• 夫婦 共同名義 1住宅者, 單獨名義와 有不利 比較 必須

• 一時的 2住宅者, 6月 1日 前 旣存 住宅 處分해야 節稅

• 住宅賃貸事業者, 賃貸住宅 登錄 抹消 時點 미리 確認해야

• 賃貸事業者 아닌 多住宅者, 讓渡보다 贈與가 利益

• 相續 持分 20% 넘지 않고 3億 원 以下여야 住宅 數 除外

• 제대로 賦課됐는지 納付 前 반드시 點檢해야

2021年 11月 下旬 賦課된 綜合不動産稅(以下 綜不稅)가 ‘爆彈’ 水準이라는 不平이 많다. ‘億臺’ 綜不稅 告知書를 받은 이도 있다. 綜不稅는 財産稅와 別途로, 住宅과 土地에 賦課되는 保有稅다. 住宅 綜不稅는 保有한 住宅의 公示價格 合計額에서 6億 원(1住宅者 11億 원)을 控除한 다음 公正市場價額 比率을 곱한 값을 課稅標準으로 삼고 여기에 該當하는 稅率을 곱해 稅額을 算出한다.

이番 綜不稅가 暴騰한 것은 稅額 算定에 必要한 指標인 公示價格과 公正市場價額 比率, 綜不稅率이 죄다 前年에 비해 높아진 탓이다. 政府는 2020年 發表한 不動産 公示價格 現實化 計劃에 따라 2021年 公示價格을 時勢의 70.2% 水準으로 높였다. 前年보다 1.2%포인트 높은 現實化率이 適用된 것이다. 公正市場價額 比率은 前年보다 5%포인트 높은 95%가 適用됐다. 課稅標準에 따른 綜不稅率度 前年보다 一齊히 올라 집을 가진 사람들의 稅負擔이 커졌다.

서울 江南區 삼성동에서 稅務法人 다림을 運營하는 嗺子令(42) 代表稅務士는 “綜不稅가 고지된 2021年 11月 下旬부터 ‘맞게 나왔는지 確認해 달라’는 問議가 끊이지 않는다”면서 “綜不稅는 住宅 數뿐만 아니라 共同所有 與否와 持分, 住宅이 어느 地域에 있는지 等 여러 狀況을 反映해야 正確한 稅額을 算出할 수 있다”고 말했다.

그는 業界에서 보기 드문 公認仲介士 出身 稅務士다. 大學을 卒業하기 前인 2002年 公認仲介士 資格證을 取得해 서울 龍山區에서 4年間 不動産仲介業을 하고, 2年間 稅法을 工夫해 2007年 44期 稅務士 試驗에 合格했다. 不動産市場과 世務에 對한 理解가 높고 理論과 實務 經驗을 두루 갖춘 그에게 알쏭달쏭한 綜不稅의 狀況別 對處法을 들었다.

- 이番에 1住宅者 가운데도 綜不稅 爆彈을 맞은 사람이 적지 않다. 理由가 뭔가.

“綜不稅는 住宅과 土地의 價値를 評價하고 一定 金額을 控除한 後에 稅率을 곱하는 構造인데, 큰 틀에서 두 가지가 크게 올라 綜不稅 爆彈을 맞은 사람이 많아졌다. 첫 番째 綜不稅率이다. 調整地域 2住宅 以上과 非調整地域 3住宅 以上은 稅率이 前年보다 0.6~2.8%포인트 오르고, 1住宅者의 境遇도 0.1~0.3%포인트 上昇했다. 綜不稅法은 住宅을 共同所有한 境遇 各其 1住宅을 가진 것으로 判斷하기 때문에 本意 아니게 多住宅者가 되어 높은 稅率이 매겨진 事例도 적지 않다. 두 番째 要因은 不動産 價格이다. 집값이 急騰해 住宅의 綜不稅 課稅標準이 되는 住宅公示價格이 많이 올랐다. 아파트 等 共同住宅의 全國 平均 公示價格이 前年보다 19.05% 上昇했다.”

夫婦 共同名義 1住宅者, 單獨名義와 有不利 比較 必須

- 같은 住宅에 財産稅뿐 아니라 綜不稅까지 賦課하는 건 二重課稅라는 指摘이 있다..

