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李在明, ‘無限責任不動産’ 稅金負擔緩和·月貰控除引上·金融支援擴大
尹錫悅, ‘不動産稅制正常化’ 綜不稅·財産稅統合推進
安哲秀, 5年間靑年安心住宅 50萬戶供給
李 “庶民集中攻掠” 尹 “稅金緩和, 去來促進” 安 “靑年住居問題解決”

大選候補들의 不動産公約은 住宅所有與否를 떠나 大多數國民의 主要關心事다. 無住宅者는 내 집 마련을 위해, 1住宅者는 上級地或은 넓은 집으로 갈아타기 위해, 多住宅者는 保有住宅을 整理或은 늘어난 稅金에 對應하기 위해 各候補의 不動産公約을 條目條目 살핀다.

失敗한 不動産政策, 손볼 곳 투성

文在寅大統領조차 지난해 11月 ‘國民과의 對話’에서 直接謝過했을 程度로 現政府의 不動産政策은 失敗했다. 最近 5年間政府가 不動産對策을 24件 내놨지만 全國의 집값은 每年 꾸준히 올랐다. 特히 KB不動産月刊時系列統計에 따르면 2021年 한 해 全國의 住宅(아파트·聯立·單獨住宅) 價格上昇率은 14.97%로 2002年 16.43% 以後 19年 만에 最高値를 記錄했다.

政府의 公示地價現實化政策에 따라 住宅公示價格도 가파르게 올랐다. 國土交通部資料에 따르면 지난해 아파트 公示地價時勢反映率은 70~80%로 前年對比 19.1% 오른 것으로 나타났다. 最近 4年間全國住宅公示價格이 40% 가까이 오른 탓에 家口別保有稅가 2~3倍假量 늘어났다. 公示價格은 健康保險料, 福祉受給基準等의 行政指標로 活用되는데 隱退後地域加入者가 된 老年層 가운데 公示價上昇으로 基礎年金惠澤을 잃은 것은 勿論健康保險料引上까지 덮쳐 生計에 어려움을 맞은 이가 적지 않다.

需要者들이 滿足할 만한 水準의 供給物量을 내놓지 못한 것도 問題였다. 文大統領은 2017年 5月當選直後不動産供給物量은 充分하다는 立場이었으나 집값이 暴騰하자 2018年 9月南楊州王肅, 河南校山, 仁川桂陽, 高陽昌陵等首都圈 3期新都市 30萬家口供給方案을 내놓으며 旣存路線을 撤回했다. 그러나 土地補償부터 分讓에 이르기까지 時日이 걸렸고, 事業性이 檢證되지 않아 民間事業者參與를 이끌어내기도 쉽지 않았다. 不動産114 資料에 따르면 最近 5年間民營아파트 分讓實績은 26萬6506家口에 그쳤다.

有權者焦眉의 關心事인 不動産 이슈에는 집값, 稅金, 供給等 풀어야 할 問題가 山積한 狀況이다. 이에 各大選候補는 맞춤型公約을 내놓고 있다.

李在明 더불어民主黨大選候補는 ‘無限責任不動産’ 公約 시리즈를 發表해왔다. 지난해 12月 18日發表한 公約1은 ‘公示價格關聯制度全面再檢討’에 關한 內容이 담겼다. 財産稅나 健康保險料는 2021年水準으로 維持하도록 對策을 마련하고, 不動産公示價格上昇으로 福祉受給資格에서 탈락하는 境遇가 없도록 補完策 마련의 必要性을 强調했다. 特히 68가지나 되는 基礎年金, 障礙人年金, 基礎生活保障等의 福祉制度는 公示價上昇에 따른 緩衝裝置가 없어 負擔이 크기에 公正市場價額比率과 類似한 ‘調整係數’를 導入해야 한다고 提案했다. 政府도 一部共感하고 지난해 12月 20日 민주당과 協議會를 열어 2022年公示價格을 前年度水準으로 凍結하는 方案을 檢討했다.

