서울地下鐵 2號線 方背驛 1番 出口로 나와 緩慢한 언덕길을 500m 남짓 올라가면 서울 서초구 방배동 삼익아파트가 나온다. 9月 檢察의 曺國 法務部 長官 自宅 押收搜索으로 取材陣이 몰려와 카메라 洗禮를 받았던 바로 그 아파트 團地다. 隣近 不動産公認仲介士事務所 姜某 代表에게 曺 長官이 所有한 49坪型(專用面積 151.54㎡)의 最近 時勢를 물었다. 

“呼價가 21億 원이에요. 올려도 너무 올린 거 아닌가 싶은데, 모르죠. 요즘 雰圍氣에는 이 價格에도 산다고 나서는 사람이 있을 수도 있죠.”

曺國 아파트는 ‘21億 원’

曺 長官이 사는 삼익아파트는 요즘 不動産市場에서 焦眉의 關心事다. 政府의 各種 規制에도 再建築 組合이 올해 안으로 施工社를 選定하기로 하는 等 再建築 事業이 蹉跌 없이 進行되고 있기 때문이다. 公認仲介士事務所 琉璃壁마다 ‘유럽의 感性으로 다시 태어나다!’(GS건설), ‘房배삼익 差別化를 위한 傍輩 最初 콜라보레이션!’(대림건설) 等의 文句를 내건, 再建築 事業 受注를 노리는 建設社의 弘報포스터가 붙어 있다. 買收 希望者가 많은지 ‘三益 29, 50(坪型) 求함’이라고 적힌 揭示物을 붙여놓은 곳도 있다. 

國土交通部(國土部) 實去來價 公開시스템에서 確認할 수 있는 이 아파트 49坪型의 가장 最近 去來 價格은 지난해 9月 18億4000萬 원. 비록 呼價지만 時勢가 1年 새 2億 원 以上 오른 것이다. 不動産 保有稅를 引上하고 貸出 規制를 强化한 지난해 ‘9·13 不動産對策’이나 再建築 아파트에 打擊을 입힐 만한 民間宅地 分讓價 上限制 導入(‘8·12 不動産對策’)도 집값 上昇에 制動을 걸지 못한 셈이다. 

時勢 上昇 原因으로는 크게 두 가지가 꼽힌다. 隣近 再建築 아파트 分讓이 成功的이었다는 點, 그리고 방배동 아파트값이 向後 繼續 오를 것이라는 期待다. 5月 삼익아파트에서 큰길(傍輩路) 건너 位置하는 方背그랑자이(옛 方背慶南아파트)가 3.3㎡當 平均 5143萬 圓의 一般 分讓價를 策定해 高分讓價 論難이 일었음에도 全體 家口 分讓에 成功하자, 지난해 11月 入住를 始作한 新築 아파트인 方背아트자이의 30坪型臺 價格이 16億 원臺에서 17億 원臺로 올라섰다. 10月에는 32坪型(專用面積 84.93㎡?·?10層)李 18億 원에 去來된 것으로 申告됐다. 그 影響으로 方背아트자이와 붙어 있는 三益아파트의 價格도 同伴 上昇하는 움직임을 보이고 있는 것이다. 



한便 서울地下鐵 7號線 내방역과 2號線 瑞草驛을 잇는 서리풀터널 開通으로 方背洞 交通 與件이 改善되면서 瑞草區 內 다른 地域에 비해 相對的으로 劣勢였던 方背洞 不動産에 對한 期待値가 높아지고 있다. 방배동 한 住民은 “방배동 집값이 盤浦 水準으로 오르진 못하겠지만, 熱心히 그 뒤를 쫓아가지 않겠느냐”며 期待를 내비쳤다.

