舊韓末 東아시아 情勢를 說明하는 데 ‘러소포비아(Russophobia)’라는 用語가 種種 登場한다. 러소포비아란 ‘러시아 恐怖症’쯤으로 解釋할 수 있는데, 當時 巨大한 러시아에 對한 非正常的인 두려움이나 嫌惡感이 蔓延하던 社會現象을 가리키는 政治學 用語이다. 實際로 러시아는 아무런 움직임을 보이지 않았는데도 當時 우리나라를 비롯해 中國(淸나라), 日本 等은 不安에 떨었다.?
初期 對應 未洽했던 日本, 우리는 달라
最近 不動産 景氣와 關聯해 또다시 버블論爭이 벌어지는 것을 보면 우리 不動産市場이 ‘不動産 러소포비아’를 앓고 있는 건 아닌가 하는 생각이 든다. 1990年代 初부터 深刻한 長期不況을 겪는 日本 事例를 보면서 우리에게도 이와 같은 暗黑期가 닥칠지 모른다는 不安感에 사로잡혀 있는 것이다. 日本은 90年代 初 버블 崩壞 以後 經濟 全般이 成長動力을 喪失한 채 ‘잃어버린 20年’을 맞고 있으며, 이를 지켜보는 우리 마음도 ‘남의 일 같지 않은’ 게 事實이다. ?
우리나라에서 不動産 버블 崩壞에 對한 憂慮가 나온 것은 2000年代 初 外換危機를 克服한 後 不動産市場이 回復勢를 보이면서부터다. 急速度로 回復되는 不動産市場의 움직임이 마치 日本 버블期 모습과 類似한 데다, 人口 增加勢 鈍化 및 老齡化 進行으로 向後 住宅 需要가 減少할 것이라는 展望이 나오기 始作했다. 特히 首都圈 一部 地域을 中心으로 한 投機 烈風이 이 같은 展望을 더 그럴듯하게 만들었다. 當時 많은 經濟硏究所가 앞다퉈 ‘不動産 거품’을 警告했고 甚至於 一部는 버블 崩壞 時點을 2012年 前後로 豫想하기까지 했다. 하지만 周知하는 바와 같이 이와 같은 悲劇的 展望은 現實化하지 않았고 市場은 安定勢를 維持하고 있다.
金融市場을 비롯한 資産市場의 버블 與否는 學界는 勿論, 關聯 産業에서도 一般化할 만한 基準點이 없다. 버블은 基礎經濟 與件에 符合하는 基準값과 실젯값의 乖離를 어림잡아 推定하는 것인데, 여기서 버블이라고 判定할 수 있는 乖離 程度에 對한 嚴密한 硏究나 實務的 尺度가 全혀 없다. 大體로 市場參與者들의 市場 期待心理가 무너지면서 버블 崩壞가 始作돼 實物 및 金融 部門의 複合 不況으로 이어진다는 程度로 理解할 수 있다. 卽 行態經濟學的 分析만 一部 可能한 實情이다.
어떻게 보면 지난 10年 如干 우리 經濟에 惡夢과 같이 不安感을 造成해온 ‘日本式 버블 崩壞’를 이제 잊어도 되지 않을까 싶다. 그만큼 우리나라 不動産市場은 어느 程度 安定期에 접어들었다고 생각한다. 이에 對해 좀 더 根據 있는 推定을 하려면 過去 日本 버블期에 있었던 여러 情況과 우리 現實을 比較해보면 된다. 日本은 1980年代 金融緩和政策 等을 통한 內需 增加에 힘입어 前後 最長의 好況期를 맞았다. 하지만 80年代 後半 6大 都市 平均地價가 3倍 以上 急騰하는 等 以上 成長을 보이자, 90年代 初盤 日本 政府는 버블 抑制를 위한 全方位的 政策을 施行했고 結果的으로 急激한 市場 萎縮을 招來했다.
日本 政府는 不動産 버블의 危險性을 過小評價한 나머지 初期 對應을 잘못했다. 金融圈 亦是 關聯 리스크에 對한 警告에도 競爭的으로 不動産擔保貸出을 擴大했으며, 이 過程에서 金融當局의 監督도 허술했다. 貸出 規制를 避하고자 設立된 非銀行金融圈(non-bank)의 貸出 擴大를 容認했고, 結局 不動産 價格 下落과 이에 따른 關聯 産業 不實化가 金融機關 및 金融시스템 全體의 安定性을 크게 毁損하는 結果를 招來했다.
