#1 “4年 前 서울市 강서구 마곡地球에 들어올 때 아파트(112㎡) 傳貰價가 2億2000萬 원이었는데 只今은 3億5000萬 원으로 올랐어요. 賣買價는 3億3000萬 원에서 6億 원까지 올랐고요. 처음에 傳貰로 할까 賣買로 할까 苦悶하다 貸出받는 게 싫어 傳貰로 했는데, 結局 그때 집을 샀어야 했나 봐요.”(직장인 姜某 氏·38)

#2 “京畿 高陽市 一山東區 아파트에 5年째 傳貰로 살고 있는데 4年 만에 傳貰價가 1億 원 올랐어요. 賣買價와 3000萬 원밖에 差異가 안 나서 그냥 집을 사야 하나 苦悶이에요. 이제 나이도 있고, 언제까지 傳貰難民으로 살아야 할지 모르겠어요.”(주부 金某 氏·40)

#3 “京畿 하남시에서 서울로 出退勤하고 있는데 2年 만에 傳貰價가 1億 원이나 올랐어요. 요즘 洞네 專業主婦들은 河南 隣近의 ‘미사地區’가 江南라인에 있는 마지막 投資處라며 週末마다 아파트 本보기집을 보러 다녀요. 집값은 하루가 다르게 오르고, 가만히 있다가는 집 한 채 못 산 채 人生이 끝날 것 같아 不安해요.”(직장맘 朴某 氏·36)



地上 最大 苦悶거리인 내 집. 집을 사느냐 마느냐로 오늘도 많은 사람이 골머리를 앓고 있다. 成人 2名 以上 모이면 빠지지 않고 나오는 얘기가 不動産, 財테크 關聯 內容이고 或者는 “世上에는 집을 所有한 사람과 그렇지 못한 사람, 딱 두 部類가 있다”고 말하기도 한다. 그만큼 집이 우리 人生에서 차지하는 比率은 相當하며, 집을 所有함으로써 얻는 心理的·經濟的 安定感은 ‘처음부터 所有했던’ 사람은 決코 알 수 없는 感情이다.

8年 만에 서울 平均 집값 最高價 更新

2014年부터 DTI(總負債償還比率)·LTV (住宅擔保貸出比率) 規制가 緩和되면서 아파트 賣買價와 傳貰價의 同伴 上昇勢가 尋常치 않다. 6月 서울 아파트 傳貰價率(賣買價 對比 傳貰가)이 史上 最高値인 75%에 이르는 等 首都圈 住宅의 傳貰값 上昇은 想像을 超越한다. 關聯 統計를 集計하기 始作한 1998年 12月 以後 가장 높은 水準으로, 치솟는 傳貰값에 서울에서 首都圈 外郭으로 밀려나는 貰入者를 일컫는 ‘傳貰難民’이란 新造語까지 誕生했다.

올해 上半期 서울에서만 1萬 채 以上 住宅이 再建築·再開發로 撤去되는 等 住宅整備事業에 따른 傳貰難度 持續되고 있다. 여기에 持續的인 基準金利 引下(現在 歷代 最低인 1.25% 水準)로 傳貰보다 月貰를 選好하는 집主人이 늘면서 傳貰 品貴 現象에 ‘울며 겨자 먹기’ 式으로 月貰를 選擇하는 이도 늘고 있다. 京畿 地域 아파트의 平均 傳貰價率 亦是 77.7%로 歷代 最高値를 記錄했다.

