“各自圖生(各自圖生)하는 수밖에 없습니다.”
심교언 건국대 不動産學科 敎授(寫眞)에게 ‘올해 下半期 不動産 展望과 適切한 내 집 마련 時期’에 關해 묻자 되돌아온 答이다. 不動産 價格이 오를 만큼 올라 언제 떨어져도 異常하지 않은 狀況이지만, 住宅 供給 物量이 不足하고 政府의 各種 規制로 下落 可能性이 낮은 만큼 實需要 長期 居住 目的이라면 只今 집을 사는 것도 나쁘지 않은 選擇이라는 이야기다.
“個人的으로는 집값 下落期까지 기다리는 게 낫다고 생각하지만, 只今 狀況은 그때까지 기다리기가 매우 어렵습니다. 貰入者라면 契約更新請求權이 滿了된 後 다시 집을 求해야 하는데 地域에 따라서는 傳貰 價格이 거의 2倍가 올라갑니다. 그런 境遇라면 차라리 집을 사는 便이 낫습니다. 勿論 只今 사기에는 많이 부담스러운 價格이지만, 於此彼 10年 以上 居住하며 長期 保有하면 結局 올라가거든요. 집값은 사고팔 때 問題가 되는 거지, 繼續 산다면 傳貰로 쫓겨 다니는 삶보다 좋을 수 있습니다.”
서울 아파트 平均 價格 11億4283萬 원
KB국민은행 리브不動産에 따르면 6月 서울 아파트 平均 賣買 價格은 11億4283萬 원이다. 지난해 12月(10億4299萬 원)보다 9984萬 원 올랐다. 지난해 6月(9億2509億 원)까지 거슬러 올라가면 1年 동안 서울 아파트값 平均 上昇額은 2億1774萬 원으로, 지난해 ‘패닉 바잉’ ‘靈끌’로 집을 마련한 사람은 結果的으로 成功的인 選擇을 한 셈이 됐다. 都大體 大韓民國 不動産 價格은 언제까지 오를까. 自他公人 不動産 專門家인 심교언 敎授에게 물었다.
서울 아파트 平均 賣買 價格이 1年 동안 2億 원 넘게 올랐다. 그럼에도 더 오를까.
“事實 서울 집값은 언제 떨어져도 異常하지 않은 狀況이다. 아파트 基準으로 70~80% 올랐기 때문이다. 萬若 只今이라도 政府가 讓渡所得稅 같은 것만 緩和해도 市場에 物量이 많이 나올 테고, 價格 調整이 이뤄질 거다. 또 巨視經濟 側面에서 봤을 때 코스피와 나스닥, S&P500指數가 只今처럼 繼續해 最高値를 更新하는 것도 正常的 모습은 아니기에 한 番은 세게 下方 壓力이 加해지리라 豫想한다.
그럼에도 下落보다 上昇 可能性이 높다고 보는 것은 賃貸借 2法 때문이다. 지난해 7月부터 傳月貰上限制, 契約更新請求權제가 施行되면서 當時까지 比較的 安定的이던 傳貰市場이 暴騰勢로 돌아섰고 집값마저 다시 上昇勢를 타기 始作했다. 그 餘波가 어느 程度였느냐면, 5年假量 집값이 빠지던 地域들도 上昇勢로 돌아섰다. 契約更新請求權제가 來年 여름은 돼야 한 番 다 돌기 때문에 그 前까지는 집값이 오르면 올랐지 빠질 餘地가 없다. 그 代身 只今 올라도 너무 오른 狀況이라 過去처럼 暴發的 上昇이 일어나지는 않을 거라고 본다.”
코로나19 事態 以後 流動性이 豐富해졌다고 하나, 普通 사람의 境遇 所得이 增加하지 않았다. 財産이 2倍로 늘지 않았는데 집값은 이렇게 2倍가 되는 것이 正常인가.
“코로나19 克服을 위해 돈을 많이 푼 것은 全 世界 共通 現象이다. 流動性이 豐富해지면 집값, 株價, 原資材 價格 等은 오르게 마련이다. 따라서 實質所得이 오르지 않은 一般人은 앞으로 집을 사기가 相當히 어려울 거다.
