또 올랐다. KB국민은행 리브不動産에 따르면 7月 서울 아파트 平均 賣買 價格은 11億5751萬 원으로, 前月 對比 1468萬 원 上昇했다. 7月 28日 洪楠基 經濟部總理 兼 企劃財政部 長官이 直接 나서 집값이 高點 水準이니 追擊 買收에 신중해야 한다고 警告했지만 집값 上昇勢는 꺾일 幾微가 全혀 없다.

“집값은 더 오를 겁니다. 돌이켜보면 2017年부터 2020年 初까지는 누가 봐도 靑瓦臺와 政府 主導로 不動産 政策을 쏟아냈습니다. 지난해 21代 國會 出帆 後에는 國會 主導로 對策을 쏟아냈고요. 옳든 그르든 前面에 나서 ‘내가 市場을 安定化하겠다’는 勢力들이 있었습니다. 只今은 그런 司令塔이 안 보입니다. 이러면 市場에서는 來年 大選까지 손 놓으려나 보다 생각하게 됩니다. 各自圖生, 各自 알아서 選擇해야 하는 狀況에 내몰리게 되는 거죠. 말하자면 不動産 問題를 責任지는 運轉士가 없는 셈이라 不動産市場은 더욱 過熱될 憂慮마저 안고 있습니다.”

“집값이 더 오를까”라는 質問에 過熱 憂慮를 내비친 채상욱 ㈜포컴마스 代表는 自他公人 不動産 專門家다. 亞州大 建築學科를 卒業한 채 代表는 2011年부터 10年間 하나金融投資 建設·不動産 애널리스트로 在職하며 베스트 애널리스트로서 名聲을 얻었다. 特히 政策, 市場, 金融, 統計 等을 網羅하며 不動産市場에 對한 立體的이고 合理的 分析 方式을 提供하는 것으로 이름이 높다. 現在 經濟不動産 유튜브 ‘채상욱TV_작은富者되기’를 運營 中인 그는 不動産과 株式 關聯 冊도 여러 卷 펴냈는데, ‘오를 地域만 짚어주는 不動産 投資 戰略’ ‘大韓民國 不動産 지난 10年, 앞으로 10年’ ‘不動産 工夫는 처음이라’ 等이 있다.

文在寅 政府 들어 집값 큰 幅으로 두 次例 上昇

最近 만나는 專門家에게 共通으로 던지는 質問이다. 집값은 앞으로도 오를까.

“‘앞으로’가 언제까지인지 모르겠지만 答辯부터 하면 不動産 價格은 繼續 오를 거다. 元來 不動産은 資産市場의 一部다. 우리나라의 境遇 住宅 價格이 지난해 基準 5700兆 원 規模로, 國內總生産(GDP)의 3倍에 達한다. 한 나라 資産은 經濟가 成長하고 家計所得이 增加하면 必然的으로 오를 수밖에 없다. 只今 問題는 GDP 增加 速度 對比 住宅 價格 上昇 速度가 너무 가파르다는 거다. 特히 現 政府 들어 住宅 價格이 큰 幅으로 두 番 올랐는데 그 過程에서 政府 政策이 影響을 미쳤다. 그 結果 不動産 熱氣가 漸漸 高調됐고 危險을 堪耐하면서 집을 사는 사람이 늘고 있다. 그게 問題다.”



具體的으로 어떤 政策이 어떻게 作動했나.

“2017年 住宅賃貸事業者(主任社) 活性化 方案을 骨子로 한 12·3 不動産對策이 發表되니까 이듬해 多住宅者들이 主任社 登錄을 2倍로 하면서 서울을 包含한 全國 85㎡(以下 專用面積 基準) 以下, 그리고 公示價格 6億 원 以下 小型住宅 價格이 큰 幅으로 치솟았다. 及其也 40坪型臺 價格을 턱밑까지 쫓을 만큼 올라 政府가 9個月 만에 主任社 稅制惠澤을 줄이는 9·13 不動産對策을 發表해 過熱을 잠재워야 했다. 그 뒤로 不動産市場은 1住宅 市場으로 바뀌고 있는데 그것이 旣存처럼 貸出을 끼고 집을 사는 形態가 아니라, 傳貰를 끼고 집을 사는 갭投資 形態다. 여기에는 또 바뀐 請約制度와 貸出이 影響을 미치고 있다.

