• 競賣·公賣로 持分 形態 土地 買收

• 30年間 公示地價 10倍 넘게 오른 地域 살펴보라

• 目的에 符合하는 面積 購入해야

땅에 조금이라도 關心이 있는 사람이라면 土地 投資金 關聯 記事를 본 적이 있을 것이다. 그러나 初期 投資 金額이 1億 원이니 10億 원이니 하는 內容을 보고는 自身과 상관없는 分野라고 關心을 꺼버린다. 果然 土地 投資는 큰돈이 있어야만 可能할까. 18年째 不動産投資者로 活動하는 兩岸性 氏를 만난 건 이 때문이다.

그는 大學 卒業 後 엔지니어로 公企業에서 職場 生活을 始作했다. 그러다 月給만으로는 돈이 돈을 버는 시스템을 만들 수 없다는 現實을 깨달았고, ‘經濟的 自由’를 위한 財테크 工夫에 나섰다. 2005年부터 競賣와 公賣로 100件에 達하는 不動産(토지 包含) 取得에 꾸준히 成功했고, 給與의 2~5倍에 이르는 收益을 얻었다고 한다. 이때 모은 種子돈으로 2013年 首都圈에 자리한 아파트에 投資해 現在 土地와 아파트 等을 합쳐 40餘 곳의 不動産을 保有하고 있다.

梁氏는 지난해 9月 退社해 파이어族(經濟的 自立을 통해 빠른 時期에 隱退한 사람) 꿈을 이뤘다. 現在는 專業 投資者이자 不動産投資 敎育 專門家로 活動한다. 土地·住宅·商街를 去來할 수 있는 不動産 賣買法人과 農地를 取得할 수 있는 農業會社法人의 株主이기도 하다. 그동안 施行錯誤를 겪으며 體得한 投資 知識을 ‘시루 캠퍼스’ 블로그에 共有하고 있다. 3月에는 自身의 土地 投資 노하우를 集約한 冊 ‘시루의 代替不可 土地 投資法’(多온북스)을 펴냈다. 그는 “사람들이 土地 投資에 對해 잘못 생각하는 點이 있다. 첫 番째 誤解는 ‘土地 投資는 큰돈이 있어야 可能하다’는 認識이다. 하지만 반드시 큰돈이 必要한 건 아니다”라며 너털웃음을 지었다.

1000萬 원 以下 少額으로 土地 投資 可能

아파트 갭投資나 株式을 1週 單位로 去來하는 小數點 投資처럼 少額으로도 土地 投資가 可能하다는 뜻인가.

“그렇다. 1000萬 원 以下의 少額으로도 土地 投資가 可能하다.”



具體的 例示를 들 수 있나.

“親舊 3名이 모여서 3000萬 원짜리 土地를 샀다고 假定해 보겠다. 그中 1名이 돈이 必要한 狀況이 생겨서 自己는 빠지겠다고 한다. 그러면서 또 다른 親舊에게 自己의 持分을 판다. 그럼 이 親舊의 持分을 引受하는 親舊는 1000萬 원으로 3000萬 원짜리 土地의 3分의 1 持分을 取得한다. 3名이 모여 共同으로 投資하면 各自 3分의 1이라는 持分으로 登記簿謄本에 올라간다. 持分으로 나오는 土地는 共同 投資할 수 있는 자리 하나가 비어 있는 셈이라, 旣存 投資者는 그대로 있고 落札者만 持分을 가지고 들어간다. 結局은 共有者들과 共同 投資하는 模樣새가 된다. 그렇게 하면 共有者들은 그 土地에 對해 잘 알고, 그 地域의 開發 情報에 밝을 뿐 아니라 物件 管理까지 해주니 落札者로서는 손이 덜 들어가서 좋다. 持分의 形態로 競賣나 公賣에 나오는 林野와 農地는 勿論 工事가 中斷된 建物 敷地를 攻掠하면 少額 投資가 可能할 것이다.”

土地 投資 始作해야 하는 理由 다섯 가지

競賣와 公賣는 어떤 點이 다른가.

“公賣는 한국자산관리공사에서 맡으며 한 番 流札되면 10%를 낮춰 進行한다. 反面 競賣는 法院에서 擔當하며 한 番 流札되면 法院에 따라 20%나 30%를 내려 處理한다. 競賣는 電子入札을 하지 않으므로 定해진 날짜와 時間에 맞춰서 法院에 가야 하지만, 公賣는 電子入札을 하므로 ‘온비드’ 사이트를 통해 누구나 쉽게 入札할 수 있다. 特히 職場人이나 地方에 居住하는 이들이 活用하기에 적합하다.”