우리 社會 한便에는 莫大한 現金을 갖게 된 新興 甲富도 많다. 지난해만 해도 職員들에게 인센티브를 준 大企業이 많은데 그 金額이 어마어마하다. 數十億 원을 받은 사람도 있다. 企業 實績이 좋아지면서 그 收益을 나눈 會社도 많다.
只今 서울 江南 아파트는 이런 사람들이 現金으로 산다고 보면 된다. 問題는 江南 아파트값이 繼續 오르도록 둘 것이냐다. 江南이 오르면 ‘蘆道江’(노원구·도봉구·江北區)이나 ‘衿冠九’(금천구·관악구·九老區)도 5%는 올라야 하지 않나 이런 생각을 하게 돼 繼續 집값이 따라 올라가는 現象이 생긴다.”
‘패닉 바잉’ ‘靈끌’도 그런 現實에서 나온 選擇이다.
“江南을 始作으로 連鎖的으로 집값이 오르고 패닉 바잉까지 나오게 된 데는 이番 政府가 自招한 側面이 있다. 不動産 價格 暴騰은 政府가 投機꾼을 잡겠다며 ‘집을 한 채만 가지라’고 사인을 낸 데서 비롯됐다. 그렇게 되면 ‘똘똘한 한 채’여야 하니 地方 사람들까지 서울에 집을 사는 狀況이 생긴다. 實際로 지난해와 지지난해 江南이나 麻龍城(麻浦區·龍山區·城東區)에 집을 마련한 이 中 3分의 1이 地方 사람이다. 政府 政策에 따르면서 投資하려면 自己가 사는 곳보다 더 좋아 보이는 地域을 選擇할 수밖에 없다. 그렇다고 그 사람들이 投機꾼이라는 意味가 아니다. 本人들이 서울에 居住할 可能性도 있고 子女들이 서울로 留學을 갈 수도 있으니 必要에 依해 장만한 거다. 이런 狀況들로 不動産 價格 上昇이 繼續되면서 패닉 바잉까지 갔다.”
3期 新都市 隣接 서울地域은 價格 調整 可能性 커
價格 上昇이 豫想됨에도 “實居住 目的이라면 只今이라도 집을 사라”고 말하는 理由는?
“서울이나 釜山, 光州, 大邱 같은 大都市라면 長期間 살고자 하는 境遇 언제든 사도 좋다. 이제 經驗으로 모두 알게 됐듯이 不動産 價格은 時間이 지나면 結局 또 오른다. 買收 後 一時的으로 調整을 받아 財産上에 마이너스가 될 수 있지만 10年, 20年 지나다 보면 元來 價格과 비슷해지거나 그 以上으로 오를 可能性이 높다. 現在 豫測 可能한 調整 時期는 3期 新都市 入住가 이뤄지는 3~4年 後다. 調整 幅이 얼마나 될지 判斷은 어렵지만 過去 住宅價格指數를 基準으로 볼 때 5~10%假量 調整이 이뤄지지 않을까 싶다.”
3期 新都市 入住 後 집값 下落 可能性이 큰 地域은 어디인가.
“新都市 크기에 따라 半徑 5~10㎞까지 影響을 받는다. 特히 3期 新都市는 서울과 隣接해 있기 때문에 서울 안쪽 地域이 바로 影響圈에 들어간다. 京畿 果川과 河南은 江南圈이, 高揚은 搜索이나 신촌 等 西쪽 地域이, 仁川 桂陽과 富川 大將은 金浦國際空港 近處 麻谷이나 화곡동 地域이 該當한다. 가장 憂慮되는 地域은 京畿 南楊州인데, 宏壯히 큰 新都市가 들어서지만 需要가 그리 많지 않은 곳이다 보니 入住가 始作되면 東北地域이 價格 調整을 받을 거다. 只今 言及된 地域에서 買收를 考慮하는 분이라면 價格 調整 可能性까지 充分히 苦悶하고 購買 決定을 해야 한다. 또 新都市가 아니더라도 價格 調整은 반드시 온다. 어떤 資産이든 올랐다 싶으면 調整을 겪고 다시 오르는 過程이 反復되기 때문이다.”
價格 調整 危險性을 避하면서 집을 가장 싸게 買收하는 方法은 請約인가.
“第一 낫다. 얼마 前 國土交通部 長官이 時勢의 60~70% 供給을 이야기했다. 供給이 늦어질 可能性은 있어도 政府가 거짓말은 하지 않기 때문에 아마도 價格을 맞춰서 내놓을 테고, 그렇다면 집을 마련하려는 이에게는 좋은 機會가 될 거다.”
