• 松島, 아직 機會 남아 있다

• 再開發, 整備事業 彌鄒忽區

• 商業施設 注目할 東區

“仁川 不動産의 競爭力이 서울 水準은 아니지만 潛在力이 매우 크다.”

김학렬 스마트튜브 所長의 診斷이다. 金 所長은 한국갤럽조사연구소 不動産調査本部 팀長을 지냈다. 2017年 유튜브 不動産 채널 ‘빠숑의 世上 踏査記’를 開設한 뒤 하루도 거르지 않고 平日 아침 8時 유튜브에서 不動産 뉴스를 生放送으로 進行해 왔다. 그는 放送에서 “서울市와 京畿道가 뉴타운 事業과 新都市 開發 事業으로 未來價値를 끌어올린 것처럼 仁川市 亦是 未來價値가 크게 커질 것”이라고 强調했다. 7月 末에는 關聯 內容을 담아 ‘仁川 不動産의 未來’(원앤원북스)라는 冊도 냈다. 最近 數年 사이 仁川의 位相이 急上昇하면서 金 所長의 목소리에 귀 기울이는 사람이 많아지고 있다. 그를 만난 理由다.

4年 새 暴騰한 仁川 아파트값

金 所長을 인터뷰하기에 앞서 仁川市 홈페이지에서 仁川의 行政區域 現況 資料를 찾아봤다. 仁川市는 現在 크게 두 區域으로 나뉜다. 하나는 桂陽區·부평구·西區·中區·東區·彌鄒忽區·연수구·南洞區 等 8個 區(區), 다른 하나는 江華郡·甕津郡 等 2個 軍(郡)이다. 2個 郡에는 相對的으로 아파트 數가 적다 보니, 仁川 不動産 分析은 主로 8個 具를 對象으로 이뤄진다. 그中 계양구와 富平區, 西歐는 서울의 影響을 많이 받는 區域으로 꼽힌다. 中區, 東區, 彌鄒忽區, 延壽區, 南東區 等 5個 區는 仁川의 ‘오리지널’ 區域이다. 朝鮮時代 또는 日帝强占期부터 仁川의 中心地 役割을 한다는 意味에서다. 이와 別個로 現在 仁川에선 新都市 開發 事業이 여러 件 進行되고 있다. 西歐의 靑羅國際都市, 中區의 영종國際都市, 延壽區의 松島國際都市를 包含해 西歐의 壘원시티와 黔丹新都市, 仁川의 舊都心 整備事業이 그것이다. 仁川의 行政區域 現況을 살펴본 뒤 金 所長을 만나 仁川 不動産 現況과 展望에 對해 들었다.

最近 몇 年 새 仁川에 對한 投資者의 注目度가 높아진 듯하다. 現場에서 變化를 느끼나.

“勿論이다. 2021年 不動産 市場 活況期를 맞으며 仁川의 潛在力을 알게 됐다는 사람이 적지 않다. 統計를 봐도 그렇다. 2017年은 仁川 아파트 賣買價格 增減率이 2.26%(全國 9位)에 머무르던 時節이다. 2020年부터 집값 上昇 바람이 本格化했다. 仁川 地域의 일자리가 늘고 交通網이 改善되면서 2021年 仁川 아파트 賣買價格 增減率은 35.42%(全國 1位)로 치솟았다. 市場의 關心도 커졌다. 投資者로부터 仁川 新築 아파트 賣買에 對한 問議를 자주 받는다. 最近 仁川 自體 需要도 增加하는 趨勢다. 地方에서 首都圈으로 올라올 때, 서울에서 집값 負擔을 呼訴하며 背後 需要地를 고를 때 仁川을 選擇하는 사람이 많아졌다. 서울 代替 需要地로서 仁川의 向後 役割이 매우 크다는 생각이 든다.”

3大 新都市 活性化, 舊都心 整備事業…

2021年 以前 不動産 市場에서 仁川의 位相은 어땠나.

“그리 높지 않았다. 仁川은 서울과 京畿의 背後 需要地 役割을 하는 터라 首都圈 影響을 크게 받는 便이다. 認知度도 낮다. 서울市民이나 京畿道民의 注目을 받을 만한 地域이 別로 없었다.”

仁川의 位相이 높아진 要因은 뭔가.

