“現在 서울과 一部 地方은 家計所得의 30~40% 以上을 貸出 元利金 償還에 쏟지 않고는 堪當이 안 될 程度로까지 집값이 올랐음에도 포모신드롬(Fear Of Missing Out: 疏外에 對한 두려움) 속에서 ‘패닉 바잉’이 이어지고 있습니다. 이는 典型的인 버블 初入 모습입니다. 버블이 언제 꺼질지 아무도 모르고 그때까지 집값은 繼續 오를 테니, 只今이라도 餘力 있는 사람은 집을 사라고 말하고 싶습니다.”
EAR리서치 代表 兼 世宗사이버大 經營學科 招聘敎授로 活動 中인 홍춘욱 博士(寫眞)는 韓國의 代表的 이코노미스트다. 國民年金 基金運營本部投資運用팀長, KB국민은행 首席 이코노미스트 等의 履歷을 지닌 그는 經濟 및 金融市場에 對한 날카로운 分析과 展望을 내놓기로 有名하다. 6月 서울 아파트 平均 賣買 價格이 11億 원을 넘어선 狀況에서 “果然 더 오를 것인가”라는 물음에 그는 적어도 來年 上半期까지 집값이 오를 수밖에 없는 理由를 條目條目 說明했다.
專門職 高所得者, 只今 집을 사야 苦痛 덜해
많은 專門家가 집값 上昇을 豫想한다.
“콘퍼런스 等에 가보면 不動産 價格이 이제 調整을 받을 거라고 主張하는 분들이 아직 있다. 事實 滿場一致 狀況이 벌어지면 버블의 끝을 斟酌해볼 수 있다. 2007~2008年 서울 江南 不動産市場이 그랬다. 滿場一致 ‘江南不敗’를 말했더니 그 뒤로 不動産 暴落, 기나긴 하우스 푸어 事態가 이어졌다. ‘不敗’라는 말이 나오면 얼마 못 가 버블이 꺼진다는 意味로 받아들이면 된다.”
버블 段階로 診斷하면서도 ‘집을 사라’고 말하는 理由는?
“只今 狀況에서는 누구도 언제 버블이 꺼질지 모른다. 確實한 것은 來年 上半期까지는 집값이 繼續 오를 거라는 事實이다. 高所得 專門職에 從事하면서도 집값이 빠질 거라는 確信을 갖고 傳貰로 버틴 분들을 꽤 많이 봤는데 最近 이분들이 降伏하고 있다는 것을 느낀다. 나보다 所得이 훨씬 적은 사람들이 不動産 價格 上昇으로 財産이 2倍가 된 狀況을 지켜보기가 얼마나 고통스럽겠는가. 집을 사라는 것은 그런 분들에게 하는 말이다.
只今 狀況에서 無住宅者로 버티면 앞으로도 繼續 집값이 오르는 모습을 봐야 하는데 그럴 바에는 차라리 只今 집을 사 ‘물리는’ 것이 덜 고통스럽다는 뜻이다. 但, 이番에는 너무 高價 아파트는 사지 말고 現在 살고 있는 傳貰價에 플러스알파 程度를 해 適正 水準의 아파트를 買受해야 한다. 모든 일이 그렇듯 不動産市場도 마지막 瞬間이 가장 激烈하다. 집값도 이제부터 더 많이 오를 거다.”
‘집을 사라’는 말은 一部에게만 該當하나.
“只今 돈이 없는 분은 집을 살 方法이 없다. 政府가 마이너스 通帳을 만들지 못하게 한 데다, 7月부터 DSR(總負債元利金償還比率: 貸出 받으려는 사람의 所得 對備 全體 金融負債의 元利金 償還額 比率)까지 始作돼 貸出 自體가 宏壯히 어렵다. 이런 분들이 現在 貸出을 받을 唯一한 方法은 第2金融圈에서 融通하는 건데, 萬若 來年 第2金融圈까지 規制에 들어가면 償還 리스크를 안아야 해 危險하다. 來年 大選 以後 變化를 期待하는 분들도 있지만 大選 後 어떻게 될지 누가 아나. 지난해 總選이 끝나고 賃貸借 3法이 施行될 줄 누가 알았겠나. 더욱이 우리나라가 大統領 中心制이기는 하지만 大統領이 國會를 解散할 수 없지 않나. 지난해 立法이 된 賃貸借 3法이나 新都市 開發 關聯法 等이 앞으로 3年間 繼續 간다는 것은 旣定事實이다.”
