“오래된 配管이 만날 말썽이에요. 지난해 우리 집 바닥 配管이 터지는 바람에 아주 골치 아팠다니까요. 아랫집 天障까지 물이 새 修理했는데, 1000萬 원 以上 들었지 뭡니까. 最近 몇 年 동안 配管 때문에 여러 番 골치를 썩었어요. 이런데도 再建築이 안 된다니….”

8月 10日 午後 2時 서울 陽川區 牧童新市街地 11團地 아파트. 내리쬐는 햇빛 속에서 牧童新市街地의 象徵인 ‘나무 木(木)’ 者 마크가 아파트 外壁에 鮮明하다. 이곳에서 30年 以上 살고 있는 70代 A氏가 한숨을 쉬며 말했다. A氏와 함께 집으로 들어가니 “直接 좀 보라”며 마룻바닥에 있는 어른 손바닥만 한 검은 얼룩을 가리켰다. 큰돈 들여 修理한 配管에서 다시 물이 새는지 木材 바닥마감材 대여섯 군데가 시커멓게 썩어 있었다. A氏는 “牧童新市街地 團地를 造成할 때 入住해 여태까지 살고 있다. 長成한 子息들도 여기서 다 키웠다. 30年 以上 한 집에 산 사람을 投機꾼이라고 할 수 있느냐”며 “집값을 잡겠다는 나라의 뜻은 알겠지만 그저 ‘再建築하지 絶對 하지 마라’는 式으로 나와서는 안 된다”고 하소연했다.

“30年間 한 집 살았는데…”

11團地는 1988年 10月 竣工된 1595家口 規模의 아파트다. 政府가 1980年代 서울 住宅 不足 問題를 解決하고자 서울 西部 核心地域으로 造成한 牧童新市街地의 一部다. 서울地下鐵 2號線 양천區廳驛에서 500m 距離에 位置하고 桂男近隣公園이 往復 6車線 道路를 사이에 두고 마주하고 있다. 新市街地 團地의 西쪽 끝에 자리해 法定洞 基準으론 신정동이다. 隣近 住民들은 ‘앞 團地’ 1~7團地에 對備해 ‘뒤 團地’라고도 부르는 곳이다. ‘파리公園’과 梨大牧洞病院 사이에 形成된 學院街와의 거리는 앞 團地보다 멀지만 桂男近隣公園 等 綠地가 가깝고 아이 키우기에 좋다는 評이다.

最近 이곳 住民들은 再建築事業을 推進했으나 3月 31日 2次 精密安全診斷에서 탈락했다. 1次 精密安全診斷 通過 後 餘勢를 몰아 再建築을 推進했지만 挫折된 것이다. 아파트 再建築은 1~2次 精密安全診斷 通過 後 組合設立→事業施行→管理處分인가 等을 거쳐 進行된다. 이 中 韓國建設技術硏究院, 國土安全管理員이 專擔하는 2次 精密安全診斷이 높은 ‘허들’이다. 國土交通部(國土部) 告示에 따른 ‘再建築 安全診斷 評價’에서 가장 比重이 높은 構造安全性(50%)을 充足하기 어렵기 때문이다. 2018年 文在寅 政府는 再建築 評價에서 構造安定性 比率을 大幅 높였다(박근혜 政府 當時 20%). 構造安定性이 낮아 當場 再建築이 時急한 團地만 許可하겠다는 趣旨이나 不滿도 만만찮다. 마감 및 設備老後度(25%), 住居環境(15%), 費用 便益(10%) 等 安全 診斷의 다른 要素는 具色 맞추기에 不過하다는 指摘마저 나온다. 이날 만난 住民들도 △駐車 空間 不足 △消防 設備 未備 △잦은 配管 고장 等 住居環境의 劣惡함을 呼訴했다.



한 住民은 “같은 新市街地 아파트인 6團地(1986年 11月 竣工)는 (2次 精密安全診斷을) 通過하고 11團地는 떨어졌다. 竣工 時期도 비슷한데 어느 한쪽만 當場 再建築해야 한다는 決定은 理解하기 어렵다”고 말했다. 6團地는 지난해 6月 韓國施設安全公團이 實施한 2次 精密安全診斷을 通過했다. 牧童新市街地 全體 14個 團地 中 現在까지 2次 精密安全診斷을 넘어선 唯一한 事例다. 9, 11團地는 2次 精密安全診斷에서 苦杯를 마셨고 나머지 11個 團地는 再建築 ‘숨고르기’ 中이다. 서울에서 再建築事業을 進行해본 한 住民 代表는 “같은 父母가 낳은 子息도 생김새와 性格이 제各各이듯 竣工 時期가 비슷하다고 構造安全性이 같을 수는 없다”며 “그동안 團地 內 補修工事 記錄을 얼마나 꼼꼼히 保管했는지 與否, 大大的 工事를 한 적이 없어 安全度가 낮다고 評價받는 것 等이 重要하다”고 짚었다.

“貰入者 이미 내보냈다”

規制 一邊倒이던 再建築 政策에 暫時 變化가 感知되기도 했다. 7月 12日 國會 國土交通委員會는 投機過熱地區 내 再建築 團地에서 2年 以上 實居住해야 分讓 申請을 許容하기로 한 ‘都市 및 住居環境整備法’(搗精法) 改正案 規定을 撤回했다. 지난해 6·17 不動産對策 一環으로 政府 與黨이 豫告한 ‘再建築 投機 規制’가 白紙化된 것이다. 2年 實居住 要件이 無爲에 그친 後 再建築이 活性化되고 傳貰難이 緩和될 것이라는 期待感이 있었다. 다만 이날 現場 反應은 “그렇지 않다”였다.

