• 公營開發, 過度하고 不當한 協商力

• 리스크 낮고 낮은 費用 開發 可能

• 資本主義 倫理 따르는 民營開發

• 葛藤에 따른 리스크 甘受해야

• 알쏭달쏭 李在明式 ‘還收’의 意味

• 强制收用 ‘치트키’ 쓴 奇怪한 民開發

_{뷰파인더는 1983年生 筆者가 陣營 論理와 묵은 觀念에 얽매이지 않고 써 내려가는 ‘時代 診斷書’입니다.}

韓國 政治가 ‘火天大有 事件’, 或은 ‘大庄洞 開發 非理 事件’으로 한 치 앞도 내다볼 수 없는 狀況에 놓여있다. 每日 새로운 疑惑과 解明이 나온다. 只今 쓴 글이 來日, 아니 半나절 뒤에도 有效할지 壯談하기 어려울 地境이다.

그러므로 事案의 本質에 集中해 보도록 하자. 아무리 새로운 事實關係가 불거져 나온다 해도 움직일 수 없는 要素가 있다. 어떤 政黨의 政治人이 連累됐건, 어떤 大選候補에게 利益이 되거나 損害가 되건, 바뀔 수 없는 事實이 存在한다.

萬若 이 事案을 事前 知識이 많지 않은 누군가에게 說明한다고 해보자. 어떻게 해야 할까? 마치 넷플릭스 드라마 ‘오징어 게임’의 ‘無窮花 꽃이 피었습니다’처럼, 讀者 여러분이 모두 알만한 그 노래, ‘두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새 집 다오’로 始作하는 것도 나쁘지 않을 듯하다.

‘두껍아 두껍아 헌 집 줄게 새 집 다오’

어린 時節 놀이터에서 모래로 두꺼비집을 만들며 놀 때, 늘 疑訝했다. 남들도 다 부르는 노래여서 나도 따라 불렀지만 마음 한 구석에는 늘 찝찝한 氣分이 남아 있었다. 代替 두꺼비가 뭘 잘못했다고 나는 두꺼비에게 헌 집을 내어주고 두꺼비는 내게 새 집을 줘야 한단 말인가? ‘韓國歲時風俗辭典’에 따르면 ‘헌 집’은 알을 몸속에 품다가 낳고 죽는 옴두꺼비 어미를 뜻하고 ‘새 집’은 그렇게 태어난 子息을 뜻한다는데, 선뜻 納得하기는 어려운 說明 같다.



아무튼 룰(rule)은 分明하다. 내가 헌 집을 주면 두꺼비는 새 집을 준다. 두꺼비를 위해서가 아니라 나를 위한 일이다. 理由는 알 수 없지만 두꺼비는 우리에게 도움이 되는 行動을 한다. 어린 時節의 우리는 그런 믿음을 품고 놀이터의 모래밭에서 한쪽 손을 파묻고 다른 손으로 모래를 쌓아 토닥거리며 노래를 불렀다. ‘두껍아 두껍아, 헌 집 줄게, 새 집 다오.’

大韓民國 公營開發이 原論的으로 標榜하는 바가 바로 저 ‘두꺼비 놀이’와 같다. 公共開發은 原則的으로 國家나 地自體가 나서서 두꺼비처럼 헌 집을 받아 새 집으로 돌려주는 것이다.

하지만 여기서 ‘原論的’이라는 單語에 傍點을 찍을 必要가 있다. 豫想 可能하다시피 現實은 그렇게 理想的으로 作動하고 있지 않다. 그 어그러진 現實의 構造를 理解해야, 李在明 京畿知事가 城南市長으로 在職할 當時 連累됐다는 嫌疑를 받고 있는 大庄洞 開發 非理 疑惑의 核心을 놓치지 않는다.

두꺼비는 왜 헌 집을 받고 새 집을 돌려줄까. 理由는 두 가지가 있을 수 있다. 첫째, 두꺼비가 利他的이다. 내가 헌 집에 사는 걸 願치 않고, 代身 새 집을 주고 싶어 헌 집을 가져간다. 이런 境遇 두꺼비는 내게 집을 空짜로 주거나, 低廉하게 팔거나, 낮은 價格으로 빌려줄 것이다. 내가 새 집에 살게 하는 것이 헌 집을 가져가는 두꺼비의 目的인 게 분명하다면 말이다.

두 番째 可能性도 있다. 두꺼비가 利己的인 境遇. ‘利己的’이라는 말을 나쁘게만 생각하지 말고 境遇의 數를 따져보자. 두꺼비는 나의 헌 집을 사서 새 집을 지은 다음 나 或은 다른 사람에게 팔아 利益을 보려고 한다. 그렇다면 나는 두꺼비에게 헌 집을 順順히 내놓지 않을 것이다. 두꺼비가 새 집을 지어서 얼마나 利益을 볼지 따져본 後, 두꺼비가 제대로 된 값을 쳐주지 않는다면 나의 헌 집을 팔지 않고 버티는 것도 하나의 方法이 될 수 있다.

