• 不動産 景氣 下落으로 ‘그림자金融’ 不實 憂慮 提起

• 그림자金融 무너지면 國內 金融 시스템 全體가 不安해질 수도

• P2P 貸出 平均 延滯率, 貯蓄銀行보다 높아

• 業界 3位 P2P 業體 代表 詐欺·橫領 嫌疑로 拘束

• 政府 次元에서 P2P貸出 法制化 推進해야

• 不動産펀드보다 安全性 높은 리츠 活性化 必要

國內外 住宅 市場이 2010年代 初盤부터 最近까지 好況을 謳歌하면서 國內 市中銀行은 勿論 ‘그림자金融’의 不動産 商品 市場 規模가 史上 最大値를 更新했다. 그림자金融(Shadow Banking·非銀行 金融 仲介)은 銀行과 비슷한 機能을 하면서도 銀行과 같은 嚴格한 健全性 規制를 받지 않는 金融機關을 일컫는다. 代表的으로 集合投資機構 形態로 運用되는 ▲代替投資펀드(不動産펀드 및 特別資産펀드)와 ▲不動産信託 ▲非銀行圈 不動産PF(Project Financing) ▲不動産 流動化資産 및 債務保證 ▲P2P 不動産 關聯 金融이 있다. 

問題는 最近 들어 不動産 景氣가 나빠지면서 그림자金融 不實에 對한 憂慮가 提起되고 있다는 點이다. 特히 그림자金融은 銀行圈 住宅擔保貸出보다 危險性이 더 높은 것으로 評價되고 있다. 最近 신용상 한국금융연구원 先任硏究委員이 發表한 報告書 ‘國內 不動産 그림자金融 現況과 業圈別 리스크 管理方案’에 따르면, 不動産 市場 狀況이 惡化될 境遇 ‘그림자金融 80兆 원이 不實로 이어질 것’으로 分析됐다. 現在 國內 不動産 關聯 그림자金融 規模는 469兆7000億 원(2018年 9月 末 基準)으로 이 中 17%가 不實 危險群에 屬하는 셈이다. 

그림자金融 中 比重이 가장 큰 것은 不動産信託으로 受託額이 242兆5000億 원에 達한다. 그 뒤를 이어 不動産 關聯 代替펀드 139兆 원, 非銀行圈 不動産PF 貸出 41兆1000億 원, 不動産 流動化證券 23兆8000億 원, PF債券保證 및 信用補强 22兆2000億 원, P2P 不動産 關聯 貸出이 1兆1000億 원 程度 된다. 

現在 國內 不動産 市場은 그야말로 ‘벼랑 끝’에 다다랐다는 評價가 이어지고 있다. 金利 引上을 비롯해 政府 規制에 따른 不動産 價格 下落과 地域別 兩極化 現象이 深化하면서 不動産 投資商品의 不實化 可能性은 더욱 커지는 狀況이다. 向後 不動産 關聯 金融商品이 負擔해야 하는 利子費用이 擴大되면 該當 商品의 收益率이 下落하고, 이는 資産健全性 低下로 이어져 結局 그 被害는 一般 投資者에게 轉嫁될 可能性이 크다.

100萬 원 投資하고 償還金 9萬3500원?

이에 對해 申 先任硏究委員은 “不動産 關聯 그림자金融은 高收益-高危險 要素가 剛한 만큼 全體 規模가 커질수록 리스크도 따라 커진다. 特히 2009年 글로벌 金融危機 以後 餘他 金融機關과의 連繫性이 强化돼, 그림자金融이 不實化하면 國內 金融 시스템 全體가 不安해질 수 있다”고 밝혔다. 



特히 P2P貸出 危險度가 높은 狀態다. P2P貸出은 온라인 플랫폼 運營業者가 特定 貸出商品을 揭示해 不特定 多數의 投資金을 모아 車主에게 빌려주는 것이다. P2P貸出業體는 車主에게 元金과 利子를 받아 投資者에게 돌려주고, 中繼 手數料를 받아 利益을 얻는다. 한便 이들은 自體 貸出에 規制를 받기 때문에 ‘通信販賣業’으로 登錄한 뒤 ‘貸付業’ 子會社를 設立해 貸出을 實行한다. 貸付業體는 登錄하기만 하면 運營할 수 있다. 지난 몇 年間 ‘中危險-中收益’의 새로운 投資處로 脚光받으며 빠르게 成長해온 P2P 市場은 2018年 上半期에 頂點을 찍은 後 最近에는 緩慢한 減少勢를 보이고 있다. 

