投資의 基本은 싸게 사서 비싸게 파는 것이다. 이는 株式市場은 勿論, 不動産市場에도 똑같이 通用된다. 그런 意味에서 서울 江北 再開發 入住權은 如前히 低評價된 有望 投資處로 손꼽힌다. 江北圈域은 1960~70年代 無分別한 亂開發로 數十餘 年 동안 제대로 빛을 보지 못했다. 最近 몇 年 새 강북의 再開發 地區單位計劃區域을 中心으로 大單位 開發이 進行돼 곳곳에 新築 아파트 團地가 들어서면서 再評價받고 있다. 

代表的 事例가 바로 ‘마·勇·性’으로 불리는 麻浦區, 龍山區, 성동구 等 3個 區의 新築 아파트 團地다. 서울지하철 5號線 공덕역 北쪽으로 麻浦區 공덕동과 염리동 一帶의 再開發이 順次的으로 이뤄져 공덕자이, 麻浦래미안푸르지오, 麻浦자이 等 新築 아파트 타운이 形成돼 아파트 價格 上昇을 牽引하고 있다. 大將株로 꼽히는 麻浦래미안푸르지오의 境遇 2014年 9月 入住 當時 專用面積 84㎡ 賣物이 7億1000萬 원에 不過했다. 그러나 2018年 5月 12億8500萬 원에 實去來돼 4年 만에 80% 收益이 發生했다. 마찬가지로 용산구 한강로 一帶, 성동구 옥수동과 금호동 等 亂開發로 어수선하던 地域에 新築된 아파트 價格이 큰 幅으로 上昇했다.

淸凉里4區域 再開發 入住權 賣物도 없어

江北圈에서 마·勇·性을 잇는 次期 走者로 은평구와 동대문구가 擧論된다. 두 地域은 지난해 8·2 不動産對策 發表 當時 投機地域 11個 區에 들어가지 않은 곳으로, 投機地域 內 住宅擔保貸出 件數 制限 等의 規制로부터 比較的 자유롭다. 또한 各各 디지털미디어시티(DMC)驛, 淸凉里驛이라는 交通 要地와 隣接해 未來價値가 높다. 이런 理由로 進入障壁이 높아진 江南圈 不動産 代身 收益率이 相對的으로 좋은 投資處를 찾는 이들 사이에서 일찌감치 입所聞이 나 去來가 活潑하게 이어지고 있다. 

雰圍氣를 確認하고자 8月 中旬 現場을 돌아봤다. 먼저 청량리역 一帶는 東北圈 主要 商圈답게 流動人口가 많았다. 淸凉里驛은 勿論 淸凉里靑果物都賣市場, 청량리傳統市場, 東部靑果市場, 경동市場 等 隣近 市場 商人들의 移動이 活潑해 돈의 흐름이 느껴질 程度였다. 

淸凉里驛 南西쪽으로 大規模 터파기 工事가 한창인 곳이 눈에 들어왔다. 淸凉里驛 롯데百貨店 大地와 맞먹는 規模로 推定됐다. 年初부터 實需要者의 關心을 한 몸에 받은 ‘청량리역 롯데캐슬SKY-L65’가 들어설 자리였다. 이곳은 청량리4區域이자 청량리역과 隣接한 동대문구 전농동 620番地 一帶로, 過去에는 ‘청량리588’로 불리던 곳이었다. 延面積 37萬6654㎡ 規模이며 地下 8層~地上 最高 65層 아파트 1425家口와 오피스텔 528室 總 4個 棟, 百貨店·호텔·事務施設을 갖춘 42層의 랜드마크타워 1個 洞 等 모두 5個 超高層 建物이 2023年 들어설 豫定이다. 



터破棄가 한창인 工事現場의 가림幕을 따라 골목 안쪽으로 들어가 보니 아직 撤去되지 않은 性賣買業所가 대낮에도 門을 열어놓고 장사를 하고 있었다. 周邊 建物들이 하나 둘 營業을 접고 撤去되는 가운데 꿋꿋이 營業을 하고 있는 모습에서 異質感이 느껴졌다. 再開發이 進行되는 만큼 오래지 않아 門을 닫을 것으로 豫想됐다. 

