• 實需要者가 選好하는 ‘優良한’ 아파트란?

• 집값 오르기 前 再建築 對象 構築 아파트 찾아라

• 未來價値 對備 低評價, 銅雀區·광진구·영등포구 注目

내 집 마련이 現實이 될까. 5月 3日 大統領職引受委員會가 “總負債元利金償還比率(DRS)을 그대로 維持하고 住宅擔保認定比率(LTV)만 小幅 調整(60∼70%→80%)하겠다”고 밝히면서 내 집 마련 戰略을 세우는 無住宅者의 苦悶이 깊어지고 있다. 旣存 投機地域·投機過熱地區의 LTV 上限은 40%, 調整對象地域의 LTV 上限은 50%다. 生涯 最初 住宅 購入 家口는 여기에 最大 20%포인트 優待 上限이 適用된다.

大統領選擧 後 住宅 供給 擴大와 不動産 規制 緩和 事案은 줄곧 尹錫悅 政府의 關心事였다. 不安한 市場 狀況에 내 집 마련 機會를 놓친 無住宅者는 이 問題에 더욱 觸角을 곤두세웠다. 그러나 引受위는 “LTV의 最大 上限을 漸進的으로 緩和하겠다”고 發表했다. 最近 無住宅者의 셈法이 複雜해지는 理由다.

多樣한 不動産 情報 사이에서 無住宅者는 갈피를 잡기 어렵다. TV에 登場하는 專門家와 書店에 쏟아져 나오는 不動産 關聯 書籍도 混亂을 加重시킨다. 누구는 只今 집을 사야 한다고 하고, 다른 누구는 집값이 떨어지길 기다리라고 한다. 그때마다 無住宅者는 ‘나만 집을 못 사는 게 아닐까. 이러다 집값이 더 오르면 어쩌나’ 戰戰兢兢한다. 大體 언제 집을 사야 할까. 아직 서울 아파트 買收 機會가 있을까. 이 質問에 김동희 공·競賣아카데미硏究所 所長은 씩 웃었다.

“집값 展望에 關係없이 無住宅者는 내 집 마련에 나서는 것이 좋아요. 可能하다면 집값이 오를 수 있는 地域 아파트를 사길 바랍니다.”

누구나 살고 싶은 집

金 所長은 중앙대에서 經營學을 專攻했다. 1985年 第1回 公認仲介士 試驗에 合格해 公認仲介業體를 運營했다. 以後 不動産投資法人 等으로 자리를 옮겨 不動産 契約부터 競賣·空매, 再建築·再開發, 不動産 稅金에 이르기까지 다양한 業務를 맡았다. 2018年 金 所長은 유튜브 채널 ‘不動産채움tv’를 開設했다. 사람들이 價格보다 價値가 높은 不動産을 찾을 때 도움이 될 情報를 提供하겠다는 생각에서였다. 그는 只今도 이러한 메시지를 强調한 動映像을 自身의 유튜브 채널에 올린다. 關聯 內容을 담아 冊도 여러 卷 썼다. ‘돈 되는 아파트·商家·오피스텔 살 때와 팔 때’ ‘나는 積金보다 10倍 더 버는 不動産이 좋다’ 等이다. 大選 以後 집값 反騰, LTV 最大 上限 緩和 等의 이슈로 또다시 實需要者가 혼란스러운 時點에 그를 만난 건 이런 狀況에 對한 助言을 듣고 싶어서였다. 金 所長은 “38年間 不動産仲介業에 從事하면서 다양한 不動産을 去來했다”고 밝혔다. 이 過程에서 그가 얻은 確信이 있다. “남들과 다른 不動産 投資 戰略으로 實需要者가 選好하는 優良한 아파트를 찾아야 한다는 것”이다.

實需要者가 選好하는 優良한 아파트라는 게 어떤 意味인가.

“누구나 살고 싶은 집이라는 뜻이다. 未來價値가 높은 집이라는 意味로도 使用한다. 不動産도 돌고 돌다 보면 나중엔 實需要者에게 돌아간다. 그래서 實需要者 次元에서 價値(needs)가 있는지 判斷해야 한다. 實需要者는 靑年부터 新婚夫婦, 어린 子女를 키우는 3~4人 家口, 老夫婦에 이르기까지 매우 다양하다. 누구나 살고 싶어 하는 要素를 갖춰야 優良한 아파트라고 볼 수 있다.”

그럼 그런 아파트를 만드는 要素가 뭔가.

“내가 생각하는 첫째 要素는 ‘中·大型 團地 아파트인가’ 하는 點이다. 家口數가 많은 團地일수록 生活 便宜施設이 잘 갖춰져 있기에 消費者의 選好度가 높다. 普通 1000家口 以上이면 大型 團地로, 500家口 以上이면 中大型 團地로 區分한다. 500家口 以上 아파트에 投資하면 未來價値가 높다고 볼 수 있다. 大型業體가 施工한 아파트인지도 따져본다. 아파트 브랜드가 消費者에게 미치는 影響이 크기 때문이다. 驛勢圈 周邊과 大衆交通 近接性, 敎育 與件, 生活 便宜施設 接近性까지 눈여겨본다.”