金融委員會 基準 P2P 不動産 關聯 貸出 殘額은 全體 P2P貸出(1兆7000億 원)의 65.1%인 1兆1億 원(擔保貸出 3840億 원, PF貸出 7160億 원) 程度 된다. 따라서 該當 金融은 不動産 景氣에 敏感할 수밖에 없다. 向後 不動産 關聯 貸出을 中心으로 延滯率이 높아지면 業權 全般의 不實이 憂慮되는 狀況이다. 

金融監督院 基準 P2P貸出 平均 延滯率은 2018年 5月 末 基準 12.5%이며, 個人信用貸出 延滯率은 4.9%인 反面 PF貸出은 18.7%, 不動産擔保貸出은 6.7%인 것으로 나타났다. 이는 中低信用者를 對象으로 與信을 提供하는 貯蓄銀行業權(5% 水準)보다 높은 數値다. 特히 一部 業體의 延滯率은 90.65%에 達하기도 한다. 100萬 원을 投資했을 때 제 날짜에 償還된 돈이 9萬3500원에 不過하다는 얘기다.

虛僞 物件 擔保 없이 貸出 進行

한便 P2P業體의 不法貸出 또한 深刻한 것으로 드러났다. 지난해 11月 金監院이 P2P와 連繫된 貸付業體 178곳의 實態를 點檢한 結果 20餘 個 企業에서 不法貸出 事例가 摘發됐다. 지난 3月 初에도 業界 3位 P2P業體 代表가 詐欺·橫領 嫌疑로 裁判에 넘겨지는 事件이 벌어졌다. 서울南部地方檢察廳 證券犯罪合同搜査團은 3月 8日 P2P 業體 代表理事 酒母(33) 氏를 拘束起訴하고 營業本部長 老母(33) 氏는 不拘束起訴했다. 이들 業體와 公募해 投資金을 챙긴 不動産 施行社 代表理事 李某(51) 氏, 貸付業體 運營者 朴某(50) 氏도 拘束起訴됐다. 이들은 投資者 6800餘 名을 속여 總 162億 원을 가로챈 嫌疑를 받고 있다. 

檢察에 따르면 P2P 業體 代表 酒母(33) 氏 等은 2015年 11月부터 2018年 1月까지 確保하지도 않은 不動産 等을 擔保로 내세우는 方法으로 投資者를 모은 것으로 알려졌다. 이들은 또 홈페이지에 擔保가 없는 不實 不動産을 正常的인 商品으로 紹介하거나, 車主가 旣存 貸出을 正常 償還한 것처럼 꾸며 履歷을 揭示하기도 했다. 

虛僞 商品은 施行社들과 擔保 없이 貸出을 주고받는 式으로 去來됐다. 施行社는 信託社에 土地所有權을 證明해 受益權 證書를 發給받아야 하지만, 實際로는 土地 所有權이 없어 擔保를 設定하지 못했다. P2P 利用者들이 홈페이지에 揭示된 內容 外에 別途의 情報를 確認하지 않고 投資를 決定한다는 點을 惡用한 것이다. 이들은 投資者에게 13~20%에 達하는 收益率을 約束한 것으로 알려졌다. 

하지만 올해 3月까지 投資者들이 돌려받지 못한 延滯金額은 總 253億 원에 達한다. 또한 이들은 2016年 11月부터 2017年 8月까지 貸出 目的으로 募集한 投資金 73億 원을 旣存 元利金 償還에 使用하며 ‘돌려막기’ 等의 不正을 저질렀다. 이 같은 方法으로 外形을 부풀린 業體는 2017年 11月 上場會社에 110億 원에 賣却될 뻔했으나, 追後 上場社가 該當 業體의 不實 經營을 問題 삼아 契約이 破棄됐다.

‘P2P貸出 法制化’ 切實

全體 그림자金融 貸出 中 P2P貸出이 차지하는 比重은 그리 높지 않지만, 잘못됐을 境遇 多數의 個人投資者에게 廣範圍하게 被害가 돌아갈 수 있다는 點에서 그 波及力은 相當하다. 신용상 先任硏究委員은 “投資者 保護 側面에서 볼 때 現行 貸付業에 對한 法的 拘束力이 없는 狀態에서 P2P業體를 管理하기란 쉽지 않다. 別途로 管理할 法的 體系가 必要하다”고 말했다. 

