올해 1分期 집값은 서울 2%, 京畿 5%, 仁川 4% 上昇率을 記錄했다. 首都圈의 境遇 歷代 最長 上昇 랠리다(不動産114 資料 參照). 다만 去來量 下落幅이 尋常치 않다. 서울은 最近 3個月(2020年 12月~2021年 2月) 去來量이 前年 同期 對比 41%나 減少했다. 이는 잠깐이나마 집값이 마이너스 上昇率을 記錄한 2019年 初 以後 가장 큰 幅의 減少勢다. 서울 去來量의 記錄的 減少幅은 지난해 歷代級 去來量에 따른 基底效果라고 할 수 있겠으나, 올해 1分期는 以前과 다른 心理 基調가 捕捉된다. 



檢索量 데이터를 살펴보면 ‘집값展望’의 포털사이트 네이버 檢索量은 지난해 10月 以後 急增해 올해 2月 最高値를 記錄했다(그래프1 參照). 이는 지난 數年間 집값 上昇幅이 正常的 水準인지, 或은 如前히 買收해도 좋을 만큼 魅力的 價格인지에 對한 疑懼心이 擴散하고 있다는 證據다. 집값에 對한 不安心理가 빠르게 擴散했기에 올봄 너도나도 檢索窓에 ‘집값展望’을 入力하며 不安感을 억누르거나 解消하고 있는 것이다. 

다만, 人口 折半 以上이 首都圈에 살고 있고 인터넷 檢索 頻度가 높은 30, 40代 젊은 層이 首都圈에 集中的으로 居住한다는 點을 勘案할 때 ‘집값展望’ 檢索量 트렌드는 首都圈 不動産을 向한 大衆 心理를 代辯한다고 할 수 있다. 堅固하던 ‘不動産 不敗’ 心理에 금이 가기 始作한 2021年 봄, 빅데이터를 통해 市長의 리스크를 診斷하고 숨겨진 機會 地域을 살펴보자.

衿川區 집값 上昇 이끈 ‘西部幹線道路 地下化’

去來量이 큰 幅으로 減少한 서울에서 比較的 良好한 去來量과 價格 上昇率을 記錄한 地域은 衿川區다. 衿川區에 隣接한 영등포구와 九老區, 京畿 광명시와 安養市 모두 去來量이 40%나 減少했음에도 衿川區 減少幅은 7% 水準에 그쳤으며, 1分期 동안 3%라는 높은 價格 上昇率을 記錄했다. 금천구의 나 홀로 强勢를 이끈 主人公은 下半期 完工될 ‘西部幹線道路 地下化’ 事業이다(지도 參照). 西部幹線道路는 손에 꼽는 交通停滯 區間이다. 通勤大亂 解消 期待感이 衿川區 住宅 價格 上昇 흐름을 支撐하고 있다. 서울市에 따르면 西部幹線地下道路 開通 時 10㎞에 達하는 地下道路 通行에 10分假量 所要됨으로써 現在 同一 區間 地上道路 通行 時間(30分)을 3分의 1 水準으로 短縮할 수 있다고 한다. 

강동구와 성북구는 最近 價格이 急騰했으나 去來量이 急減하고 있다. 不安한 上昇 氣流라고 할 수 있다. 두 地域 모두 最近 2年間 新規 入住가 大規模로 이뤄진 渦中에 入住 20年 差 以上 高齡아파트 價格도 덩달아 急騰했다. 하지만 最近 去來量과 價格 흐름 間 乖離가 심해지면서 再建築이 遙遠한 高齡아파트가 下落勢를 主導할 可能性이 높아졌다. 2018年 當時 3.3㎡ 平均 價格이 3000萬 원을 넘어선 서울의 5個 自治區 中 最近 3年間 가장 가파른 上昇勢를 보인 성동구는 올해 去來量과 價格 모두 弱勢를 보이며 疲勞感을 나타내고 있다. 城東區 亦是 20年 差 以上 高齡아파트가 弱勢를 보이기 始作했으나 옥수동과 금호동 漢江邊 아파트는 如前히 높은 呼價를 維持하며 ‘漢江프리미엄’을 認定받고 있다.

狎鷗亭, 汝矣島 再建築團地 檢索量 上昇

서울 住宅市場을 代表하는 강남구, 서초구는 높은 價格帶에도 去來量 減少勢가 크지 않다. 江南圈에서는 新築 아파트와 再建築 團地가 各各 差別化된 買收 心理를 보이고 있다. 江南圈 代表 新築 團地인 大峙洞 래미안대치팰리스와 盤浦洞 아크로리버파크는 지난해 下半期 以後 檢索量이 꾸준히 減少하며 買收 心理가 弱해지고 있다. ‘鴨鷗亭 再建築’ 檢索量은 지난해 下半期 以後 急騰해 檢索量이 減少 中인 ‘개포再建築’과 正反對 흐름을 보이고 있다(그래프2 參照). 狎鷗亭 再建築 人氣는 지난해 6·17 不動産對策에서 비롯됐다고 할 수 있다. 올해 上半期까지 組合設立 申請을 하지 못한 投機過熱地區 내 再建築 團地는 ‘2年 居住’ 條件을 充足해야 새 아파트 入住權을 받을 수 있다. ‘鴨鷗亭 4區域’은 2月 組合設立認可를 받았고 連달아 5區域까지 組合設立認可를 獲得해 ‘2年 居住’ 條件을 避할 수 있게 됐다. 

