나이가 還甲쯤 되면 子女들이 結婚해 獨立하기 始作한다. 獨立한 子女들이 다시 와 같이 살 可能性은 거의 없다. 몇 年 前 서울市에서 65歲 以上 된 夫婦들에게 물었다. ‘두 분 中 한 분이 돌아가시고 혼자 남으면 다시 子女들과 함께 살겠습니까.’ 그러겠다고 答한 사람은 20%밖에 안 됐다. 50%는 ‘子女들하고 멀지 않은 데서 혼자 살겠다’고 했고, 나머지 30%는 ‘실버타운 같은 療養施設로 가겠다’고 應答했다. 卽 應答者의 80%가 子息에게 기대지 않고 혼자 살겠다는 뜻을 밝힌 것이다. 

子息들이 獨立해 다 나가면 집에는 夫婦 둘만 남는다. 그中 한 사람은 아플 수도 있다. 이 時期를 ‘夫婦 看病記’라고 부른다. 그러다 한 사람이 떠나고 혼자 남게 되는데, 그로부터 몇 年 뒤 남은 配偶者도 世上을 떠난다. 30餘 年 사이 이런 일들이 벌어진다. 30年이라는 時間은 決코 짧지 않다. 그 過程에서 나는 어디서 누구와 어떻게 살 것인지를 잘 생각해봐야 한다. 

나이가 100歲를 넘은 사람을 흔히 ‘百歲人’이라고 한다. 2018年 末 基準 住民登錄上 백세인은 1萬8500名假量이다. 그들은 主로 어디에서 生活할까. 折半 以上이 療養病院에 있다. 옛날처럼 空氣 맑고 景致 좋은 시골 長壽마을이 아니다. ‘나는 그런 데 안 갈 거야’라고 생각하는 사람이 많겠지만 現實은 그렇지 못하다. 筆者 또한 이미 覺悟하고 어디가 좋을지 미리 調査하고 있다. 

反面 子息들이 媤집, 장가를 갈 때쯤 오히려 큰 집으로 移徙하고 싶어 하는 사람이 있다. 筆者의 아내도 “왜 큰 집이어야 하느냐”고 물으니 “집이 넓어야 사위가 와서 자고 간다”는 對答을 했다. 冷靜하게 따져보자. 사위나 며느리가 자고 가는 일은 그리 많지 않다. 

現在 우리나라 人口는 5100萬 名, 家口數는 2020萬 程度 된다. 1980年代만 해도 혼자 사는 家口와 둘이 사는 家口를 합친 比率이 15% 안팎이었다. 2019年에는 1·2人 家口 比重이 58%로 늘었다. 2045年에는 71%로 늘어날 展望이다. 



日本은 이미 數年 前 1·2人 家口 比重이 60%를 넘어섰다. 우리나라도, 日本도 家庭 大部分이 혼자, 아니면 둘이 사는 時代가 된 것이다. 아직도 서울에서는 再建築 消息이 들려오면 現在 살고 있는 집보다 몇㎡가 더 늘어나는지를 궁금해한다. 操心해야 한다.

高層아파트 슬럼化, 남의 일 아니다

老年에 高層아파트에 사는 問題도 잘 생각해봐야 한다. 8年 前쯤 얘기다. 日本에서 亂離가 났다. 오하라 레이코라는 有名 탤런트가 死亡한 지 사흘 만에 집에서 發見됐기 때문이다. 孤獨死였다. 日本이 발칵 뒤집혔다. 어느 現(道)의 뉴타운 但只 하나를 調査해봤더니 過去 3年 동안 孤獨死한 사람이 25名이었다. 이들이 死亡 後 發見되기까지 얼마나 걸렸는지를 調査해보니 平均 21.3日이라는 結果가 나왔다. 얼마나 悲劇인가. 

公式的으로 發表된 資料는 없지만, 우리나라도 크게 다르지 않으리라는 생각이 든다. 왜 이런 일이 생기는 것일까. 사람들이 자주 드나드는 곳에 살지 않기 때문이다. 子息과 함께 살지 않는다면 마음 터놓고 往來할 수 있는 이웃이라도 있어야 한다. 老人에게 이웃집만 한 福祉施設도 없다. 