“그렇지 않다. 綜不稅 計算 時 이미 賦課된 財産稅額에 對해서는 納付稅額에서 差減하므로 二重課稅에는 該當하지 않는다.”

- 1家口 1住宅의 境遇 綜不稅를 줄이려면 住宅을 夫婦 共同名義로 所有하는 게 낫다고 알려져 있지만 最近 公示價格이 크게 오르면서 共同名義보다 單獨名義가 유리하다는 얘기도 있다.

“夫婦가 1住宅을 共同名義로 所有한 境遇 納稅 方法을 選擇할 수 있다. 從前처럼 夫婦가 各自 낼 수도 있고, 2021年부터는 單獨 名醫의 1住宅者처럼 낼 수도 있다. 共同名義를 選擇할 境遇에는 各自 6億 원까지 공제되므로 夫婦 合算 12億 원을 控除받는다. 反面 單獨名義를 選擇하면 11億 원이 공제된다. 언뜻 共同名義가 유리해 보이지만, 單獨名義를 利用하면 稅額控除를 받을 수 있다.

집을 5年 以上 保有한 境遇 20%, 10年 以上은 40%, 15年 以上은 50%의 稅額이 공제된다. 高齡者 稅額控除도 받을 수 있다. 60歲 以上의 高齡者에게는 2021年부터 20%, 65歲 以上엔 30%, 70歲 以上엔 40%의 稅額控除가 適用된다. 稅額控除는 80%가 限度다. 따라서 住宅公示價額이 12億 원 以下라면 共同名義로 申告하는 것이 유리하지만 公示價額이 12億 원을 넘거나 오래 保有한 住宅, 또 所有主가 60歲 以上이어서 稅額控除가 適用되는 境遇라면 單獨名義가 有利할 수 있다.”

- 公示價格이 14億 原因 아파트를 夫婦가 共同 所有한 1住宅者의 境遇 綜不稅를 줄이려면 單獨名義로 내야 하나.

“먼저 共同名義를 選擇해 夫婦가 各其 綜不稅를 낸다 치자. 本人 持分(50%)에 該當하는 公示價格 7億 원에 6億 원을 控除하고 公正市場價額 比率 95%를 適用하면 課稅標準은 9500萬 원이 된다. 여기에 該當하는 一般稅率 0.6%를 곱한 産出稅額 57萬 원에서 財産稅로 賦課된 稅額을 差減하면 豫想納付稅額은 約 33萬 원(농특稅 包含)이다. 같은 額數가 夫婦에게 賦課될 境遇 總 66萬원을 綜不稅로 내야 한다.

單獨名義를 選擇한다면 公示價額 14億 원에서 11億 원을 控除하고 公正市場價額 比率 95% 適用해 課稅標準이 2億8500萬 원이 된다. 여기에 該當하는 一般稅率 0.6%를 곱하면 算出稅額은 171萬 원이고, 賦課된 財産稅額을 差減하면 豫想納付稅額은 83萬원이라는 計算이 나온다. 그런데 이가 다가 아니다. 住宅을 오래 保有했거나 60歲 以上의 納稅者라면 적게는 20%에서 最大 80%까지 稅額控除가 可能하다. 60歲 以上인 納稅者가 5年 以上 保有한 住宅이라면 40% 稅額控除가 適用돼 納付稅額이 約 33萬 원으로 50萬 원 줄어든다. 이렇듯 納稅者의 狀況에 따라 有不利가 달라질 수 있으므로 꼼꼼하게 따져보는 것이 좋겠다.”

一時的 2住宅者, 6月 1日 前 旣存 住宅 處分해야 節稅

- 移徙 같은 不可避한 事情으로 一時的 2住宅者가 된 境遇에도 綜不稅 爆彈을 맞을 수 있다고 들었다. 避할 方法이 있나.