집값이 오를수록 貰入者의 相對的 剝奪感은 커지기 마련이다. 2000年代 後半 글로벌 金融危機 以後 下向勢 乃至 제자리걸음을 보이던 서울 집값이 지난해 初부터 急騰하기 始作해 지난달 史上 처음으로 平均 5億 원을 넘어섰다. KB국민은행은 7月 4日 “6月 서울 아파트·單獨·聯立 等 住宅 平均 賣買價格이 지난해 1月보다 平均 5400萬 원 오른 5億198萬 원으로 集計됐다”고 發表했다. ‘그때 집을 샀어야 했는데…’ 하고 後悔하는 사람이 적잖은 理由다. 只今이 最高價라는 點에서 “앞으로 떨어질 일만 남았다”고 내다보는 이가 있는 反面, 相當數 不動産 專門家는 “市場 自體가 過熱됐다고 보기는 어렵다”고 診斷한다. 이현석 건국대 不動産學科 敎授는 “2008年 金融危機 때처럼 한瞬間에 무너질 可能性은 稀薄하다. 그동안 政府의 不動産 規制와 緩和 政策이 꾸준히 있어왔고, 中途金 貸出 規制 等으로 下半期 서울 住宅市場의 强勢가 한풀 꺾일 것으로 보인다. 冷却과 加熱이 反復되면서 어느 程度 安定的인 흐름을 이어갈 것으로 展望된다”고 말했다.

온라인 不動産 仲介 사이트 ‘不動産114’의 김은진 리서치팀長도 “流動資金과 貸出 規模를 考慮하고 住宅 購買로 얻게 될 心理的 安定感까지 생각한다면 賣買를 推進해도 無妨할 것으로 보인다. 무엇보다 ‘내 집 마련이 不動産 財테크의 基本’이라는 社會的 雰圍氣도 無視할 수 없다”고 밝혔다.

그렇다면 果然 언제, 어디에, 어떻게 나만의 보금자리를 마련해야 할까. 먼저 無住宅者가 쉽게 내 집 마련을 할 수 있는 方法은 分讓이다. 時勢差益을 期待할 수 있고 오랜 期間 利用할 수 있다는 長點도 지닌다. 單 競爭率이 높다 보니 누구나 請約에 成功하는 건 아니고, 分讓價도 相當 部分 오른 狀態라 中道 償還 能力을 지닌 境遇에만 挑戰하는 것이 바람직하다.

下半期에는 2003年 以後 最大 分讓 物量이 쏟아질 豫定이다. 인터넷 不動産 포털사이트 ‘닥터아파트’가 調査한 올해 下半期 서울 分讓 豫定 物量은 41個 團地 1萬8065家口로, 지난해 같은 期間(1萬163家口)보다 約 78%나 늘어난 數値다. 그中 96.8%가 再開發·再建築 物件으로, MB(李明博) 政府 以後 始作된 再開發·再建築 規制緩和政策이 現 政府 들어 더욱 積極的으로 施行된 데 따른 結果라 할 수 있다. 特히 2014年부터 住宅市場이 回復勢로 돌아서면서 事業 速度가 빨라졌다는 게 不動産 專門家들의 分析이다. 再開發은 21個 團地 1萬416家口, 再建築은 17個 團地 7083家口 等 總 1萬7499家口로 集計되고 있다.

無住宅者, 分讓에 挑戰하라 

地域別로 보면 서울 江南圈에선 8月 開浦住公3團地 디에이치 아너힐즈(70家口)를 始作으로 △강동구 高德住公2團地 再建築아파트(2021家口) △서초구 傍輩3棟 住宅再建築 方背에코자이(97家口) △서초구 阪神18次 新반포 래미안(146家口) △韓信5次 아크로리버뷰(41家口), 都心圈 및 講書圈에서는 △銅雀區 黑石7區域 아크로리버하임(405家口) △銅雀區 祠堂2區域 롯데캐슬(602家口) △中浪區 面目3區域 아이파크(1034家口) △麻浦區 大興2區域 新村그랑자이(492家口) △麻浦區 麻浦路6區域 SK VIEW(254家口) △麻浦區 신수1區域 新村숲아이파크(561家口) △麻浦區 昌廛1區域 태영 웨스트리버(145家口) △冠岳區 12-2區域 e便한세상 奉天(659家口) △서대문구 북아현뉴타운1-1區域 북아현 힐스테이트(349家口) △양천구 新訂뉴타운1-1區域 아이파크 위브(1068家口) 等이 分讓을 앞두고 있다.