利他的 두꺼비와 利己的 두꺼비

이 比喩를 宅地開發에 代入해보자. ‘利他的인 두꺼비’는 公營開發이고, ‘利己的인 두꺼비’는 民營開發이다. 한국민족문화대백과사전은 公營開發을 “國家나 地方自治團體 또는 政府投資機關 等의 公共部門에서 直接 開發하여 民間에 分讓하는 宅地供給方式”이라고 定義한다. 公營開發은 公共部門에서 直接 하는 것이다. 利潤을 남기는 것을 目的으로 하지 않는다. 代身 더 많은 國民에게 더 좋은 住居 環境을 提供하는 게 目的이다. ‘利他的인 두꺼비’ 모델이다.

勿論 거기에는 陷穽이 있다. 公營開發이 決定되고 推進되면 該當 敷地의 땅 主人과 原住民은 맞서기 어렵다. 더 많은 이에게 좋은 住居 環境을 提供한다는 大義名分이 存在하기 때문이다. 公營開發 두꺼비는 ‘새 집 줄게’의 約束을 내밀고 ‘헌 집 다오’에서 過度하거나 不當한 協商力을 發揮할 수 있다. 土地所有者와의 賣却 協商이 圓滑하게 進行되지 않을 境遇, 公營開發의 主體는 公益事業 用紙를 强制로 取得할 수 있도록 土地收用制度를 마련하고 있다. 韓國 뿐 아니라 全 世界 모든 나라에서 갖추고 있는 制度的 裝置다.

‘利他的인 두꺼비’는 착한 두꺼비, ‘利己的인 두꺼비’는 나쁜 두꺼비, 이렇게 單칼에 나눠서 이야기하기 곤란한 理由도 거기에 있다. 利己的인 두꺼비는 헌 집을 사서 새 집을 지어 팔아 돈을 벌려는 目的을 가지고 있지만, 利他的인 두꺼비와 달리 强制收用 같은 手段을 動員할 수 없다. 利己的인 두꺼비는 資本主義 倫理에 充實하게 行動할 수밖에 없는 것이다. 該當 土地의 適切한 市場 價格을 把握하고, 開發했을 때 얼마나 利益이 날지 스스로 計算하여, 땅 主人과 제대로 協商을 해서 買入하지 않으면 안 된다.

土地開發 對象地의 땅 主人 處地에서 보자. 제대로 協商이 進行된다고 假定했을 때, ‘利他的인 두꺼비’보다는 ‘利己的인 두꺼비’를 만나 땅을 파는 것이 좋다. 相互 利益을 追求하는 윈-윈(Win-Win) 게임의 餘地가 있는 셈이다.

問題는 旣存의 땅 主人 乃至는 住宅 所有主와 ‘利己的인 두꺼비’의 協商이 잘 進行되지 않을 때 發生한다. 利己的인 두꺼비가 너무 利己的인 價格을 불러서일 수도 있고, 땅 主人이 所謂 ‘알박기’를 하며 버틸 수도 있다. 집과 땅 等 不動産은 大略的인 時勢만 있지 ‘定價’가 存在하지 않는다. 少數의, 或은 單 한 名의 땅 主人이 버티고 들어서 全體 開發 日程이 遲延되면 그 損害가 限도 끝도 없이 커질 수 있다. 開發 事業에서 ‘리스크’라 할 수 있는 것 中 큰 部分이 바로 여기서 發生한다.

5500億 원 還收? 二重人格 두꺼비!

整理해보자. 土地開發은 크게 公營開發과 民營開發로 나뉜다. 公營開發은 公共部門에서 直接 開發하기에 强制收容 等의 方法을 動員할 수 있고, 그래서 리스크가 낮으며, 따라서 낮은 費用으로 開發이 可能하다. 代身 公共部門은 그 利益을 自身들이 取할 수 없다. 低廉하게 새로운 住宅을 分讓하고, 旣存에 該當 地域에 살던 原住民 貰入者를 위한 賃貸住宅 等도 充實하게 마련해야 한다.

反面 民營開發은 民間이 推進하는 開發 事業이다. 모든 土地 所有主와 協商해야 하며 貰入者를 내보낼 때도 葛藤이 생길 餘地가 相對的으로 크다. 土地 買入 段階부터 리스크가 發生할 可能性이 公營開發에 비해 큰 것이다. 따라서 리스크가 크고, 큰 리스크는 곧 높은 事業費로 이어진다. 代身 民營開發의 主體는 公營開發보다 높은 價格으로 住宅을 分讓하는 等 다양한 方式을 통해 利得을 볼 수 있다.

이제 火天大有 事件으로 돌아와 보자. 여러 政治人의 이름과 다양한 疑惑과 論難이 오가지만, 本質은 簡單하다. 大庄洞 開發은 公營開發의 탈을 쓴 民營開發이었다. 原住民을 내쫓고 土地 所有主의 땅을 가져갈 때는 公營開發이었는데, 막상 土木工事를 하고 建物을 짓고 分讓을 할 때가 되자 民營開發이 되고 말았다. ‘利他的인 두꺼비’인 척 하면서 내 헌 집을 값싸게 가져가더니, ‘利己的인 두꺼비’가 돼 나에게 새 집을 비싸게 팔았다는 뜻이다.

