“民心이반은 언제든 또 일어날 수 있다. 選擧도 끝났으니 더는 票 생각 말고 現實性 있는 供給對策을 펴야 한다. 民官 合同이 答이다. 模範 成功 事例 하나만 나오면 市場은 次次 安定을 찾을 것이다.”(고종완 한국자산관리연구원 院長) 

“吳世勳 市長이 풀 수 있는 規制는 事實上 거의 없다. 그럼에도 不動産市場 安定을 위해서는 吳 市長이 政府案 가운데 받을 건 받으면서 民官이 함께 主導해가는 方案을 摸索해야 한다.”(권대중 명지대 不動産大學院 敎授) 

吳世勳 서울市長 當選 以後 서울 江南 再建築 團地를 中心으로 집값이 들썩거리자 不動産 專門家들 사이에서는 “이미 政府가 發表한 供給政策의 큰 틀은 維持하되, LH(韓國土地住宅公社)나 SH(서울住宅都市公社) 外에도 民間이 參與하는 民官(民官) 合同 供給對策을 마련하라”는 注文이 나온다. 

最近 서울 강남구 압구정동 현대1·2次아파트 131㎡(以下 專用面積 基準) 呼價는 40億 원까지 올랐고, 현대7次아파트 245㎡는 80億 원에 去來되면서 最高價를 記錄했다. 강남구 銀馬아파트, 송파구 蠶室住公5團地도 呼價가 1億~2億 원假量 올랐다. 이러다 2·4 不動産對策 以後 保合勢를 維持하던 서울 집값이 再建築 이슈로 또다시 껑충 뛰는 것 아니냐는 憂慮가 나온다. 長期的 觀點에서 供給을 늘리려면 再建築·再開發을 活性化하는 게 맞으나, 現在 不動産市場의 安定을 위해서는 갑작스러운 規制 緩和도 避해야 한다는 게 專門家들 見解다. 더불어民主黨 所屬 정순균 서울 江南區廳長도 最近 한 라디오 時事프로그램에서 吳 市場의 不動産 公約과 關聯해 “옳은 方向이라고 評價하고 싶다”고 밝혀 눈길을 끌었다. 方向이 맞다면 그다음으로 重要한 건 ‘方法’이다.

供給 不足 不安感 높아지면 집값 또 올라

고종완 한국자산관리연구원 院長은 서울市가 江南이 아닌 江北부터 優先的으로 開發해야 한다고 主張했다. 高 院長은 “庶民 住宅 供給 擴大 效果가 크면서 집값은 크게 刺戟받지 않는 江北地域을 優先的으로 開發해야 한다”고 밝혔다. 江南 再建築이 活性化할 境遇 집값 上昇은 勿論, 傳貰大亂度 憂慮된다는 理由에서다. 다음은 高 院長의 말이다. 

“再建築은 1~2年이 아닌, 적어도 4~5年을 내다보고 向後 全體 市場에 미치는 波及效果와 傳貰大亂을 막을 수 있는 最小限의 先制 對策을 마련한 뒤 移住를 進行해야 한다. 再建築 아파트 居住者 70%가 貰入者인데, 只今 같은 傳貰大亂 時期에는 누가 移徙를 하면 그 餘波가 最小 5家口에 미친다는 硏究 結果가 있다. 例를 들어 大峙洞 銀馬아파트에 살던 貰入者가 멀리 못 가고 隣近 빌라로 移徙하면 빌라에 살던 貰入者는 蠶室이나 送波로, 松坡 살던 사람은 그 옆 동작구로, 銅雀區 살던 사람은 冠岳區로, 冠岳區 살던 사람은 衿川區로, 衿川區 살던 사람은 京畿 光明으로 이렇게 밀려날 수밖에 없다. 傳貰값이 오르면 집값이 오른다는 건 너무도 當然한 얘기다.” 

또한 高 院長은 “오 市長이 政府의 不動産政策을 無條件 反對하면 그 被害는 고스란히 서울 市民들에게 돌아온다”고 强調했다. 政府나 市議會, 與黨 區廳長들의 反對로 再建築이 施行되지 못할 境遇 政府의 公共 主導 政策도, 吳 市長의 民間 主導 政策도 無用之物이 될 수밖에 없다는 論理다. 高 院長은 “이 境遇 供給 不足 不安感으로 不動産市場은 또다시 ‘불場’으로 變해버리는 等 더 큰 混亂이 豫想된다”고 밝혔다. 

