• 安全 投資의 核心 買收 타이밍은 管理處分인가 前後 時期

• 管理處分인가 直前 買收해 上昇分 醉하고 罵倒하는 單打倒 可能

• 最適 賣渡 타이밍은 買收者 몰리는 施工社 選定 直後

麻浦래미안푸르지오와 慶熙宮자이는 서울 江北 地域의 大將株 아파트로 꼽힌다. 落後 地域을 새롭게 탈바꿈하는 再開發事業을 통해 새로 태어났다는 共通點이 있다. 麻浦래미안푸르지오는 아현뉴타운 3區域, 慶熙宮자이는 敦義門뉴타운 1區域 再開發로 換骨奪胎한 아파트다. 麻浦래미안푸르지오 84㎡ 時勢는 2014年 9月 入住 當時 6億 원 水準. 現在는 18億 원을 웃돈다. 6年 만에 12億 원이 오른 셈이다. 慶熙宮자이 亦是 2017年 入住 當時 8億 원이던 84㎡ 時勢는 現在 19億 원이 넘는다. 이처럼 再開發 投資는 서울의 新築 아파트를 低廉하게 사는 效率的 方法으로 꼽히며 사람들의 注目을 받고 있다. 最近 내 집 마련과 資産 增殖을 苦待하는 사람들이 再開發 投資에 注目하는 理由가 여기에 있다.

서울에는 지어진 지 20~30年 된 아파트가 많다. 現在 再開發이나 再建築, 리모델링 等으로 開發되고 있거나 向後 開發될 수밖에 없는 곳이다. 서울뿐만 아니라 首都圈에도 再開發 地域은 繼續 생길 것으로 보인다. 그렇다면 再開發이 進行되는 地域은 어디고, 무엇에 關心을 가져야 低廉한 價格으로 未來의 새 아파트를 살 수 있을까. 解法을 求하고자 최진성 리얼엑스퍼트 代表를 만났다.

再開發 10年 넘게 所要? ‘單套’는 勿論 ‘腸투’도 可能

崔 代表는 再開發 投資로 3年 만에 150億 원臺 資産을 일군 이 分野 專門家다. 經濟的 自由를 얻기 위해서는 勤勞所得이 아닌 資産所得을 늘려야겠다고 마음먹고 2013年부터 本格的으로 不動産 投資를 始作했다. 最近 3年間 仁川의 4000萬 원臺 빌라, 서울 영등포구의 1億 원臺 商街와 노원구의 2億 원臺 多家口住宅, 서울 松坡區 7億 원臺 商街住宅과 동작구의 10億 원臺 商街建物 等 여러 件의 再開發 投資 經驗을 쌓았다. 다양한 投資 經驗이 녹아 있는 投資 스토리와 노하우를 사람들에게 共有하면서 專業 投資者이자 不動産 投資 敎育 專門家로 活動하고 있다.



再開發事業은 整備區域 指定부터 새 아파트 入住까지 普通 10年 以上이 所要된다고 들었다.

“老朽된 區域을 再開發하려면 整備基本計劃을 樹立하고 整備區域으로 指定해야 한다. 이 時期를 前後로 該當 地域 住民 意見을 모아 推進委員會를 設立한다. 推進委員會에서 住民 4分의 3이 同意해 組合을 設立하면 再開發事業을 推進할 組合이 本格的으로 만들어진다. 이때부터 事業施行認可를 받게 된다. 以後 組合에선 곧바로 終戰資産評價를 進行한다. 從前資産評價는 組合員들이 所有한 資産의 價値를 數値化해 評價하는 段階다. 終戰資産評價를 進行해야 組合員들이 가진 不動産의 鑑定評價額을 알 수 있고, 이 鑑定評價額을 알아야만 權利價額, 分擔金 等을 計算할 수 있다. 事業施行認可를 받으면 施工社 選定, 組合員 分讓 申請, 管理處分인가 等의 段階를 거쳐 移住와 撤去를 한 後 工事에 들어간다. 普通은 撤去 前後나 着工 前 段階에서 組合員 棟戶數 抽籤과 一般分讓을 進行한다. 竣工 後 入住하면 以前 考試와 淸算 過程을 거쳐 再開發事業이 마무리된다.”

再開發 投資는 時間이 오래 걸려 危險 負擔이 크고 어렵다고 생각하는 이들이 적잖다.

“再開發事業 初期 段階, 卽 整備區域 指定이나 推進委員會 設立, 組合 設立 段階에서 投資한다면 새 아파트를 取得할 때까지 時間이 오래 걸린다. 그러나 꼭 初期 段階에 投資해야 하는 것은 아니다. 立地가 좋고 事業性이 保障된 곳이라면, 事業 收益性을 正確하게 把握할 수 있는 管理處分인가 以後에도 投資해 收益을 얻을 수 있다.”

