어느덧 가을이 우리 앞에 성큼 다가왔다. 붉은 丹楓이 山地를 뒤덮을 季節이 오기도 前 大韓民國 市郡區 地圖는 ‘不動産 레드카드’를 받아 온통 붉은色이 됐다. 全國 260餘 個 市郡區 中 ‘調整對象地域’ ‘投機過熱地區’ 레드카드를 받지 않은 곳은 30餘 個 地域(軍 地域 除外)이다. 이들 地域은 不動産 커뮤니티에서 ‘마지막 남은 非規制地域’이라며 短期投資者들의 사냥감이 되고 있다. 京畿에서는 抱川市, 동두천시가 마지막 남은 非規制地域으로 꼽히며 暴發的 上昇勢가 이어지고 있다. 서울지하철 7號線 延長이 豫定된 抱川市 소홀읍은 올해만 집값이 11%나 上昇했다. 東豆川市는 46% 上昇率을 記錄했다(부동산114 時勢 基準).

9月 서울 ‘民間再開發’ 共謀 施行

政府가 붉은色으로 漆한 規制地域보다 덧漆되지 않은 곳이 오히려 도드라져 보이며 强調되는 效果를 낳고 있다. 錯視效果는 非規制地域을 邊方에서 舞臺 中心으로 끌어들이면서 正常的 回復 手順이 아닌, 急反騰 熱病을 겪게 했다. 그 代表 地域이 忠南 공주시, 唐津市, 瑞山市와 江原 原州市, 春川市다.

공주시는 世宗市에 빛이 가리는 時節을 보냈고, 원주시는 原州革新都市에 供給이 集中돼 한때 幽靈都市라는 닉네임을 가지고 있었다. 規制 當局의 붉은色 漆하기는 半期마다 열리는 住居政策審議委員會(住政審)에서 決定된다. 6月 開催된 住政審에서는 規制地域의 追加 或은 解除는 없었다. 다만 追後 狀況을 살피면서 變動할 餘地는 남겨놓았다. 흥미로운 것은 이番 住政審에서 解除可能地域 7곳을 言及했다는 點이다. 調整對象地域 6곳(光州 東區·西區 等)과 投機過熱地區 1곳(慶南 昌原市 義昌區)으로, 이 地域은 現在 市場이 安定돼 큰 異變이 없는 限 올가을 레드카드가 解除될 公算이 크다.

規制地域 解除 時 V字 反騰이 豫想되는 地域을 꼽자면 그間 價格이 눌려온 光州 東區와 西歐, 창원시 城山區와 義昌區다. 巨濟市와 김천시는 앞으로 相當 期間 非規制地域으로 남을 것으로 豫想된다. 이 두 地域은 表面上으로는 未分讓이 如前히 1000家口에 肉薄해 統計 잣대로는 規制 對象으로 指目하기 쉽지 않다. 따라서 두 都市는 앞으로도 短期投資者의 거센 買收勢가 몰아칠 것으로 展望된다.



9月이 되면 吳世勳 서울市長의 供給 카드인 ‘民間再開發’ 公募價 施行된다. 江南·北 均衡 發展이라는 大義名分을 등에 업고 ‘再開發의 씨앗’李 뿌려질 것이다. 그 첫 씨앗이 어디에 뿌려질지 9月 決定된다. 特히 朴元淳 前 서울市長의 政策 때문에 劣惡한 住居環境을 甘受해온 都市再生事業長도 서울市의 ‘2世代 都市再生’ 로드맵에 따라 民間再開發 公募에 參與할 수 있게 됐다. 따라서 3期 新都市에서도 좀처럼 찾기 어려울 ‘民間브랜드’ 아파트의 旗발을 꽂기 위한 熾烈한 公募 競爭이 펼쳐질 것이다.

都心公共住宅 3分의 2 以上 同意 必要

公募 競爭에서 勝機를 잡을 確率이 높을 것으로 豫想되는 地域은 서울硏究院이 發刊한 ‘뉴타운 再開發 解除地域 管理方案’에서 그 힌트를 찾을 수 있다(그래프 參照). 이 報告書는 성북구 장위區域, 마포구 廉吏區域, 서대문구 鴻恩·홍제구役을 安全管理가 時急한 곳으로 判斷했다. 그만큼 再開發이 時急한 地域이라고도 解釋할 수 있다.

