2013年 不動産市場의 氣象은 맑을까, 흐릴까, 아니면 맑은 듯 흐린 듯할까. 새누리黨과 민주통합당 大統領選擧(大選) 候補들이 執權 後 不動産政策을 내놓았으나 不動産 專門家들은 實效性이 낮다며 酷評을 加한다. 向後 世界經濟와 不動産 景氣 狀況에 對한 冷靜한 現實 認識 없이 薔薇빛 公約과 땜질龍 處方만 내놓았다는 것이다. 一角에서는 與野 大選候補들이 票를 의식해 敏感한 不動産 問題를 일부러 避해간다고 指摘한다.
現在 不動産市場은 그 누구도 速斷하기 어려울 程度로 變動性이 큰 狀態라는 게 專門家들의 大體的인 評이다. 不動産값이 튀어 오를지, 아래로 더 떨어질지 쉽게 豫斷할 수 없다는 것.
實際 首都圈 집값은 金融危機 以後 暫時 反騰하는 듯싶더니 또다시 속절없이 墜落하고 있다. 地方 집값도 지난해까지의 上昇勢를 접고 一部 地域을 除外하곤 調整 幾微가 宛然하다.
反面 아파트 傳貰값은 2009年 初부터 始作된 上昇勢가 最近까지 持續되는 等 連日 高空行進을 이어간다. 傳貰값 上昇 影響으로 덩달아 賣買價格 對比 傳貰값 比率이 持續的으로 높아지자 一部 專門家는 ‘傳貰 需要의 賣買 需要 轉換 可能性’을 提起하면서 집값이 올라갈 것이라는 展望을 내놓았다. 이를테면 傳貰값이 치솟아 집값에 肉薄하니까 차라리 집을 사버리겠다는 心理的 欲求가 생긴다는 論理다. 不動産값이 떨어질 만큼 떨어졌다는 바닥論의 背景이기도 하다.
그러나 다른 쪽에서는 不動産값은 아직도 거품이 끼어 있어 더 떨어져야 한다고 맞불을 놓는다. 住宅 供給率이나 韓國의 人口 推移를 볼 때 供給이 需要를 超過한 狀態이기 때문이라는 게 그 根據다. 果然 누구 말이 옳을까.
傳貰價格과 賣買價格의 相關關係
이와 關聯해 最近 삼성경제연구소가 ‘傳貰/ 賣買價格의 比率 推移 分析과 示唆點’이라는 主題로 흥미로운 報告書를 發表했다. 傳貰값의 持續的인 上昇으로 ‘傳貰/ 賣買價格 比率’(賣買價格 對比 傳貰값 比率)이 높아지면서 果然 傳貰 需要가 賣買 需要로 轉換 可能한지를 分析한 資料다. 一般的으로 傳貰/ 賣買價格 比率은 傳貰價格과 賣買價格 間 差異로 나타나는 比率이기 때문에 數値 높낮이를 통해 住宅市場 狀況을 比較的 쉽게 把握할 수 있는 指標로 받아들여진다(국민은행이 作成한 ‘全國 아파트 傳貰/ 賣買價格 比率 推移’ 參照).
資料에 따르면, 2012年 10月 現在 傳貰/ 賣買價格 比率은 全國 平均이 62.6%, 서울은 54.0%, 脂肪 6大 廣域市는 67.4%를 各各 記錄했다. 特히 全國 및 서울 比率은 正確히 10年 前인 2003年 8月(全國 62.6%), 5月(서울 54.0%) 羞恥와 거의 같다. 2003年은 2002年부터 始作된 再建築價格 急騰의 影響을 받아 住宅價格이 暴發的으로 上昇하던 時期였다. 數値로만 單純 比較하자면, 올해 傳貰/ 賣買價格 比率을 볼 때 不動産이 上昇 彈力을 받아야 한다.
그러나 이 報告書를 作成한 박재룡 삼성경제연구소 硏究專門委員은 “2003年과 2012年 結果値는 똑같게 보일지 모르지만, 그때와 只今은 狀況이 다르다”면서 이렇게 分析했다.
“2003年은 賣買價格 暴騰으로 傳貰/ 賣買價格 比率이 높은 數値에서 오히려 下落하는 趨勢에 있었고, 2012年은 傳貰價格 上昇으로 傳貰/ 賣買價格 比率이 낮은 數値에서 上昇하는 趨勢다. 또 2003年은 不動産 暴騰으로 非常이 걸린 政府가 10·29對策 等 各種 投機抑制 對策을 내놓는 等 不動産市場을 安定化하려 했다면, 現在는 오히려 住宅景氣 浮揚政策에 重點을 두고 있어 市場 狀況이 完全히 다르다. 따라서 單純히 傳貰/ 賣買價格 比率이 높아진다고 해서 不動産값이 上昇하리라고 보는 것은 無理다.”