“讓渡稅나 取得稅法은 一時的 1家口 2住宅에 對한 特例를 둬 집을 罵倒하기 前 다른 집을 取得해 一時的으로 2住宅이 되더라도 要件을 갖춘 境遇에는 1住宅者로 認定해 稅率을 適用하는데 안타깝게도 綜不稅法에는 이런 特例規定이 없다. 一時的 2住宅者가 되면 地域에 따라 重課稅率이 適用될 수 있기에 留意해야 한다. 綜不稅는 每年 6月 1日을 基準으로 住宅을 事實上 所有하고 있는 者에게 納稅義務가 주어진다. 따라서 6月 1日에 住宅을 所有했는지 與否가 重要하다. 2021年 12月 現在 一時的으로 1家口 2住宅인 狀況이면 住宅 數를 算定하는 2022年 6月 1日 前에 旣存 住宅을 處分해야 綜不稅 重課를 避할 수 있다. 또, 住宅을 讓渡할 때도 6月 1日 前에 殘金을 다 받거나 名義를 넘겨주는 것이 節稅에 도움이 된다. 反對로 住宅을 取得하는 境遇라면 6月 1日 以後 殘金을 치르거나 登記 名義를 가져오는 것이 유리하다.”

- 納付稅額의 갑작스러운 增加에 따른 負擔을 줄이기 爲해 綜不稅에는 稅負擔上限이 適用된다. 지난해에는 1住宅者였는데 올해 基準 調整對象地域의 一時的 2住宅者가 된 境遇 300%의 稅負擔上限이 適用돼 前年度에 낸 綜不稅의 300%를 넘지 않아야 하는 것 아닌가.

“前年度 負擔 稅額과 比較해 一般稅率이 適用되는 1住宅者나 2住宅者에게는 150%, 調整對象地域에 2住宅 以上을 갖고 있거나 非調整地域에 3住宅 以上을 가진 多住宅者에겐 300%의 稅負擔上限線이 適用된다. 그런데 稅負擔上限의 基準은 前年度에 納付한 稅額이 아니다. 올해 綜不稅 對象인 不動産에 前年度 稅率을 適用해 産出한 負擔稅額을 基準으로 한다.

前年度에 1住宅者였다 하더라도 올해 2住宅者라면 稅負擔上限의 基準은 現在 2住宅에 前年度 稅率을 適用한다. 稅負擔上限線은 實際 納付할 稅金을 줄여주기 위해서가 아니라, 保有한 不動産은 變動이 없는데 住宅價格이나 稅率의 上昇만으로 늘어나는 稅金 負擔을 緩和하기 위한 措置로서 存在하는 것이다. 綜不稅率은 住宅 數에 따라 두 倍 以上 差異가 나므로 住宅 數에 對한 判斷이 무엇보다 重要하다. 住宅 數는 每年 6月 1日을 基準으로 算定하니 該當 日子에 住宅을 어떻게 保有할지에 對한 戰略이 重要하다.”

住宅賃貸事業者, 賃貸住宅 登錄 抹消 時點 미리 確認해야

- 賃貸住宅의 賃貸登錄이 自動 抹消된 住宅賃貸事業者의 境遇 綜不稅 爆彈을 맞은 境遇가 많다. 어떤 事業者는 政府의 賃貸事業 支援 約束을 믿고 아파트를 1채에서 6채로 늘리고 나머지 5채를 賃貸住宅으로 登錄해 綜不稅 合算 排除 惠澤을 받았는데 2021年 賃貸登錄이 自動 抹消돼 6채가 모두 綜不稅 賦課 對象에 들어갔다. 그 때문에 前年(20萬 원)보다 綜不稅가 500倍 늘어난 1億 원이 나왔다고 한다. 稅負擔上限 300%를 適用해도 이런 結果가 나올 수 있나.

“앞서 說明한 것처럼 稅負擔上限은 올해 課稅 對象 住宅을 昨年에도 똑같이 保有했을 때 냈어야 하는 稅金을 基準으로 한다. 지난해엔 賃貸住宅 5채에 綜不稅 合算 排除가 適用돼 살고 있는 住宅 1채에 對해서만 綜不稅가 賦課됐다. 1住宅者의 綜不稅率은 多住宅者에 비해 훨씬 낮기 때문에 20萬 원이 나왔지만, 이番에는 6채를 가진 多住宅者에 適用되는 높은 綜不稅率이 反映돼 1億 원이 나온 것이다. 이 境遇 前年 基準으로 6채에 對한 綜不稅를 算出해 稅負擔上限 300%의 基準으로 삼는데 올해 納付稅額이 限度를 넘기가 쉽지 않다.”