요즘 ‘靈끌’을 해 집값을 올리는 世代로 30臺가 指目되고 있는데 그들로서는 그럴 수밖에 없는 것이 投機過熱地區의 境遇 85㎡ 以下 住宅은 全量 請約加點制를 適用하기 때문에 點數가 낮은 젊은 世代는 請約에서 當籤될 可能性이 거의 없다. 實際로 2017年 8·2 不動産對策 以後 30代의 서울 住宅 當籤者 比重은 旣存 40%에서 現 9%로 떨어진 狀況이다. 그래서 旣存 집을 사려고 보면 貸出 規制가 甚하다. 結局 傳貰 끼고 貸出 받아 갭投資 形態로 집을 買收하게 됐고, 이것이 只今 不動産 上昇 要因으로 作用하고 있다.”

大選 後에는 不動産市場에 變化가 생길까.

“變曲點이 찾아온다는 意味는 아니다. 市場이 過熱된 只今쯤 安定化를 위해 나와야 하는 메시지나 政策이 다 뒤로 미뤄져 하는 말이다. 勿論 2024~2025年쯤 3期 新都市나 都心 再開發이 이뤄지면 住宅 供給 物量이 늘어 숨筒은 트일 거다. 그 기다림의 時間이 짧지 않기에 나만 빼고 다 집을 산 狀況에서, 나만 빼고 資産이 增加하는 狀況에서 기다리기란 쉽지 않다고 본다.”

그럼 只今 집을 사는 便이 낫다는 것인가.

“萬若 無住宅者가 그 質問을 한다면 사야 한다고 答하겠다. 普通 첫 住宅은 特定 地域에 오래 살 計劃이고, 2年 以上 賃借가 必要하며, 이제 집 問題로부터 자유롭고 싶다 하면 사는 거 아닌가. 只今 집값이 많이 올랐으니 사지 말아야겠다고 말하는 건 至極히 投資的인 마인드다. 投資와 住居를 結合하면 잘못된 選擇을 할 危險이 크다. 勿論 요즘 사람들은 雰圍氣가 많이 달라졌다. 1住宅 갭投資의 境遇에도 옛날에는 自己가 居住할 地域에 傳貰 끼고 사놨다 나중에 들어가겠다는 생각이었는데, 요즘은 내가 얼마쯤 있는데 어느 地域에 샀을 때 가장 많이 오르겠느냐고 묻는 분이 많다. 實需要 마켓日 때는 집값이 이렇게 가파르게 上昇하지 않았지만, 投資的 마인드를 가진 분이 늘어나면서 不動産市場이 過熱되는 거 같다.”

不動産市場이 제대로 作動하는 날이 올까.

“이番 政府가 不動産市場 安定化를 目標로 25回次 以上 對策을 發表했지만 그 目的을 이루지는 못했다. 그러면 反對로 政策이 하나도 作動을 안 했느냐 하면 그건 아니다. 一種의 세그먼트(細分化)들을 만들어냈는데 흔히 말하는 9億 원 以下 아파트, 9億 원 超過 아파트, 15億 원 以上 아파트, 85㎡ 以下 아파트, 85㎡ 超過 아파트, 規制地域, 非規制地域 같은 基準이 이미 作動하고 있다. 過去 主任社 制度를 施行했다 副作用이 나오니 元來대로 되돌렸던 것처럼, 現在 施行하고 있는 制度 中 副作用이 큰 것들을 고치기만 해도 市場은 제대로 돌아가리라 생각한다. 賃貸借 3法도 市場 安定化가 目的이었지만 오히려 傳貰價를 大幅 상승시켜 갭投資家 容易한 環境으로 바꿔놓았다. 무엇보다 賃貸借 3法과 請約制度 改善은 正말 時急하다. 잘못된 것들을 고칠 勇氣가 必要한 時點이다.”

