• 落札率 높이고 危險 避하려면 손품·발품 熱心히 팔아야

• 臨場 前 네이버 指導로 周邊 雰圍氣 把握하기

• 가장 正確한 건 現地 住民 情報

• “最低價에서 얼마 더 쓸까” 式 接近이 牌札 불러

“月給쟁이가 돈 버는 方法은 競賣밖에 없다!”

職場人들 사이에서 種種 오가는 얘기다. 그도 그럴 것이 競賣는 少額의 種子돈으로 投資가 可能하다. 게다가 確實한 收益을 안고 갈 수 있고 레버리지 活用이 容易해 모아놓은 돈이 많지 않은 職場人에게는 이만한 投資 戰略이 없어 보인다. 하지만 午前 9時부터 午後 6時까지 會社에 매인 狀態에서 時間을 쪼개 物件을 알아보고 週末에 짬을 내 現場을 調査하기란 말처럼 쉬운 일이 아니다. 入札 한 番 하려면 年次休暇를 내야 하고, 그나마도 落札에 失敗하는 境遇가 不知其數다. 成功率을 높이기 위한 競賣 投資法을 알아보고자 정민우 바른資産管理 代表에게 도움을 請했다.

정 代表도 한때 月給쟁이였다. 그는 고단한 職場 生活을 하던 中 勤勞所得의 限界를 일찍 알아채며 競賣市場에 눈뜨기 始作했다. 傳貰金 1500萬 원을 種子돈으로 굴려 30代에 傳貰金의 400倍가 넘는 資産을 保有하게 됐다. 누구나 進入할 수는 있지만 버티기 힘든 競賣 市場에 꾸준히 挑戰한 結果다. 以後 專業投資者에 머물지 않고 200餘 件에 이르는 落札 經驗과 노하우를 世上에 알리겠다는 覺悟로 最近 6年間 4000餘 名의 受講生에게 노하우를 傳受했다. 現在는 資産管理會社인 바른資産管理 代表로 活動하며 온·오프라인에서 競賣 知識과 實戰 經驗을 사람들과 共有하고 있다. 정 代表에게 바쁜 職場人이 좋은 物件을 찾으려면 어떻게 해야 할지, 손품과 발품만 熱心히 팔아도 돈을 더 버는 方法이 뭔지, 落札率을 높이는 入札價 算定 노하우는 무엇인지 물었다.

온라인 指導로 周邊 環境부터 但只 情報까지 把握

요즘 競賣市場에 關心을 갖는 職場人이 많다. 競賣는 어떤 節次로 進行되나.

“競賣는 商品 價格을 法院이 미리 定하지 않고 入札者들이 希望하는 價格을 적어내면 그中 最高價를 적은 入札者에게 販賣하는 方式이다. 執行官은 指定된 賣却期日과 賣却 場所에서 入札을 통해 最高價 買收申告人과 車順位 買收申告人을 定한다. 入札者가 入札에 參與하려면 期日入札票를 作成해야 한다. 여기에 事件番號, 入札者의 이름과 住所, 物件番號, 入札 價格 等을 記載한다. 入札 價格은 最低價 異常을 記載해야 한다. 保證金을 넣은 入札保證金 封套는 入札表와 함께 執行官에게 提出한다. 改札이 始作되면 最高價 買收申告人과 車順位 買收申告人이 決定된다. 入札者가 없는 事件은 法院別로 最低 賣却 價格을 20~30% 낮춰 다음 回次에 再入札을 進行한다. 賣却許可決定이 確定되면 法院은 賣却代金의 支給期限을 定해 買受人에게 賣却代金의 納付를 命한다. 買受人은 指定된 支給期限 안에는 언제든지 賣却代金을 納付할 수 있다. 買受人이 殘金을 納付하면 不動産의 所有權을 갖게 된다.”

職場人처럼 時間 制約이 따르는 投資者도 競賣를 할 수 있나.

“勿論이다. 簡單한 손품으로도 競賣에 挑戰할 수 있다. 손품으로 情報를 알아내기 어려운 건 발품을 팔아 現場을 살펴봐야 한다.”

손품을 效率的으로 팔려면 어떻게 해야 하나.