- 住宅賃貸事業者가 綜不稅 爆彈을 避하기 위해 留意해야 할 點은 뭔가.

“住宅賃貸事業者는 賃貸住宅의 登錄 抹消 與否와 賃貸登錄이 自動 抹消되는 時期를 確認해야 한다. 綜不稅 告知書가 날아든 時點이 아니라, 綜不稅 課稅 基準日인 6月 1日 現在의 賃貸登錄 抹消 與否가 重要하다. 萬若 6月 1日 以後 賃貸登錄이 抹消된다면 今年에는 綜不稅 合算 排除가 有效하지만 6月 1日 以前에 抹消된 賃貸住宅은 꼼짝없이 綜不稅 課稅 對象이 되기 때문이다. 賃貸登錄이 이미 抹消된 住宅은 綜不稅 合算 排除가 適用되면 안 된다. 自動 抹消든, 自進 抹消든 6月 1日 基準으로 賃貸登錄이 抹消된 住宅에 對해선 綜不稅 合算 排除 除外 申告를 해야 한다. 合算 排除를 適用받은 後 要件을 充足하지 못한 것으로 確認되면 加算稅를 追加 納付해야 한다.“

- 賃貸登錄이 抹消된 住宅賃貸事業者가 綜不稅를 낮추려면 어떻게 해야 하나.

“賃貸義務期間을 充足한 住宅은 重課稅가 排除되고 賃貸 期間에 따라 長期保有特別控除度 可能하므로 讓渡所得稅 負擔이 相對的으로 크지 않을 것이다. 따라서 이참에 讓渡를 考慮하는 것도 좋은 方法이다. 萬若 讓渡가 如意치 않다면 贈與를 通한 名義變更度 考慮할 만하다. 다만 贈與의 境遇 取得稅가 重課될 수 있으니 名義變更 時 줄어드는 綜不稅와 名義變更으로 인한 取得稅, 贈與稅 等을 比較해 意思를 決定하는 것이 좋겠다. 또 賃貸保證金이나 貸出을 承繼하는 條件으로 負擔附贈與를 할 수도 있다. 贈與稅, 讓渡稅, 取得稅는 取得 時期, 讓渡 時期, 賃貸 期間, 去來 當事者의 다른 住宅 現況 等에 따라 考慮할 事項이 正말 많다. 따라서 專門家와 반드시 相議한 後 本人 處地에 맞는 方法을 選擇할 것을 推薦한다.“

賃貸事業者 아닌 多住宅者, 讓渡보다 贈與가 利益

- 住宅賃貸業을 하는 法人事業者는 綜不稅 爆彈을 避하기 어렵다고 들었다.

“2021年부터 法人은 個人事業者처럼 6億 원 控除를 받을 수 없고, 稅負擔上限이 適用되지 않는다. 課稅標準과 相關없이 가장 높은 綜不稅率 6%가 適用돼 綜不稅額이 엄청나다. 綜不稅率 6%는 個人의 境遇 課稅標準이 94億 원을 超過했을 때 適用되는 數値다. 서울 西大門에 賃貸住宅을 2個 갖고 있는 法人事業者가 있다. 公示價格 合計額이 5億 원 程度다. 그런데 6億 원 控除가 안 되고 綜不稅率 6%가 適用돼 이番에 고지된 綜不稅가 2400萬 원에 達한다. 多住宅에 對한 重課稅를 면하려고 法人으로 住宅賃貸業을 하는 분이 많았는데 요즘은 綜不稅 負擔이 너무 커져 法人을 안 만들고 없애는 趨勢다.”

- 1家口가 2住宅 以上을 保有한 多住宅者의 境遇 住宅이 調整對象地域에 있느냐, 없느냐에 따라 綜不稅 差異가 큰 것으로 안다. 왜 그런가.

“住宅의 綜不稅率은 住宅 數와 住宅의 位置에 따라 區分된다. 1住宅者와 調整對象地域 밖에 집을 保有한 2住宅者는 一般稅率(0.6~3%)李 매겨진다. 反面 3住宅 以上이거나 調整對象地域에 2住宅 以上을 保有한 境遇는 1.2~6%의 높은 稅率이 適用된다. 따라서 同一한 2住宅者라고 하더라도 調整對象地域 밖에 집에 있느냐, 없느냐에 따라 0.6~3%의 稅率 差異가 생긴다. 讓渡所得稅와 달리 綜不稅는 人別로 住宅 手를 判斷한다는 點도 記憶해 둘 必要가 있다.“

- 賃貸事業者가 아닌 多住宅者가 綜不稅 爆彈을 避하려면 집을 處分하는 것 말고는 다른 方法이 없나.