앞서 말했듯 土地開發에서 가장 큰 리스크는 土地 買入 段階에서 發生한다. 公營開發의 境遇 强制收用이라는 ‘치트키’를 통해 그 리스크를 單番에 解決할 수 있다. 代身 公營開發은 利益을 目標로 하지 않거나, 利益이 남더라도 法에 規定된 上限線을 넘지 말아야 한다.

公營開發의 탈을 쓰고 强制收用을 動員해 土地를 買入한 後 民營開發의 形式으로 開發하는 것은 그런 面에서 常識을 벗어나는 일이다. 國家나 地自體 等을 앞세워 '公共善'의 이름으로 누군가의 땅을 歇값에 買入한 後, 그것을 通常的인 市場價에 판다면, 當然히 턱없이 높은 利益이 發生할 수밖에 없기 때문이다.

問題는 李在明 知事가 이런 非常食的인 事業 모델을 自身의 治績인 양 包裝하고 있다는 데 있다. 그는 大庄洞 開發이 天文學的 利益을 냈으며, 그 中 5500億 원을 ‘還收’했다고 主張한다. 一旦 그것을 ‘還收’라 부르는 것 自體가 옳지 않다. 民營開發의 境遇에도 當然히 進行되는 온갖 寄附採納 等을 마치 自身이 推進해 이루어진 ‘還收’라고 말할 수는 없다. 그런 式이라면 大韓民國에서 進行된 모든 民營開發에서 莫大한 ‘還收’가 이루어져 왔다고 해야 한다.

더 큰 問題는 따로 있다. 애初에 ‘還收’할 만큼 큰 利益이 發生했다는 事實 自體다. 只今까지 擧論된 利益만 해도 數千億 원이 넘는다. 公營開發의 名目 下에 싸게 買入한 땅을 民營開發의 形式으로 비싸게 팔았으니 當然한 일이다.

‘民衆의 소리’는 그것을 “民間業者들은 성남시에 5500億 원을 還收 當하고도 8000億 원에 가까운 純益 로또를 맞았다”고 整理한다. 現實을 糊塗하는 解釋이다. 5500億 원은 ‘還收’ 當한 것도 아니고, 8000億 원에 가까운 莫大한 純益은 애初에 發生하지도 말았어야 한다. 非常識的이고도 天文學的인 利益을 낳은 ‘民官 共同開發 모델’ 그 自體가 問題다. 利他的인 탈을 쓰고 利己的으로 돈을 번 二重人格 두꺼비, 그것이 바로 大庄洞 開發의 實體다.

奇怪하고도 殘忍한 ‘設計’

李在明 知事 스스로가 認定했다시피 그는 이런 畸形的인 開發 모델을 ‘設計’한 사람이다. 城南市長으로 在職할 當時 本人이 直接 署名한 文書까지 남아 있다. 火天大有나 開發 施行社 城南의뜰로부터 이 知事에게 直接 흘러간 資金이 없다고 해도, 迂廻的인 方式으로 어떤 代價를 支拂했을 것이라는 疑惑을 받기에 充分하다.

이 事件에는 李 知事 뿐 아니라 最近 國民의힘에서 脫黨한 郭尙道 無所屬 議員, 이 知事의 選擧法上 虛僞事實公表 嫌疑와 關聯해 大法院에서 無罪 意見을 냈던 권순일 前 大法官 等이 連累돼 있다. 9月 29日에는 尹錫悅 前 檢察總長의 父親 所有 住宅과 關聯한 論難도 提起됐다. 與野를 莫論하고 特檢에 贊成해 最大限 빨리 搜査를 進行해야 옳다.

公營開發은 公營開發의 要件을 遵守하며 進行돼야 한다. 民營開發은 開發 對象地 所有主와 原住民에 對한 正當한 補償을 前提해야 한다. 이 知事가 ‘設計’韓 民官 共同開發은 强制收用을 통해 土地를 값싸게 受容하여 民營 事業者를 통해 비싸게 판다. ‘오징어 게임’보다 奇怪하고 殘忍한 ‘두꺼비 게임’이다. 特檢을 通한 聖域 없는 搜査를 통해 그 內幕이 낱낱이 밝혀져야 마땅하다.

#李在明 #大庄洞 #火天大有 #오징어게임 #新東亞


_{노정태
● 1983年 出生
● 高麗大 法學科 卒業, 서강대 大學院 哲學科 碩士
● 前 포린 폴리시(Foreign Policy) 韓國語版 編輯長
● 著書 : ‘不良 政治’ ‘論客時代’ ‘탄탈로스의 神話’
● 曆書 : ‘밀레니얼 宣言’ ‘民主主義는 어떻게 망가지는가’ ‘모던 로맨스’ 外}