英國이 유럽聯合(EU) 脫退를 決定한 이른바 ‘브렉시트’(Brexit·英國을 뜻하는 Britain과 脫退를 뜻하는 exit의 合成語)로 全 世界가 들썩였다. 只今까지 經濟學者는 大部分 ‘글로벌 災殃’이라는 브렉시트가 정작 우리나라에 끼치는 影響은 微微할 것으로 展望하고 있다. 그럼에도 그 餘波가 사그라지지 않는 理由는 무엇일까. 金融市場과 不動産市場에 끼치는 影響이 적잖을 것으로 豫想되기 때문이다. 무엇보다 브렉시트로 不確實性이 더욱 커졌다. 이런 때일수록 사람들은 安全資産인 不動産을 選好하게 된다. 投資處를 찾지 못한 뭉칫돈이 不動産市場으로 몰릴 可能性이 높다는 말이다. 게다가 브렉시트 쇼크 以後 各國 中央銀行이 追加 金利引下를 考慮 中이며, 韓國銀行도 下半期 基準金利를 追加로 引下할 것이라는 展望이 나오고 있어 收益型不動産(小型 빌딩, 오피스텔, 商街, 商家 轉用이 可能한 住宅 等)으로 눈을 돌리는 投資者가 더욱 늘어날 수밖에 없다.

먼 나라 英國에서 불어온 브렉시트 後暴風이 韓國 創業市場에는 어떤 影響을 끼칠까. 이렇게 推測해볼 수 있다. 브렉시트 以後 收益型不動産에 關心을 돌리는 사람이 더욱 많아질 것이다. 購買 需要가 늘면 當然히 賣買價가 높아지고 賃貸料도 덩달아 오른다. 旣存 自營業者나 豫備創業者에겐 苛酷한 現實일 수밖에 없다.

브렉시트가 觸發한 第2 젠트리피케이션

브렉시트로 우리는 또 다른 젠트리피케이션 現象을 맞을 수 있다. 最近 社會的 이슈가 되고 있는 젠트리피케이션은 舊都心이 蕃盛해 中産層 以上의 사람이 몰리면서 賃貸料가 오르고 原住民이 내몰리는 現象이다. 例를 들어 서울 弘大入口驛 商權의 境遇, 大型 프랜차이즈 賣場이 入店하면서 旣存 零細 賃借人들이 相對的으로 賃貸料가 싼 합정동이나 상수동으로 옮겨가 새로운 商圈을 形成했다. 이런 現象이 서울을 비롯한 首都圈을 거쳐 地方으로까지 擴散되고 있다.

여기에 브렉시트가 또 다른 젠트리피케이션 現象을 觸發할 公算이 크다. 例를 들어 麻浦區 연남동 一帶는 弘大入口驛 商圈에서 밀려난 零細 賃借人이 몰려들면서 賃貸料가 急騰했다. 그런데 브렉시트 餘波로 갈 곳 없는 뭉칫돈이 收益型不動産으로 몰리면 不動産 賣買價도 큰 幅으로 오르게 된다. 實際로 이곳은 지난해에 비해 不動産 賣買價가 2倍 以上 올랐다. 이 地域 旣存 自營業者들은 賃貸借 契約期間 滿了에 맞춰 賃貸料를 2~3倍씩 올려달라는 建物注意 要求에 苦悶하고 있다.



그렇다면 豫備創業者에게는 어떤 어려움이 있을까. 돌아서면 오르는 賃貸料 때문에 創業資金 確保에 非常이 걸린다. 初期 創業資金을 더 確保해야 하고, 創業하더라도 오른 賃貸料를 反映해 다시 損益分析을 해야 한다. 損益分岐點이 올라가기 때문에 創業이 더욱 어려워질 수밖에 없다.

2015年 5月 13日 改正된 商街建物 賃貸借保護法의 核心 內容은 對抗力, 契約更新要求權, 權利金法制化다. 旣存 賃貸借保護法은 換算保證金 範圍 안에 있는 店鋪의 境遇 月貰上限制를 適用해 年 9% 範圍 內에서만 賃貸料를 올리도록 强制해놓고 있다.

解決 方法은 商街建物 賃貸借保護法 改正

例를 들면 서울市에서는 換算保證金 4億 원 以下면 月貰上限制를 適用받는다. 다시 말해 保證金 5000萬 원에 月貰 350萬 원 以下면 月貰上限制가 適用돼 年 9% 範圍 內에서 賃貸料를 올리도록 돼 있다. 하지만 4億 원을 超過하는 店鋪는 月貰上限制가 適用되지 않기 때문에 月貰를 周邊 時勢에 맞춰 올릴 수 있는 것이다.

따라서 젠트리피케이션이든, 브렉시트에 따른 收益型不動産 買收든 源泉的으로 解決할 수 있는 方法은 換算保證金에 關係없이 月貰上限制를 導入하는 것이다. 여기서 商街建物 賃貸借保護法의 主要 槪念을 좀 더 仔細히 알아보자.


對抗力
商街建物 賃貸借保護法 第3條(對抗力 等)에서 賃貸借는 그 登記가 없는 境遇에도 賃借人이 建物의 印度와 事業者登錄을 申請하면 그다음 날부터 第3者에 對해 效力이 생기는 것을 말한다.


契約更新要求權
商街建物 賃貸借保護法 第10條(契約更新 要求 等)에서 賃貸人은 賃借人이 賃貸借期間이 滿了되기 6個月 前부터 1個月 前까지 사이에 契約更新을 要求할 境遇 正當한 事由 없이 拒絶하지 못한다. 다만, 賃借人이 3基의 借賃額에 該當하는 金額에 이르도록 車임을 延滯한 事實이 있는 境遇 外 7가지 項目에 對해서는 契約更新要求權을 拒絶할 수 있다.


權利金法制化
商街建物 賃貸借保護法 第10條의 3(權利金의 正義 等)에서 權利金이란 賃貸借 目的物인 商家建物에서 營業을 하는 者 또는 營業을 하려는 自家 營業施設, 備品, 去來處, 信用, 營業上의 노하우, 商家建物의 位置에 따른 營業上의 利點 等 類型·無形의 財産的 價値의 讓渡 또는 利用 代價로서 賃貸人, 賃借人에게 保證金과 借賃 以外에 支給하는 金錢 等의 代價를 말한다. 그리고 權利金 契約이란 新規賃借人이 되려는 者가 賃借人에게 權利金을 支給하기로 하는 契約을 말한다.

商街建物 賃貸借保護法에 對해 仔細히 알고 싶다면 法制處 國家法令情報센터(www.law.go.kr) 檢索窓에 商家建物賃貸借保護法이라고 入力하면 된다.