靑瓦臺 官僚들의 江南 집값, 平均 40% 올라

執權 初期부터 집값 잡기에 積極 나섰던 文在寅 政府지만 오히려 집값이 더 오르고 있다. 올해 들어 下落勢를 이어가던 서울 아파트값은 7月 以後 上昇勢로 方向을 틀었다. 서울감정원에 따르면 올해 1分期와 2分期 서울 아파트값은 各各 1.08%, 0.42% 下落했지만 3分期에는 0.41% 上昇했다. 政府의 分讓價 上限制 發表 以後 떨어졌던 江南圈 再建築 아파트값이 回復되기 始作했고, 新築 아파트값이 繼續 强勢를 보이는 것 等이 主要 要因으로 꼽힌다. 及其也 ‘3.3㎡當 1億’ 아파트도 登場했다. 9月 盤浦洞 아크로리버파크 34坪型(專用面積 84.97㎡)李 32億 원에 去來되면서 3.3㎡當 價格이 1億 원에 近接한 9411萬 원을 記錄한 것이다. 

最近 民主平和黨 鄭東泳 代表는 經濟正義實踐市民聯合과 함께 서울 34個 團地의 아파트값 20年値를 分析한 結果 文在寅 政府에서 집값 上昇 幅이 가장 크다고 發表했다. 江南圈 基準으로 3.3㎡當 價格이 노무현 政府 때 2300萬 원, 朴槿惠 政府 때 900萬 원, 文在寅 政府에서 2000萬 원 올랐는데, 이를 年間 基準으로 換算하면 노무현 政府 450萬 원, 文在寅 政府 810萬 원이라는 것이다. 

이 같은 雰圍氣 속에서 文在寅 政府 主要 人士들이 保有한 ‘江南 아파트’ 價格도 連日 上昇하고 있다(표 參照). 曺 長官 外에도 李洛淵 國務總理, 盧英敏 大統領祕書室長, 文在寅 政府 初代 大統領政策室長을 지낸 張夏成 駐中大使, 金尙祚 大統領政策室長, 그리고 住宅 政策 主務 部處인 國土部 高位 官僚들이 保有한 江南 아파트도 文在寅 大統領이 就任한 2017年 5月과 比較해 적게는 20%, 많게는 50% 넘는 價格 上昇을 누렸다. ‘公職者倫理法’에 따라 財産을 公開하는 大統領祕書室의 祕書官級 以上 官僚는 總 53名인데, 10月 現在 23%에 該當하는 12名이 江南·瑞草·송파구에 아파트 1채씩을 保有하고 있는 것으로 把握됐다(18쪽 指導 參照). 이들이 保有한 아파트값은 實去來價 基準 平均 40% 上昇했다. 金賢美 國土部 長官이 53坪型 한 家口를 保有한 京畿 高陽市 하이파크시티 一山아이파크1團地의 價格이 下落勢인 것과 對比된다. 이 團地의 33坪型(專用面積 84.96㎡)의 境遇 2017年 5月 4億5000萬 원에서 올해 7月 3億6500萬 원으로 8500萬 원 下落했다.

“再建築 늦춰지더라도 只今 社놓자”

李洛淵 總理가 32坪型(專用面積 84.91㎡) 한 家口를 保有한 서울 서초구 잠원동 동아아파트는 最近 리모델링 推進이 具體化되면서 價格 오름勢가 좀 더 가팔라지고 있다. 隣近 公認仲介士事務所에 따르면 7月 리모델링 設計를 맡길 設計事務所가 選定된 以後 18億 원臺이던 32坪型 價格이 19億 원 初盤대로 올라섰고, 最近에는 呼價가 19億 원 後半臺로 더 올랐다고 한다. 이 아파트 團地는 2002年 竣工된 最高 20層짜리 아파트로, 일찌감치 再建築은 抛棄하고 ‘世代增加型 리모델링’으로 눈을 돌렸다. 아파트 團地를 리모델링할 境遇 現行法上 旣存 家口 數의 最大 15%까지 늘릴 수 있다. 

