• 文 政府 期間 서울 아파트 價格 40%↑

• 保有稅 强化, 賃貸料 轉嫁 避할 길 없어

• 서울 人口 維持 위한 住宅供給量, 서울市 推算 1.5倍

• 住宅 供給 늘릴 廣義의 都市再生으로 變化해야

文在寅 政府는 누구도 그 强度를 豫想치 못한 水準의 12·16 不動産 對策으로 2019年을 마감했다. 主要 骨子는 住宅 市場 規制를 强化하는 데 있다. 그間 나온 不動産 對策이 겨냥한 攻擊 對象은 ‘多住宅者’였다. 12·16 對策으로 15億 원 以上 1住宅者까지 幅이 넓어졌다. 民間宅地 分讓價上限制의 對象 地域이 서울市 18個 區와 京畿道 主要 3個 時까지 擴大됐으나 言論의 關心을 別로 받지 못할 程度였다. 그만큼 다양하고 强力한 對策이 導入돼서다. 市場에서는 해가 지난 只今까지도 12·16 對策의 效果를 두고 甲論乙駁이 가라앉지 않고 있다.

굵직한 對策 18番, 정작 서울 아파트 40%↑

市場에 미칠 波長이 가장 클 것으로 豫測되는 대목은 貸出 規制 强化다. 12·16 對策은 多住宅者에 對한 旣存의 住宅擔保貸出 規制에서 한발 더 나아갔다. 1住宅者라고 하더라도 15億 원 以上 아파트의 住宅擔保貸出은 아예 不可能하게 했다. 이 밖에도 高價住宅 基準을 公示價格이 아닌 市勢 9億 원으로 調整했다. 市勢 9億 원 以上 住宅의 境遇 LTV(住宅擔保貸出比率)를 20%로 强化하는 等 豫想을 뛰어넘은 高强度 貸出 規制가 導入됐다. 

高價住宅 保有者를 對象으로 한 綜合不動産稅 稅率은 最高 4%(2019年까지는 3.2%)로 올랐다. 政府는 12·16 對策 發表 다음 날(2019年 12月 17日) 公示價格 現實化 方案도 發表했다. 公示價가 높아지면 保有稅 또한 增加할 수밖에 없다. 稅率 調整에 더해 保有稅 負擔을 實質的으로 키울 수 있는 方案을 연이어 提示한 셈이다. 

現實化率(時勢反映率) 目標는 論難거리가 될 수 있다. 低價와 高價 아파트의 時勢反映率 目標를 差等해 調整하기로 했기 때문이다(*현실화율은 市勢 9億∼15億 원 未滿의 境遇 70%, 15億∼30億 원 未滿 75%, 30億 원 以上 80%까지 各各 올린다). 이 밖에 讓渡稅 減免 居住要件 强化, 登錄賃貸事業者 稅制 惠澤 縮小 等 12·16 對策은 一一이 列擧하기 힘들 程度로 細部的이고 많은 內容을 담고 있다. 

이 같은 强力하고 綜合的인 對策으로 서울 아파트만의 ‘上昇 獨走’를 끝낼 수 있을지도 疑問이지만, 가장 深刻한 問題는 이런 劇藥 處方이 일으킬 副作用 또한 만만치 않다는 點이다. 特히 專門家들은 이런 副作用이 現金 資産을 充分히 蓄積하지 못한 庶民과 中産層에 轉嫁될 可能性이 높다는 事實에 더욱 注目한다. 



這間의 事情을 理解하기 위해서는 不動産 市場 狀況을 짚어봐야 한다. 于先 國土交通部 實去來價指數를 통해 推移를 살펴보자. 서울 아파트 市場은 2013年 初 下落勢에서 上昇勢로 轉換했다. 朴槿惠 政府 末期에 이르러서는 20% 남짓 上昇하며 2008年 國際金融危機 以後 커진 下落 幅을 挽回했다. 以後 京畿道와 서울市의 住宅 市場 脫同調化 現象(같은 圈域이지만 住宅 市場이 다른 움직임을 보임)이 나타나기 始作됐다. 서울 아파트 市場만의 獨走가 可視化한 것이다.
 