梁氏는 이 대목에서 “資産 增殖의 주된 手段으로 利用되는 것이 不動産”이라며 土地도 不動産이라는 큰 範疇에 屬하는 만큼, 資産을 늘리고 싶다면 土地 投資를 始作해야 한다”고 强調했다.

어떤 理由에서 그런가.

“土地는 價格이 한 番 오르면 上昇勢가 가파르다. 甚至於 價格이 다시 떨어지는 境遇가 드물다. 換金性이 높지만 變動性이 큰 株式이나 政府의 規制가 발목을 잡는 아파트에 비해 土地는 安全하면서도 收益率이 높다. 1月 韓國不動産院이 發表한 ‘地價動向 報告書’를 보면 2010年 11月부터 2021年 12月까지 全國 땅값은 133個月 連續해 上昇했다. 또 建物과 달리 土地는 減價償却이 없으니 管理하기도 便하다. 地上에 建築物이나 構築物이 없는 垈地라면 그냥 둬도 된다. 이런 땅에는 貰入者가 없기에 傳貰 滿期 時點에 貰入者와 延長 與否를 協議하지 않을뿐더러 周邊에 大規模 아파트 團地 入住를 걱정하지 않아도 된다. 오히려 土地 周邊에 大團地 아파트가 들어오면 好材로 作用한다.”

우리나라의 土地 面積은 10萬413㎢로 面積이 有限하다. 現在 新都市 建設과 鐵道 및 高速道路 開設, 産業團地 開發 等으로 土地 中 個人이 所有할 수 있는 面積이 繼續 줄고 있다. 그럼 投資價値가 높은 土地는 限定的인 것 아닌가.

“旣存 農地였던 곳이 新都市로 바뀌면 數十兆 원에 이르는 土地 補償金이 地主들에게 支給된다. 그들은 取得稅와 讓渡所得稅 減免 等의 惠澤을 보기 위해 隣近 土地를 다시 購入할 것이다. 그럼 去來가 可能한 土地는 더 줄어들 것이고, 그 過程에서 땅값이 오를 可能性이 크다. 이러한 現象은 地方보다 首都圈에서 더 深刻하게 나타난다. 그다음이 廣域市와 隣近 土地다.”

投資 目的 定한 後 適正 面積 確認하기

그럼 어떤 土地를 사야 할까.

“土地를 購入하기 前에 어떤 用途로 使用할지 目的부터 明確히 定해야 한다. 그래야 土地를 고르기가 훨씬 쉬워진다. 카페를 지을 건지, 원룸 建物을 建築할 건지, 田園住宅을 지을 건지, 밭農事를 할 건지 等 그 目的을 定한 뒤 適正 面積을 調査한다. 예컨대 스타벅스 DT(Drive-through) 賣場을 짓는다고 假定해 보자. 이때 必要한 土地 面積을 確認하는 方法은 居住地 周邊의 스타벅스 DT를 찾은 다음, 地域 基盤 不動産 플랫폼에서 土地 面積을 確認하는 것이다. 不動産 去來 事例를 指導에 標示해 주는 서비스를 活用해 該當 事例를 選擇하면 地番과 去來 鳶島, 去來 金額 等을 確認할 수 있다. 이렇게 몇 군데 店鋪만 確認해도 大略 어느 程度의 面積이 必要한지 알 수 있다.”

그의 說明을 듣고 地域 基盤 不動産 플랫폼에서 스타벅스 DT 賣場의 土地 面積을 찾아봤다. 서울에 所在한 스타벅스 DT 賣場 가운데 76% 以上은 土地 面積이 200坪 以上이라고 나와 있다. 光州의 境遇 全體 스타벅스 DT 賣場 中 約 65%가 300坪 以上이다. 스타벅스 DT 賣場을 열고 싶다면 서울에서는 200坪 以上, 地方에선 300坪 以上의 土地가 必要하다는 뜻이다. 梁氏는 “이러한 方法으로 원룸 建物, 田園住宅, 밭農事를 지으려면 몇 坪의 土地가 必要한지 確認해야 한다. 土地 投資 失敗를 낮추는 方法은 取得 目的에 符合하지 않는 面積의 土地를 購入하지 않는 것”이라고 强調했다.

土地 取得 目的에 符合하는 面積임을 確認한 뒤엔 어떤 段階를 거쳐야 하나.