지지난해의 일이다. 日本人 知人 한 名과 서울 江南 高層아파트 앞을 지나가면서 “이 아파트가 韓國에서 가장 비싼 곳”이라고 알려줬다. 그랬더니 대뜸 그는 이렇게 말했다. “10餘 年만 지나면 韓國도 超高齡化 社會가 되는데, 그때 이 아파트 價格은 어떻게 될까요?” 아파트 슬럼化 問題를 眞摯하게 苦悶해야 하는 理由다. 

最近 ‘빅테이터로 본 日本 不動産 市場의 展望’이라는 題目의 資料를 읽었다. 日本 老後아파트들이 再建築을 못 해 슬럼化돼가고 있다는 內容이었다. 아파트를 區分所有住宅이라고 부르며, 區分所有住宅을 再建築하려면 住民의 80%가 贊成해야 하는데 入住民의 大多數를 차지하는 老人들이 再建築을 귀찮아한다는 것이다. 또 資料에 依하면 再建築에 成功하려면 2가지 條件이 充足돼야 한다. 첫째는 位置가 좋아야 하고, 둘째는 底層이어야 한다. 아파트를 高層으로 올려야 收益이 나기 때문이다. 그런데 아파트 大部分이 位置가 別로이거나 이미 高層이라 再建築도 힘들어 슬럼化돼간다는 것이었다. 그나마 成功한 地域은 地震으로 무너진 곳이라고 하니 웃어야 할지, 울어야 할지 모르겠다. 

事實 우리가 日本을 걱정할 때가 아니다. 日本의 아파트 슬럼化 問題가 아무리 深刻하다고 해도 全體 住宅 中 아파트 比率은 10%假量밖에 안 된다. 反面 韓國은 어떤가. 全體 住宅에서 아파트 比率이 50%가 넘는다. 只今은 아니어도 向後 아파트에 살고 싶어 하는 이들의 需要까지 考慮한다면 우리나라 아파트 居住 比率은 훨씬 높아질 것이다. 高速道路를 타고 地方 小都市를 지나다 보면 너른 벌판 위에 우뚝 솟아 있는 高層아파트가 보인다. 그때마다 ‘20~30年 뒤 우리 後孫들이 이 아파트를 處理하려면 얼마나 苦生할까’라는 老婆心이 든다. 

요즘 日本은 나이 들어 夫婦만 남았거나 死別하고 혼자가 됐을 때 病院과 쇼핑施設 等이 가까운, 市內에 자리한 59~66㎡(18~20坪型) 小型住宅에 사는 게 流行이라고 한다. 그 理由를 곰곰이 생각해볼 必要가 있다. 

1996~2017年, 우리나라 全體 家口數는 854萬으로 늘었다. 그런데 住宅은 1074萬 家口를 지었다. 全國的으로 보면 供給過剩이다. 反面 서울 家口數는 208萬으로 늘었음에도 住宅은 113萬 家口밖에 안 지어졌다. 서울 아파트 價格 急騰 要因 中 하나는 여기에 있다고 봐야 할 것이다. 그렇다면 서울 家口數는 왜 이렇게 늘어났을까. 

첫째, 1人 家口 增加를 꼽을 수 있다. 둘째, 서울에 居住하는 高齡人口가 늘었기 때문이다. 나이가 들면 郊外로 나가 넓은 집에서 悠悠自適하며 살 거라고 생각하지만 實狀은 그렇지 않다. 도쿄에 사는 老人들도, 서울 市內에 사는 老人들도 모두 비록 집은 작지만 驛勢圈에서 살고 싶어 한다. 

일자리가 서울 首都圈에 몰려 있다는 點도 서울 家口數 增加 原因으로 꼽을 수 있다. 또 地方에서 傳貰를 살지언정 서울 市內에 ‘똘똘한 한 채’를 마련하자는 雰圍氣도 서울 家口數 增加를 부추겼다. 