서울 아파트 價格은 脫同調化 時點인 2016年 後半부터 文在寅 政府 初까지 10% 올랐다. 特히 文在寅 政府 期間 서울 아파트 價格은 40% 急騰했다. 이 期間 政府는 굵직한 對策만 18番 發表했다. 서울 아파트 市場에는 百藥이 無效였다. 오히려 政府의 對策은 價格 急騰을 觸發하는 기름 구실을 했다. 2018年 9·13 對策 以後 約 5% 下落했던 서울 아파트 價格은 2019年 4月 急騰勢로 轉換했고, 以後 10% 以上 上昇했다. 그사이 分讓價上限制는 오히려 價格 急騰勢를 더 가파르게 만들었고 多急해진 政府는 結局 12·16 對策을 發表하기에 이르렀다. 

强度의 差異는 있으나 12·16 對策에는 妙한 旣視感이 엿보인다. 그 骨格이 노무현 政府 時節 不動産 對策의 테두리를 벗어나지 않기 때문이다. 그래서 市場 反應에 對한 豫想이 意外로 簡單할 수도 있다. 노무현 政府는 2006年 末 高價住宅에 對해 貸出 規制 및 綜不稅 强化를 試圖했다. 언뜻 效果가 있는 듯했다. 그러나 低價 및 小型이 主流이던 道峰·怒怨·江北區 等 서울 東北圈 아파트 價格은 2008年 國際金融危機 前까지 50% 가까운 急騰勢를 이어갔다. 그때는 綜不稅 課稅 基準이 6億 원이었는데 只今은 9億 원으로 바뀌었을 뿐이다. 

12·16 對策 亦是 過去처럼 風船效果로 歸結되지 않을까 憂慮스럽다. 12·16 對策의 結果로 江南 再建築 아파트의 價格 上昇勢가 鈍化했다고 좋아할 일이 아니다. 超高價 住宅에 對한 지나친 規制 탓에 風船效果가 再現된다면 文在寅 政府가 노무현 政府의 失敗를 踏襲하는 꼴이기 때문이다.

綜不稅 强化 以後 月貰 上昇

綜不稅를 包含한 保有稅를 强化하면 그 費用이 賃貸料로 轉嫁되는 效果를 避할 수 없다. 2006年 末 綜不稅 强化 以後 純粹 月貰 基準으로 評價한 月貰는 金融危機 以前까지 約 20% 上昇했다. 高價住宅이나 多住宅者 옥죄기가 高價 아파트 價格을 안정시키는 데 그치지 않고, 庶民과 中産層의 住居費 負擔 增加로 連結된다는 것이 노무현 政府 時期 우리가 겪은 敎科書的 效果다. 

昨今의 狀況도 같은 樣相으로 흘러가고 있다. 賣買 市場을 옥죄는 政策과 分讓價上限制가 結合해 傳貰價 上昇을 刺戟하고 있다. 無住宅者 立場에서는 賃借 家口로 남아 있는 것이 아파트 分讓에 漸漸 유리할 수밖에 없다. 卽 在庫 住宅을 購入할 家具들이 請約 條件을 維持하기 위해 待機 需要로 傳貰 市場에 머무르게 된다는 뜻. 自私高 廢止와 같은 敎育政策의 變化도 江南圈 傳貰 需要를 키우는 要因으로 作用했다. 極端的인 規制 强化로 인해 庶民과 中産層의 住居費用 上昇을 觸發하는 副作用이 빚어질 憂慮가 커졌다. 

12·16 對策에 따라 9億 원 超過分의 LTV(擔保認定比率)는 旣存 40%에서 20%(9億~15億 원)가 됐다. 政府는 住宅價格이 15億 원을 웃돌면 아예 貸出을 禁止하는 前例 없는 超强手까지 내놨다. 이는 憲法訴願으로 이어졌다. 이番 對策이 國民의 財産權을 侵害할 거라는 게 請求人 側의 趣旨다. 

政府의 選擇이라고 모두 正當化될 수는 없다. 12·16 對策을 두고 市場에서는 現金을 動員할 수 있는 사람만 超高價 아파트를 購入할 수 있도록 政府가 壁을 쳤다고 批判한다. 住宅은 基本的으로 高價라 몇 달値 月給으로 살 수 없다. 그래서 젊은 家具가 未來 所得을 基礎로 擔保貸出을 받아 自家 住宅을 購入토록 한 制度가 住宅 모기지다. 이番 貸出 規制는 住宅 모기지로 인한 未來 負擔을 堪當할 수 있는 家口로부터 좋은 立地 아파트를 購買할 수 있는 機會를 剝奪했다. 12·16 對策이 國民의 財産權과 幸福追求權을 侵害했다는 世間의 主張에 마음이 더 쏠리는 건 果然 筆者뿐일까.