金融圈 스스로 危機 管理 시스템 稼動
우리나라 狀況은 日本과 크게 다르다. 먼저 버블 對象과 버블 形成의 主體가 다르다. 버블의 깊이나 程度에서도 큰 差異를 보인다. 日本은 오피스用 土地가 버블 形成의 主要 對象이었던 데 反해, 우리나라는 大部分 아파트를 中心으로 한 住宅이 對象이다. 이 때문에 버블 形成 主體 또한 日本은 中小 不動産業者인 反面, 우리나라는 一般 家計다. 重要한 것은 住居 目的의 住宅과 比較해 오피스 等 商業用 不動産의 危險度가 2~3倍 以上 높다는 點이다. 아울러 住宅 賣買指數를 살펴보면 우리나라는 外換危機 克服 直後인 2003年 末부터 現在까지 年平均 3% 남짓한 成長勢를 보여왔다. 이는 日本 버블期와 比較할 수 없는 水準의 上昇率이다.
그럼에도 如前히 버블에 對한 疑懼心을 거둬들이지 못하겠다면, 市場參與者別로 只今까지 遂行해온 버블 崩壞 憂慮에 따른 對應을 알아볼 必要가 있다. 먼저 政策當局의 對應을 살펴보면 다음과 같다. 우리 政府는 不動産 關聯 貸出에 嚴格한 基準을 適用하는 한便, 先進型 貸出 構造로의 漸進的인 轉換을 꾸준히 推進해왔다. 앞서 說明했듯 日本이 버블期 非銀行金融會社를 子會社로 設立해 危險을 加重한 것과는 差別化된다. 우리나라는 住宅擔保貸出을 大部分 銀行圈에서 取扱해 市場 統制力을 維持하고 있다고 볼 수 있다.
아울러 美國 서브프라임 모기지 事態와 같이 非優良貸出이 金融危機를 擴大할 憂慮가 있자 與信審査先進化 方案을 마련하는 等 金融會社 貸出 構造를 改善하려는 努力을 持續해왔다. 卽 償還 能力이 있는 借入者에게는 貸出 機會를 열어주는 貸出總量規制 等을 선보이며 市場 安定化를 圖謀했다. 또한 住宅擔保貸出의 擔保比率 上限을 嚴格히 制限함으로써 平均 50% 內外 水準을 維持하고 있다. 다시 말해 우리나라는 住宅 價格이 갑자기 折半 水準으로 떨어지는 事態가 벌어지더라도 이를 擔保로 貸出해준 金融會社로까지 損失이 轉移되지 않을 것이란 얘기다.
勿論 低金利 體制로 轉換되면서 金融會社들이 競爭的으로 貸出을 擴大할 可能性이 있다. 하지만 金融圈 自體的으로 外換危機 以後 다양한 危機 管理 시스템을 確保하고 있기 때문에 섣부른 失手를 저지르지는 않을 것으로 보인다. 버블期 日本의 一部 金融會社가 보여준 無分別한 收益 追求 行爲는 우리 金融圈에서는 일어나지 않으리란 評價가 優勢하다. 特히 美國 서브프라임 모기지 事態로 리먼브러더스 等 傳統 있는 大型 金融會社들이 沒落한 것을 本보기 삼아 金融圈 스스로 危險 管理의 重要性을 强調하고 있다.
市場을 움직이는 國民 또한 不動産 不敗 神話가 더는 有效하지 않다는 걸 무척 잘 알고 있다. 지난 外換危機 때, 그리고 2007年 以後 展開된 價格 調整期의 經驗을 바탕으로 不動産市場의 變動性을 充分히 認識할 수 있었기 때문이다. 내 집 마련에서도 賃貸住宅 等 實用性을 强調하는 쪽에 무게를 더 두는 이가 늘고 있다. 이에 따라 住宅市場은 投資보다 居住를 目的으로 하는 實需要者 中心 市場으로 패러다임이 再編되는 轉換期를 맞이하고 있다.