江北圈에서도 再開發 物量이 大擧 쏟아진다. △城北區 石棺2區域 래미안(616家口) △城北區 長位1區域 래미안 長位1(490家口) △장위5區域 래미안 長位5(875家口) △淸凉里4區域 롯데캐슬(1293家口) 等이 줄줄이 分讓한다.

特히 多子女家口는 特別供給을 노릴 수 있다. 入住者 募集公告日 基準으로 民法上 未成年者 子女가 3名 以上인 境遇 多子女家口 特別供給 資格이 주어지기 때문이다. 請約貯蓄에 加入해 6個月 以上 每달 納付한 無住宅家口主라면 請約할 수 있다. 또한 資金이 여유롭지 않은 境遇라면 한국토지주택공사(LH)나 地方都市公社에서 供給하는 宅地開發地區 내 아파트 分讓을 눈여겨볼 必要가 있다. 내곡·稅穀·慰禮·마곡 等 最近 “집값이 2倍 以上 올랐다”고 하는 곳은 大部分 宅地開發地區다.

김은진 팀長은 “新婚夫婦나 無住宅者는 請約 時 優先供給制度가 있으니 이를 充分히 活用할 必要가 있다. 特히 供給宅地는 分讓價 上限制 適用을 받기 때문에 民間 分讓에 비해 價格 競爭力이 있다. 그렇다고 무턱대고 分讓부터 받아서는 안 되고, 周邊 基盤施設과 接近性 等을 잘 따져 實居住를 目的으로 할 만한 곳인지를 살펴야 한다”고 助言했다.

7月 1日부터 首都圈 分讓市場에서 中途金 無利子 惠澤이 사라짐에 따라 最近에는 建設社 大部分이 ‘이자 後佛制’를 分讓 條件으로 내세우고 있다. 結局 이는 實質的인 分讓價 引上 負擔으로 作用하는 만큼 資金 調達 計劃을 세울 때 이 點도 銘心해야 한다.   

新規 分讓이 아닌 旣存 아파트를 購買하고자 하는 境遇에는 資金力을 가장 먼저 確認해야 한다. 通常的으로 不動産 專門家들은 負債 比率이 全體 價格의 30%를 넘지 말 것을 助言한다. 最近 金利引下로 貸出 利子 負擔이 過去와 比較해 懸隔히 줄어든 것은 事實이나, 자칫 銀行 돈을 自己 돈으로 錯覺하고 分에 넘치는 挑戰을 했다가는 狼狽를 보기 十常이다.

低金利, 住宅擔保貸出을 活用하라

2月 서울, 京畿, 仁川 等 首都圈에서 먼저 施行된 데 이어 5月 全國으로 擴大 施行 中인 元利金償還制度에 따라 이제 住宅擔保貸出을 받으면 元金과 利子를 同時에 갚아야 한다. 한 不動産 關係者는 “最近 賣買 件數가 늘면서 無理하게 貸出을 試圖하는 境遇가 있다. 現在 所有한 資産뿐 아니라 自身의 所得 水準을 考慮해 堪當할 수 있는 範圍 內에서 貸出을 받아야 한다”고 말했다.

한便 貸出 資格 要件이 充足된다면 長期固定金利 住宅貸出을 積極 活用할 必要가 있다. 代表的으로 收益 共有型 모기지貸出을 들 수 있는데, 6億 원 以下 住宅 購買 時 夫婦 合算 總所得 6000萬 원(生涯最初住宅購入者는 7000萬 원) 아래라면 家口當 2億 원 以內에서 貸出받을 수 있다. 20年 長期貸出商品으로 低廉한 固定金利가 適用되고 1年 또는 3年 据置(利子만 納付) 後 元利金均等分割償還이 可能하다.