“‘2040年 仁川都市 基本計劃’ 政策이다. 이 政策의 核心은 高附加價値 産業을 통한 人口 誘引이다. 仁川 松島에는 三星바이오로직스, SK바이오사이언스 等 바이오 企業이 여럿 있다. 이게 다가 아니다. 松島, 內航 워터프런트, 소래濕地 生態公園, 캠프마켓 等 觀光産業이 發達해 있으며, 觀光客이 머무를 세컨드하우스가 造成되고 있다. 增加하는 需要層을 受容하려면 居住地가 마련돼야 한다. 그런데 仁川 舊都心에는 새 아파트를 지을 空間이 充分하지 않다. 그래서 仁川은 原都心 整備事業과 新都市 開發事業에 拍車를 加하고 있다. 이와 함께 都心 開發 軸을 ‘多核 分散型’(3都心, 5副都心, 8地域, 12地區 中心)으로 바꾸는 計劃도 樹立한 狀態다. 3都心으로는 松島·九月·富平이 選定됐으며, 이곳에 GTX-B 路線이 2030年 開通될 豫定이다. 5副都心으론 永宗島·靑羅·桂陽·黔丹·동인천이 選定됐다. 이곳에는 이미 空港鐵道와 仁川地下鐵 2個 路線이 들어와 있다. 以外 誤謬·檢癌·計算·壘원시티 家庭·週案·硏修·소래·논현은 8地域으로, 간석·橘縣·聲曲·가좌·간석·崇義·鶴翼·동춘·南東·西窓·만수는 12地區로 各各 指定됐다. 3都心 5副都心 8地域 12地區 中心 都市開發은 地域別 發展 方向을 考慮하고자 推進하는 事業이다. 仁川은 이런 計劃을 바탕으로 住宅 38萬 號를 供給하고, 일자리 22萬 個를 創出할 豫定이라고 한다.”

仁川 不動産에 好材가 많다는 얘기로 들린다.

“그렇다. 不動産 好材로 가장 많이 言及되는 要素가 일자리, 交通網, 新築 아파트다. 한마디로 立地가 重要하다. 現在 仁川은 不動産 好材가 무척 다양하다.”

‘2040年 仁川都市 基本計劃’에 따라 投資 戰略도 달라질 것 같다.

“그렇다. 이때 考慮할 點은 8個 區別로 核心이 다르니 各其 다른 戰略으로 投資에 臨해야 한다는 것이다.”

仁川-서울 7號線 直行 可能한 富平區

좀 더 具體的으로 紹介한다면.

“現在 仁川에서 需要가 가장 많은 곳은 延壽區다. 延壽區는 松島國際都市를 中心으로 發展하는 地域이다. 松都는 연수구 송도동 一圓에 造成하는 經濟自由區域으로, 總 11個의 工區로 나눠 開發될 豫定이다. 그中 1工區와 3工區를 特히 注目할 必要가 있다. 일자리가 많고 GTX-B 路線이 지나갈 豫定이다. GTX-B 路線은 마석역과 仁川大入口驛을 起點으로 相逢, 淸凉里, 서울驛, 龍山, 汝矣島 等을 連結한다. 여기에는 頌禱컨벤시아·니트(NEATT)·송도센트럴공원이 있고, 商業地球가 活性化돼 있어 生活 便宜性도 뛰어나다. 이를테면 서울 江南區 삼성동과 압구정동을 結合해 놓은 부지라고 해도 過言이 아니다. 松島 以外 地域의 跳躍도 눈여겨보길 바란다. 松都를 除外한 硏究수 地域에는 1000萬 원臺 水準의 갭 投資가 可能한 아파트가 많다. 賣買 以後 새 아파트로 갈아타는 戰略을 推薦한다.”

仁川의 넘버2로 꼽히는 富平區의 不動産 投資 戰略은 뭔가.

“부평구는 서울과 가장 가까우면서도 일자리가 많고 交通이 便利하며 整備事業이 推進되는 地域이다. 仁川 地域 中 地下鐵 7號線을 끼고 있어 仁川에서 서울까지 直行할 수 있는 唯一한 區域이다. 現在 석남驛에서 靑羅까지 延長 工事를 着工한 狀態로, 富平區와 西歐에서 서울까지 한 番에 갈 수 있는 路線을 갖게 된다. 또 서창-金浦 高速道路도 開通될 豫定이고, GTX-B 路線 開通도 앞둔 만큼 新築 아파트는 勿論 商街 投資에도 關心을 가져볼 만하다.”

영종國際都市가 있는 中區는 어떤가.