現在 P2P貸出 法制化와 關聯해 5個의 第·改正案이 發議, 國會 政務위에 繫留 中이다. 그中 가장 힘을 얻고 있는 內容은, 專門 金融機關이 P2P金融 投資者로 參與할 수 있게끔 하는 方案이다. 專門金融會社가 P2P金融에 投資하게 되면 제대로 된 리스크 管理팀이 P2P會社의 審査評價 能力과 債券 管理 프로세스를 嚴格하게 管理·監督할 수 있어 個人投資者를 保護할 수 있을 것으로 期待된다. 이와 關聯해 金融위는 지난 2月 ‘P2P金融 法制化 公聽會’를 열어 法案 制定 意志를 確固히 했다. 이날 崔鍾球 金融委員長은 “政府는 P2P 金融 法制化가 早速히 이루어질 수 있도록 國會 立法 支援 等에 全力을 다하겠다”고 밝혔다. 

무엇보다 業界가 自淨 努力을 기울여야 한다는 목소리가 높다. 김성준 렌딧 代表(켓플레이스금융협의회 運營委員長)는 “지난해 10月 렌딧, 팝펀딩, 8퍼센트 等 3個社가 모여 한국인터넷기업협회 傘下 마켓플레이스金融協議會를 發足했고, 强力한 自律規制案度 만들었다. 앞으로 法制化가 빨리 이뤄져, 旣存의 金融은 하지 못했던 中金利 貸出을 活性化한 點 等 P2P金融에 對한 肯定的인 評價가 이뤄지길 바란다”고 말했다. 

그림자金融 中 하나인 不動産펀드 不實도 憂慮되는 狀況이다. 不動産 價格이 下落해 流動性이 縮小되면 펀드 價値가 急落하고 大規模 還賣에 따른 危險이 增加할 수 있기 때문이다. 特히 事業 期間이 길고 滿期·流動性 變換 리스크가 相對的으로 큰 直接開發型 不動産펀드의 境遇, 滿期到來 時 市場 狀況이 惡化되면 펀드 收益率 下落을 憂慮한 投資者들이 短期間에 大規模 還買를 要求하는 이른바 ‘펀드런’ 事態가 벌어질 수도 있다. 이 境遇 大量의 投資資金이 離脫해 株式이 急落하고 投資者의 損害 또한 커지게 된다. 따라서 金融圈에서는 이러한 危險 要素를 줄이기 위해서라도 ‘리츠(REIT’s·不動産株式會社)’ 商品을 活性化해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

리츠 商品 活性化로 不動産펀드 安全性 높여야

不動産 實物資産에 投資하는 ‘不動産펀드’와 달리 ‘리츠’는 不動産會社의 株式을 사서 配當을 받는 方式이다. 一般 株式去來와 마찬가지로 株式市場에서 願하는 時點에 賣買가 可能하고 還買 手數料도 없다. 特히 不動産 景氣가 좋지 않을 때 先制的 防禦가 可能하다는 點에서 比較的 安全한 投資處로 꼽힌다. 하지만 現在 國內에 上場돼 있는 리츠는 이리츠코크렙, 新韓알파리츠, 에이리츠, 케이탑리츠, 트러스第7號, 모두투어리츠 等 6個밖에 되지 않는다. 또한 機關投資者를 對象으로 하는 私募 리츠에 偏重돼 있어 個人投資者에게는 ‘그림의 떡’에 不過하다는 指摘이 많다. 

朴振 NH投資證券 100歲時代硏究所 所長은 “海外에서는 老後 準備를 위한 金融商品으로 가장 選好하는 것이 바로 리츠다. 專門 投資者가 아닌 一般人도 安全性과 收益性을 갖춘 리츠에 쉽게 投資할 수 있도록 政府 次元의 活性化 方案이 必要하다”고 밝혔다. 이어 그는 “다만 리츠를 運用하는 投資會社가 安全性과 專門性을 갖췄는지 確認하고 賃貸 收益은 勿論 向後 賣却 때 投資 收益까지 勘案해 愼重하게 投資해야 한다”고 說明했다. 

우리나라는 經濟 規模에 비해 非銀行金融 比重이 높은 便이다. 名目 GDP 對比 그림자金融 規模는 129.4%(2016年 末 基準)로 캐나다, 中國, 스위스, 美國에 이어 5位를 차지한다. 따라서 그림자金融에 潛在한 危險性을 줄이기 위해서는 政府 次元의 積極的인 事前 管理가 必要하다. 新 先任硏究委員은 “그림자金融의 範圍와 資料 公開, 業圈別 리스크 測定을 위한 當局과 金融圈의 努力이 必要하다”고 指摘했다.