“세 段階로 說明하겠다. 먼저 온라인 指導로 周邊 環境을 調査해야 한다. 마음에 드는 物件을 골랐다면 네이버 不動産 等 指導 사이트에 該當 物件의 住所를 入力한다. ‘細部 메뉴 確認’을 누르면 인터넷 指導 및 거리뷰, 指摘編輯도, 航空寫眞 等을 볼 수 있다. 인터넷 指導를 통해 周邊 環境과 便宜施設을 살펴본다. 마우스로 地圖의 縮尺을 調節해 選擇한 地域 周邊의 아파트 賣買價를 確認하고 道路와 地下鐵 現況, 學校와 病院 位置를 正確히 把握한다. 그다음 段階에선 該當 物件의 但只 情報를 把握해야 한다. 指導를 擴大해 該當 아파트를 클릭하고 詳細한 但只 情報를 確認하라는 얘기다. 家口數, 竣工連月, 家口當 駐車 臺數까지 다 나온다. 時勢와 實去來價도 確認할 수 있고 東湖水別 公示 價格, 學群 情報, 團地 內 面積別 情報까지 仔細히 볼 수 있다. 例를 들어 아파트 但只 情報에 ‘1-15F-2’라고 적혀 있다고 치자. 여기서 15F는 最高層이 15層이라는 뜻이다. 1은 15F 基準 왼쪽이 1號 라인이란 뜻이고, 오른쪽은 2號 라인이란 뜻이다. 車道 옆에 1號 라인이 있으면 2號 라인이 騷音이 덜할 것으로 보이고 動向임을 確認할 수 있다.”

調査 內容, 느낌, 住民 說明 記錄하기

投資者가 손품을 팔 땐 ‘온라인 地圖 活用하기’와 該當 物件의 ‘但只 情報 把握하기’ 外에 또 어떤 段階가 必要한가.

“核心 施設과의 距離를 測定해 ‘立地 把握하기’다. 네이버 地圖 畵面에서 오른쪽에 있는 메뉴 中 ‘거리’를 클릭하면 正確한 距離와 徒步 및 自轉車를 利用했을 때의 所要 時間이 標示된다. 로드뷰와 航空뷰를 통해 周邊을 살펴보면 그 地域에 直接 가지 않더라도 全體的인 雰圍氣를 大略 느껴볼 수 있다. 參考로 카카오맵 로드뷰는 네이버 距離뷰가 가지 않는 곳까지 구석구석 살펴보기에 좋다.”

投資者가 손품으로 事前 調査를 마친 뒤엔 어떤 段階를 거쳐야 하나.

“現場을 제대로 調査하기 위한 計劃을 세워야 한다. 仲介所도 한두 군데 程度는 미리 訪問 豫約을 해둔다. 움직이는 참에 最大限 많은 競賣 物件을 調査하려고 巨創한 計劃을 세우는 사람이 있는데 初步일수록 좋지 않은 方法이다. 單 한 군데를 調査하더라도 제대로 하는 게 重要하고, 다시는 이곳에 오지 않겠다는 覺悟로 臨해야 한다. 地圖와 確認이 必要한 情報 等을 미리 出力해 現場에 가면 더 效率的으로 臨場할 수 있다.”

投資者가 現場에서 物件 情報를 聚合할 때 注意해야 하는 點은 뭔가.

“먼저 調査 內容과 느낌, 現地 不動産仲介士나 住民과의 對話에서 얻은 重要한 情報와 說明을 記錄으로 남겨야 한다. 볼펜으로 흘려 써놓으면 몇 군데만 다녀와도 資料와 記憶이 섞일 수 있고 놓치는 것도 생긴다. 그러니 寫眞 等 이미지, 音聲錄音, 筆記 等을 適切히 活用해 몇 달 後 다시 꺼내 봐도 그때의 느낌과 事實關係를 記憶해 낼 수 있도록 꼼꼼히 記錄한다. 現場 調査의 目的은 占有者가 누구인지, 名도(집 비우기)의 難易度가 어느 程度인지 確認하고 滯納 管理費가 있는지 等을 把握하기 위한 것이다. 不動産仲介所를 訪問해 急賣가, 平均價, 最高價, 傳貰價, 月貰가 等을 把握하는 것도 重要하다. 다만 仲介所마다 自身만의 스타일이 있기에 말이 통한다는 理由로 한곳에 오래 머물며 全的으로 信賴하는 것은 危險하다.”

落札率 높이는 入札價 算定 노하우 ‘某의 入札’

정 代表는 “아파트 住民들을 만나거나 커뮤니티를 活用하면 該當 物件의 情報를 追加로 把握할 수 있다”고 했다. 實際 居住하는 사람만 아는 情報를 얻을 수 있어 큰 도움이 된다고 한다. 例를 들어 層間騷音이나 斷熱 等의 問題는 없는지, 管理가 잘되는 團地인지, 入住民 年齡帶와 水準은 어떤지 等 細密한 情報를 現場에서 얻을 수 있다는 것이다.

最低價에서 얼마나 높게 써야 落札이 可能한가.

