文在寅 政府의 不動産政策에 對한 失望感은 20代 大選을 ‘不動産 公約’ 戰爭터로 만들었다. 尹錫悅 大統領 當選人뿐 아니라 더불어民主黨 李在明 前 大選 候補 亦是 ‘不動産 供給政策’을 1順位로 내걸었지만 結局 國民의 選擇은 “살고 싶어 하는 곳에 살고 싶은 住宅을 供給하겠다”며 供給量뿐 아니라 質的 水準까지 考慮한 尹 當選人 쪽 公約으로 기울었다. 全體 投票 結果를 보면 歷代級 薄氷의 選擧였으나, 地域別로 細細히 따져보면 文在寅 政府 不動産政策에 對한 反感 程度에 따라 結果가 크게 엇갈렸다.

19代 大選에서 當時 文在寅 候補에게 몰票를 준 서울은 이番 大選에서 26個 自治區 中 過半數인 15個 自治區가 尹 當選人을 支持했다. 傳統的으로 保守 텃밭이던 江南3具 外에도 많은 自治區가 尹 當選人을 支持한 것이다. 2020年 住宅所有統計에 따르면 無住宅家口 比重이 서울 平均(51.6%)을 上廻하는 廣津區(58%), 麻浦區(55%), 龍山區(55%) 住民이 尹 當選人을 支持했다. 文在寅 政府의 不動産政策을 信賴하며 “언젠가 집값이 鎭靜되겠지. 언젠가 서울에 내 집을 마련할 수 있겠지”라고 希望을 가졌던 40代 無住宅 家長의 失望感이 이番 投票에 反映된 것이다. 以外에 文在寅 政府 時節 再建築 初期 段階에 발이 묶였던 서울 汝矣島와 安全診斷 通過에 목을 매는 牧童이 壓倒的으로 尹 當選人을 支持했다.

1住宅家口 李在明 支持

行政洞別 得票率을 살펴보면 永登浦區 汝矣島洞은 尹 當選人의 得票率이 李 前 大選 候補 對備 40%p 以上 높게 나왔으며, 陽川區 木洞1~6團地가 몰려 있는 목5棟 亦是 尹 當選人이 約 30%p 隔差를 벌리며 李 前 候補를 壓倒했다. 또한 文在寅 政府 時節 多住宅家口 比重이 가장 急增한 강동구와 城東區에서도 尹 當選人이 앞섰다(지도1 參照). 多住宅者에게 懲罰的 規制를 加한 與黨에 對한 反感이 이番 大選 結果에 反映된 것으로 보인다. 結局 ‘虛脫한 無住宅者’ ‘발이 묶인 再建築團地’ ‘손 묶인 多住宅者’가 이番 大選에서 保守 陣營으로 돌아선 것이다.

反面 不動産 大亂에도 李 前 候補를 支持한 地域을 살펴보면 ‘多住宅家口 比重’이 적은 곳이 多數 屬해 있다. 서울에서 多住宅家口 比重이 가장 낮은 冠岳區(8.7%)와 衿川區(10%), 中浪區(10%), 江北區(11%)는 모두 이 前 候補를 支持했다. 아무래도 文在寅 政府의 集中 規制 對象인 多住宅者 比重이 적은 都市는 不動産政策이 票心 向方에 큰 影響을 미치지 않은 것으로 풀이된다. 2020年 基準 도봉구, 노원구, 九老區, 은평구는 서울에서 1住宅家口 比重이 가장 높은 自治區 톱 5에 屬한다. 이들 自治區는 文在寅 政府 期間 ‘서울 내 집 마련’에 成功해 資産價値의 劇的인 上昇을 經驗한 家口主가 많다는 共通點이 있다. 금천구는 1住宅家口 比重이 그리 크지는 않으나, 文在寅 政府 期間 1住宅家口 增加率이 서울 平均(5.3%) 水準을 크게 上廻하는 8.3%로 나타났다. 大選 結果 금천구에서는 이 前 候補가 尹 當選人을 앞섰다. 卽 文在寅 政府 期間 서울에 내 집 마련을 成功한 家口는 資産價値 上昇의 기쁨을 안고 기꺼이 進步 陣營 손을 들어준 셈이다.

京畿道에서는 京畿道知事를 지낸 이 前 候補가 選擧區의 過半數를 차지했다(지도2 參照). 다만 特異한 點은 傳統的인 保守 陣營 텃밭인 京畿 北東部地域 外에도 果川市, 의왕시가 19代 大選과 달리 保守 陣營을 擇했다는 것이다. 李 前 候補가 市場을 歷任한 城南市 亦是 總 得票率에서 尹 當選人이 앞섰다. 城南 受精丘와 中院區 모두 이 前 候補를 支持했음에도 城南 盆唐區가 保守 손을 들어줬기 때문이다.