江南 再建築 外에 서울 有望 再建築 團地들도 喜悲가 엇갈리고 있는데, 汝矣島 再建築은 木花아파트가 精密安全診斷을 最終 通過하고 미성, 銀河아파트가 豫備安全診斷을 通過하며 最近 檢索量을 끌어올리고 있다. 反面, 牧童 再建築은 最近 11團地가 精密安全診斷에서 最終 탈락하며 再建築 期待感이 急冷氣流로 돌아섰다.

仁川 桂陽區 집값 展望 ‘맑음’

京畿道 봄은 京畿北部의 復興으로 要約될 수 있다. 南部에 비해 疏外돼 있던 北部에 薰風을 불어넣은 것은 서울地下鐵 7號線, GTX-C 같은 鐵道 好材 外에도 ‘公共機關 移轉’ 이슈를 꼽을 수 있다. 2019年 末부터 始作된 公共機關 移轉 發表는 올봄 3次 以前 發表까지 이어져 景氣北東部에 자리할 15個 公共機關에 對한 밑그림이 그려지고 있다. 3次 移轉 確定地 發表가 5月 末로 豫定돼 있는 만큼 公共機關 移轉 이슈는 下半期에도 꾸준히 景氣北部 不動産 흐름에 影響을 미칠 展望이다. 

대곡掃射線의 ‘일산역 延長’은 그동안 삼송, 地軸, 元興 等 新規 宅地에 밀려 苦戰하던 京畿 一山西區에 薰風을 불어넣었다. 대곡掃射線 일산역 延長 時 GTX-A, 서울地下鐵 3號線 대곡役, 서울地下鐵 5·9號線과 空港鐵道 김포공항역을 利用 可能해 서울 主要 業務地區까지 30分 內 到着할 수 있다. 

儀旺, 安養, 水原 等 再開發을 主導하던 地域은 去來量이 減少하는 가운데 價格이 急騰하는 ‘不安한 上昇 氣流’가 捕捉됐다. 지난 數年間 該當 地域 再開發 이슈는 價格에 充分히 線反映됐으므로 無理한 追擊 買收는 삼가는 것이 좋다. 過去 京畿道의 未分讓 무덤이던 坡州와 平澤은 政府 規制에 따른 風船效果 德分에 價格 上昇幅을 키워왔는데, 마침 該當 地域 主力 産業인 디스플레이 및 半導體産業이 ‘언택트 時代’ 受惠를 입으며 더욱 强力한 上昇 氣流를 만들고 있다. 

仁川은 松都의 强勢가 꾸준히 이어지면서 延壽區 上昇勢를 이끌었다. 이와 더불어 4月 濟物浦터널 地下化 工事가 마무리돼 桂陽區 집값이 再上昇 兆朕을 보이고 있다. ‘濟物浦터널 地下化 事業’은 京仁高速道路 一部인 汝矣大路에서부터 신월IC 區間까지 地下터널을 開發하는 것이다. 이와 連繫해 신월IC~서인천IC 區間을 地下化하는 ‘京仁高速道路 地下化 事業’이 追加로 닻을 올리게 돼 桂陽區 집값 展望이 더욱 밝은 狀況이다.

淸州, 群山, 全州, 巨濟 快速疾走 始動

地方 都市는 집값에 對한 疑懼心이 高調되는 首都圈과 다른 雰圍氣다. 未分讓 다이어트에 成功한 地域이 續續 捕捉되고 있다. 未分讓이 거의 없다고 해도 無妨한 地域으로는 忠北과 全北을 꼽을 수 있다. 最近 發表된 2月 未分讓 統計에 따르면 忠北의 未分讓은 211家口, 全北은 227家口에 不過하다. 3年 前만 해도 數千 家口에 達하는 未分讓이 쌓여 있던 都市가 天地開闢한 셈이다. 忠北 大將 都市인 淸州는 政府의 調整對象地域 規制에도 ‘政府 規制 地域=上昇 豫想 地域’이라는 注目 效果가 나타나며 거침없는 上昇을 이어가고 있다. 마침 住宅都市保證公社(HUG)의 高分讓價 規制로 時勢보다 低廉한 民間 아파트 分讓이 줄을 이으며 分讓市場도 高空行進을 이어가고 있다. 

全北 群山은 韓國GM발(發) 惡材에도 SK로부터 2兆 원假量 投資를 誘致하는 等 ‘새만금開發’이 脚光받으며 上昇 雰圍氣가 무르익고 있다(그래프3 參照). 全北革新都市는 革新都市 中 慶南에 이어 두 番째로 많은 企業을 誘致하고 지난 5年間 가장 많은 일자리 增加를 記錄하면서 全州의 집값 上昇을 이끌고 있다.
慶南 巨濟의 基盤 産業인 造船業을 이끌고 있는 朝鮮 3社는 지난해 11~12月 두 달間 總 114億 달러(約 12兆7862億 원) 受注 實績으로 良好한 成果를 거뒀는데, 올해 3月 三星重工業이 單一 規模로는 歷代 最高인 ‘3兆 원’ 規模의 受注 實績을 쌓으며 沈滯돼 있던 巨濟 住宅市場에 活氣를 불어넣고 있다.

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