‘住居에 投資를 結合시키지 마라’고 했지만 大韓民國에서 換金性이 容易하고 財産 增殖이 可能한 첫 番째 資産은 아파트다. 買收를 決心한 이들에게 어떤 地域을 推薦하고 싶은가.

“이제 서울 江南4具, 蘆道江(蘆原·도봉·江北區), 衿冠九(衿川·九老·관악구), 양영江(양천·永登浦·강서구) 같은 地域的 接近은 옛날 方式이라고 생각한다. 앞서 말했듯 이미 市場은 세그먼트化된 지 오래다. 只今은 一旦 首都圈 안에서 9億 원 以下 아파트를 買收하라 勸하고 싶다. 傳貰를 끼면 더 비싼 집을 살 수 있겠으나 初盤부터 投資 마인드로만 接近하면 漸漸 레버리지를 높여가다 삐끗하는 狀況이 올 수 있다. 굳이 地域으로 얘기한다면 京畿道다. 지난해에도 京畿道가 强勢였는데, 京畿道는 人口 1000名當 供給 住宅 數가 380號가 안 될 程度로 不足하다. 앞으로 家口 增加도 京畿道에 集中될 테고 住宅 不足 現象이 解消될 蓋然性도 매우 적어 住宅 價格 上昇 可能性이 높다.”

不動産 投資 地域的 接近은 이제 그만

GTX를 따라가면 될까.

“그것은 또 다른 問題다. GTX 라인은 아직 開發이 덜 된 곳이라 只今 價格에 GTX 價値가 이미 反映됐다, 或은 지나치게 反映됐다 같은 判斷을 할 줄 알아야 한다. 勿論 工夫하면 立地 價値를 볼 줄 알게 되지만 많은 功力이 必要하다. 다른 사람 意見만 들어서는 絶對 안 된다. 그것보다 쉽게 찾고자 한다면 新築 아파트 옆에 位置한 構築 아파트를 찾는 便이 훨씬 낫다. 지난해 京畿圈에서 强勢였던 地域이 水原, 城南, 安養 같은 舊市街地다. 이 地域 모두 整備事業이 進行 中인데, 아파트가 建設돼 새로운 傳貰 價格이 形成될 境遇 옆에 位置한 構築 아파트들 亦是 우리도 整備事業을 進行하면 저 價格 以上은 받을 수 있겠다는 期待感을 갖게 돼 ‘키 맞추기’가 이뤄진다. 傳貰 價格은 立地 價値보다 根據가 더 높다. 그 價格을 줄 意向이 있는 사람이 存在한다는 게 實際로 證明된 거니까. 더불어 新築 竣工이 豫定된 地域의 構築을 찾는 것도 方法이다.”

避해야 하는 不動産은?

“아직 우리나라에는 共同住宅 아파트의 長點이 많다. 비(非)아파트에 積極的으로 關心을 가질 必要는 없다고 생각한다.”

‘不動産 工夫는 처음이라’는 不動産 入門書 같은 冊이다. 이런 冊을 낸 理由는?

“所謂 ‘選手’라고 할 수 있는 사람들은 不動産市場이 이렇게 過熱되기 前 많이 움직였을 거다. 只今은 不動産 買收 허들이 가장 높았던 사람들까지 關心을 갖는 時期라, 그런 사람들일수록 基本 工夫가 必要하다는 생각이 들었다. 집을 가장 싸게 買收하는 方法은 請約이지만, 旣存 住宅을 買收하면 請約 機會가 날아간다. 그래서 이러지도 저러지도 못하는 분들에게 住宅에 包含되지 않아 請約 機會를 維持하면서 住居 安定도 確保하는 方法이 될 수 있는 아파텔(전용면적이 큰 住居用 오피스텔)도 紹介했다. 工夫 後 選擇하면 後悔가 없다. 不動産 工夫는 모두 꼭 해야 한다.”

<sub>※過熱 樣相을 보이는 不動産市場에 對한 展望과 投資 戰略을 담은 채상욱 代表 인터뷰는 週刊東亞 유튜브에서 視聽할 수 있습니다.

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