卽 傳貰/ 賣買價格 比率의 높낮이 數値와 함께 市場 狀況도 살펴야 不動産市場에 對한 客觀的 展望이 可能하다는 것이다. 그러면서도 朴 專門委員은 “市場 狀況이라는 變數를 빼고 오로지 數値로만 따질 때 留意 깊게 살펴볼 대목은 따로 있다”고 말한다.
“1998年부터 現在까지 傳貰價格과 賣買價格 上昇率을 分析한 結果, 서울의 境遇 賣買價格 上昇率이 傳貰價格 上昇率보다 높을 때만 賣買 需要로의 轉換 可能性이 나타났다. 또 實際로 賣買 需要를 創出하려면 서울의 傳貰/ 賣買價格 比率이 60% 以上을 記錄할 때만 可能하다는 前提條件도 나왔다. 따라서 傳貰/ 賣買價格 比率이 60% 未滿인 境遇에는 비록 서울의 賣買價格 上昇率이 傳貰價格 上昇率보다 높게 나오더라도 賣買 需要로의 轉換 可能性은 낮다고 볼 수 있다.”
朴 專門委員의 分析대로라면, 서울의 11月 現在 傳貰/ 賣買價格 比率은 54.5%다. 結局 이 狀況이라면 60% 突破가 豫想되는 來年을 起點으로 賣買 需要가 일어나리라고 期待해볼 수 있다. 實際로 國土硏究院이 最近 發表한 10月 不動産市場 消費心理指數는 111.3으로 9月에 비해 2.3포인트 增加했고, 7月 以後부터 4個月 連續 上昇勢를 보이는 點도 來年 不動産市場을 밝게 보는 根據다. 다만 朴 專門委員은 “全國 單位 不動産市場 分析은 統計의 不連續性 等의 理由로 類推하기가 힘들다는 限界를 지닌다”고 말했다.
집값 턴 어라운드 하나
삼성경제연구소 資料와 함께 서울市가 運營하는 서울不動産情報廣場에 公開한 ‘아파트 實去來價 公開資料 現況’에서도 不動産市場의 未來를 暗示하는 徵候가 보인다.
10月과 11月 서울 아파트 去來量은 各各 4020件, 4750件으로 月平均 2000餘 件에 不過하던 7~9月 去來量의 2倍를 넘겼다. 12月 들어서도 12日 現在 2000件에 肉薄해 月末까지 4000件을 넘길 것으로 보인다. 아파트 去來申告가 通常的으로 契約 締結 30~50日 後에 이뤄진다는 點을 勘案하면 아파트 去來價 8月 末이나 9月부터 相當 幅 增加했음을 斟酌할 수 있다.
이에 對해 不動産 專門家 한상분 氏는 “9月부터 다시 導入한 取·登錄稅 減免 措置로 需要가 몰렸기 때문이기도 하지만, 저가 賣物 出現으로 價格 메리트가 생겼기 때문인 것으로 보인다”고 解釋했다.
實際로 서울 송파구 잠실동의 境遇, 아파트 去來量이 3月 70件에서 7月 52件으로 줄었다가 9月 98件으로 大幅 늘었다. 잠실동은 再建築 投資 需要와는 多少 距離가 먼 地域으로 分類되는데, 去來件數가 늘어났던 9月 아파트 去來價格이 3月에 비해 30坪型 基準으로 10% 內外 下落한 게 特徵이다. 首都圈 外郭地域에 비해 相對的으로 落幅이 적었던 서울 主要 地域 아파트의 賣渡價格이 下落하자 待機 需要者가 大擧 買收에 나선 것으로 보인다.
韓氏는 “只今의 不動産 景氣 沈滯는 需要와 供給보다 金融危機에 따른 高換率政策, 低金利 基調 等 巨視經濟政策의 影響을 더 크게 받는다”고 診斷한다. 박재룡 硏究專門委員 亦是 “우리나라 不動産市場은 住宅普及率 等 需給 問題보다 政府의 景氣對策과 不動産 關聯 稅金, 金融貸出 같은 制度的 問題에 더 크게 左右된다”고 主張한다. 이래저래 不動産市場은 次期 政府 出帆과 더불어 不動産 政策에 따라 方向舵가 決定될 展望이다.