隣近 한 不動産 關係者는 “(再建築 實居住 2年) 規制가 없던 일이 되긴 했지만 이미 집 主人이 貰入者를 내보내고 들어와 사는 境遇가 적잖다. 갑자기 집을 다시 세놓는 境遇는 많지 않으니 傳貰 物量이 크게 늘眞 않았다”고 傳했다. 또 다른 不動産 關係者는 “文在寅 政府가 千年萬年 繼續될 것은 아니지 않나. 住民 相當數는 ‘政權이 바뀌어야 再建築할 수 있다’는 생각으로 기다리는 듯하다. 그래서 ‘賣物 잠김’ 現象도 如前하다”고 말했다. 不動産 빅데이터業體 ‘아실’(아파트실거래가)에 따르면 實居住 2年 條件 白紙化 後 現在(8月 12日)까지 11團地 아파트의 傳貰 契約 件數는 12件(23坪型 5件, 29坪型 7件)이다. 그 前 한 달(6月 12日~7月 11日) 동안 12件(23坪型 6件, 29坪型 6件)李 契約된 것과 같았다. 賣買는 23坪型 6月 24日(12億3000萬 원), 29坪型 6月 25日(15億7000萬 원)을 마지막으로 이뤄지지 않았다.

住民들과 不動産 關係者들은 서울市 次元의 規制도 去來 鈍化에 한몫했다고 입을 모았다. 4月 21日 서울市는 陽川區 木洞·신정동 一帶 新市街地 14個 團地와 강남구 압구정동, 永登浦區 汝矣島洞, 성동구 성수동 等을 土地去來許可區域으로 指定했다. 吳世勳 서울市長은 4·7 補闕選擧 候補 時節 再建築·再開發 活性化를 公約했다. 就任 後 5月 26日엔 “再建築을 正常化해 2025年까지 서울 市內 24萬 家口를 追加 供給하겠다”고 나섰다. 다만 “(就任 後) 再建築市場에 對한 期待感이 커져 一部 團地에서 市場 攪亂 行爲가 感知되고 있다”며 “相對的으로 집값이 낮고 劣惡한 住居環境 改善에 效果가 있는 再開發事業부터 規制를 緩和하고자 한다”고 밝혔다. 이를 두고 一部 住民은 “再建築 推進에 힘을 실어달라고 吳 市場을 찍었는데 오히려 規制를 强化해 失望이 크다”고 不滿을 표했다.

牧童新市街地 團地 中 現在까지 唯一하게 2次 精密安全診斷을 通過한 6團地의 狀況은 어떨까. 6團地는 木洞 學院街와 名門으로 불리는 양정중고, 한가람高架 가깝다. 中高生 子女를 둔 貰入者가 選好하는 團地로 알려졌다. 이곳에서 30年 以上 살았다는 한 住民은 “다른 團地 住民들은 ‘6團地는 2次 (精密安全診斷) 通過해 좋겠다’고 하는데 實狀은 꼭 그렇지만도 않다”며 “政府가 再建築 規制를 풀 생각이 없고, 믿고 뽑은 吳 市場도 再建築 推進에 消極的 態度를 보이지 않나. (再建築 推進에) 時間이 오래 걸린다고 듣긴 했지만 進陟이 너무 느려 답답하다”고 말했다.

6團地 再建築準備委員會 關係者는 “지난달 都市計劃業體를 選定했다. 3~4個月假量 걸린다는 整備計劃 樹立을 地區單位計劃 考試 전 미리 準備하려 한다”며 “서울市가 地區單位計劃을 하루빨리 告示했으면 한다. 우리 但只 所有主는 大部分 오랫동안 같은 洞네에 살았다. 旣往에 進行된 再建築事業이 速히 進行되기를 바란다”고 말했다. 地區單位計劃은 再建築·再開發 事業에서 各 建築物 用途와 容積率 等을 網羅한 一種의 都市整備 아웃라인이다. 地區單位計劃이 確定돼야 土地利用計劃 等 再建築·再開發의 後續 段階가 이뤄질 수 있다. 木洞 地區單位計劃의 境遇 新市街地 1~14團地 모두 該當되는 事案이다.

規制 爲한 規制

再建築·再開發 專門家인 김제경 투미不動産컨설팅 所長은 “再建築事業은 順調롭게 進行돼도 入住까지 10年 넘게 걸린다. 自身과 家族의 生涯週期를 考慮해 中長期的 眼目에서 投資해야 한다. 特히 까다로운 2次 精密安全診斷 通過가 關鍵”이라면서 다음과 같이 指摘했다.

“現 政府의 安全診斷 强化 基調는 ‘規制를 위한 規制’로 보인다. 陽川區 牧童新市街地 아파트 等 서울 市內 老朽 아파트는 1988年 耐震設計 義務 適用 規定이 導入되기 前 지었다. 當場 무너질 程度로 脆弱하진 않아도 地震이 發生하면 危險하지 않겠나. 政府가 再建築을 勸해도 異常할 게 없다. 그럼에도 비슷한 時期 竣工된 老後 團地의 精密安全診斷 結果가 제各各인 것은 納得하기 어렵다. 그런 點에서 現行 安全 基準의 矛盾을 눈여겨볼 必要가 있다. 萬一 再建築 規制가 조금씩 풀린다면 1980年代 지은 牧童地域 아파트가 代表的 受惠地가 될 것이다.”

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