結局 그는 ‘民官 合同 開發’을 解答으로 提示한다. 當場 4月 7日 政府가 發表한 冠岳區 美성건영, 광진구 중곡, 龍山 江邊江西 아파트와 중랑구 忘憂1區域, 永登浦區 新吉13區域 等 公共財建築 善導 事業 候補地 5곳을 ‘共助政策 1號’로 定하라는 提案이다. 高 院長은 “設計나 커뮤니티 造成에서는 LH나 SH보다 民間 建設社가 더 낫지 않나. 公益과 事業性을 同時에 높일 수 있는 方法이 될 것이라 생각한다”고 말했다. 

권대중 명지대 不動産大學院 敎授도 民官 合同 方式을 提案했다. 權 敎授는 “政府가 推進하는 公共再開發·再建築, 驛勢圈 開發에 對한 認許可는 서울市가 쥐고 있는 만큼 이 部分을 吳 市長이 欣快히 受諾하고, 서울市도 中央政府나 與黨으로부터 民間 主導 開發과 關聯해 確實한 뭔가를 받아내는 게 賢明한 方法”이라고 主張했다. 

한便 不動産市場에서는 吳 市長이 미니 再建築으로 供給에 始動을 걸 것이라는 豫測이 나온다. 吳 市長은 4月 13日 ‘街路住宅整備事業’(가로住宅)을 통해 共同住宅으로 탈바꿈한 강동구 성내동 라움포레아파트를 訪問하겠다고 發表했다. 勿論 訪問 하루 前 서울市 擔當者가 코로나19 確診을 받아 日程이 取消되긴 했으나, 吳 市長의 住宅 供給 方向이 미니 再建築으로 쏠리고 있다는 것을 알 수 있다.

‘모아住宅’으로 스타트 끊나

實際로 吳 市長은 補闕選擧 當時 核心 公約으로 ‘스피드 住宅 供給’을 내세우며 그 實行 方案 中 하나로 ‘모아住宅’을 言及했다. 새 아파트 36萬 家口 中 折半假量을 再開發, 再建築, 뉴타운事業 正常化를 통해 供給하고 나머지 17萬5000家口는 旣存 서울市가 밝힌 供給 計劃 7萬5000家口와 相生住宅 7萬 家口, 모아住宅 3萬 家口를 통해 供給할 計劃이라고 밝혔다. 

모아住宅은 4~6個 이웃 土地主 家口를 모아 申請하면 容積率 인센티브 等을 ‘더(more)’ 줘 小規模 共同住宅을 비롯해 ‘都心型 타운하우스’를 지을 수 있게 해주는 再建築이다. 街路住宅보다 規模가 작아 事業 進行 速度가 더 빠를 것으로 豫想된다. 무엇보다 미니 再建築으로 供給에 始動을 걸 境遇 政府나 市議會와 不協和音을 最少化할 수 있다. 1年 3個月이라는 짧은 任期에 與黨이 大多數를 차지하는 서울市議會의 協助 없이 有名 大團地 再建築을 推進하는 것은 不可能에 가깝다. 再建築 超過利益還收制, 民間宅地 分讓價上限制 같은 再建築 規制들은 中央政府의 權限이다. 漢江邊 35層 規制를 풀기 위해서도 서울市 條例上 3種 一般住居地域 容積率을 最大 250%에서 300%까지 上向해야 하는데, 이 또한 市議會 議決이 必要하다. 

不動産 포털 ‘直房’의 함영진 데이터랩長은 “모아住宅은 大規模 再建築과 比較하면 供給 物量이 매우 적지만, 價格 不安 要因을 줄이면서 都心 老朽地域의 住居 環境을 改善할 수 있다는 메리트가 있다. 그런 面에서 吳 市長이 不動産政策 1號로 모아住宅이나 街路住宅을 擇하는 것도 나쁘지 않다”고 밝혔다.

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