9月에는 國土交通部의 都心 住宅 供給 카드인 都心公共住宅 候補地 ‘豫定地區’ 發表도 있다. 豫定地區가 되려면 土地 所有者의 10% 同意가 必要하다. 年末 選定될 本地區 指定을 위해서는 土地主 3分의 2 以上 同意가 要求된다. 新吉4區域, 加算驛勢圈 地球가 最近 都心公共住宅 候補地 撤回 要請을 하는 等 ‘公共’에서 ‘民間’ 再開發로 旋回하려는 움직임도 擴散될 兆朕이다.

서울市가 主導하는 民間再開發의 ‘치트키’는 바로 ‘公共企劃’이다. 이 境遇 民間再開發 進行 時 認許可 機關(서울市)과 의 支離滅裂한 ‘밀당’ 要因이 될 수 있는 各種 公益 가이드라인(寄附滯納 比率, 賃貸住宅 比率 等)을 민과 官이 事前에 協議함으로써 整備區域 指定 期間을 折半 以上 短縮할 수 있다.

公共이든, 民間이든 再開發의 生命은 結局 ‘速度’다. 公共企劃은 該當 아이디어가 明瞭하고 實現 可能性이 높으나, 都心公共住宅 候補地가 本區域으로 指定받으려면 10% 同意率을 數個月 內 3分의 2 水準으로 끌어올려야 한다.

建設社에서 일하며 수많은 再開發組合 狀況을 지켜본 筆者로서는 住民 同意率을 끌어올리는 게 얼마나 어려운 作業인지 잘 알고 있다. 게다가 ‘民間再開發’이라는 選擇肢가 새롭게 주어지면서 都心公共住宅의 速度戰은 더욱 難航을 겪을 것으로 豫想된다.

交通 好材는 ‘換乘센터’

7月 ‘第4次 大都市圈 廣域交通施行計劃’이 發表됐다. 大都市圈의 5年 單位 細部交通計劃으로, 首都圈 및 5大 廣域市 ‘高密地域’ 交通 計劃이 細部的으로 담겼다. 廣域鐵道路線과 關聯된 不動産 展望은 4次 國家鐵道網을 다룬 記事와 칼럼에 이미 많이 言及돼 있다. 이番 計劃에서 注目할 部分은 ‘換乘센터’가 設置되는 地域이다.

向後 10年에 걸쳐 首都圈과 5大 廣域市에는 旣存 都市鐵道 以外에 GTX, BRT, S-BRT, BTX, 트램 等 다양한 交通手段이 거미줄처럼 들어선다. 이들이 엮이는 結節點이 ‘換乘센터’다. 換乘센터가 設置되는 地域은 다양한 交通手段을 利用할 수 있어 通勤이 便利하다. 換乘센터 支援 施設로 開發되는 複合隊形商街는 地域住民의 生活 便宜를 向上시켜 집값 上昇 모멘텀이 될 것이다.

第4次 大都市圈 廣域交通施行計劃에는 多樣한 首都圈 換乘센터事業이 紹介돼 있다. 그中 檢索量이 爆發하며 大衆의 높은 關心을 받은 곳은 京畿 安山 ‘草芝驛 換乘센터’와 水原 ‘亞州大三거리驛 換乘센터’다(지도 參照). 草芝驛은 現在 서울地下鐵 4號線, 소사원視線이 지나며 仁川發(發) KTX가 2025年 開通될 豫定이다. 亞州大三거리驛 換乘센터는 2027年 인덕원~東灘線이 開通될 豫定이다. 아직 開通되지 않은 驛이 關心을 받는 理由는 수원시에서 現在 開發 中인 靈通1再開發, 靈通2再建築 隣近에 換乘센터가 들어서기 때문이다. 亞州大三거리役이 開通되면 ‘再開發 新築 入住×換乘센터를 품은 鐵道 開通’이라는 시너지 效果를 期待할 수 있다.

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