하고 所得이 停滯되면서 住居用 賃貸市場度 月貰 去來價 大勢다. 傳貰가 壓倒的이던 아파트조차 2014年 月貰 比重이 30%를 넘어섰다.

傳統的인 投資商品이라 할 아파트와 土地 市場은 古典 中이다. 家口員 數가 줄면서 大型 아파트는 實需要者가 드물어 去來가 뜸하다. 土地 市場은 더 어렵다. 地自體와 公共機關의 財政 負擔이 커지면서 大規模 宅地開發, 道路 擴張 같은 ‘開發 材料’가 줄었고, 企業들도 外郭 地域에 工場을 짓는 代身 海外로 나가거나 首都圈의 産業團地, 知識産業센터로 모여든다. 이에 用途가 不分明한 首都圈 土地나 工場은 애物단지로 轉落하고 말았다. 收益은 없는데 保有稅는 내야 하고, 賣渡하자니 讓渡稅가 만만치 않다. 아파트나 土地 같은, 賣買差益을 노린 投資商品은 새해에도 더욱 沈滯될 展望이다.

反面 收益型 不動産은 集中 照明을 받는다. 收益型 不動産의 種類도 過去 商街나 建物에서 最近에는 오피스텔, 원룸住宅, 知識産業센터, 駐車場, 호텔 等 每달 固定收入이 發生하는 것들로 다양해졌다. 勿論 過去에도 單獨住宅을 多家口住宅으로 增築해 月貰를 받는 境遇가 있었다. 하지만 建築費를 傳貰로 充當하고 部分的으로 月貰를 받아 生活費에 보태는 消極的인 水準이었다면, 只今은 月貰 所得을 極大化하기 위해 保證金을 最少로 받는 等 積極的인 賃貸 運營 패턴으로 바뀌었다.

그렇다면 收益型 不動産에는 어떤 種類가 있고, 各各의 長短點은 무엇일까. 金額帶別로 區分해 알아본다.

오피스텔은 餘裕돈 1億~3億 원으로 投資할 수 있는 代表的이고도 거의 唯一한 收益型 不動産이다. 收益率은 稅錢 4~6%. 通常 서울 江南이나 都心圈은 5% 前後이고, 新築 오피스텔은 4%臺다. 서울 外郭이나 地方으로 갈수록 6%臺로 올라간다.



分讓商街는 收益率 낮아질 듯

오피스텔 投資의 長點은 少額으로도 投資가 可能하고, 施設管理 負擔이 거의 없다는 點이다. 問題는 供給이 너무 많다는 것. 2012年부터 2016年까지 全國에 15萬8000號가 供給되는데, 이는 全體 오피스텔의 30%를 차지하는 物量이다. 入住 物量이 많은 地域은 收益率 下落은 勿論 空室(空室) 危險이 도사리는 만큼 被害야 한다.

餘裕돈이 5億~10億 원이라면 商街나 원룸住宅, 아파트에 投資할 수 있다. 持分 商街란 建物의 한 號를 購入하는 것이다. 商家의 種類로는 아파트團地 內 商家, 近隣商街, 쇼핑몰과 같은 테마型 商街 等이 있다. 商家 收益率은 稅錢 5% 內外로 銀行 預金金利보다 2~3% 포인트 높다. 賃借人이 24時間 居住하는 住居用보다 施設이나 賃借 管理가 쉽고 戶當 賃貸料도 높은 便이다. 하지만 장사가 잘 안되면 月貰를 받기 어렵고 空室 危險도 크다. 내가 直接 장사한다고 假定하고 賃貸料와 豫想 賣出額을 따져봐야 한다.

分讓商街는 最近 分讓價가 高空行進 中이어서 收益率이 낮을 展望이다. 特히 新都市나 宅地開發地區 分讓商街는 開發이 完了될 때까지 2~3年間 商圈이 形成되지 않고, 商圈이 形成되더라도 分讓業體의 壯談대로 높은 賃貸料를 받지 못할 境遇가 많다. 商街 分讓業體가 하는 말은 늘 最上의 賃貸料를 假定한 것이란 點을 잊지 말자.

원룸은 建築法上 多家口, 多世帶, 都市型 生活住宅이다. 基準時가 9億 원 以下, 1家口 1住宅者에게 賃貸所得이 非課稅된다는 點이 多家口住宅의 長點이다. 卽 所得稅 負擔이 없는 唯一한 不動産이고 居住하면서 所得까지 올릴 수 있어 隱退 生活者에게 適當하다. 投資金額은 5億 원부터 20億 원(서울 江南圈)까지 多樣하다. 江南圈이거나 都心圈과 地下鐵로 30分 以內에 連結돼 賃借 需要가 豐富하다면 7億~8億 원은 投資해야 한다.