“中區는 東歐와 더불어 仁川에서 不動産 價格이 低廉한 地域으로 꼽혔다. 그런데 영종國際都市가 建設되면서 새 아파트가 大規模로 들어와 時勢가 크게 올랐다. 여기에 京東區域 都市環境整備事業, 동인천 都市再生뉴딜事業, 永宗島 미단시티 開發事業, 영종2地區 開發, 嶺東-信徒 平和道路 建設事業, 영종하늘都市 等 開發事業이 줄줄이 豫定돼 있어 일자리, 交通, 住居施設 等 好材가 무척 많다. 영종國際都市와 더불어 舊都心이 開發되면 商家 施設도 活性化되는 만큼 商街 投資도 考慮해볼 만하다.”

桂陽區 30坪臺 新築 아파트, 投資金 對比 높은 收益 期待

舊都心에도 立地가 훌륭하고 事業性이 좋은 投資處가 있나.

“南洞區에는 南東工團이 있다. 南洞인더스트리의 일자리는 줄어들 可能性이 크지만, 바로 옆에 開發하는 尖端産業團地에서 일자리가 增加할 것으로 豫想된다. 또 GTX-B 路線을 비롯해 交通網이 눈에 띄게 좋아지는 地域이 向後 10年間 南洞區를 主導할 것이므로 그 周邊에 있는 구월동, 간석동, 論峴洞, 만수동 再建築·再開發 地域을 눈여겨보면 좋겠다.

西區는 向後 10年間 右上向이 期待되는 곳이다. 靑羅·壘원시티·黔丹 新都市의 新築 아파트가 構築 아파트 時勢를 끌어올릴 可能性이 크기 때문이다. 一般的으로 새 아파트가 들어서면 周邊 構築 아파트의 時勢가 同伴 上昇한다. 構築 아파트 時勢가 오르기 直前 買收한 뒤 收益이 나면 곧바로 罵倒하는 戰略을 驅使한다면 資産 增殖에 도움이 될 것이다.

彌鄒忽구는 整備事業이 한창 이뤄지는 곳이다. 入住 物量이 漸漸 많아지기에 向後 2~3年 동안은 入住 物量과 戰爭을 치를 수도 있지만 20年 前과 比較할 때 立地 價値가 높아져 있으므로 10年次 아파트를 賣買한 뒤 價格이 오르면 罵倒하는 方式으로 收益을 期待해볼 만하다.

계양구는 桂陽新都市가 時勢를 主導해 나갈 可能性이 크다. 그럼에도 價値投資를 願한다면 桂陽區의 30坪臺 新築 아파트를 推薦한다. 桂陽新都市 아파트 坪數가 大部分이 20坪臺에 形成돼 있어 30坪臺 新築 아파트가 差別性을 가질 수 있다. 東區는 整備事業이 한창 이뤄지고 있다. 상권이 擴張될 餘地가 크므로 商街 投資도 나쁘지 않다. 現在 再建築과 再開發, 住居環境 整備事業이 相當히 進行된 狀態다. 몇 年 內 東區의 價値가 크게 上昇할 것으로 豫想된다.”

長期 投資 時 松島·靑羅·영종, 桂陽新都市, GTX-B 周邊 推薦

投資 期間別로 關心을 가질 만한 地域을 꼽는다면.

“10年 以上 長期 投資할 생각이라면 松島, 靑羅, 영종新都市를 推薦한다. GTX-B 라인 周邊 地域도 長期 投資 對象으로 눈여겨볼 만하다. 桂陽新都市는 3期 新都市 中 한 곳으로 立地나 未來價値도 競爭力이 있어 投資金 對比 높은 收益이 期待되는 곳이다. 5年 內外 中企 投資로 눈을 돌리면 立地 좋은 構築 아파트 가운데 갭 投資에 적합한 곳이 많다. 다만 入住 物量이 몰리는 時期는 避하는 게 좋다. 價格이 내려가면 그때 買收를 檢討하기를 바란다. 短期 投資者는 變動性이 큰 아파트를 中心으로 分讓權 投資에 關心을 가져볼 만하다. 하지만 時勢가 低廉한 아파트는 變動 幅이 크지 않으므로 注意해야 한다.”

金 所長은 “新都市, 整備事業, 일자리 等 仁川의 立地 스펙트럼이 다양해지고 있다. 仁川을 서울과 같은 生活圈으로, 京畿道의 同伴者로, 大韓民國의 關門으로 바라보는 사람에게는 仁川의 새로운 未來 價値가 열린다”고 强調했다.