周邊 施設은 아직까지 環境整備가 必要해 보였으나 청량리4區域 自體는 大地가 相當히 넓어 事業性이 밝아 보였다. 再開發 組合員 入住權을 問議하고자 청량리역 附近에 있는 不動産仲介事務所를 찾았다. 大地가 넓어 賣物 物量이 相當할 것이란 豫想과 달리 “賣物이 全혀 없다”는 對答이 돌아왔다. A不動産仲介事務所 代表는 “청량리4區域은 管理處分인가 以後 이미 손바뀜이 일어났다. 프리미엄만 4億 원이 붙었지만 모두 去來價 完了됐고, 現在 팔겠다는 組合員은 없다. 組合員이 80餘 名인데 住所地가 거의 江南이다. 長期投資를 目的으로 買入했기 때문에 竣工되기 前까지 賣物로 내놓지 않을 것”이라고 말했다. 

向後 價値는 얼마나 될까. 이에 對해 그는 “청량리역 東南쪽에 位置한 東大門롯데캐슬노블레스는 全農11區域을 再開發해 6月 入住를 始作한 곳이다. 現在 專用面積 59㎡의 賣渡 呼價가 9億 원이다. 롯데캐슬SKY는 專用面積 84㎡와 101㎡ 두 種類밖에 없어 5年 뒤 竣工 時點에는 10億 원은 가뿐히 넘길 것”이라고 展望했다.

“事業 速度 빠른 곳은 부르는 게 값”

淸凉里4區域 外에도 청량리역을 中心으로 開發이 進行되는 곳이 相當數 있었다. 淸凉里驛 東쪽으로 全農8區域, 北西쪽으로 청량리6·7·8區域과 提起4·6區域 等이다. 事業地 規模와 進行 速度가 제各各이라 單純 比較할 수 없지만, 現地 不動産業體들은 再開發 收益性이 擔保된 곳이라고 說明했다(표 參照). 


이는 청량리역에 豫定된 開發 好材 때문이다. 서울市는 7月 청량리 一帶 大規模 鐵道驛勢圈과 周邊 地域을 交通 및 商業 中心地로 만들기 위한 ‘청량리역 一帶 綜合發展計劃’을 내놓았다. 청량리역을 中心으로 南西地域을 包括한 1.8㎢ 規模다. 具體的으로 △住民센터 및 社會福祉施設 廳舍의 複合開發 △淸凉里驛 廣域換乘 鐵道(KTX 東北部延長線/GTX-B·C선/면목선) 開通 △地下 統合換乘센터 構築 △淸凉里綜合市場 中心市街地型 都市再生活性化 △淸凉里驛 裏面部地域 大學 連繫 靑年創業支援센터 活性化 △傳統市場 內 文化空間 造成 等이 計劃돼 있다. 

開發이 進行되면 流動人口가 只今보다 暴發的으로 늘어날 것은 自明한 일이다. 現在 淸凉里驛은 서울地下鐵 1號線(京元線)과 京義中央線, 京春線, 江陵線 等 總 4個 路線이 지나고 있다. 開發 後 여기에 松島~淸凉里~마석 廣域 急行鐵道(GTX-B路線), 金井~淸凉里~議政府 廣域 急行鐵道(GTX-C路線), 盆唐線 延長, KTX 京江船, 면목선 輕電鐵 等 5個 路線이 더 連結될 境遇 總 9個 路線이 된다. 流動人口가 늘고 商圈이 活性化되면 隣近 再開發 新築 아파트로 移住 需要도 相當量 늘어날 것으로 展望된다. 

이런 理由로 速度가 빠른 再開發 地域은 賣物이 나오는 대로 팔리고 있었다. 淸凉里驛 大路邊의 B不動産仲介事務所 代表는 “청량리7區域 組合員 賣物은 없어 못 판다. 管理處分인가 承認을 앞두고 있는데 只今은 프리미엄이 2億~3億 원假量이다. 아마 承認만 되면 값이 더 오를 것으로 보인다. 이미 施工社는 롯데建設로 定해졌고 700餘 家口 規模로 지어질 豫定이라 竣工 後 入住까지 빠르면 3年 안에 進行될 것”이라고 말했다. 

淸凉里驛으로부터 버스로 두 停車場 떨어진 곳이라 웃돈까지 주고 살 程度로 再開發 組合員 入住權이 價値가 있을지 疑問이 들었다. 그는 목소리를 높이며 “6月 入住한 전농동 東大門롯데캐슬노블레스보다 立地가 좋다. 그쪽은 청량리역에서 바로 가는 버스가 없지만 淸凉里7區域은 버스만 갈아타면 今方이다. 또 고려대와 경희대 사이에 자리해 賃貸 需要도 豫想된다. 現在 投資金은 工事費를 包含해 5億~6億 원假量인데 竣工 後 新築 아파트 프리미엄이 붙기 때문에 時勢差益은 적어도 1億~2億 원 以上이 될 것으로 보인다. 賣物이 貴해 부르는 게 값”이라고 말했다. 