事業 段階別로 適切한 時期에 사고파는 投資가 可能하다는 말인가.

“勿論이다. 不動産 投資는 傳貰保證金을 레버리지로 해 傳貰 滿期日까지 2年 以上 기다리는 갭投資, 짧은 時間에 사고팔 수 있는 分讓權 投資 等 여러 方法이 있다. 이런 投資는 分野別로 短期投資나 長期投資가 定해져 있다. 反面 再開發 投資는 時期別로 다양하게 戰略을 짤 수 있다.”

管理處分인가 끝난 後 收益性 正確히 把握 可能

좀 더 具體的으로 說明한다면.

“再開發事業은 進行 段階別로 價格이 上昇하는 區間이 있다. 組合設立認可, 事業施行認可, 管理處分인가 直後 프리미엄이 붙는다. 따라서 그 直前에 買收해 프리미엄의 上昇分만 醉하고 賣渡하는 方法으로 短期投資는 勿論 中期投資가 可能하다. 組合 設立 前後나 事業施行認可 前後 不動産을 買收해 入住 後에도 室居住하며 時勢 上昇을 누리는 長期投資도 可能하다. 最適의 時期에 不動産을 賣買해 進行 段階를 보며 팔아 時勢差益을 얻거나 時間이 걸리더라도 새 아파트가 된 後 더 높은 收益을 내고 罵倒하는 것이 再開發 投資의 核心이다.”

再開發事業이 遲延돼 오랫동안 投資金을 回收하지 못하거나 豫想 金額보다 感情評價金額이 낮게 나오는 境遇, 組合員 分讓價가 豫想보다 비싸거나 追加分擔金이 지나치게 많이 나오는 일도 許多한 것으로 안다. 이러한 危險負擔을 낮추는 方法이 있나.

“‘管理處分인가 以後’ 投資하면 危險 負擔을 줄일 수 있다. 管理處分인가가 났다는 것은 事業이 80% 以上 進行됐다는 意味다. 이 段階에선 組合員 個個人의 感情評價金額, 組合員 分讓價, 追加分擔金 等이 더욱 明確해지기에 앞서 言及한 리스크를 낮출 수 있다. 管理處分인가 段階에서 必要한 投資金과 入住 時 豫想되는 새 아파트 價格을 比較해 投資하면 確定 收益을 안고 가는 安全한 投資도 可能하다.”

確定 收益을 안고 가는 安全한 投資라는 게 어떤 意味인가.

“A라는 再開發 區域에 빌라가 있다고 假定해 보자. 5年 後 再開發이 되면 32坪型 아파트를 받을 수 있는 賣物이다. 賣買價와 鑑定評價額이 各各 4億 원, 2億 원으로, 이 賣物의 프리미엄은 2億 원이다. 投資者가 32坪 아파트를 받으려면 入住할 때까지 追加로 4億 원의 分擔金을 내야 한다. 分擔金은 組合員 分讓價에서 鑑定評價額을 뺀 金額이다. 그렇다면 빌라를 살 때 4億 원이 必要하고 分擔金 4億 圓이 또 所要되므로 結局 새 아파트를 賣買하는 데 들어가는 費用은 總 8億 원이다. 그런데 빌라를 買入할 當時 隣近에 있는 入住 1年 次 32坪 新築 아파트 價格이 最少 13億 원이다. 投資者로서는 5億 원을 確定 收益으로 안고 가는 셈이다. 빌라 買入 後 새 아파트가 지어질 때까지 5年이 걸린다고 했으니 5年이라는 時間을 기다리면 確定收益 5億 원을 얻는 셈이다.”

單套 時, 施工社 選定 直後 賣渡 可能

現在 再開發 投資를 苦悶하는 投資者에게 事業 段階別로 買收 및 賣渡 時點을 具體的으로 助言할 게 있나.

“1次 買收·罵倒 타이밍, 2次 買收·罵倒 타이밍, 3次 買收·罵倒 타이밍으로 各各 나눠 말씀을 드리겠다. 1次 買收 타이밍은 組合 設立 直前이다. 立地가 좋은 區域이라면 이 段階에 進入하는 것이 좋다. 推進委員會가 結成되면 所有者의 同意率이 75%를 넘어야 組合을 設立할 수 있다. 그런데 75%라는 數字가 絶對 만만하지 않다. 再開發區域으로 指定된 後에도 同意率이 75%에 못 미쳐 事業이 數年씩 漂流하는 곳이 많다. 그래서 組合設立認可 前後로 買收할 때 가장 注意해야 할 點이 住民 同意率이다. 同意率은 推進委員會 事務室에 問議하면 알 수 있다. 1次 賣渡 타이밍은 事業施行認可 後 施工社가 選定되고 난 直後다. 短期投資者에게는 이때가 첫 番째 賣渡 時點이다. 施工社가 選定되면 該當 區域의 弘報 效果는 最大値가 돼 買收者가 몰리기 때문이다.”