리모델링 後 周邊 新築 아파트와 엇비슷한 水準으로 價格이 오를 것이라는 期待가 投資를 끌어들이는 것으로 보인다. 隣近 公認仲介士事務所 關係者는 “家口別 리모델링 分擔金이 1億5000萬 원에서 2億 원 사이로 豫想돼 32坪型에 對한 投資金을 21億~22億 圓으로 봐야 하는데, 隣近 新築 아파트의 같은 坪型 價格이 現在 27億 원이다. 리모델링 後 32坪型이 最小 38坪型으로 넓어지기 때문에 리모델링 아파트가 新築 아파트보다 價値가 多少 떨어진다 해도 살 만하다고 判斷하는 것”이라고 說明했다. 동아아파트는 서울地下鐵 7號線 盤浦驛 앞, 서울高速버스터미널 對角線 자리에 位置한다. 큰길(新반포로)을 사이에 두고 3.3㎡當 7000萬 원이 넘는 新築 아파트 團地인 반포자이와 마주보고 있다. 

손병석 韓國鐵道公社 社長은 2017年 6月 國土部 第1次官에 就任하기 前 曺 長官이 居住하는 方背洞 삼익아파트와 世宗市 아파트를 處分하고 서울 강남구 대치동 雙龍2次 42坪型(專用面積 120.76㎡)을 買入했다. 多住宅者 讓渡稅 强化(2017年 8·2 不動産對策) 直前에 住宅 政策을 總括하는 國土部 第1次官이 ‘똘똘한 한 채’로 갈아탄 境遇라 當時 많은 耳目을 끌었다. 그런데 國土部의 李文起 住宅土地室長과 권용복 航空政策室長도 손 社長과 至近距離에 아파트를 保有하고 있는 것으로 確認됐다. 이 室長은 손 社長과 같은 雙龍 42坪型, 卷 室長은 雙龍2次와 이웃한 大峙宇成1次 30坪型(專用面積 84.69㎡) 所有者다. 

‘國土部 3人坊’의 대치동 아파트는 8·2 不動産對策의 一環으로 再建築 超過利益 還收制(再超還)가 導入되면서 混亂에 빠졌지만, 價格은 오히려 조금씩 오르는 趨勢다. 現在 各 團地는 再超還에 따른 超過利益 稅金이 數億 원으로 豫想되면서 再建築 推進이 踏步 狀態에 있다. 하지만 隣近 公認仲介士事務所들에 따르면 7月 23億 원에 去來됐던 이들 團地의 40坪型臺가 最近에는 呼價가 24億~25億 원으로 올랐다고 한다. 이들 아파트보다 再建築 速度가 늦은 隣近 미도아파트 價格이 最近 오름勢를 보이는 것이 呼價 上昇勢와 無關하지 않은 것으로 보인다. 한 公認仲介士事務所 關係者는 “最近 미도아파트 46坪型(專用面積 128.01㎡)李 29億5000萬 원, 34坪型(專用面積 84.48㎡)李 23億 원에 去來됐다. 누군가가 46坪型을 28億 원에 내놓는다면 그날 바로 팔릴 것”이라고 말했다. 國土部에 申告된 가장 最近의 46坪型 實去來價는 5月 25億 원(5層)이다. 

대치동 再建築 아파트 買入을 考慮하는 한 江南區 住民은 “再超還과 分讓價 上限制 等 規制가 實際 適用되는 狀況을 봐가면서 천천히 再建築을 推進하자는 雰圍氣”라며 “再建築이 多少 늦춰지더라도 더 오르기 前에 사놓는 게 낫다고 생각하는 사람이 많은 것 같다”고 傳했다.

住居 環境 좋아서, 物量이 적어서

再建築이나 리모델링 같은 好材가 없고 新築 아파트가 아니더라도 江南 아파트값은 꾸준히 上昇하고 있다. 張夏成 駐中大使가 保有한 서울 송파구 잠실동 아시아선수촌 51坪型(專用面積 134.48㎡)은 2017年 19億 원 線이던 去來價가 올해 6月 28億5500萬 원으로 10億 원 가까이 올랐는데, 最近 時勢는 29億 원臺라는 것이 但只 內 公認仲介士事務所 崔某 代表의 말이다. 그는 “再建築은 10年 後에나 始作될 것 같지만 三成驛 廣域複合換乘센터 建立, 綜合運動場 開發 等 好材가 많아 投資 需要가 꾸준하다”며 “서울地下鐵 2?·?9號線이 바로 團地 앞에 있는 데다 綠地 空間이 많고 桐 間 距離가 70m나 되는 快適한 環境 때문에 實際 居住하려는 사람이 많다”고 傳했다. 