賃貸借 3法이 쏘아 올린 집값 暴騰
不動産 價格이 이렇게까지 暴騰한 理由는 무엇인가.
“只今 집값을 올리는 이들은 서울에 傳貰로 살던 無住宅者다. 그야말로 傳貰價 上昇이 집값 上昇의 불을 댕겼다. 그 始作은 賃貸借 3法이다. 처음 賃貸借 3法이 通過됐을 때 貰入者들은 2年 더 살 수 있어 幸福할 줄 알았는데 正反對 狀況이 펼쳐지고 있다. 傳月貰上限制와 契約更新請求權제가 傳貰 自體를 嬉笑하게 만들었다. 그래서 처음 契約할 때는 4億 원이던 傳貰價가 8億 원, 10億 원까지 올랐다. 只今 傳貰價가 지난해 同期 對比 11~12% 오른 걸로 나오는데 서울은 이게 아무런 意味가 없다. 契約更新請求 與否에 따라 이中 傳貰市場이 形成됐기 때문이다. 來年 이맘때가 되면 正確한 資料가 나올 텐데 서울은 最小 30~40% 以上 올랐을 것으로 보인다. 이것이 只今 競技 高陽, 南楊州, 洋酒, 始興 집값이 半年 사이 20% 以上 暴騰한 理由다. 서울 傳貰 아파트 價格에 조금만 돈을 보태면 집을 살 수 있는 곳이 바로 그 地域들이기 때문이다.
賃貸借 3法은 施行 時期도 나빴다. 供給 物量이 많을 때면 傳貰 物量이 쏟아져 別 問題가 없었을 수도 있다. 그런데 서울과 京畿 아파트 入住 物量이 2020年 4萬 號, 2021年 2萬 號, 2022年 1萬 號로 마르는 해에 導入됐다. 여기에 賃貸借 3法 適用을 避하려는 집主人들이 무리해서라도 直接 살려고 하면서 傳貰 物量이 더욱 줄었다. 結局 傳貰難과 함께 傳貰價 上昇이 始作됐고 집값 暴騰으로 이어졌다.”
金利引上이나 人口 減少 影響으로 집값 下落을 豫想하는 이들도 있다.
“金利는 引下는 빠르지만 引上은 천천히 이뤄진다. 物價가 오르지 않기 때문이다. 우리나라는 2014年부터 2020年까지 消費者物價 上昇率이 2%를 넘은 적이 없다. 隱退 年齡에 到達한 베이비붐 世代가 老後 準備가 안 돼 隱退를 못 하는 狀況에서 每年 30萬~40萬 名씩 새롭게 社會에 進出한다. 이렇듯 人力 供給은 어마어마한 反面, 좋은 일자리는 不足하다. 삼성전자나 현대자동차에서 新規 採用을 한다고는 하나, 일자리는 大部分 海外에서 생겨난다. 우리나라는 輸出로 먹고사는 나라고, 內需는 外國人 觀光客 程度를 除外하고는 希望이 없는 나라가 돼가고 있다. 이런 經濟狀況에서는 大企業에 다니는 사람들의 所得 展望만 밝다. 또 이것이 不動産 兩極化로 이어진다.
最近 SK하이닉스가 半導體클러스터를 京畿 용인시에 짓기로 했다. KTX를 타면 서울까지 1時間 半도 안 걸리는 地域들에서 좋은 條件을 提示했음에도 最終 選擇을 받은 건 龍仁이다. 왜 좋은 일자리는 龍仁을 넘어가지 못하는 걸까. 서울에서 멀리 떨어지는 것 自體에 拒否感을 느끼는 사람이 많기 때문이다.