專門家들도 淸凉里 再開發地區의 未來 價値를 肯定的으로 評價하는 雰圍氣다. 이미윤 不動産114 리서치센터 硏究員은 “청량리는 傳統的으로 現金 資産이 있는 商人들이 密集한 곳이다. 再開發 事業이 只今까지 遲遲不進하다 이番에 具體化됐다. 都市再生 事業이 어느 程度 成熟 段階에 들어서면 새 아파트에 渴症을 느끼는 實需要者들이 關心을 가질 수밖에 없다. 淸凉里뿐 아니라 全農, 답십리 뉴타운 等이 順次的으로 開發될 豫定이라 江南圈에서도 새로운 投資處로 찾는 趨勢”라고 說明했다. 

청량리역 一帶만큼이나 開發 期待感이 높게 形成된 곳이 은평구 증산동 DMC驛 一對多. 이곳은 서울地下鐵 6號線, 京義中央線, 空港鐵道 等 3個 路線이 지난다. DMC驛 北쪽 ‘V’字 模樣의 區劃인 搜索·甑山 再整備 促進地區에서는 地球單位 區域別로 再開發이 活潑하게 이뤄지고 있다.

搜索·甑山, 地方에서 올라와 契約할 程度

8月 中旬 찾은 搜索·甑山 再整備 促進地區는 區域마다 撤去 作業이 한창이었다. 特히 DMC驛과 가장 가까운 增産2區域과 수색역 附近 搜索9區域은 下半期 一般分讓을 앞두고 있어 撤去가 相當 部分 進行된 모습이었다. 隣近은 청량리역과 달리 大型 商圈이 形成돼 있지 않고, 單獨住宅과 底層 빌라가 櫛比한 典型的인 住居地域이다. 大團地 新築 아파트가 續續 들어설 境遇 新婚夫婦나 英·幼兒 子女를 둔 父母가 選好할 만한 곳으로 보였다. 

近處 C不動産仲介事務所에 들러 再開發 組合員 入住權 時勢를 問議하자 대뜸 “어디까지 알아보고 왔느냐”고 물었다. 再開發 區域이 여러 군데인 데다 프리미엄도 差異가 있어 買收 待機者가 願하는 價格 線을 물어보는 것이라고 했다. 가장 싼 賣物을 묻자 ‘增産4區域’을 推薦했다. 

理由는 再開發 進行이 더디기 때문이라고. 그는 “再開發推進委員會(推進위) 設立 以後 2年이 지날 때까지 組合을 設立하지 못하면 서울市에서 區域 解除를 通報한다. 增産4區域은 이미 그 時期가 지났는데 推進위와 組合員들이 不當함을 主張하며 整備區域 解除 措置 撤回를 要求하는 訴訟을 進行 中이다. 이 때문에 再開發에 相當한 時間이 걸릴 것으로 보여 프리미엄이 2億 원 程度로 낮게 形成돼 있다”고 紹介했다. 

搜索6區域, 增産5區域 等 事業施行認可를 받아 再開發 速度가 빠른 곳의 組合員 入住權은 프리미엄이 4億 원 以上 붙은 狀態였다. 反面 增産4區域은 組合設立, 事業施行認可, 施工社 選定, 管理處分인가 等을 거쳐야 해 移住 通報가 내려지기 前까지 2~4年이 걸릴 것으로 보였다. 이런 理由로 單獨住宅, 多世帶빌라 等 傳貰를 끼고 살 만한 賣物도 있어 初期 投資金은 2億 원 初盤 程度에 形成돼 있었다. 

勿論 着工되면 建設費는 아파트 面積에 따라 追加 負擔金이 2億~3億 원假量 發生한다. C不動産仲介事務所 代表는 “增産4區域은 推進위가 解散될 수 있기 때문에 事業을 처음부터 다시 始作해야 할 危險이 있다. 短點이 있는 賣物이지만 地方에서 올라와 契約할 程度로 人氣다. 지난週 契約한 사람은 慶北 慶州에서 KTX를 타고 올라오는 길에 價格이 오를까 봐 契約金을 쏘고 出發했을 程度다. 이런 賣物은 一旦 잡고 난 뒤 ‘돈을 땅에 묻었다’ 생각하고 잊어버려야 數年이 지났을 때 收益을 얻을 수 있다”고 忠告했다. 

