#京畿 화성시의 한 아파트에 居住하던 鳳毛(39) 氏는 2020年 10月 賃貸人(집主人)에게 退去 要請을 받았다. 當場 갈 집이 없던 奉氏는 집主人에게 “契約更新請求權을 使用하겠다”는 意思를 밝혔다. 집主人 側은 ‘本人 實居住’를 理由로 奉氏의 契約更新請求權 使用을 拒絶했다. 奉氏는 같은 해 12月 末까지 該當 아파트에 살다가 元來 살던 집보다 保證金이 1億6000萬원 높은 隣近 團地로 移徙했다. 한 달 뒤 奉氏는 自身이 쫓겨나듯 나온 집이 ‘네이버 不動産’에 賣物로 올라와 있는 것을 確認하고 訴訟을 提起했다. 비슷한 事例에 對해 國土交通部와 法務部, 住宅賃貸借紛爭調停委員會는 賃貸人이 實居住를 理由로 賃借人의 更新請求權 使用을 拒絶했다면 2年 동안 該當 住宅을 賣買하지 못하는 것으로 봐야 한다는 解釋을 내놓았다. 다만 法院은 賣買는 契約更新請求權에 따른 賃貸人 保護 對象이 아니라고 判斷한 바 있어 混亂이 加重되고 있다.

過怠料 最大 100萬 원

賃貸借3法(契約更新請求權·傳月貰申告制·傳月貰上限制) 施行의 一環으로 契約更新請求權이 導入된 지 2年을 앞두고 있지만 賃貸人이 ‘實居住’를 名目으로 賃借人의 契約 延長을 막는 境遇가 繼續되고 있다. 國土交通部는 지난해 6月 傳月貰申告制를 施行하면서 契約 更新이 拒否된 賃借人이 賃貸人의 實居住 與否를 確認할 수 있도록 했다. 그러나 專月貰 契約을 申告하지 않더라도 處罰 水位가 낮아 賃貸人의 虛僞 實居住에 制動을 걸기는 力不足이라는 指摘이 나온다.

傳月貰申告制에 따라 不動産 賃貸人과 賃借人은 契約일로부터 30日 以內에 行政福祉센터에 去來 內容을 申告해야 한다. 保證金 6000萬 원, 月貰 30萬 원을 超過하는 專月貰 住宅이 申告 對象이다. 올해 5月 26日 國土部는 傳月貰申告制 猶豫期間을 2023年 5月 31日까지로 한 해 延長했다. 來年 6月부터 法이 本格的으로 施行되더라도 過怠料는 最大 100萬 원에 그친다. 契約更新請求權을 使用하면 保證金의 5% 이내 引上率로 賃借人이 傳貰 契約을 延長할 수 있다. 다만 最近 2年 동안 서울 平均 아파트 傳貰價가 크게 오르면서 賃貸人은 再契約을 損害로 느낄 公算이 크다. 韓國不動産院 統計에 따르면 서울 아파트의 3.3㎡當 傳貰 平均 價格은 올해 2509萬 원을 記錄해 5年 前보다 64.9% 올랐다.

不動産 關聯 法的 紛爭 事件을 여럿 受任한 유형빈 辯護士는 “契約更新請求權 導入 初期에 비해 不動産 價格이 많이 높아졌기 때문에 賃貸人이 새 賃借人을 받을 때 얻게 되는 經濟的 便益이 크다”면서 “刑事 處罰을 받는 것도 아니고 100萬 원 水準의 過怠料만 내면 되는 賃貸人으로선 前月貰契約을 申告하지 않고 億 單位 時勢差益을 누리려고 할 可能性이 높다”고 말했다.

最近 專月貰 契約을 둘러싼 賃貸人, 賃借人 間 葛藤도 커지고 있다. 住宅賃貸借紛爭調停委員會가 지난해 接受한 專月貰 契約 關聯 紛爭 1635件 中 契約更新 및 終了에 關한 것은 307件이다. 二重 契約 當事者 間 調整이 成立된 것은 43件에 그쳤다.

“確定日子로 確認 可能”

政府의 對策은 무엇일까. 國土部는 지난해 7月 住宅賃貸借保護法 施行令을 改正해 ‘契約 更新이 拒絶된 賃貸借契約의 賃借人이었던 者’가 住宅의 確定日子를 確認할 수 있도록 했다. 賃貸人의 故意的 專月貰 契約 申告 漏落을 막을 對備策을 묻자 國土部 關係者는 “賃貸人이 賃借人이 내야 할 過怠料를 支拂하면서까지 惡意的으로 專月貰 契約을 申告하지 않는 것을 막을 수는 없다”면서도 “專月貰 契約을 申告하지 않으면 猶豫期間 以後 申告 義務가 있는 賃貸人과 賃借人에게 共히 最大 100萬 원의 過怠料가 賦課된다”고 했다. 이어 “賃貸人이 賃借人의 過怠料를 代身 내준다고 해도 賃借人에게 過怠料 賦課 記錄은 남는다. 이를 甘受할 賃借人이 얼마나 될지 疑問”이라고 했다.