“綜不稅率을 決定하는 變數는 집값과 保有 住宅 數, 保有 期間, 納稅者의 나이다. 이때 選擇 可能한 것은 事實上 保有 住宅 수밖에 없다. 保有한 住宅 數를 줄이기 위해 讓渡하는 方法이 있다. 다만 多住宅者라면 讓渡 時點에 重課稅 負擔이 發生하므로 豫想되는 讓渡所得稅를 반드시 確認해야 한다. 他人에게 讓渡하기 어렵거나 未來의 追加的인 差益이 期待된다면 贈與가 有利할 수 있다. 贈與의 境遇 家族 내 名義移轉으로 保有한 住宅 財産을 지킬 수 있고, 贈與를 받은 사람이 贈與者와 別個로 綜不稅 基本控除(人當 6億 원)를 活用할 수 있어 控除額이 늘어난다. 또 贈與持分率에 따른 稅率과 課稅標準 引下 效果까지 볼 수 있다. 이렇게 贈與를 原因으로 名義를 變更할 때는 配偶者의 境遇 最大 6億 원, 成年 子女의 境遇 最大 5000萬 원까지 非課稅로 贈與할 수 있어 名義移轉 費用을 아낄 수 있다. 다만, 贈與로 名義移轉을 하면 取得稅가 많이 나오니 미리 豫想額을 確認해 對備해야 한다. 多住宅者가 3億 원 以上의 住宅을 配偶者나 直系尊卑屬에게 贈與할 境遇에는 取得稅가 12.4% 또는 13.4%로 重課되기 때문이다. 贈與稅 非課稅 要件을 充足하더라도 取得稅 負擔이 커지면 배보다 배꼽이 큰 狀況이 惹起될 수 있다. 이럴 때는 取得稅 重科 對象이 아닌 사위나 며느리에게 贈與하는 것도 方法일 수 있다. 住宅에 擔保된 債務나 保證金이 있고, 贈與받은 사람에게 이를 承繼할 餘力이 있다면 負擔附贈與度 可能하다. 讓渡, 贈與, 負擔附贈與 等은 綜合不動産稅를 確實하게 줄이는 效果를 發揮하지만 代身 追加로 納付할 稅金이 생길 수 있다.”

- 아버지가 돌아가시면서 市價 30億 원臺의 아파트를 相續받은 어머니와 아들, 딸이 있다. 各其 50%, 25%, 25%의 持分을 相續받았는데 이番에 아들 金某 氏에게 300萬 원이 넘는 綜不稅가 賦課됐다. 元來 1住宅者인 金氏는 前年까지 綜不稅를 낸 적이 없는데 왜 이런 일이 벌어진 걸까.

“綜不稅法에서는 1住宅者가 住宅의 一部 持分을 相續받았다면 이를 住宅數에 包含시켜 2住宅者로 判斷한다. 하나의 住宅을 여러 名이 共同으로 所有한 境遇 共同所有者 各自가 그 住宅을 所有한 것으로 判定하기 때문이다. 調整對象地域 內 住宅을 이미 保有하고 있고, 相續으로 取得한 住宅 亦是 調整對象地域에 있다면 調整對象地域 內 2住宅者가 돼 綜不稅率이 重課된다. 課稅標準을 計算할 때도 11億 원이 아닌 6億 원이 공제돼 相對的으로 높은 綜不稅가 賦課된다. 다만 相續받은 住宅 持分率이 20% 以下이고, 持分 相當 公示價格이 3億 원 以下면 住宅 數에서 빼준다. 이렇게 住宅 數에 除外되는 境遇에 該當한다면 稅率이 잘 適用됐는지 꼼꼼히 따져보는 것이 重要하다. 이때 住宅 數는 줄지만 相續持分의 公示價格은 綜不稅 算定에 그대로 反映된다.”