收益은 얼마나 擔保될까. D不動産仲介事務所 代表는 “通常的으로 再開發 以後 完工될 新築 아파트의 豫想 價格은 構築 아파트 價格의 2倍로 計算한다. 搜索·甑山 再整備 促進地球 사이에 있는 友邦아파트의 現 時勢는 專用面積 84㎡가 6億 원에 形成돼 있다. 같은 面積의 新築 아파트는 最小 12億 원은 갈 것”이라고 展望했다.

開發에 時間 걸려, 愼重히 接近해야

不動産仲介人들은 하나같이 搜索·甑山 再整備 促進地區가 DMC驛 開發 好材와 맞물려 麻浦區 孔德洞 一帶 新築 아파트 團地만큼 좋아지리라는 期待感을 내비쳤다. 搜索·增産에 新築 아파트가 모두 들어서면 1萬 家口가 넘어 新都市級 規模로 탈바꿈하게 되기 때문. 또한 DMC驛이 開發되면서 隣近에 車로 지날 수 있는 地下通路가 생기면 상암동 디지털미디어시티 勤務者들이 넘어올 수 있기 때문에 需要도 確實히 保障돼 있다고 내다봤다. 

그러나 實際로 買收에 나설 境遇 愼重하게 接近할 必要는 있다. 開發이 計劃대로 進行될지, 얼마나 걸릴지 與否가 正確지 않기 때문이다. 서울市에 DMC驛 開發 計劃을 問議하자 “繼續 論議 中”이라는 答辯이 돌아왔다. 장종희 서울市 地域發展本部 西北圈事業과 開發企劃팀 課長은 “은평구와 함께 開發 計劃을 樹立하고 있다. DMC驛이 아니라 수색역 아래로 U字形 地下車道人 ‘恩平터널로’를 만들기로 했다. 鐵道施設을 移轉한 뒤 工事를 進行해야 하는 部分이 있어 現在 코레일과도 協議 段階에 있다”고 말했다. 

또한 開發 好材로 손꼽히던 롯데그룹의 ‘상암 DMC 複合쇼핑몰’(롯데몰) 建立 開發計劃이 5年째 漂流 中인 것도 걸림돌이다. 2013年 롯데그룹은 開發計劃案을 내놨지만 隣近 傳統市場 商人과 小商工人들이 生存權 侵害를 理由로 反對했다. 롯데몰에 對한 서울市의 再審議는 2015年 7月과 12月, 2018年 5月과 6月 네 次例 이뤄졌지만 番番이 否決됐다. 

이에 따라 롯데는 當初 複合쇼핑몰을 지으려 했던 3個 筆地 가운데 1곳은 오피스텔을 짓기로 하고 나머지 2個 筆地를 統合해 쇼핑몰을 짓는 協議案을 내놓은 狀態다. 協議案은 下半期 서울市 都市·建築共同委員會가 재심의할 豫定이다. 롯데는 企業型 슈퍼마켓과 大型마트를 入店시키기로 한 計劃을 撤回하고 相生 協議案을 마련한다는 意志를 披瀝한 狀態다. 

이런 가운데 專門家들은 搜索·甑山 再整備 促進地區에 對해 肯定的인 評價를 내렸다. 여경희 不動産인포 硏究員은 “搜索·甑山 再開發 事業은 速度感 있게 進行되는 곳이 相當數라 需要者의 關心이 높다. 또 搜索·DMC驛 開發計劃이라는 好材도 있어 向後 展望이 좋은 곳”이라고 診斷했다. 이미윤 不動産114 리서치팀 硏究院 亦是 “搜索·甑山 再開發 地域은 이미 DMC 勤務者라는 確實한 背後 需要가 있다. 다만 搜索·DMC驛 開發計劃의 境遇 서울市와 은평구가 論議하는 段階인 만큼 長期的 眼目으로 接近해야 할 것”이라고 助言했다.

