단돈 3000萬 원으로 挑戰하다
열에 아홉이 競賣 抛棄하는 理由
競賣 目標는 落札 아닌 收益…‘高價 落札’ 말짱 꽝
不動産 沈滯期가 競賣 市場엔 機會
‘신동아’는 4月號부터 ‘不動産 競賣專門家 安定일의 하우 투 옥션’을 連載한다. 2016年 채널A ‘庶民甲富-競賣의 達人’으로 紹介된 安定일 氏는 現在 ‘홈336(3000萬원으로 始作하는 내집마련)’이라는 不動産 競賣 카페를 運營하고 있다. ‘低廉한 價格으로 내 집 마련하기’ ‘損害 안 보는 安全한 投資’를 原則으로 삼는 그가 庶民들도 쉽게 따라 할 수 있는 競賣 노하우를 傳授하고자 한다. <編輯者 週>
只今으로부터 15年 前인 2004年 어느 날, 나는 偶然히 冊 한 卷을 보고 큰 衝擊에 빠졌다. ‘34歲에 14億 원을 벌었다’는 內容의 冊이었는데, 筆者의 나이가 나와 같았다. 當時 職場 生活 10年次에 京畿道 城南에서 傳貰 3000萬 원짜리 빌라에 살고 있던 나로서는 自愧感이 들 수밖에 없었다. 한便 ‘이 사람은 果然 어떻게 젊은 나이에 큰돈을 모았을까’ 하는 궁금症이 생겨났다. 筆者는 ‘競賣’로 큰돈을 번 사람이었다. 冊을 다 읽고 난 뒤 깨달은 건 ‘競賣란 損害 보지 않는 投資法’이라는 거였다.
當時 나는 證券社 電算室에서 勤務하고 있었다. 株式 投資에 失敗하는 사람을 하도 많이 봐온 터라 當時 나는 投資 하면 ‘不確實性’과 ‘리스크’ 밖에 떠오르지 않았다. 株式을 해본 사람이라면 한 番쯤 다 經驗했을 것이다. 내가 사면 떨어지고 버티다 못해 팔면 다시 오르는, 참으로 不可思議한 現象 말이다. 1+1이 2街 아니라 때로는 3이 되기도 하고 10이 되기도 한다는 것을. 또 反對로 ?10이 될 수도 있는 무시무시한 世界라는 것을 證券社 就業 後에야 알게 됐다. 하지만 30年 가까이 ‘1+1=2’라고 생각하며 살아온 나는 漠然한 두려움에 證券社에 勤務하는 동안 單 한 番도 株式投資를 하지 않았다.
그런데 競賣는 왠지 달라 보였다. 처음부터 싸게 사는 投資法이라는 點이 마음에 들었다. 物件을 산 뒤 오르길 기다리는 게 아니라 처음부터 싸게 사서 사자마자 바로 되팔면 그만인 것이다. 一般的인 投資는 現在價에서 將來 어느 時點에 오르길 기다렸다가 差益을 남기는 構造라 不確實한 未來에 베팅을 해야 하지만, 競賣는 現在價보다 싸게 사서 곧바로 現在價로 팔아버리면 되니 危險한 去來가 아니라는 생각이었다.
요즘도 나에게 “競賣 物件을 落札받았다가 안 팔리면 어떡하느냐”고 質問하는 사람이 많다. 그러면 나는 “質問 自體가 틀렸다”고 對答한다. 안 팔릴 物件은 落札도 받아서는 안 되기 때문이다. 아니 좀 더 正確하게 말하자면, 안 팔릴 價格으로 落札을 받으면 안 된다. 거듭 强調하지만 競賣 物件은 팔 수 있는 價格에 落札받아야 한다. 그러기 위해서는 싸게, 下落場에서도 利潤을 남길 수 있도록 正말 싸게 받아야만 한다. 只今과 같은 不動産 冷却期에서도 싼 物件은 팔리게 돼 있으니 말이다.