盧英敏 祕書室長은 반포동 韓信서래 20坪型(專用面積 45.72㎡)을 保有하고 있다. 1987年 竣工된 4個 棟 414家口 團地로, 再建築이 擧論되긴 하지만 아직 具體的으로 推進된 것은 없는 狀態. 그러나 20坪型 價格이 2年 새 6億5800萬 원에서 9億2500萬 원으로 껑충 뛰었을 程度로 投資 需要가 몰리고 있다. 한 公認仲介士事務所 關係者는 “워낙 家口 數가 적은 團地라 買收者들이 賣物이 나오길 기다렸다 바로 사 간다”며 “아직 再建築 推進까지는 時間이 많이 남아 再超還 같은 規制는 別로 걱정하지 않고 投資하는 雰圍氣”라고 傳했다.

“多住宅者 賣渡 誘導해야”

政府의 各種 規制에도 江南 아파트값이 잡히지 않는 理由는 뭘까. 江南 不動産業界 關係者들은 “江南 아파트만 한 投資處가 없다는 認識이 如前히 剛하다”고 말했다. 잠원동의 한 公認仲介士事務所 정某 室長은 “막상 이 洞네 住民들은 빠른 집값 上昇勢가 거품은 아닌지 疑心하지만, 地方 사람들은 값이 더 오르기 前에 ‘人(in) 서울’, 서울 사람들은 ‘人 江南’ 하자는 생각으로 契約에 나선다”고 傳했다. 강남구 대치동의 한 公認仲介士事務所 朴某 代表는 ‘供給 不足’을 擧論했다. “요즘 대치동 아파트를 사겠다고 오는 사람을 보면 30, 40代가 많다. 子女 敎育 때문에 於此彼 大峙洞으로 移徙 와야 하는데, 앞으로 江南에 新規 아파트가 充分히 供給될 것이라는 期待가 難望하니 ‘只今이라도 一旦 社놓자’는 것”이라고 傳했다. 서초구 방배동 三益아파트 隣近 公認仲介士事務所 姜某 代表는 “요즘은 집主人들이 집값 움직임을 더 잘 알고 對應한다”고 말했다. 賣物이 同時에 나오지 않고, 한 件의 契約이 成事되면 그보다 價格을 좀 더 높여 賣物 한 件이 새로 나오는 式으로 順次的인 價格 上昇을 誘導한다는 것이다. 그는 “5月만 해도 14億4000萬 원에 去來됐던 삼익아파트와 이웃한 신동아아파트 30坪型臺가 보름 前에는 16億5000萬 원에 나와 이튿날 바로 팔렸다”며 “以後 隣近 아파트 집主人들도 이렇게 오른 價格에 더 붙여서 呼價를 부른다”고 덧붙였다. 

再超還이나 分讓價 上限制 같은 規制에 對해서는 再建築 速度를 늦출 뿐 집값을 抑制하는 데는 限界가 있다는 視角도 있다. 대치동 再建築 아파트의 한 組合員은 “各種 規制로 再建築이 늦춰지면 江南 아파트 不足 現象이 더 심해져 값은 더 오를 것”이라고 말했다. 實際로 再建築 難航을 겪고 있는 大峙洞 은마아파트 34坪型(專用面積 84.43㎡)이 最近 22億 원에 去來됐다고 한다. 國土部에 申告된 이 아파트 最高價는 7月 20億4000萬 원(10層). 朴 代表는 “江南 住民의 相當數가 2채 以上 保有한 多住宅者인데 讓渡稅 强化로 退路가 없어지자 繼續 保有하고 있는 사람이 꽤 많다”며 “政府가 限時的으로 多住宅者 讓渡稅를 낮추고 綜合不動産稅를 强化한다면 多住宅者의 住宅 賣渡를 유도해 江南 집값을 낮추는 데 도움이 될 것”이라고 意見을 披瀝했다.