開發好材의 ‘藥발’

住宅賃貸事業者는 年間 2000萬 원 以下 所得은 3年間 비과세되고, 2017年부터 一般 所得稅와 分離 課稅된다. 醫療保險料 引上도 거의 없다. 收益率은 4~7%로 比較的 높은 便이다. 江南圈과 龍山은 賣買價가 비싸 收益率이 낮고, 外郭으로 갈수록 收益率이 높아진다. 원룸의 短點은 10~30戶나 되다 보닌 施設 管理뿐 아니라 月貰 徵收 같은 賃借人 管理도 만만치 않다는 事實이다. 요즘 賃借人은 寢臺, 冷藏庫, TV, 冊床 等 빌트인 施設을 選好해 이러한 施設 交替까지 神經 써야 한다.

小型 아파트의 가장 큰 長點은 空室 危險이 거의 없다는 點이다. 月貰가 어려우면 傳貰로 굴리면 된다. 管理事務所가 있어 施設 管理 負擔도 적다. 減價償却度 덜 되고 賣買價格도 安定的이다. 또한 1人 家口보다는 3~4人 家口가 居住하기 때문에 居住期間度 길다. 또 保證金 比重이 높은 만큼 月貰를 떼일 可能性도 적다. 小型 아파트 月貰는 70萬~80萬 원 水準으로 住居用 中에서는 높다. 하지만 短點도 있다. 于先 投資金 對比 收益率이 낮다. 月貰를 100萬 원 以上 내는 賃借人이 많지 않아 收益率은 3%臺에 그친다.

20億 원 以上의 資産家는 建物을 願한다. 建物은 住居用 不動産처럼 24時間 AS를 할 必要가 없고, 賃貸料도 住居用보다 높다. 單獨 建物의 特性上 向後 新築이나 改築을 통해 自身의 생각대로 運營할 수 있다는 點도 長點이다. 하지만 金額이 큰 만큼 投資도 신중해야 한다. 特히 大路邊이나 外觀이 번듯하면 덜컥 契約부터 하는 사람이 많은데, 外觀이나 位置보다 重要한 것이 立地와 賃貸 需要다. 特히 요즘 資産家들이 30億~50億 원의 收益型 不動産에 몰리면서 建物 價格도 올랐다. 하지만 賣物로 나온 建物 中에는 收益率이 2~3%에 그치는 것이 많다. 小型 오피스텔 供給이 늘면서 이것이 事務室 需要를 吸收하고, 消費가 萎縮되면서 商家 賃貸料를 올리기가 어려운 것이 現實이다.

投資者는 銀行 利子보다 좀 더 높은 利得을 願한다고 하지만, 막상 去來할 때는 開發好材나 賣買差益을 期待하기 마련이다. 收益型 不動産의 價値는 ‘收益率이 높아져야’ 올라가는 法이다. 月貰 200萬 원이 나오는 不動産을 5億 원에 샀는데, 月貰가 500萬 원으로 오르면 賣買價格이 7億~8億으로 올라간다. 反面 開發好材가 있어도 收益이 낮으면 價格이 떨어진다. 漠然한 開發好材보다는 돌다리도 두들기며 건너는 心情으로 收益率을 꼼꼼하게 따져보는 態度가 必要하다.

住居用 不動産은 江南圈, 都心圈, 汝矣島圈 周邊이 投資 1順位다. 테헤란로 周邊과 驛三洞, 論峴洞은 職場人 需要가 豐富해 月貰를 70萬~100萬 원까지 받을 수 있는 地域이다. 供給이 많아 競爭이 熾烈하지만, 安定的인 賃借人이 가장 많다. 康男과 都心圈 오피스 地域을 잇는 서울地下鐵 2號線 라인의 宸臨, 廣津, 新道林, 祠堂, 往十里度 賃借人이 豐富하다. 汝矣島와 江南을 通過하는 9號線도 핫이슈 地域이다. 강서구를 비롯해 新論峴驛 周邊과 9號線 延長線이 開通될 松坡區 석촌동 等도 人氣가 높다.

아무리 ‘홍대’라도…

서울대와 연세대, 고려대, 성균관대 等 大學街 地域도 投資 選好地域이다. 이런 ‘메이저 大學’은 在學生뿐 아니라 就業한 卒業生까지 居住하고, 交通 與件도 좋다. 首都圈에서는 水原, 安山, 火星처럼 大企業이나 産業團地가 있는 地域이 安定的이다. 江南驛, 弘大처럼 大規模 商圈이 形成된 곳은 商街 從事者도 많이 居住한다.

商街는 流動人口가 重要하다. 周邊 居住人口나 常駐 人員도 重要하지만, 直接的으로 該當 店鋪 앞을 지나가는 사람들의 數, 性別, 年齡, 所得 水準 等에 따라 商家 賣出이 달라지기 때문이다. 같은 弘大 商圈이라도 2號線 홍대入口驛에서 弘益大 사이는 10, 20代가 많이 오가서 單價가 낮고 回轉率이 높은 粉飾, 衣類, 액세서리 가게가 많다. 하지만 KT·G想像마당 附近은 主로 30代가 몰리는 地域이라 카페, 술, 클럽이 몰려 있고 販賣單價度 높은 便이다. 낮에는 閑散하지만 밤 時間과 週末에는 盛業을 이룬다.