서울에 必要한 新規 住宅 年間 供給量은 12萬 號

勿論 最近의 市場 樣相이 노무현 政府 時期와 다른 點도 있다. 앞서 일렀듯 서울의 아파트 價格이 京畿道와 脫同調化해 短期間 急騰했다는 點이다. 住宅 市場은 需給 原理에 依해 돌아간다. 우리는 흔히 ‘住宅 需要’라는 表現을 使用하지만, 事實 말하는 사람마다 住宅 需要가 가진 意味는 다르다. 普通 ‘올해 住宅 需要가 얼마나 되느냐’고 質問하는 사람들이 暗默的으로 願하는 對答은 ‘올해 새로운 住宅을 얼마나 지어야 하느냐(신규 住宅 需要)’에 對한 것이다. 

卽 一般的으로 使用하는 住宅 需要는 大部分 新規 住宅 需要를 指稱한다. 이는 住宅 需要 增加量(必要한 住宅 在庫 增加量)에 滅失(滅失) 住宅 數를 더한 槪念이다. 住宅 需要 增加量이 年間 5萬 戶이고, 年間 滅失 住宅 數가 3萬 號라면 年間 8萬 號가 新規 住宅 需要 物量이 된다. 다만 이와 같은 需要 槪念은 老朽化된 원룸 多家口 住宅도 1號, 40坪 아파트도 1號로 본다. 住宅의 質的, 量的 需要量을 明確히 測定치 못하는 理由가 바로 여기에 있다. 

이와 關聯해 ‘2025 서울市 住居綜合計劃’은 서울市의 新規 住宅 需要를 맨큐-웨일(Mankiew-Weil) 模型을 통해 推定했다. 이에 따라 年齡帶別 人口 1人當 住居面積을 推定하고, 統計廳에서 提供하는 年齡帶別 將來人口 推計를 適用해 總 住居面積을 考慮한 將來 住宅 需要 增加量을 算定한다. 그 뒤 이를 住宅 湖水 單位로 轉換해 몇 號의 住宅이 必要한지 가늠해 보는 式이다. 그런데 統計廳은 서울市에서 年間 4萬~5萬 名의 人口가 줄어드리라 展望했다. 앞선 住居綜合計劃은 이를 活用해 서울市 將來人口 推計를 測定했다. 이러다보니 將來 住宅 需要 亦是 過小評價할 수밖에 없는 問題點이 發生한다. 

여기에서 꼭 짚고 넘어가야 할 대목이 있다. 서울市의 住宅 需要는 絶對 獨立的으로 存在하지 않는다는 事實이다. 서울市라는 行政區域은 大都市圈의 經濟圈域 안에 存在하는 여러 行政都市 中 하나다. 勿論 個中 最高의 雇傭 中心地다. 하나의 大都市圈 안에는 住居 移動을 可能케 하는 要素가 많을 수밖에 없다. 端的으로, 雇傭 中心地(서울市) 隣近 住居 立地를 選好하는 많은 家口 間 競爭 속에서 住宅價格이 形成된다. 그 競爭의 結果物로 決定된 住宅價格이나 賃借料를 支拂하지 못하는 家口는 서울 大都市圈 外郭 行政區域에서 住宅을 求해야 한다. 

卽 서울市의 獨立的인 住宅 需要가 存在한다기보다는 新規 住宅 供給에 依해 決定되는 住宅 在庫量에 따라 受容할 수 있는 人口와 家口數가 決定된다고 봐야 한다. 그러므로 減少 趨勢인 서울市 將來人口 推計를 基盤으로 서울 住宅 需要를 算定하는 것은 誤謬일 수밖에 없다. 이는 마치 火星 동탄 新都市 아파트 入住 物量 增加로 發生하는 人口 增加 趨勢를 基盤으로 華城市 將來 住宅 需要를 算定하는 것과 같다. 

그렇다면 서울市의 人口가 줄지 않게 하기 위한 新規 住宅 供給量은 얼마나 될까? 서울市 人口는 2015年 990萬 名에서 2018年 967萬 名으로 減少했다. 最近의 한 硏究는 家口當 家口員 數의 減少 趨勢를 考慮해 2015年 以後 서울市 人口가 줄지 않게 하기 위해 必要한 新規 住宅 年間 供給量을 서울市 推算 8萬 好意 1.5倍인 12萬 號로 提示한 바 있다.