이런 條件을 갖춘 아파트는 未來價値가 높을 뿐 아니라 只今도 이미 비쌀 蓋然性이 크지 않겠나.

“그게 問題다. 實需要者가 選好하는 優良한 아파트를 原論的으로 接近하면 無住宅者는 내 집 마련을 쉽게 抛棄하게 된다.”

그럼 어떤 아파트를 사란 얘긴가.

“悠然한 思考로 綜合的으로 接近했으면 한다. 내 顧客 가운데 한 名은 無名의 中小建設社가 지은 500家口 以上의 아파트를 賣買했다. 언제부턴가 事務室에 오면 表情이 밝아지더라. 내가 ‘요즘 좋은 일 생겼죠?’ 했더니 ‘집값이 올랐어요’ 하며 웃었다. 이 아파트는 竣工 30年 以上인 老後 團地인데, 再建築 期待感이 反映돼 집값이 올랐다고 했다. 다른 顧客은 地下鐵驛에서 徒步로 約 10分 距離에 있는 100家口 以下 小型 나홀로 아파트를 샀다. 지어진 지 20年이 돼 아파트가 리모델링 對象이 되면서 집값이 上昇했다. 再建築·리모델링 事業은 小規模 아파트 團地가 大規模 아파트 團地보다 유리한 狀況이다. 지난해부터 政府와 地方自治團體가 200家口 未滿 小規模 再建築·리모델링 事業 節次를 簡素化하고 建築 規制를 緩和해 왔기 때문이다. 리모델링 工事 技法 發達로 地下駐車場은 勿論 垂直 增築, 別棟 世代 建立까지 可能해져 집값이 오름勢를 보인다.”

再建築·리모델링 小規模 團地 琉璃

構築 아파트 가운데 再建築 또는 리모델링 事業 對象을 찾아 投資하라는 말씀인가.

“그렇다. 建築 年限이 15年 또는 30年 以上인 데다 低密度 아파트로 垈地持分과 建築容積率이 높고 周邊 便宜施設 等이 잘 갖춰진 地域이라면 再建築 對象 또는 리모델링 對象으로 安城맞춤이니 關心을 가져볼 만하다. 아파트 再建築 및 리모델링 可能 年限은 各各 30年, 15年 以上이다.”

最近 서울의 境遇 新築 아파트 分讓價가 20年 以上 老朽化된 아파트보다 높은 價格으로 去來되고 있다. 構築 아파트 投資에 魅力을 못 느낀다는 意見도 나온다.

“時間이 흐르면 新築 아파트도 構築 아파트가 된다. 20年 以上 老朽化된 아파트도 再建築이나 리모델링 事業으로 新築하면 집값 上昇을 期待할 수 있다. 無住宅者라면 整備事業 期待感으로 집값이 오르기 前에 再建築이나 리모델링 事業이 推進될 것으로 豫想되는 아파트를 購入해 好景氣까지 기다렸다가 非課稅 惠澤을 보면서 罵倒하는 戰略을 세울 必要가 있다.”

내가 산 아파트가 再建築이든 리모델링이든 整備事業을 推進하게 되면 참 좋겠다. 하지만 그것이 내 바람대로 되는 건 아니지 않나.

“그럴 수 있다. 地域 車 또는 아파트 但只 車가 있겠지만, 一般的으로 整備事業 活性化 期待感으로 아파트값이 上昇 壓力을 받을 蓋然性이 크다.”

金 所長은 이 대목에서 新築 아파트 分讓價보다 低廉한 周邊 아파트 賣物을 눈여겨볼 것도 勸했다. 그에 따르면 不動産은 同一圈域에서 新築 아파트 價格이 오르면 周邊 構築 아파트값 또한 오르는 傾向이 있다고 한다. 湖水에 물이 넘치면 그 周邊 地域으로 넘쳐 흘러가 또 하나의 江물이 만들어지는 것과 같은 理致다. 그는 이것을 ‘波動 效果’라고 稱했다. 아파트값이 오르면 周邊 多世帶住宅 等 住宅 價格도 上昇曲線으로 移動한다. 이러한 效果가 回復期를 만들고, 그 回復期가 地方까지 퍼져나가는 上昇期를 만든다. “적은 돈을 가지고 있거나 無住宅者는 不動産 沈滯期에 周邊에 비해 低評價된 아파트를 찾아 投資해야 한다. 그러면 未來에 찾아 쓸 수 있는 不動産 積金通帳을 만들 수 있다”는 게 金 所長 助言이다.