우리나라는 生産性 높은 經濟 分野에서 어마어마한 革新이 이뤄지고 있다. 유니콘 企業이 世界 5位에서 7位까지를 왔다 갔다 할 만큼 많다. 海外 人材들과 競爭하는 1% 人材들은 龍仁을 넘어가지 않으려 한다. 앞으로 집값은 人口 減少, 金利引上과 別 相關이 없을 거다. 그런 人材들이 願하는 住居 形態, 라이프스타일이 있기에 아파트 價格은 漸漸 더 오를 수밖에 없다. ‘클러스터 이펙트’라는 게 있다. 클러스터를 中心으로 1% 人材들이 모이면 所得 水準과 消費 水準이 높아지기 때문에 周邊에 6個 일자리가 만들어진다. 地方 都市 가운데 이런 選擇을 받을 수 있는 곳은 大田과 釜山 程度다.”
6月 서울의 아파트 平均 賣買 價格은 11億4283萬 원을 記錄했다. [뉴시스]
人口 減少와 집값 아무 關聯 없어
3期 新都市 入住가 始作되면 서울 집값이 떨어질까.
“나는 그렇게 보지 않는다. 政府는 3期 新都市를 板橋나 世宗市처럼 디자인하고 싶어 하는 거 같은데 世上 흐름에 맞지 않다. 두 곳 모두 좋은 都市고, 分讓 받는 것은 좋은 選擇이었지만 果然 住宅 價格 安定에 도움이 됐는지에 對해서는 대단히 悲觀的이다. 例를 들어 판교역에 내리면 公園과 百貨店, 商業施設이 나오고 周邊에 보이는 住宅은 모두 低密度 開發된 公共住宅이다. 내가 알기로 民營住宅은 딱 하나 있다. 그리고 그 洞네를 다니다 보면 駐車難이 말도 못 하게 甚하다. 自轉車를 타고 다니는 都市, 地域 커뮤니티 속에서 幸福한 都市를 만들었기 때문에 道路가 좁고 駐車場도 別로 없다. 그러다 보니 驛 附近은 집값이 10億 원이고 驛에서 멀어질수록 집값이 떨어진다. 서울이나 京畿 집값을 잡으려고 만든 都市면 驛 附近을 高密度 開發해 出勤이 쉽도록 도와야 했는데 말이다.
또 많은 사람이 3期 新都市 入住 時期를 3~4年 뒤로 期待하지만 나는 5~10年 뒤로 豫想한다. 事前 請約을 한다는 것은 아직 아파트를 지을 宅地가 마련되지 않았다는 뜻이다. 一旦 急하게 事前 請約을 하고 來年에 본 請約을 해 2~3年 뒤 入住시키겠다는 건데 그때는 總選이 온다. 그 뒤 무슨 일이 생길지 누가 아나. 먼 未來에 들어올 住宅 供給을 기다리며 只今 집을 사지 말라는 것은 누군가 나보다 富者가 되는 苦痛을 繼續 지켜보라는 이야기밖에 안 된다.”
到底히 집을 살 수 없는 사람은 어떻게 해야 하나.
“돈을 모으면서 다음 機會를 기다리는 수밖에 없다. 機會는 換率 急騰期에 찾아올 可能性이 높다. 過去 우리나라 歷史를 보면 그 時期에 不動産과 株式 둘 中 하나, 或은 둘 다 暴落했다. 萬若 只今 買收를 計劃하는 사람이라면 서울 地域을 勸하고 싶다. 現在 首都圈에도 웬만한 新築은 9億 원 以下가 없다. 그럴 바에는 차라리 서울 안에서 10年 뒤 交通網이 좋아질 地域을 살펴볼 것을 勸한다.”
※올해 下半期 不動産市場 展望에 關한 이코노미스트 홍춘욱 博士 인터뷰는 週刊東亞 유튜브에서 視聽할 수 있습니다.
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