안 팔릴 物件은 落札받지 마라
위의 資料를 봐도 알 수 있지만 不動産 沈滯期였던 2004年, 2012年 平均 落札價率(賣却價率)은 80% 以下인 反面 不動産 好況期라 불리는 2007年, 2018年 平均 落札價는 90% 以上이었다. 卽 落札價率도 오르락내리락을 反復한다는 걸 알 수 있다. 市場 上昇期에는 아무리 落札價를 높게 써내도 落札받기 힘들지만 沈滯期에는 나중에 되팔 것을 생각해 더 낮은 價格으로 落札價를 써내도 落札될 確率이 높다. 이는 곧 競賣人들에게는 下落場이 오히려 落札받기 좋은 機會가 될 수 있다는 얘기와 같다.
내가 처음 競賣를 始作한 2004~2005年 不動産 市場이 딱 그랬다. 요즘 유튜브나 競賣 專門 放送에서 活潑하게 活動하는 競賣 專門家 大部分이 바로 市場 沈滯期人 2010年에서 2013年 사이에 入門한 이들이다. 그리고 只今 또 한 番 그때와 비슷한 機會가 눈앞에 펼쳐지려 한다. 2018年 下半期부터 始作된 不動産 沈滯期가 來年까지 이어질 거란 展望이 優勢하다.
當身은 落札받지 못한다!
競賣에도 致命的인 短點이 있다. 바로 只今 이 글을 읽고 있는 사람 大部分이 落札을 받지 못할 거라는 事實이다. 競賣 法廷은 언제나 入札者들로 미어터진다. 競爭者가 워낙 많다는 얘기다. 하지만 이러한 現象은 내가 처음 競賣를 始作했을 때도 마찬가지였다. 競賣라는 制度가 생겨난 以來 落札 競爭이 熾烈하지 않은 적이 거의 없다. 그렇기에 競賣는 언제 始作해도 늦지 않은 投資다.
처음 競賣에 눈뜬 나는 그 무렵 當場 눈앞에 돈다발이 떨어질 것 같은 希望에 부풀었다. 當場 競賣學院에도 登錄했다. 그런데 亦是나 競賣 工夫부터 競爭이 熾烈했다. 當時 나와 함께 登錄한 受講生은 無慮 100名이 넘었다. 그렇다면 그때 함께 工夫를 始作한 사람들은 只今은 어떻게 됐을까. 大部分이 競賣와는 담을 쌓고 지낸다.
競賣 法廷에 가본 사람이라면 잘 알겠지만, 門을 열고 들어가는 瞬間 가장 먼저 드는 생각이 ‘사람이 正말 많구나’다. 그 많은 사람이 다 나의 競爭者인 셈이다. 어쨌든 競賣 物件을 하나 골라 入札을 始作한다. 學院에서 배운 대로 달콤한 收益을 꿈꾸며 낮은 價格에 入札한다. 하지만 結果는 牌札. 내가 入札한 物件에 나만 入札한 게 아니기 때문이다. 아파트의 境遇 普通 15名 以上이 入札하고 그中에 나는 거의 꼴찌日 可能性이 크다.
2億 원짜리 아파트라면 稅金 및 修理費用을 除하면 아무리 높아도 入札금이 1億7000萬 원을 넘어서는 안 된다. 하지만 나중에 落札價가 2億 원 가까이 된다는 걸 알면 또 한 番 衝擊에 휩싸인다. 收益이 나려면 낮은 價格으로 入札받아야 하는데, 그러려니 落札이 안 되고, 落札을 받으려면 높은 金額으로 入札해야 하는데 그러면 收益이 나지 않을 테니 말이다. 갑자기 競賣에 對한 懷疑感이 밀려오기 始作할 것이다.
그렇기에 大部分의 사람들은 한番 競賣를 經驗하고는 ‘競賣는 내 길이 아니구나’ 하고 中途 抛棄해버린다. 設令 끝까지 競賣를 抛棄하지 않는다고 해도 열에 아홉은 競賣의 目標를 오로지 ‘落札’로 바꾸게 된다. 競賣 法廷에서 落札者가 指名되는 모습을 보면 그렇게 부러울 수 없다. 마치 學窓 時節 先生님께 呼名돼 賞을 타는 親舊의 모습이 떠오른다. 이런 일이 反復되다 보면 어느새 自身도 모르게 落札받고 싶은 欲心이 커져 좀 더 높은 入札價를 써내게 된다. 一名 ‘高價 落札’이다.