이처럼 한 商圈 內에서도 사람들이 主로 다니는 通路가 있고 外面받는 길이 있다. 流動人口와 賣出을 꼼꼼히 따져보고 投資를 決定하자. 金額 높은 人氣 商圈에 投資하기가 영 不安하다면 自身이 잘 아는 商街로 눈을 돌리자. 欲心 내지 말고 잘 아는 近隣商圈을 選擇한다면 큰 損害를 避할 수 있다.

建物은 當場의 賃貸收益도 重要하지만, 新築·增築을 통한 開發 可能性까지 考慮해 投資해야 한다. 또 投資額이 큰 만큼 換金性도 念頭에 둬야 한다. 30億 원 以上의 資産家들이 가장 願하는 地域은 江南이나 홍대 商圈이다. 江南은 오피스가 많은 만큼 職場人 需要가 豐富해 1~2層 商家 賃貸뿐 아니라 中小 規模의 事務室 需要도 있다. 또 還賣하기 좋고 賃貸料가 安定的인 만큼 建物 價格도 維持될 可能性이 높다. 테헤란로 裏面, 강남역에서 新論峴驛~新寺驛, 街路樹길과 島山公園 周邊은 建物을 購入하려는 大氣需要가 줄 서 있을 程度다.

홍대 앞 亦是 마찬가지다. 2號線 弘大入口驛 周邊 商圈이 合井驛, 上水驛까지 擴張됐다가 요즘은 西橋洞, 東橋洞, 延南洞까지 投資者의 關心을 끌고 있다. 하지만 賣買價格이 急騰하면서 收益率이 2%代까지 떨어진 建物도 많다. 또 商圈이 擴張된 理由가 메인 商權의 賃貸料가 올라 賃借人들이 次善策으로 隣近 地域으로 나왔기 때문이어서 無理한 投資는 禁物이다.

最惡을 避하는 戰略

收益型 不動産은 아파트처럼 살아보고 去來하는 不動産이 아니어서 投資者 處地에선 運營經驗이 不足하다. 時勢나 統計, 投資 情報도 充分치 않다. 그럼에도 仲介業所나 分讓事務所의 말만 믿고 몇 億 원짜리 不動産에 性急하게 投資하는 사람이 있다. 收益型 不動産에 投資할 때는 적어도 6個月 동안 工夫하는 姿勢로 關聯 情報를 알아봐야 한다.

投資金額을 定하고 投資商品을 選定했다면 希望地域 仲介業所를 통해 賣物을 紹介받고 長短點을 比較하며 市場 狀況과 賣物의 水準을 把握해야 한다. 半 年假量 週末마다 돌아다니다보면 所謂 ‘感’이 생긴다. 좋은 物件을 고르는 것도 重要하지만, 더욱 必要한 것은 最惡을 避하는 戰略이다.

요즘 收益型 不動産이 大勢라지만 이들 不動産의 賣買價格은 安定的인 便이다. 供給物量이 많아서 短期間 急騰하기도 어렵다. 2014年 오피스텔만 해도 4萬5000號가 供給됐고, 都市型 生活住宅은 2010年 以後 30萬 號가 나왔다. 商家도 마찬가지로 2014年 한 해 동안 10萬 號가 넘는 新規 商街가 供給됐다. 濟州道 分讓型 호텔은 2013年과 2014年 分讓 物量이 濟州島 全體 호텔 物量의 40%에 達한다. 收益型 不動産의 供給物量 壓迫은 올해부터 더욱 커질 展望이다. 躁急함을 버리고 客觀的인 視角을 갖도록 努力할 때다.

收益型 不動産은 ‘長期的으로’ 運營 收益을 내야 한다. 따라서 保有와 運營에 따른 費用을 考慮할 必要가 있다. 稅金은 勿論 住居用 不動産의 境遇 塗褙, 장판, 施設物 交替 等 管理 費用과 賃借人 交替 및 管理에 따른 費用이 隨伴된다. 오피스텔이나 아파트는 空室이 생기면 輸入은커녕 空室 期間의 基本 管理費까지 所有者가 負擔해야 한다. 建物도 收益率만 좇아 性急하게 投資했다가는 老朽 建物을 만나거나 賃借人이 問題를 일으켜 訴訟에 맞닥뜨릴 수도 있다.

最近 供給된 오피스텔이나 分讓型 호텔은 開發會社가 收益率을 保障하는 境遇가 많다. 그런데 仔細히 보면 保障期間은 通常 1年이다. 이 期間이 지나면 收益과 損失은 고스란히 投資者 몫이다. 따라서 그 後에도 安定的으로 所得이 發生할지 따져봐야 한다.

特히 分讓型 호텔은 입지도 重要하지만 運用 能力이 무엇보다 우선시된다. 有名 호텔 브랜드만 빌린 것인지, 運營 主體가 호텔 運營 經驗이 있는지, 委託 契約期間은 언제까지인지 等을 꼼꼼하게 따져야 한다.