京畿 과천시, 義王市 保守로 돌아서

盆唐, 果川, 儀旺은 ‘準서울 再建築 有望地’라는 키워드로 한데 묶을 수 있는 京畿道의 代表的인 再建築地域이다. 이들 地域은 老後住宅의 華麗한 變身을 期待하는 住民들 바람이 이番 大選 版圖에 決定的 影響을 미친 것으로 풀이된다. 仁川 松島新都市가 있는 延壽區와 미니新都市級人 用賢·鶴翼地球가 開發되고 있는 彌鄒忽區가 지난 大選과 달리 保守 陣營 손을 들어줬다. 延壽區는 文在寅 政府 期間 多住宅家口가 가장 많이 增加한 地域으로, 多住宅者 規制에 對한 反感이 保守 陣營으로 票心을 기울게 했다. 彌鄒忽구는 仁川에서 無住宅家口 比重이 큰 都市이자 文在寅 政府 期間 1住宅家口가 減少한 仁川의 몇 안 되는 都市로 내 집 마련 失敗의 虛脫感이 投票 結果에 反映됐다.

이番 20代 大選에서 맞붙은 不動産 民心을 整理하면 ‘耐性社’(내 집 마련에 成功한 40代)는 李 前 候補를 支持했으나, ‘多財務’(多住宅者, 再建築團地, 無住宅者)는 壓倒的으로 尹 當選人을 支持한 것으로 풀이된다. 따라서 尹 當選人이 不動産 民心에 副應하는 길은 多住宅者의 꽁꽁 묶인 賣物을 市場에 풀고, 올스톱된 再建築事業의 正常化를 通해 無住宅者의 住居사다리를 再建하는 것이다.

尹 當選人의 供給 公約을 살펴보면 總 250萬 戶 供給 規模 中 民間分讓이 119萬 號로 거의 折半을 차지한다. 바야흐로 民間分讓 時代가 열리는 것이다. 民間分讓 豫定地域을 推定해보면 公共宅地인 3期 新都市가 가장 많을 것으로 豫想된다. 그다음 都心 再建築·再開發 地域에 約 47萬 呼價 供給될 것으로 보인다. 다만 留意해야 할 것은 供給이 開始되는 時點이다. 3期 新都市는 現在 事前請約을 받고 있지만 規模가 가장 큰 競技 南楊州 王宿地區의 土地補償率이 50%線에 머물러 있는 等 土地 補償에 速度를 내지 못하고 있다. 再建築·再開發은 分讓價上限制, 再建築超過利益還收制 等 國會 門턱을 넘어야 할 案件이 적잖기에 올해 안에 可視的 成果를 거두긴 어려울 展望이다.

來年 民間請約 내 집 마련 機會

올해 서울 아파트 入住 豫定 物量은 2萬1000餘 家口로 2014年 以後 最低 水準이며 城北區, 九老區, 中浪區, 은평구 等에 몰려 있어 都心 供給 比重이 적다. 게다가 2萬1000餘 家口 中 賃貸 物量이 約 4000家口로 良質의 住居 物量 亦是 充分치 않은 狀況이다. 이런 渦中에 尹 當選人이 强力하게 내세웠던 ‘安全診斷 緩和’ 公約은 國土交通部 施行令만 改正하면 되기에 빠르면 올해 下半期 內 實現될 可能性이 높다. 卽 安全診斷 通過를 기다리던 木洞, 上溪洞, 여의도동에 資産家들의 流動性이 몰릴 것으로 展望된다. 2022年 서울 집값은 供給 不足 狀況 속에서 再建築 期待感이 부풀어 오르며 上昇勢로 마무리될 展望이다. 首都圈의 境遇 追加된 GTX 路線에 따라 雰圍氣가 急反轉되는 곳이 잇달아 나올 것으로 보인다(지도3 參照). 무엇보다 金芙宣(金浦~富川)으로 풀이 죽었던 仁川西區, 김포시가 GTX-D 路線의 江南直行 延長에 對한 期待感으로 雰圍氣가 反轉될 것으로 豫想된다. GTX-A, GTX-C 路線 延長이라는 겹慶事를 맞은 平澤市 집값 亦是 2022年 가파른 上昇勢를 記錄할 것으로 展望된다.

尹 當選人의 供給 公約이 蹉跌 없이 進行된다면 來年 下半期엔 本格的인 新規 供給이 始作된다. 中小型 坪型 請約에서 抽籤制 比重이 擴大돼 無住宅 新婚夫婦도 民間 브랜드 아파트에 當籤될 確率이 높아진다(표 參照). 게다가 生涯最初 住宅 購買 家口의 住宅擔保貸出比率(LTV)李 80%까지 상향될 境遇 無住宅 新婚家口의 내 집 마련 門턱은 더욱 낮아질 것이다. 尹 當選人의 供給 公約에 따르면 全體 供給量의 折半이 首都圈에 割當될 것으로 보인다. 民間 브랜드 아파트를 願하는 首都圈 無住宅者라면 來年 本格的으로 열리는 民間請約市場을 기다려봄직하다.

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