李 “需要者 맞춤 4가지 類型公共住宅으로 住居問題解決”

이재명 더불어민주당 대선후보가 1월 13일 서울 노원구의 한 건물에서 일대 노후 아파트를 둘러보고 있다. 이 후보는 지난해 12월부터 ‘무한책임 부동산’ 공약 시리즈를 발표하고 있다. [뉴스1]

李在明 더불어民主黨大選候補가 1月 13日 서울 노원구의 한 建物에서 一帶老朽 아파트를 둘러보고 있다. 李候補는 지난해 12月부터 ‘無限責任不動産’ 公約 시리즈를 發表하고 있다. [뉴스1]

李候補는 綜不稅, 取得稅, 月貰控除擴大, 供給擴大等細部的인 不動産問題改善公約을 順次的으로 發表하고 있다. 12月 27日 내놓은 公約2는 ‘綜不稅改善方案’에 關한 內容으로 △移職이나 就學等一時的 2住宅者救濟 △相續持分으로 因한 多住宅者의 一時的 1住宅者看做 △投機目的 아닌 宗中名의 家宅, 傳統保全故宅等의 住宅은 綜不稅重課除外 △1住宅長期保有低所得層과 老人家口綜不稅納付延期等總 4가지다. 그러나 네 番째 項目을 除外하고는 特殊狀況에 處해 稅金을 不合理하게 納付하는 이들을 위한 핀셋 公約이어서 實質的惠澤을 입을 有權者比率은 極히 낮다.

이틀 뒤 發表한 公約3은 ‘取得稅負擔緩和方案’으로 △生涯最初住宅購入者의 取得稅負擔大幅緩和 △取得稅率最高區間基準上向으로 實需要者負擔緩和를 約束했다. 現在生涯最初住宅購入者의 取得稅 50% 減免基準은 首都圈 4億 원, 地方 3億 원에 맞춰져 있다. 李候補는 이를 首都圈 6億 원, 地方 5億 원으로 올리고, 取得稅減免對象이 되는 夫婦合算所得基準度上向하겠다고 밝혔다. 또 取得稅最高稅率 3% 賦課基準도 現行 9億 원에서 讓渡所得稅非課稅適用基準인 12億 원으로 올리겠다고 덧붙였다. 이는 生涯最初住宅 마련에 가장 積極的인 30~40代有權者, 高價住宅이 密集한 首都圈 및 地方大都市有權者의 票心을 잡는 데 奏效한 公約으로 評價된다.

새해 둘째 날에는 ‘月貰控除負擔緩和’를 骨子로 한 公約4街 나왔다. 旣存에 月貰稅額控除가 施行되고 있지만 全體 400萬月貰家口 가운데 約 12%만 惠澤을 받고 있는 데다가 控除規模가 1個月値에 그쳐 돌려받는 稅金이 적다는 不滿이 있어왔다. 이에 李候補는 △最大 5年前月貰稅額까지 控除받도록 移越控除導入 △적어도 2個月値稅額을 控除받도록 控除率 15~17% 水準上向 △旣存基準市價 3億 원 以下住宅에서 5億 원 以下住宅으로 擴大하겠다고 밝혔다. 이는 傳貰의 月貰化時流를 反映한 公約으로 低所得層과 靑年層의 負擔을 덜어주는 데 焦點이 맞춰져 있다. 그러나 5年前月貰控除까지 받도록 하는 것이 合理的인지에 對해서는 國民的合意가 必要하고, 2個月値稅額控除로 돌려받는 金額이 많지 않을 것이라는 指摘도 나온다.

무엇보다 實需要者의 關心은 供給物量에 集中돼 있다. 李候補는 지난해 8月 3日國會에서 核心公約 가운데 하나인 ‘基本住宅’을 骨子로 하는 不動産政策을 發表하며 “任期內 250萬號以上住宅을 供給하고, 이 中基本住宅을 100萬號以上供給하겠다”고 밝혔다. 基本住宅은 中産層을 包含한 無住宅者라면 누구나 建設原價水準의 賃貸料로 30年以上 살 수 있는 公共住宅이다.

1月 9日李候補는 ‘내 집 마련을 위한 住居 사다리 政策’이 담긴 公約5를 通해 追加로 細部內容을 發表했는데 需要者의 住宅購入選擇肢를 넓히고, 資金 마련을 돕는 데 焦點이 맞춰졌다. △公共住宅을 土地는 公共이 所有하고 建物은 低廉하게 分讓해 平生居住할 수 있도록 한 ‘建物分讓型’, 所有持分을 順次積立하는 ‘持分積立型’, 分讓轉換價格을 事前에 確定해 一定期間賃貸後分讓하는 ‘누구나집’, 賃貸後理事時住宅價格上昇分을 公共과 共有하는 ‘利益共有型’ 等 4가지로 多樣化 △民間住宅分讓價引下推進 △無住宅者 및 庶民·實需要者 위한 金融支援擴大 △庶民·實需要者貸出轉換 프로그램 마련 等總 4가지다.