住宅 購買 以前에 考慮해야 할 또 다른 點은 投資가 아닌 長期 居住 目的으로 接近해야 한다는 것이다. 不動産 關係者는 大部分 “웃돈에 對한 期待感은 버리는 게 좋다”고 입을 모은다. 低金利 基調가 이어짐에 따라 流動資金이 不動産市場으로 몰리면서 價格 下落을 沮止하고 있긴 하지만, 2018年 入住 物量이 크게 늘어나면 供給 過剩으로 價格 調整을 받는 地域이 나타날 수 있기 때문이다.

特히 最近 分讓價와 傳貰價가 急騰한 京畿圈 宅地地區(동탄·미사·慰禮·마곡·南楊州 茶山新都市 等)의 境遇 向後 短期間 價格 下落 兆朕이 보일 蓋然性이 있다. 勿論 이 또한 一時的인 現象이리라는 게 衆論이긴 하나 ‘無條件 내 집은 오를 것’이란 생각으로 住宅 購買를 試圖하는 건 現實性에 맞지 않다는 게 專門家들 意見이다. 金 팀長은 “光敎地區 亦是 入住 初期에는 周邊 地域과 供給이 겹치면서 下落勢를 보였지만 周邊 基盤施設을 잘 갖춰놓아 3年 만에 上昇勢를 記錄할 수 있었다. 設令 入住 後 價格이 下落하더라도 그 期間을 버텨낼 수 있어야만 住宅 賣買 後 後悔하는 일이 없다”고 말했다.

또한 不動産 好材를 따라 서울 外郭 新都市로 눈을 돌리는 境遇라면 반드시 記憶해야 할 것이 있다. 該當 地域이 ‘産業코어’로 自足都市 機能이 可能한지 仔細히 살펴봐야 한다는 點이다. 이현석 敎授는 “大企業 入住 等을 통한 人口 流入이 持續的으로 可能한지가 가장 重要하다. 金浦漢江新都市의 境遇 當初 開發 好材로 떠들썩하던 것에 비해 價格 上昇이 두드러지지 못하는 理由도 産業的 好材가 없기 때문이다. 이럴 境遇 隣近 産業地域으로 人口가 빨려 들어갈 可能性이 있다. 베드타운으로 轉落하지 않으려면 該當 地域에 核心 動力을 强化할 수 있는 産業施設이 補强돼야 한다”고 말했다.    

無理한 貸出은 避하되 就學 年齡帶 子女가 있는 家具라면 어느 程度 負擔을 甘受할 必要가 있다. 大規模로 잘 造成된 住宅街라고 해도 學校와 學院 等 敎育 關聯 便宜施設 等이 뒷받침되지 못하면 競爭力을 갖추기 어렵기 때문이다. 金 팀長은 “大體로 30, 40代에 該當하는 境遇인데, 子女가 學校에 入學하면 理事가 쉽지 않기 때문에 子女 就學에 맞춰 定着할 곳을 찾는 게 重要하다. 學群이 좋은 곳은 當然히 價格帶도 높게 策定돼 負擔이 될 수 있지만, 償還 能力이 어느 程度 있다면 貸出 規模가 좀 더 크더라도 여러 가지 要件이 잘 갖춰진 곳을 選擇하는 便이 長期的으로 유리하다”고 說明했다.

30, 40代는 學群뿐 아니라 出退勤 距離도 考慮해야 한다. 最近 不動産市場에서 好材로 꼽히는 곳은 大部分 地下鐵 乃至 KTX 開通 等으로 ‘交通의 要地’라는 點을 前面에 내세운다. 집값 負擔으로 서울 外郭에 居住地를 잡더라도 最大限 交通 便宜性을 따져 購買를 推進하는 것이 바람직하다. 快速 交通網이 確保된 곳에 살면 出退勤 스트레스를 줄일 수 있는 데다 退勤 後 餘暇生活을 누리는 時間도 確保되기 때문이다. 또한 交通이 確保된 곳은 背後需要가 좋기 때문에 집을 되팔고자 할 때도 換金性 面에서 優位를 占할 수 있다.