協議의 都市再生에서 廣義의 都市再生으로

이를 考慮하면 長期間 이어지는 서울 아파트만의 上昇 獨走 現象은 서울市街 住宅 供給에서 行한 ‘非合理的 選擇’의 影響으로부터 自由롭지 못하다. 그 始發點은 市場 沈滯期에 進行된 整備事業(뉴타운) 出口戰略에 있다. 2014年을 전후해 整備區域 中 393個 區域이 解除됐다. 解除 面積을 考慮해 算定된 供給 可能 아파트는 25萬 戶 程度다. 卽 뉴타운 出口戰略 탓에 25萬 號가 着工되지 못했다는 뜻이다. 

勿論 整備區域에서 解除되지 않았다고 해서 모두 아파트를 지을 수 있었던 것은 아니다. 다만, 住宅市場 活性化로 收益性이 確保돼 進行할 수 있었던 整備事業은 적지 않았을 터. 政府는 最近 몇 年間 入住 아파트 湖水가 4萬 戶 程度로 例年에 비해 적지 않은 物量이라고 主張한다. 그러나 20年 水準의 長期 趨勢를 基準으로 判斷하면 平均 程度 物量에 不過하다. 

2014年부터 進行된 서울 아파트 價格 上昇 局面을 勘案하면 7萬~8萬 湖의 아파트 入住物量(非아파트 物量을 包含하면 12萬 號 以上)李 2019年을 전후해 供給됐어야 했다. 市場 活況期에 이뤄져야 했을 아파트 供給 擴大가 제때 제대로 이뤄지지 않았다는 意味다. 이에 따라 市場 沈滯期에 접어들더라도 서울 市內에서 ‘똘똘한 한 채’가 가진 稀少價値가 크게 毁損되지는 않을 거라는 憂慮마저 나온다. 

서울 中心地의 住宅 供給 擴大는 都市縮小氣를 앞둔 서울 大都市圈 空間 構造 再編 側面에서도 必須要件이다. 이를 통해 出退勤에 2~3時間씩 虛費하는 젊은 家長이 줄고, 追加로 GTX(廣域急行鐵道) 建設을 위해 큰 社會的 費用을 들여야 하는 狀況을 避할 수 있다. 그래야만 未來 서울 大都市圈의 競爭力을 毁損하지 않으면서도 더 많은 中産層 家口가 雇傭 中心地 周邊에 安定的으로 住居할 수 있는 機會를 늘릴 수 있다. 

그럼에도 서울市는 35層 以下의 아파트만 지을 수 있도록 함으로써 中心 都市가 갖춰야 하는 高密度 住居地 供給 義務를 저버리고 있는 現實이다. 이는 不動産 市場의 룰을 無視하는 傲慢에 가까운 政策이다. 反面, 서울로 出退勤하는 데 2~3時間씩 걸리는 南楊州, 光敎, 華城 東灘 같은 競技도 外郭 地域에서는 40~50層씩 아파트가 올라가고 있다. 

따라서 서울의 집값을 안정시키기 위해선 整備事業에 對한 要求를 다시 刺戟할 수 있는 좁은 意味의 都市再生 政策을 버리고 整備事業을 包括하는 廣義의 都市再生 政策 實施를 檢討해야 한다. 또한 서울市內 雇傭 中心地 가까이에 있는 毁損된 그린벨트를 積極的으로 活用할 方案을 찾아야 한다. 人口 縮小期를 앞둔 時點에서 未來 世代를 위해 그린벨트를 남겨두어야 한다는 얘기는 漠然한 固執일 따름이다.

“中途金 貸出 안 돼 分讓權 抛棄”

얼마 前 筆者의 大學院 硏究室 卒業生 모임이 있었다. 그 자리에서 몇 年 前 結婚해 아기를 出産한 한 卒業生의 이야기를 들었다. 서울市內 아파트 分讓에 當籤됐는데 中途金 貸出이 안 돼 分讓權을 抛棄했다는 것이다. 이런 일이 내 學生들에게만 벌어지는 일은 아닐 터다. 市場에서 나쁜 놈, 좋은 놈을 便 가르면 일이 꼬이기 始作하고 善意의 被害者가 생긴다. 市場에는 特別히 나쁜 놈도, 唯獨 좋은 놈도 없다. 다들 自己 役割이 있을 뿐이다. 그中 肯定的 役割을 북돋울 수 있는 方向을 志向하는 것이 住宅政策의 程度(正道)다.

'신동아 2月號'