“基底率을 바탕으로 投資處를 찾아야 한다. 土地 投資에서 基底率은 過去 10年 동안 가장 많이 오른 地域이 向後 10年 뒤에도 가장 많이 오른다는 假說을 意味한다. 2013年부터 2020年까지 土地 價格이 가장 많이 오른 地域을 찾아봤더니, 서울市?釜山市?世宗市?濟州道가 上位에 있었다.”

30年 동안 公示地價 10倍 上昇한 土地 發掘

最近 많은 사람이 世宗市 所在 땅에 投資한 것으로 알고 있다. 이미 價格이 오른 狀況에서 世宗市는 只今도 좋은 投資處일까.

“土地 價格을 決定하는 要因은 人口와 道路다. 人口가 늘면 土地의 活用度를 높여야 하고, 이는 自然스럽게 用途地域의 上向으로 이어진다. 統計廳이 2019年 發表한 ‘將來人口特別推計’ 資料를 보면 世宗市는 2047年 人口가 2017年에 비해 124%가 늘어나 約 33萬 名이 增加할 展望이다.”

그럼 世宗市의 境遇 어떤 土地에 關心을 가져야 하나.

“2013年부터 2020年까지 世宗市의 用途地域別 地價 上昇率은 平均 54.93%를 記錄했다. 平均보다 많이 오른 用途地域이 管理地域과 農林地域 土地다. 따라서 世宗市는 이 地域에 關心을 가져야 한다. 管理地域과 農林地域에는 農地가 많다. 農地는 農事를 짓는 用途의 土地로 地目이 全·答·果樹園을 뜻한다. 農地는 比較的 低廉하고 開發 可能性이 크므로 農地에 關心을 가지고 貸出을 活用하면 좋다. 世宗市의 境遇 農地는 通商 賣買價의 60% 前後로 貸出이 可能하다.”

땅을 꼼꼼히 살펴보려면 무엇을 눈여겨봐야 할까.

“土地 模樣이 使用 目的에 맞는지 따져봐야 한다. 萬若 田園住宅을 지으려는데 周邊에 祝辭나 送電線이 있다면 絶對 좋은 土地가 아니다. 또 進入路가 좁아 車輛이 들어가기 어려워도 適正한 土地라고 보기 어렵다. 다음은 書類를 살핀다. 田園住宅을 지으려는데 該當 土地에 住宅 許可가 나지 않는다면 狼狽다. 이때는 土地利用計劃確認書를 살펴 住宅 許可가 可能한지, 다른 制約은 없는지 살펴야 한다. 登記簿謄本을 떼 假押留, 假登記, 假處分, 根抵當이 設定돼 있는지도 確認한다. 그다음엔 該當 土地의 時勢가 앞으로 얼마나 오를지 確認해야 한다. 내가 主로 使用하는 方法은 過去 30年 동안 公示地價 上昇率을 살펴보는 것이다. 普通 10倍 以上 오른 地域의 土地를 選好한다. 이런 地域은 앞으로도 같은 比率로 오를 確率이 높기 때문이다.”

目的地 向해 나아가는 지름길이자 든든한 保險 役割

그러면 少額 土地 投資로 資産이 빠른 速度로 늘어날 수 있을까.

“한 가지 더 必要한 게 있다. 失望하지 않고 꾸준히 投資하는 姿勢다. 나는 投資 初期 種子돈이 넉넉하지 않아 1000萬 원 以下의 土地에 投資했다. 그래서인지 資産이 빠르게 늘어나지는 않았다. 그 代身 土地에 投資하는 過程에서 재미와 보람을 얻었다. 投資도 意味를 찾아야 오래 持續할 수 있다. 그렇게 몇 年이 지나니 제법 많은 種子돈을 만들 수 있었다.”

不動産投資者로서 梁氏가 土地 少額 投資를 높이 評價하는 理由가 여기 있다. 그는 “나에게 土地 投資는 目的地를 向해 나아가는 지름길과도 같았다”며 “資産 增殖을 이룬 只今은 土地 投資家 든든한 保險 役割을 하고 있다”고 털어놨다.

“나는 韓國이 先進國 班列에 올라서면서 兩極化가 심해지고 있다고 본다. 사람들은 예전보다 살기 힘들어졌다고 이야기하지만, 그럼에도 努力하는 사람은 풍요로워지는 不變의 法則이 存在한다. 向後 20年間 各種 開發計劃이 잡혀 있다. 國土 相當 部分에 道路와 鐵道가 생기고 産業團地가 造成될 豫定이다. 그 過程에서 수많은 機會가 생겨날 것이다. 이 機會를 살려 努力하는 사람들이 成就하기를 바란다.”