周邊에 비해 低評價된 아파트 集中 攻掠

不動産市場에서 ‘低評價 아파트’라는 말이 言及된 지는 꽤 됐다. 低評價 아파트란 게 어떤 意味인가.

“構築 아파트가 오래되면 再建築이나 리모델링 事業을 進行한다. 이러한 整備事業을 成功的으로 進行하면 分讓權의 形態를 거쳐서 新築 아파트로 再誕生한다. 그사이 新築 아파트는 構築 아파트가 된다. 이렇게 아파트도 循環 構造를 갖고 돌고 돈다. 이 過程에서 實需要者에게 機會가 있다. 賣買價가 20億 원에 이르는 新築 아파트 周邊에 14億 원짜리 構築 아파트가 있다고 치자. 이 構築 아파트가 整備事業을 통해 新築 아파트로 다시 태어나면 집값이 20億 원을 훌쩍 뛰어넘게 된다. 自身이 賣買하려는 地域의 循環 構造를 把握한다면 低評價된 아파트를 찾을 수 있을 것이다.”

金 所長은 “2022年 上半期부터 不動産市場이 停滯期를 넘어 後退期에 접어들 것”이라고 내다봤다. 그에 따르면 周邊에 비해 低評價된 優良 아파트 買收를 願한다면 올 7~9月이 適期다. “尹錫悅 政府 出帆 以後 不動産 對策이 마련되려면 時間이 1~2個月 以上 所要될 것이다. 게다가 여름休暇철은 不動産 非需期에 該當한다”는 게 그의 判斷이다.

서울에서도 周邊에 비해 低評價된 優良 아파트에 投資할 수 있나.

“아직 投資 機會는 있다. 내게 서울 地域 推薦을 要請한다면, 동작구와 廣津區, 영등포구를 注目할 것을 勸한다. 서울로 直接 連結되는 地下鐵과 江南으로 向하는 黃金 路線을 特히 눈여겨보길 바란다. 忠南 溫陽과 仁川에서 서울 강북乙 가로지르는 1號線을 비롯해 3號線, 6號線, 7號線, 8號線 等 驛勢圈 周邊 地域에 500家口 以上 아파트에 投資하면 未來價値가 높다. 新設 路線으로 西海線과 連繫해 安山에서 光明, 영등포, 汝矣島까지 이어지는 新安山線에도 關心을 가져볼 만하다. 이곳에는 8億~9億 원臺에도 買收가 可能한 120家口 以下 20~30坪臺 아파트가 있다.”

市勢 꿰뚫어야 ‘優良 急賣’ 낚아

低評價 아파트를 찾을 때 반드시 注意해야 하는 事項이 있나.

“賣買價는 勿論 傳貰價까지 物件의 價値를 正確히 確認해야 한다. 仲介業者의 얘기만 듣고 投資하는 건 禁物이다. 仲介業所에 訪問하기 前 1個月 동안 晝 2~3回 週期로 아파트 團地를 踏査해 보기를 勸한다. 地下鐵驛 또는 버스停留場에서부터 아파트 團地까지 徒步로 時間이 얼마나 所要되는지, 周邊에 官公署와 便宜施設 等이 있는지, 學群은 어느 規模로 形成되는지 等을 確認한 뒤 仲介業所에서 그 地域과 아파트 團地에 對한 對話를 나누면 좋다. 그래야 仲介業者의 言辯에 홀리지 않을뿐더러 잘못된 情報를 區分해낼 수 있다. 地方이나 海外에 居住하는 집主人이 現地 事情에 어두워 物件을 時勢보다 낮은 價格에 내놓는 境遇를 種種 目擊한다. 該當 地域 아파트를 꾸준히 踏査하면 時勢를 줄줄이 꿰게 되니, 뜻밖의 橫財를 얻는 일이 생길 수 있다. 또 발품을 팔 때는 有住宅者나 不動産 投資者와 同行하기보다는 無住宅者나 處地가 비슷한 사람과 同行하는 게 도움이 될 것이다.”

마지막으로 그는 “實需要者가 選好하는 優良한 아파트를 찾는 過程에서 無住宅者가 쌓게 되는 投資 經驗을 삶을 좀 더 풍요롭게 하는 契機로 삼기 바란다”고 助言했다.

“나는 오랫동안 不動産業界에 從事하면서 이른바 ‘名品 아파트’의 補完財가 優良한 아파트라는 생각을 해왔다. 그러다 不動産 沈滯期를 여러 番 經驗하며 實需要者가 選好하는 優良한 아파트의 價値를 한層 더 確實하게 느끼게 됐다. 名品 아파트의 長點은 價格이 가장 먼저 오르고 가장 나중에 下落한다는 點이다. 短點은 價格이 비싸다는 것이다. 實需要者가 選好하는 優良한 아파트는 不動産 沈滯기라도 價格 下落 幅이 크지 않은 데다 그 期間이 짧다. 이러한 아파트를 찾아 投資하면 새로운 삶이 始作될 수 있다.”