首都圈 廣域急行鐵道(GTX)??-??A·B·C 路線
路線 따라 不動産이 들썩인다

不動産 價格을 決定하는 要素로 交通, 便宜施設, 學校 等이 꼽힌다. 이 가운데 最優先으로 擧論되는 것이 交通이다. 地下鐵驛 或은 버스 停車場과 얼마나 가까운지에 따라 不動産 價格이 달라진다. 이러한 理由로 政府의 交通開發計劃이 나온 後에는 恒常 不動産 價格 上昇이 뒤따랐다. 

住居 密集地域과 業務施設 密集地域을 잇는 新設 交通網은 最高 開發 好材로 擧論된다. 最近 몇 年 새 實需要者의 가장 큰 關心을 받는 路線은 首都圈 廣域急行鐵道(GTX)다. 2000年代 後半부터 政府는 出退勤에 1時間 以上 時間을 들여야 하는 많은 職場人의 苦衷을 덜어주기 위해 國政課題이자 公約事業으로 GTX 開發을 推進해왔다. 現在 都市鐵道의 表定速度는 30km/h 水準이지만 GTX는 表定速度가 100km/h로 3倍 以上 빠르다. 旣存 電鐵을 타고 出退勤하는 데 80分假量 걸렸다면 GTX는 20分으로 줄어든다. 

GTX는 總 3個 路線으로 設置된다. A路線은 처음엔 京畿 一山 킨텍스에서 出發해 대곡, 연신내, 서울驛을 거쳐 三成驛에 到着하는 路線이었다. 以後 킨텍스에서 坡州 운정新都市까지, 삼성역에서 水西驛, 東灘驛까지 이어지는 안이 確定됐다. B路線은 仁川 송도역에서 出發해 仁川市廳, 富平, 黨아래, 新道林, 汝矣島, 龍山驛, 서울驛을 거쳐 청량리역에 到着한다. 只今은 청량리역에서 忘憂, 구리를 거쳐 南楊州까지 延長되는 方案이 論議되고 있다. C路線은 金正을 出發해 果川, 良才, 三成驛, 淸凉里驛, 창동을 거쳐 議政府驛에 到着한다. 水西發(發) 高速鐵道와 路線을 共有해 議政府·청량리發 高速鐵道가 推進되고 있다. 

3個 路線 가운데 A路線의 進行 狀況이 가장 빠른 便이다. A路線은 2014年 豫備妥當性 調査를 通過했고, 2016年 坡州 延長線 豫備妥當性 調査에 着手해 1年 뒤 結果를 導出했다. 2018年에는 着工에 한 段階 더 다가갔다. 4月 國土交通部는 GTX-A路線 優先協商對象者 選定評價 結果를 公開한 것. 신한은행을 主軸으로 꾸려진 首都圈廣域急行鐵道에이路線㈜이 가장 높은 點數를 받아 優先協商對象者로 指定됐다. 出資는 新韓銀行, 칸鉏스字山運用, 도화엔지니어링, 신우이엔지 等에서 하고 施工은 대림산업, 大宇建設, SK建設, 한진중공업 等이 맡는다. 總 事業費는 3兆3641億 원이다. 올해 안에 着工해 2023年 開通하는 것을 目標로 하고 있다. 

反面 GTX-B·C路線은 進行 狀況이 더딘 便이다. 政府는 B路線에 對해 豫備妥當性 調査를 進行 中인데, 下半期에 結果가 나올 것으로 보인다. 豫備妥當性 調査 結果 事業性이 있다고 判定되면 事業者選定 節次를 거쳐 3年 後 着工해 빠르면 2025年 開通될 豫定이다. C路線 亦是 2016年 1月 事業性 檢討를 위해 豫備妥當性 調査에 들어갔다. 結果 發表가 언제 나올지는 아직 定해진 바 없다. 豫備妥當性 調査 結果에 따라 基本計劃을 樹立하고 事前 民資適格性 檢討를 推進하며, 開通은 B路線과 비슷한 速度로 進行될 豫定이다. 

GTX 路線은 不動産市場에서 最高 開發 好材로 擧論되지만 愼重하게 接近해야 할 必要가 있다. A路線의 境遇 2014年 2月 킨텍스~三成驛 區間 豫備妥當性 調査를 通過한 뒤 2018年 4月 事業者 選定까지 4年이 걸렸다. 着工부터 建設까지는 빨라야 5年이다. 時間이 많이 걸리는 事業이라는 얘기다. GTX 路線 停車驛 隣近에 居住하려는 實需要者라면 開通까지 5~7年 걸리는 것을 勘案해 長期的 眼目에서 決定해야 한다.