이 가운데 公共住宅의 種類를 細分化해 需要者에게 選擇肢를 提供한 것은 눈에 띄는 대목이다. 特히 ‘누구나집’은 入住豫定者가 確定된 最初分讓價의 10%만 내고도 住宅買收請求權을 가지고, 10年間住宅保證機關保證으로 3% 以下 낮은 賃貸料를 내고 살다가 最初分讓價에 分讓받는 住宅政策이다. 旣存賃貸住宅은 長期賃借後分讓時點에 이르러 現時勢를 基準으로 分讓價를 策定해 實需要者의 不滿이 컸다. 10年前分讓價인 最初分讓價에 내 집 마련을 할 수 있다는 點에서 반색하는 有權者가 相當할 걸로 보인다. 그러나 집값 上昇分에 對한 損失을 公共이 고스란히 떠안아야 한다는 點에서 反撥도 豫想된다. 또한 李候補의 基本住宅은 지난해 公約發表當時에도 財源마련 方案이 問題視된 데다 典型的인 포퓰리즘 公約이라는 批判이 提起돼 實現可能性與否를 따져봐야 한다.

尹 “綜不稅全面再檢討, 不動産稅制正常化”

윤석열 국민의힘 대선후보가 지난해 8월 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 부동산 공약을 발표하며 “5년간 전국 250만 호 공급”을 약속했다. [뉴스1]

尹錫悅國民의힘 大選候補가 지난해 8月 29日 서울 汝矣島國民의힘 黨舍에서 不動産公約을 發表하며 “5年間全國 250萬戶供給”을 約束했다. [뉴스1]

李在明候補의 不動産公約이 庶民?無住宅者의 票心을 노린 데 反해 尹錫悅國民의힘 大選候補의 公約은 1住宅者와 高價住宅保有者, 多住宅者를 타깃으로 한다. 尹候補는 지난해 11月 14日 온라인으로 ‘綜不稅全面再檢討’ 公約을 發表하며 “急激한 保有稅負擔增加를 解消하고, 讓渡所得稅稅率을 引下해 旣存住宅의 去來를 促進하고 價格安定을 誘導하겠다”고 밝혔다.

細部內容은 12月 23日 ‘不動産稅制正常化方案’을 통해 公開했다. △關聯施行令改正을 통한 2022年公示價格의 2020年水準還元 △綜不稅와 財産稅統合推進 △多住宅者讓渡所得稅重課稅率을 最長 2年間限時的排除해 住宅賣却促進 △1住宅者에 對한 現行 1~3% 取得稅率單一化, 或은 稅率適用區間單純化로 取得稅負擔緩和 △政府出帆卽時不動産稅制正常化爲한 TF 稼動等總 5가지다.

特히 綜不稅는 單一物件에 對해 한 種類의 稅金만 賦課하는 餘他의 稅金과 달리 財産稅와 二重課稅되고 있어 지난해 12月有住宅者 1000餘名이 違憲請求를 爲한 訴訟에 나설 程度로 國民抵抗이 있는 稅目이다. 尹候補는 綜不稅와 財産稅統合을 推進하는 努力을 기울이는 한便, 統合以前이라도 稅負擔緩和措置를 實施하겠다고 밝혔다. 內容을 들여다보면 △2022年公正市場價額比率을 지난해 水準인 95%로 凍結 △50~200%에 이르는 稅負擔增加率上限引下 △1住宅者에 對한 稅率을 現政府以前水準으로 引下 △一定所得以下 1住宅長期保有者에 對해 年齡關係없이 綜不稅賣却?相續時點까지 이연 納付許容 △差等課稅基準을 保有住宅湖水에서 價額으로 轉換等 5가지다. 그런데 國稅廳資料에 따르면 2021年綜不稅納稅義務者는 74萬4000名으로 全體人口의 1.2%에 不過하다. 公約이 細部的이고 履行可能할지라도 適用對象이 一部에 지나지 않아 結局支持層을 鞏固히 하는 데 그쳤다는 評價다.