2次 買收·罵倒 時點은 各各 언제인가.

“2次 買收 時點은 事業施行認可 段階에서 實施하는 鑑定評價 通報 以後다. 이 時期에 買收하면 再開發 物件의 正確한 鑑定評價額과 프리미엄 把握이 可能하다. 또한 組合員 坪型 申請까지 마친 段階라면 내가 願하는 坪型을 골라 買收하면 되기에 實居住까지 念頭에 둔 投資者에게 가장 좋은 買收 타이밍이 될 수 있다. 2次 賣渡 타이밍은 管理處分인가 直前이다. 單, 投機過熱地區 내 再開發區域 中 2018年 1月 24日 以後 事業施行認可 最初 申請을 한 再開發區域에 對해서는 管理處分인가 以後 組合員 地位 讓渡가 禁止된다. 그러므로 管理處分인가 移轉이 短期投資를 할 수 있는 마지막 機會다. 이 時期엔 移住費 貸出을 活用할 수 있다. 그만큼 初期 投資金이 줄어들어 實需要者가 많이 몰린다.”

管理處分인가 直前이 實居住者 最適 買收 타이밍

3次 買收·罵倒 타이밍을 各各 꼽는다면.

“管理處分인가 前後 時期가 初步 投資者나 實需要者에게 推薦하는 安全投資의 核心 買收 타이밍이다. 管理處分計劃이 樹立되면 組合員 分讓價, 一般 分讓價, 豫備費 等 各種 費用 計劃을 세울 수 있는 根據가 생긴다. 이런 內容을 土臺로 初期 投資金이 얼마나 드는지, 分擔金 等을 包含해 새 아파트를 받는 데 들어가는 總 投資金이 얼마인지 正確히 計算할 수 있다. 管理處分인가가 났다는 것은 再開發事業의 危險性이 大部分 解消되고 事業의 80~90%가 進行됐다는 意味다. 間或 不動産을 바로 賣渡하려는 사람이 더러 있는데, 3~6個月 空室로 두더라도 新築 時勢가 安定될 때까지 기다렸다가 팔기를 바란다. 이것이 3次 賣渡 타이밍이다. 本人이 入住하는 境遇엔 新築 價格 上昇 效果를 누리면서 居住하고, 賃貸하는 境遇는 傳貰를 4年 程度 놓은 後 罵倒하는 것이 가장 좋은 價格을 받을 수 있는 戰略이다.”

새 政府는 再開發을 통한 大規模 住宅 供給 意志를 보인다. 어떤 地域을 눈여겨보면 좋을까.

“서울의 漢南뉴타운, 聖水戰略整備區域, 黑石뉴타운 等은 立地가 훌륭하지만 投資金이 많이 必要하다. 反面 상계뉴타운은 서울에서 進行하는 再開發區域 中 가장 적은 投資金으로 接近할 수 있는 곳이다. 特히 組合設立認可 以後 安全한 投資를 願한다면 상계2區域을 推薦한다. 2021年 7月 基準 初期 投資金은 3億 원 後半에서 4億 원 中盤에 形成돼 있다. 입지나 未來價値도 競爭力이 있어서 投資金 對比 높은 收益이 期待되는 곳이다. 現在 서울 東北圈의 最大 이슈인 倉洞·상계 創業文化産業團地 造成 事業이 進行되고 있다. 앞으로 4號線과 8號線이 延長될 豫定이고, GTX-C 路線과 東北線 輕電鐵이 開通되는 等 交通 與件이 눈에 띄게 좋아질 것이다.”

그는 “理外 首都圈으로 눈을 돌리면 京畿 성남시나 光明市에도 立地가 훌륭하고 事業性이 좋은 곳이 많다. 1億 원 未滿, 5000萬 원 未滿을 가진 投資者는 仁川, 釜山, 大邱, 大田, 浦項 等 地方의 알짜배기 再開發 投資處에 關心을 가져볼 만하다”고 助言했다. 그러면서 “都市는 必然的으로 老朽化하고 再開發區域은 끊임없이 생겨난다. 不動産 價格 急騰으로 하루아침에 ‘벼락거지’가 됐다며 茫然自失할 必要 없다. 投資金에 맞는 事業性 좋은 賣物을 選別해 投資 經驗을 쌓는 이에게는 새로운 機會가 열린다”고 强調했다.