專門家 立場에서 3期 新都市를 어떻게 보나.
“여러 側面이 있지만, 住居 與件을 改善하고 집값을 잡는 데는 宏壯히 좋은 方法이다. 政府가 廣域 인프라와 일자리 擴大 側面에서 旣存 新都市와는 다르게 接近하고 있어 서울의 複雜함을 解消하는 役割도 할 거 같다. 基本的으로는 서울에 더 많은 사람이 奧密稠密 모여 있는 것이 環境的으로 좋고 出退勤에도 유리하지만 그런 狀況이 不可能하니 一旦은 이렇게라도 숨筒을 틔워야 한다. 그사이 서울에서도 持續的으로 再開發과 再建築이 이뤄진다면 집값 安定에 도움이 될 거다.”
壁畫 그리기 作業 進行됐지만…
서울 住宅 供給 物量 不足도 이番 집값 上昇의 原因이 됐다.
“맞다. 서울에서 再開發·再建築을 통한 住宅 供給만 持續的으로 이뤄졌어도 집값이 이렇게까지는 안 올랐다. 最近 10年間 25萬 채 以上 開發 認許可를 遲延시켰다고들 얘기한다. 서울 住宅이 300餘萬 채다. 25萬 채면 거의 10%에 肉薄한다. 開發이 遲延되는 동안 都市再生이라는 이름으로 步道블록 改善, 壁畫 그리기 作業 等을 進行했지만 정작 그곳 居住 市民들은 不便함을 呼訴했다. 基本 住居 水準은 保障해주면서 事業이 進行돼야 하는데 너무 意欲的으로 밀어붙인 게 아닌가 싶다.”
10年 歲月을 흘려보냈다면 正常化에도 10年이 必要한가.
“그보다는 짧을 거다. 新都市 入住가 始作되면 서울 落後地域은 價格 調整을 받게 된다. 只今처럼 價格이 높으면 再開發이나 再建築을 해도 收益이 나지 않는다. 先進國 事例를 보면 土地 價格이 折半 以下로 떨어지면 새로운 資本이 流入돼 改補修가 이뤄진다. 또 서울市長이 바뀐 後 民間 主導 開發을 强調하는데 只今 當場은 效果가 없어도 3~4年 안에는 可視的 成果가 나올 거다. 只今 몇몇 再建築 團地를 보면 異常한 規制를 適用해 事業이 遲延되는 境遇가 있다. 俗稱 미아리 集娼村 近處의 境遇 集娼村을 남겨야 한다든가, 어떤 아파트 團地는 文化遺産으로 한 棟을 남기라고 하는 式이다. 法에도 없는 이런 規制들만 當場 除去해도 可視的 成果가 나올 거다.”
3期 新都市 入住, 서울 再開發·再建築 事業이 어느 程度 軌道에 오르는 3~4年 後에는 집값이 下落할까.
“入住 物量이 터지면 價格 調整은 받을 거다. 어느 程度 빠질지는 豫測이 어렵다. 많이 올랐으니 많이 빠질 수도 있고, 經濟가 어려워져 빠질 수도 있고…. 또 하나 變數는 政府 政策이다. 事實 집값 暴騰은 全 世界的 現象이다. 코로나19 克服 過程에서 돈이 많이 풀리면서 모두 같은 狀況을 맞게 됐다. 이런 가운데 全體 住宅에 賃貸料 上限制 같은 規制를 펴는 나라는 全 世界에 韓國밖에 없다고 보면 된다.
지난해부터 많은 專門家가 집값 暴騰 憂慮를 다양한 經路를 통해 얘기했음에도 結果的으로 이런 狀況이 온 걸 보면 답답하다. 始作은 投機꾼 잡기였는데 結果的으로는 庶民만 超죽음 狀態가 됐다. 더 걱정되는 點은 富者와 가난한 사람을 나눠놓았다는 거다. 앞으로 讓渡所得稅 引下, 綜合不動産稅 引下, 多住宅者 規制 緩和 같은 이야기가 나오면 ‘父子만 좋은 거잖아’라고 생각하는 사람이 있을 거다. 그래서 事實 只今은 무슨 豫測을 하기도 어렵다. 그야말로 各自圖生해야 한다.”
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