尹候補亦是不動産供給의 必要性에 對해서는 積極同意하는 立場이다. 지난해 8月 29日 첫 公約發表記者會見에서 “5年 동안 全國 250萬號以上, 首都圈 130萬號以上의 新規住宅供給을 完了하고 1期新都市住宅의 再建築과 3期新都市建設을 蹉跌 없이 推進하겠다”고 밝힌 바 있다. 그러면서 ‘原價住宅’에 關해서도 言及했는데 “無住宅靑年家口가 原價로 住宅을 購入해 5年以上居住後價格上昇分의 一定部分을 가져가는 ‘靑年原價住宅’을 5年 내 30萬戶供給하겠다”고 밝혔다. 또한 “靑年新婚夫婦와 無住宅家口를 對象으로 市中價格의 50~70% 水準으로 5年以上居住後價格上昇分의 一定部分을 차지할 수 있는 持分共有型公共分讓住宅人 ‘驛勢圈 첫집住宅’을 任期內 20萬戶供給하겠다”고 約束했다.

尹候補는 12月 24日庶民과 住居脆弱階層을 위한 不動産供給方案도 追加로 發表했다. △年平均 10萬號良質의 公共賃貸住宅供給 및 30年以上老朽公共賃貸住宅複合開發 △비닐하우스, 板子집, 考試院等劣惡한 居住環境住居人에게 賃貸保證金無利子貸出 및 移徙費 바우처 支援 △住居給與對象者所得基準中位所得 50%로 擴大 및 基準賃貸料現實化等總 3가지다. 住居弱者에 對한 國家的支援을 福祉次元에서 施行하는 것은 肯定的으로 評價받을 수 있으나 이 亦是財源 마련 問題를 解決하지 않으면 空手票에 그칠 可能性이 높다.

安 “容積率上向으로 超高層住商複合型 ‘靑年 캠퍼스’ 供給”

안철수 국민의당 대선후보는 지난해 11월 19일 국회에서 청년 내 집 마련 관련 청년 공약 3호를 발표하며 ‘도심 초고층 주상복합 청년캠퍼스’에 대해 설명했다. [뉴스1]

安哲秀國民의黨大選候補는 지난해 11月 19日國會에서 靑年 내 집 마련 關聯靑年公約 3號를 發表하며 ‘都心超高層住商複合靑年캠퍼스’에 對해 說明했다. [뉴스1]

安哲秀國民의黨大選候補는 靑年住居問題解決을 위해 積極 나서는 模樣새다. 지난해 11月 19日安候補는 國會에서 靑年公約3號 ‘靑年 내 집 마련의 꿈, 安哲秀가 이룹니다’를 發表하며 △5年間靑年을 위한 土地賃貸附靑年安心住宅 50萬戶供給 △서울과 據點都市에 建設되는 都心土地賃貸附安心住宅은 超高層住商複合型 ‘靑年 캠퍼스’ 形態로 供給 △基準金利水準의 45年初長期 모기지론 提供等總 3가지를 約束했다. 덧붙여 “向後 5年間首都圈 150萬號, 全國 250萬戶供給이 必要한데 250萬號 가운데 100萬號를 土地賃貸附安心住宅으로 建設하고 折半인 50萬號는 靑年에게 于先供給할 것”이라고 말했다.

安候補는 무엇보다 靑年住宅問題解決을 위해 容積率上向을 通한 空中都市建設이 不可避하다는 點을 指摘하며 都心土地賃貸附安心住宅은 超高層制限을 緩和해야 한다고 했다. 또 구글 캠퍼스를 모티프로 底層과 地下에는 靑年創業空間과 文化藝術 및 體育空間을 配置한 靑年 캠퍼스를 設置하겠다고 했다. 資産이 不足한 生涯最初住宅購入者, 長期無住宅者, 靑年들에게 LTV(住宅擔保貸出比率) 80%까지 基準金利水準의 利子로 15年据置 30年償還의 45年初長期 모기지론度約束했다. 靑年이 魅力을 느낄 만한 住居空間과 低利의 超長期融資를 提供한다는 點에서 差別化된 公約이지만, 敷地確保부터 財源 마련까지 實行與否가 關鍵이다.