한발 더 나아가 이런 생각을 하는 사람들도 생긴다. ‘어떻게든 落札을 받아 學院에서 배운 대로 ‘落札→殘金→名도→인테리어(수리)→매도’ 이렇게 한 사이클을 돌아보자. 收益은 나중에 얻자’라고 말이다. 하지만 이 境遇 다시는 競賣를 하지 못하게 될 可能性이 크다. 損害를 보지 않는 限 落札받은 物件을 팔기 쉽지 않기 때문이다. 損切賣가 어디 말처럼 쉬운가. 다들 株式 投資에서 經驗해봤을 것이다. 그렇게 競爭者들이 하나둘씩 사라진다.
그렇다면 方法은 오직 하나다. 目標 變更 없이, 原則에 따라 낮은 價格으로 끈질기게 入札하는 수밖에. 2016年 放送된 채널A ‘庶民甲富-競賣達人 安定일’ 篇에도 나오듯, 나는 지난 15年間 約 100件의 物件을 落札받았다. 이 內容은 다음 機會에 천천히 풀어놓도록 하겠다.
重要한 건 다가올 市場에 對備하라는 것이다. 요즘 들어 내가 運營하는 인터넷 카페에서도 落札 消息이 부쩍 자주 올라온다. 지난해에 비해 確實히 落札 件數가 늘어나는 느낌이다. 市場은 돌고 돈다는데 다시 예전과 같은 好況이 反復될 것 같은 期待感이 든다.
競賣 物量 늘어나는 不動産 沈滯期를 노려라
筆者가 처음 競賣를 始作한 2004年에도 競賣 物件이 많았다. 그냥 많은 程度가 아니라 아주 많았다. 요즘 나오는 物量의 5~6倍 程度 된다. 그래서 어쩌면 競賣하기가 쉬웠는지 모른다.
物量이 많으니 落札 確率도 높을 수밖에 없다. 하지만 2007年에 들어 物量이 劇的으로 줄어들었다. 집값이 ‘暴騰’ 水準으로 오르면서 競賣에까지 나올 物量이 없어진 탓이다. 그러다 다시 2009年 서브프라임 모기지 事態 以後 物量이 增加하기 始作해 2013年까지 이어졌다. 하지만 이듬해인 2014年부터는 다시 物量이 줄어들었다. 市場이 回復勢로 접어들었기 때문이다. 그때부터 競賣 物量은 持續的으로 줄어들기 始作해 不動産 價格이 最高點에 다다른 2018年에는 2013年과 比較해 競賣 物量이 4分의 1 水準으로 줄어들었다.
하지만 最近 다시 物量이 늘어날 幾微가 보인다. 갭投資, 깡筒傳貰, 貸出 規制, 金利 上昇, 逆傳貰難 等의 키워드들이 이를 뒷받침한다. 무엇보다 市場의 흐름上 上昇場 다음에는 下落場이 펼쳐지기 마련이다. 市場은 돌고 돌며 無限 上昇이나 無限 下落은 있을 수 없다. 지난 5年間 不動産 價格이 숨 가쁘게 오른 만큼 下落勢 또한 빠른 速度로 進行될 것으로 豫想된다. 事實 競賣 物量은 꼭 下落場에서만 增加하는 게 아니다. 步合掌만 돼도 競賣 物件은 增加한다. 앞으로 다가올 몇 年間의 暗黑期가 不動産 競賣 市場에서는 黃金期가 될 수도 있다. 내 집 마련을 目標로 삼는 이들이라면, 特히 競賣에 關心을 가져보라고 勸하고 싶다.
安定일 | IT 業界에서 10年間 일하다 2004年부터 本格的으로 不動産 競賣에 뛰어들었다. 15年에 걸친 競賣 經驗을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 競賣 敎育 아카데미를 運營하고 있다. 競賣의 基本인 權利 分析부터 좋은 物件 고르는 法, 法院 入札 過程 等에 對한 情報를 涉獵했다.