그런데 住宅에 對한 長期 需要 展望을 한番 생각해볼 必要가 있다. 집을 사는 건 主로 젊은 世代다. 미래에셋投資와연금센터에서 統計廳 資料를 利用해 豫測한 바에 따르면 지난 20年(2000~2020) 동안 20·30代는 100萬 家口가 줄었고, 앞으로 20年(2020~2040) 동안 130萬 家口가 또 줄어들 것으로 豫想된다. 집을 늘려서 移徙하는 世代는 主로 子女가 있는 40·50世代다. 지난 20年間 40·50代는 260萬 家口가 늘었으나 向後 20年 동안에는 190萬 家口가 줄어들 것으로 豫想된다. 反面 60代 以上 家口는 지난 20年 동안 400萬 家口가 늘었고 向後 20年 동안에도 530萬 家口가 늘어날 展望이다. 이들은 大部分 이미 집이 있거나, 없더라도 살 能力이 안 되는 境遇가 많다. 그렇다면 누가 집을 사겠는가. 

家口怨讐 또한 急速하게 줄어들고 있다. 1·2人 家口는 지난 20年 동안 680萬 家口가 늘었고, 앞으로 20年 동안에도 380萬 家口가 增加할 것으로 豫想된다. 反面, 3人 以上 家口는 지난 20年 동안 110萬 家口가 줄었으며, 向後 20年間 170萬 家口가 또 減少한다. 이러한 家口數와 家口怨讐 變化가 10~20年 後 우리나라 住宅 價格에 어떤 影響을 미칠지, 老後 資産管理 觀點에서 잘 생각해봐야 한다.

하우스푸어 덫에 걸리지 않으려면

老後에 住宅 價格이 下落해 하우스푸어가 될 可能性도 冷靜하게 따져봐야 한다. ‘靈끌’이 流行이지만, 老後에는 집이 애物단지로 轉落할 수 있다는 얘기다. 日本 家計의 平均 貯蓄率 對比 負債率을 年齡帶別로 살펴보면 負債比率이 가장 높은 時期는 20, 30臺로 179%에 達한다(그래프 參照). 日本人 大部分이 30年 滿期 長期論을 利用해 住宅을 購入하기 때문에 집을 산 지 얼마 안 된 20, 30代는 빚이 많을 수밖에 없다. 그래도 젊어서 熱心히 빚을 갚다 보면 60代 隱退 時期에는 빚이 5% 程度밖에 남지 않는다. 하우스푸어가 될 可能性이 크지 않다는 얘기다. 

도쿄 近郊 首都圈의 92.5㎡(28坪型) 아파트에 살고 있는 筆者 親舊의 事例를 보더라도 그렇다. 그 親舊는 該當 아파트를 1984年, 우리 돈으로 1億2000萬 원을 주고 샀다. 不動産 붐이 한창 불던 1991年에는 3億6000萬 원까지 올랐다 現在는 3000萬~4000萬 원 程度로 떨어졌다. 그럼에도 큰 걱정이 없다. 子息 모두 살 집이 있고, 本人은 죽기 直前까지 現在 사는 아파트에서 生活하면 되기 때문이다. 

反面 우리나라는 어떤가. 負債比率이 가장 높은 時期는 30臺로 貯蓄 對比 負債率이 131% 程度 된다. 問題는 退職할 때가 돼도 빚이 줄어들지 않는다는 點이다. 60代의 貯蓄 對比 負債率은 83%로 빚이 그대로 남아 있는 셈이다. 나이가 들수록 집 크기를 늘리고 그때마다 短期 銀行貸出을 받기 때문이다. 10~20年 後 萬若 日本과 같은 住宅 價格 下落 現象이 일어난다면 하우스푸어 또한 續出할 것으로 豫想된다. 

끝으로 한 가지 銘心할 게 있다. 나이가 들수록 金融資産 比重을 높여야 한다는 것이다. 60歲를 起點으로 不動産과 金融資産이 50 對 50을 이루는 게 좋다. 老齡에게 住宅은 財테크가 아닌 住居 手段이 돼야 한다. 그래야만 빚 없이 幸福한 老後를 보낼 수 있다.

_{姜昌熙 代表는… 1973年 證券先物去來所에 入社해 大宇證券 도쿄事務所長·상무·리서치센터長, 현대투자신탁運用 社長, 굿모닝投資信託運用 社長을 거쳐 未來에셋金融그룹 副會長 歷任. 現在 트러스톤資産運用 年金敎育포럼 代表. 著書로는 ‘當身의 老後는 當身의 父母와 다르다’ 外 多數가 있다.}