相續 持分 20% 넘지 않고 3億 원 以下여야 住宅 數 除外

- 相續으로 因한 綜不稅 爆彈을 避하려면 어떻게 해야 하나.

“被相續人의 財産 中에 住宅이 包含돼 있다면, 相續人들의 旣存 住宅 保有 現況을 考慮해 相續을 決定하는 것이 重要하다. 讓渡所得稅法에 따르면 1住宅者가 相續으로 因해 多住宅者가 된 境遇, 特例를 適用해 旣存 住宅을 相續住宅보다 먼저 讓渡할 境遇 다음의 要件을 充足한 相續 住宅은 住宅 數에서 除外한다. 相續人이 別途 世代인 境遇, 相續받은 住宅이 한 채인 境遇, 1住宅者가 相續받은 境遇다. 이런 境遇는 旣存 住宅을 팔 때 相續 住宅이 住宅 數에 包含되지 않으므로 1住宅者에게 주어지는 讓渡稅 非課稅 惠澤을 그대로 받을 수 있다.

또 少數 持分을 相續받은 境遇에도 住宅 數에서 除外할 수 있다. 그러나 相續持分이 20% 以下고, 持分의 公示價格이 3億 원 以下인 境遇가 아니라면 綜不稅가 크게 달라질 수 있으니 미리 시뮬레이션을 해보는 것이 좋다. 相續稅를 申告할 때 專門家와 相議해 1人이 單獨相續을 받은 境遇의 相續稅, 綜不稅, 未來의 讓渡稅 等과 相續人들이 持分으로 共同 所有했을 境遇 各其 賦課되는 相續稅, 綜不稅, 未來의 讓渡稅를 比較해 相續 方法을 決定하는 것이 重要하다.”

- 이番에 고지된 綜不稅에 誤謬가 많다는 얘기가 나오고 있다.

“맞다. 2018年 9月 13日 以前에 登錄한 調整對象地域 內 賃貸住宅은 綜不稅 合算排除 對象에 該當하는데 綜不稅를 算定할 때 合算한 境遇가 많다. 賃貸事業綜不稅는 原則的으로는 每年 12月 15日까지 賦課되는 稅金인데 納稅者의 選擇에 따라 申告納付 方式으로도 納付가 可能하다. 12月 初면 告知書가 大部分 發送이 完了되는데 告知書 內容에 問題가 있다면 告知書에 記錄된 擔當 調査官에게 直接 連絡해 修正高地를 要請할 수 있다. 納稅者가 綜不稅 納付期限인 12月 15日 以前까지 合算 排除를 申請해 告知書를 다시 받으면 된다.”

제대로 賦課됐는지 納付 前 반드시 點檢해야

- 綜不稅를 이미 納付했고 納付 期限도 지났는데 뒤늦게 納付稅額에 問題가 있다는 것을 確認했다면 어떻게 돌려받을 수 있나.

“告知書에 賦課된 臺로 納付한 後 實際보다 稅金을 더 낸 事實을 알게 됐을 境遇 納稅告知書를 送達받은 날로부터 90日 以內에 稅務署에 不服申請을 提起해야 한다. 또 納付 期限 前 고지된 額數에 問題가 있는 것을 알게 됐다면 ‘賦課가 잘못됐다’고 稅務署에 申告하고 나서 納付하면 된다. 이렇게 選擇的으로 申告納付를 했다면 法定納付期限으로부터 5年까지 警正請求를 통해 더 낸 稅金을 돌려받을 수 있다. 警正請求는 ‘내가 낸 過度한 稅金을 돌려달라’고 要求하는 것을 말한다. 고지된 稅金에 對하여는 90日이라는 比較的 짧은 時間 안에 不服 節次가 進行되니 綜不稅 告知書를 受領했을 境遇 額數가 正確하게 計算된 것이 맞는지 반드시 꼼꼼하게 確認해야 한다.”

- 綜不稅를 내지 않고 繼續 버티면 어떻게 되나.

“하루 0.025%의 加算稅가 붙는다. 그렇게 1年을 끌면 年間 10%가 넘는 加算稅를 물어야 한다. 國稅基本法에 따르면 國稅는 2次例 最高하게 돼 있다. 그런데도 안 내고 버티면 滯納 節次를 거쳐 公賣로 넘어갈 수 있다.”

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