‘작고 네모난 빈칸에 單語나 文句를 入力하는 日常的 行動은 작은 眞實의 자취를 남기며, 이 자취 數百萬 個가 모이면 結局 深奧한 現實이 드러난다.’ 冊 ‘모두 거짓말을 한다’의 한 대목이다. 

無數히 많은 사람이 只今 이 瞬間에도 匿名性이라는 保護膜 안에서 自身의 苦悶과 欲望을 檢索窓에 쏟아내고 있다. 檢索窓에 쓴 眞率한 告白으로부터 導出된 洞察은 ‘專門家 100名에게 물었습니다. 2021年 不動産 展望은?’ 같은 設問調査보다 더 높은 豫測力을 가진다. ‘모두 거짓말을 한다’의 著者 세스 스티븐스 多匪徒위츠는 匿名으로 設問調査를 進行해도 저마다 멀쩡하게 보이길 願하는 ‘바람직性 偏向’ 때문에 ‘샤이 트럼프’의 생각을 찾아내지 못한다고 說明한다. 同一한 質問으로 特定 集團에게 特定 期間 調査하는 設問調査보다 自發的 動機에 依해 實時間으로 入力되는 檢索量 빅데이터가 오히려 時時刻刻 變하는 複雜多端한 大韓民國 不動産 市場의 現在와 未來를 바라보는 데 큰 도움을 준다.

‘?勢圈’으로 뜬 瑟勢圈, 驛勢圈, 超품아

지난 1年間 우리나라 사람들은 인터넷 포털사이트 草綠窓에 어떤 ‘勢圈’을 가장 많이 檢索했을까. 지난해 코로나19 擴散 以後 壓倒的 檢索量을 보인 ‘?勢圈’은 바로 ‘瑟勢圈’이다(그래프1 參照). 瑟세卷은 슬리퍼와 세卷을 합친 말로, 슬리퍼를 신고 마트나 카페 等 各種 便宜施設을 至近距離에서 利用할 수 있는 住居地域을 뜻한다. 瑟세卷은 國內 코로나19 確診者가 急增하기 始作한 지난해 3月 最初로 月 2萬 件이 檢索됐고, 以後 10月 한 藝能프로그램 퀴즈問題에 瑟稅權이 出題되면서 檢索量 6萬 件을 記錄하며 핫한 不動産 키워드로 登極했다. 

2021年에도 좀처럼 수그러들지 않는 코로나19 擴散勢로 瑟勢圈 人氣는 꾸준할 것으로 보인다. 代表的인 瑟勢圈 住居 類型으로는 住居와 商業施設이 함께 있는 住商複合을 꼽을 수 있다. 住商複合은 主로 底層部에 商業施設이 密集돼 있는데, ‘슬리퍼+團地 엘리베이터’ 組合으로 便宜施設을 利用할 수 있다. 住居와 商業施設이 한 몸인 瑟勢圈 團地라도 소매業種과 더불어 金融, 클리닉 等 生活의 質과 關聯된 便宜施設까지 누릴 수 있으려면 商業施設 全體 規模가 6600㎡(藥 2000坪) 以上 되는지 確認해야 한다. 더불어 遊興業種 等 코로나19 高危險施設群으로 分類된 施設의 有無도 체크할 必要가 있다. ‘위드 코로나 時代’를 맞아 이러한 施設들의 營業停止 長期化는 團地 內 商權의 슬럼化를 觸發할 수 있기 때문이다. 

瑟勢圈에 이어 지난해 높은 關心을 받은 檢索語는 ‘驛勢圈’이다. 驛勢圈 키워드는 지난해뿐 아니라 過去부터 꾸준한 檢索量을 보이며 名實相符한 不動産 핫 키워드로 認定받고 있다. 驛勢圈 檢索量이 急增한 때는 西大邱 KTX 驛勢圈 開發과 江陵線 KTX 驛勢圈 開發이 大大的으로 報道된 지난해 7月인데, 이는 投資者들의 關心이 촘촘한 規制에 묶인 首都圈을 넘어 地方 驛勢圈 開發로 옮겨가고 있음을 示唆한다. 무엇보다 올해 開通을 앞둔 西大邱 KTX ‘換乘센터 建立’李 國土交通部 事前妥當性 調査를 通過해 大邱 西區의 不動産 市場을 달굴 것으로 豫想된다. 같은 時期 報道된 江陵線 KTX 驛勢圈 開發은 江陵驛, 東海驛, 橫城驛 等 講院圈 KTX 驛勢圈을 地域 特色에 맞게 開發하는 構想안으로, 코로나19 事態에 따른 國內 旅行客 增加와 맞물려 規制 淸淨地域인 講院圈 不動産 市場을 달굴 것으로 展望된다. 



驛勢圈 못지않게 지난해 關心이 높았던 키워드로 ‘超품아’를 꼽을 수 있다. 超품아는 初等學校를 품은 아파트를 뜻한다. 團地 안에 初等學校가 있어 子女들의 通學을 ‘눈으로’ 確認할 수 있는 住居 團地다. 지난해 조두순 出所는 全國的으로 ‘兒童性犯罪’에 對한 警覺心을 불러일으켰다. 初等學生 子女를 둔 父母들의 ‘24時間 安全’에 對한 關心이 超품아를 不動産 핫 키워드에 登極시킨 것으로 풀이된다.