安候補는 保有稅와 去來稅問題等을 包含한 全國民對象의 綜合不動産公約은 아직까지 發表하지 않았다. 그러나 지난해 1月 14日國會에서 연 不動産政策記者會見에서 “3040, 5060世代를 위한 40萬戶住宅供給推進, 再開發·再建築·리모델링 等整備事業을 원활하게 推進해 向後 5年間住宅總 74萬6000號를 供給하겠다”고 發表한 바 있다. 首都圈核心地의 老後住宅과 아파트는 再整備事業이 遙遠한데 이에 對한 規制를 풀겠다는 뜻을 내비쳐 實需要者의 期待感을 높였다.

또한 △高價住宅基準上向調整으로 不動産稅金緩和 △無住宅者 DTI(總負債償還比率), LTV 貸出制限大幅緩和 △加入者年齡帶別 쿼터制導入해 請約制度革新 △契約更新延長時賃貸人稅制惠澤提供等賃貸借 3法問題點改善 △中央政府의 不動産市場規制權限一部를 地方政府에 移讓等總 5가지 規制緩和政策도 밝혔다. 各種規制緩和方案을 비롯해 不動産請約年齡帶別 쿼터制 같은 差別化된 公約은 實質的인 惠澤을 期待하는 有權者의 票心을 잡을 수 있을 것으로 豫想된다.

善心性公約, 實現可能性은?

各候補의 不動産公約은 現政府의 不動産政策에서 비롯된 問題를 바로잡고, 供給을 더 늘리겠다는 點에서 大同小異하다. 供給物量도 세 候補 모두 5年間 250萬號를 供給하겠다고 約束했는데 이는 크게 늘어난 數量은 아니라는 指摘도 나온다. 國土部資料에 따르면 文在寅政府期間住宅供給物量은 竣工基準年平均 54萬6000號水準이었고, 現在豫定된 物量만 總 205萬號로 民間供給分까지 合하면 2030年까지 年平均 56萬3000號가 豫定돼 있다. 여기에 李在明候補는 1月 23日記者會見을 열고 旣存計劃에 供給物量을 追加해 全國에 總 311萬號를 供給하겠다고 發表했다. 特히 서울에만 金浦空港隣近 8萬號, 龍山公園一部敷地 및 周邊返還敷地 10萬號, 태릉·홍릉·倉洞等國公有地 2萬號, 1號線地下化를 통한 8萬號等新規公共宅地 마련으로 28萬號를 追加해 總 107萬號를 供給하겠다고 밝혔다. 李候補는 “國民의 내 집 마련의 꿈을 반드시 실현시켜드리는 것이 國家의 重要한 責務이기 때문에 供給過剩이라는 말을 하게 되더라도 供給約束을 지키겠다”고 强調했다. 이는 旣存에 文在寅政府가 ‘집은 사는(買) 것이 아니라 사는(居) 곳’이라고 밝힌 것과는 確然히 다른 路線이어서 有權者들이 반색할 것으로 豫想된다. 그러나 專門家들은 不動産公約實行與否와 供給履行速度가 더 重要하다고 指摘했다. 심교언 건국대 不動産學科敎授는 “供給物量은 누가 되든 旣存政府와 큰 差異가 없다. 다만 政府負擔을 얼마나 적게 하면서, 民間의 參與를 이끌어내 빨리 供給하는지가 關鍵”이라며 “野黨候補들은 再建築·再開發規制를 緩和하고 民間參與를 誘導하겠다는 데 反해 與黨候補는 賃貸住宅 100萬號를 基本住宅形態로 提供하겠다는 데서 差異가 豫想된다”고 指摘했다.

綜不稅·取得稅·讓渡稅等各種不動産稅制基準을 緩和하겠다는 公約亦是 세 候補 모두 共通的으로 發表했다. 程度의 差異만 있을 뿐 집값 上昇에서 비롯된 稅金負擔苦痛을 덜어주겠다는 意圖는 同一하다. 저마다 庶民·低所得層·無住宅者·靑年等主流에서 疏外된 有權者들을 위한 不動産關聯福祉公約을 提示한 것도 다르지 않다. 그러나 實現可能性, 豫算 마련 等具體的方案이 없는 公約이라는 非難도 꾸준히 提起되고 있다. 匿名을 要求한 首都圈의 한 大學不動産學科敎授는 “大選公約은 執權을 위해 政治的으로 만들어진 것들이어서 信賴하기 어렵다. 特히 不動産은 長期 프로젝트인데 大部分 ‘公約부터 一旦 내놓고 보자’는 式이라 推進過程에서 틀어지거나 遲延돼 空手票에 그칠 可能性이 높다”고 批判했다.