“나도 周圍에서 이처럼 質問하는 受講生이나 知人을 種種 본다. 그런데 이런 式의 接近은 牌札을 부를 뿐이다. 생각을 바꿔야 한다. 이 物件을 落札받아 얼마의 收益을 얻고 싶은지를 苦悶해야 한다. 不動産을 取得할 때는 落札價 外에도 取得稅, 登記 費用, 名도 費用, 利子 費用 等 다양한 費用이 들어간다. 總 豫想 費用은 入札 前에 計算해 보는 大略的인 羞恥일 뿐이다. 正確한 金額은 落札 以後 殘金일이 돼야 알 수 있다. 費用과 收益率을 미리 計算하는 理由는 現在 내가 가진 種子돈과 實投資金의 差異를 알아야 無理한 投資를 하지 않을 수 있기 때문이다.”

落札 經驗이 없는 初步 投資者는 期待收益率을 어느 線으로 定해야 하나.

“最小限이 좋다. 두세 달値 月給 程度를 勸한다. 나는 10年 前 이렇게 始作했고, 入札을 하면 牌札보다 落札 回數가 훨씬 많았다. 처음엔 눈높이를 낮추고 經驗値를 쌓는 데 集中하는 게 좋다. 그러다 보면 視野가 넓어지고 收益도 自然스레 커진다.”

初步 投資者는 入札價를 算定하기 어렵다. 入札價 算定 力量을 기를 方法이 있나.

“某의 入札이 도움이 될 수 있다. 謀議 入札은 入札할 競賣 事件을 定하는 것으로 始作한다. 事件을 定하면 손품과 발품까지 動員해 物件 情報를 얻고 現場을 調査한다. 들이는 時間이 많을수록 入札價를 合理的으로 算定할 수 있다. 그다음은 入札하기다. 마음속으로 ‘나는 3億5000萬 원에 入札할 거야’ 하는 건 아무런 意味가 없다. 반드시 종이에 入札價를 적어야 한다. 實際 入札할 때처럼 記入入札票를 정성스레 作成하면 더 效果的이다. 實際로 入札保證金이 들어가지 않는다고 해서 入札價를 대충 써내면 謀議 入札 效果가 크게 떨어진다. 타이머를 5分 程度로 맞추고 作成하는 것도 좋은 方法이다. 以後 落札 結果와 내가 作成한 入札價를 比較하면서 이런 練習을 反復하다 보면 落札 確率을 높일 수 있다.”

落札된 後에는 무엇을 對備해야 하나.

“貸出을 알아보는 同時에 事件을 閱覽하는 것이 좋다. 落札일로부터 賣却許可確定일까지 2週의 期間이 주어진다. 賣却 節次에 欠缺이 있거나 理解關係人의 抗告 等 어떤 瑕疵가 있다면 賣却이 取消될 수도 있기에 이 期間엔 落札者가 殘金을 내지 못한다. 그렇다고 가만히 있어선 안 된다. 該當 競賣系로 가서 裁判 記錄을 閱覽해 占有者를 把握하고 名도 計劃을 세워야 한다. 그런 다음 最大限 서둘러 占有者와 接觸을 試圖한다. 競賣를 오래 할 거라면 殘金을 내기 前까지 여러 變數가 있다는 點을 理解하고 殘金을 서둘러 낼지 천천히 낼지 判斷한다.”

權利分析 核心은 抹消基準權利 찾기

競賣로 나온 不動産은 仲介所를 통해 一般的인 賣買 去來를 할 수 없을 程度로 債券, 債務 關係가 얽혀 있는 境遇도 많다. 이런 危險한 物件을 避하려면 무엇에 注意해야 하나.

“落札者에게 消滅과 引受는 매우 重要한데, 이를 判斷하는 基準이 바로 말소基準權利다. 이것이 競賣 權利分析의 核心이다. 根抵當, 假押留, 擔保假登記, 競賣開始決定 登記, 配當要求를 한 傳貰權 等 5個 單語를 찾으면 된다. 普通은 根抵當과 假押留가 80% 以上을 차지한다. 所有者가 살고 있다면 權利分析은 거기서 끝이다. 萬若 賃借人이 살고 있다면 ‘對抗力이 있다’ 또는 ‘없다’고 區分한다. 對抗力이 없다면 安全한 物件이고 對抗力이 있다면 保證金을 全額 받는 境遇, 保證金을 받지 못하는 境遇로 나뉜다. 前者는 安全한 事件이고 後者는 賃借人이 받지 못하는 保證金을 落札者가 引受한다고 생각하면 쉽다. 그러고 나면 賣却物件明細書와 現況調査書를 確認해야 한다. 特히 賣却物件明細書 備考欄은 반드시 確認해야 한다. 여기에 어떤 引受 條件이 記載돼 있고 入札者가 處理할 수 없다면 入札하지 않으면 된다. 그래도 어렵다면 引受 標示가 돼 있는 物件에는 入札하지 않으면 된다. 初步者라면 모든 權利가 消滅된 競賣 事件만 入札해도 無妨하다.”