大勢가 된 收益型 不動産

預金金利 0% 時代가 到來하면서 歷代級 短期 流動性이 暴發한 2020年, 어떤 收益型 不動産의 檢索量이 가장 많았을까. 投資者의 關心을 가장 많이 받은 收益型 不動産은 洗劑와 貸出 面에서 유리한 ‘知識産業센터’였다(그래프2 參照). 住宅 關聯 稅金 規制가 쏟아진 지난해 下半期 以後 知識産業센터 檢索量이 暴發的으로 增加했다. 知識産業센터 檢索量은 이番 政府에서 最初로 多住宅者 重課를 確定 發表한 2018年 9·13 不動産對策 以後에도 急騰했는데, 이는 低金利 基調에 따른 ‘길 잃은 流動性’뿐 아니라 住宅 關聯 稅金 規制 强化에 따른 ‘節稅 風船效果’ 亦是 收益型 不動産 人氣에 한몫하고 있음을 의미한다. 

知識産業센터는 最大 80%까지 貸出이 可能하고, 完工 後 直接 使用할 境遇 取得稅 50% 減免 惠澤이 주어지며, 財産稅는 37.5%까지 減免받을 수 있다. 勿論 住宅이 아니기 때문에 2021年부터 强化되는 綜合不動産稅, 讓渡稅 重課에서도 排除된다. 다만, 知識産業센터의 人氣로 供給 過熱 憂慮가 있기에 올해부터는 需要 餘力이 있는 곳에 選別的으로 接近할 必要가 있다. 서울은 江西區·영등포구·城東區, 京畿는 富川·안양시가 供給 過熱 憂慮가 적은 곳으로 分析된다. 

2020年을 달군 또 다른 收益型 不動産으로는 ‘아파텔’이 있다. 아파텔은 普通 3룸 以上의 中大型 오피스텔을 가리키는데, 首都圈 傳貰難이 始作된 지난해 下半期 檢索量이 急增했다. 서울 小型아파트 傳貰 價格이 短期間 數億 원씩 오르자 靑年, 新婚夫婦 等 1·2人 家口의 아파트 入住가 더욱 어려워졌고, 그 代替商品으로 專用面積 84㎡의 新築 아파텔이 實需要者와 投資者 사이에서 人氣를 끌고 있다. 

‘生活型宿泊施設’ 亦是 稅金 惠澤과 低金利 影響으로 지난해 下半期 投資者들의 關心을 받았다. 生活型宿泊施設은 建築法 規制를 받는 宿泊施設 中 唯一하게 先分讓과 個別 炊事, 그리고 個別 所有權 登記가 可能하다. 흔히 生活型宿泊施設 하면 오피스텔 같은 스튜디오 타입의 원룸 構造를 떠올리기 쉽지만, 高級 서비스를 갖춘 釜山 海雲臺 엘시티 레지던스(LCT)도 生活型宿泊施設에 屬한다. 이처럼 生活型宿泊施設은 準高級아파트, 高級 세컨드하우스 等 다양한 스펙트럼을 자랑한다. 最近 1人 高所得 女性家口가 高級 레지던스의 主要 需要層으로 떠올라 生活型宿泊施設의 鎭火는 繼續될 展望이다.

핫한 GTX 路線

最近 3年間 首都圈 上昇場에 불을 붙인 交通 好材는 斷然 GTX 開發이다. 2014年 GTX-A路線이 豫備妥當性(豫妥) 調査를 通過하며 첫 테이프를 끊었다. 2018年에는 C路線이 豫妥를 通過해 首都圈 大勢 上昇의 序幕을 알렸으며, 2019年에는 B路線이 豫妥를 通過함으로써 GTX 3총사의 밑그림이 完成됐다. 

GTX 路線別 檢索量 推移를 살펴보면 最近 이슈가 되고 있는 D路線 檢索量이 急增한 것을 알 수 있다(그래프3 參照). 交通開發 影響力의 境遇 檢索量 推移보다 好材 發表 直後 檢索量의 爆發力을 比較하는 것이 더 正確하다. 

豫妥 通過 報道 後 檢索量이 가장 急增한 路線은 B路線으로, 이는 그間 서울 接近이 不便하던 仁川 松島와 京畿 남양주시를 잇는다는 靑寫眞이 該當 不動産 市場에서 好材로 認識됐음을 의미한다(‘교통황무지’ 法則). 더불어 松島와 남양주시에는 松島新都市, 別內新都市, 茶山新都市 等 大規模 住居 團地가 造成돼 있다. 廣範圍한 受惠 地域도 暴發的인 檢索量에 反映됐다고 解釋할 수 있다. 따라서 向後 GTX-B路線 着工 時點에 다시 한 番 松島와 京畿 東北圈의 不動産 市場이 들썩일 것이다.