• 多家口住宅 함부로 傳貰 들어선 안 돼

• 貸出 많은 境遇 多數 貰入者 對抗力 喪失

• 年度別 少額 임차금 範圍 안 保證金 設定해야

• ‘무피 投資’도 利子 支出 많으면 말짱 꽝!

職場人들 사이에서 흔히 하는 얘기 中에 “月給쟁이가 돈 버는 方法은 不動産밖에 없다”는 말이 있다. 이들이 얘기하는 投資는 大部分이 ‘갭投資’다. 貸出과 保證金을 잔뜩 끼고 집을 산 뒤 집값이 오르면 自動으로 돈을 벌게 된다는 論理다. 하지만 갭投資도 갭投資 나름이다. 집主人과 賃借人을 속이는 나쁜 仲介業者를 言及한 것과 마찬가지로 갭投資에도 ‘나쁜 갭投資’가 있다. 

競賣 物件 하나를 事例로 들어보자. 京畿道에 있는 多家口住宅으로 總 12家口가 살고 있다. 多家口住宅은 多世帶住宅과 달리 建物 全體가 單獨 所有다. 이 多家口住宅의 銀行 貸出金은 4億1000萬 원, 賃借人 11名의 保證金은 5億3000萬 원 程度 된다. 貸出金과 保證金을 合한 金額이 總 9億4000萬 원인 것이다. 하지만 이 物件은 지난 3月 5億4700萬 원에 落札됐다. 

問題는 豫想 그대로 貸出이 너무 많다는 것이다. 保證金(家口當 平均 5000萬 원) 全體가 落札價와 비슷한 水準이다. 抹消基準權利(근저당권 設定 基準)를 보면, 于先 2008年 4月 18日 銀行이 3件에 걸쳐 4億1000萬 원을 根抵當 設定했다. 賃借人 11名 모두 轉入日子가 根抵當 날짜보다 늦은 後順位 賃借人이다. 卽 該當 物件이 競賣로 넘어가도 貰入者는 對抗力이 全혀 없고 根抵當權者인 銀行에 順番에서 밀려 落札 後 保證金을 돌려받지 못한다. 안타깝게도 이는 現實이 됐다. 

왜 이런 일이 생기는 것일까. 周邊에서 보면 多家口住宅(원룸建物, 商街住宅 等) 傳貰를 求할 때, 不動産仲介業者들로부터 제대로 된 ‘브리핑’을 받지 못하는 賃借人이 많다. 仲介業者들이 일부러 말을 안 한다기보다 몰라서 못 해주는 境遇가 大部分이다. 이 建物의 境遇도 仲介業者들은 賃借人에게 “時勢 賣買價 7億~8億 원에 貸出金 4億1000萬 원, 保證金 5000萬 원이니 이 程度면 安全하다”고 紹介했을 可能性이 크다.

少額賃借人 範圍를 벗어나지 마라!

하지만 重要한 事實 한 가지가 빠져 있다. 바로 賃借人이 ‘나’ 말고 10名이나 더 있다는 것이다. 게다가 나는 이미 該當 建物에 貰 들어 살고 있는 10名과 比較해 轉入申告 날짜도 가장 늦다. 자칫 建物이 競賣로 넘어갈 境遇 내가 主張할 수 있는 權利의 順番이 맨 꼴찌란 얘기다. 따라서 落札 後 ‘나’는 保證金을 한 푼도 돌려받지 못한다. 實際로 競賣가 進行되자 11名의 賃借人 中 고작 4名만이 落札價에서 信協 貸出金을 빼고 남은 1億3700萬 원을 나눠 가질 수 있었다. 나머지 7名에 對한 保證金 3億9300萬 원은 虛空으로 날아가 버리는 셈이다. 



따라서 多家口住宅에 貰를 얻을 때는 반드시 旣存 賃借人을 確認해야 한다. 이 建物에 몇 名이 傳貰高, 몇 名이 月貰로 사는지 等을 알아보는 것이다. 實際로 仲介業法 施行令 22兆 (仲介對象물의 確認·說明) 5項을 보면 ‘賃借人 現況’을 把握하게끔 돼 있다. 그런데 現實에서는 그게 쉽지 않다. 집主人이 情報 提供을 잘 안 하려는 傾向이 있기 때문이다. 洞네마다 ‘소문난 집’이 있다. 모든 貰入者를 傳貰로만 들이는 집이다. 이런 집은 正말 危險하다. 一旦 避하고 볼 일이다.
 
그렇다면 方法은 保證金을 낮추고 月貰로 들어가는 것이다. 保證金을 最大限 낮춰 ‘少額 賃借人’ 範圍에 들어가면 훨씬 安全하다. 賃貸借保護法 第8條(保證金 中 一定額의 保護)에 依하면, 賃借人의 保證金이 어느 基準 以下 金額일 境遇 順位와 相關없이 0順位(銀行보다 먼저)로 配當받을 수 있다. 흔히 ‘少額 賃借人 保護’라고 불리는 이 條項은 말 그대로 相對的으로 弱者인 少額 賃借人을 保護하기 위해 만든 條項이다. 

이 多家口住宅 境遇에도 賃借人 保證金이 3000萬 원 以下였다면, 順序와 相關없이 가장 먼저 配當을 받을 수 있었다. 銀行의 根抵當 設定 날짜가 2008年 4月 18日로 돼 있는데, 그 當時 ‘少額 임차금 票’를 살펴보면 保證金 3000萬 원 以下인 賃借人은 優先的으로 1200萬 원을 配當받을 수 있다.

少額 賃借人 範圍, 근저당권 設定日 基準으로 봐야

하지만 안타깝게도 이 多家口 貰入者들 中 少額 賃借人은 單 한 名도 없었다. 모두가 保證金 3000萬 원 以上을 주고 傳貰로 살고 있었다. 따라서 집主人이 意圖的으로 ‘올 傳貰’를 놓았다고 볼 수밖에 없다. 實際로 이 建物의 主人은 賃借人들의 傳貰金을 가로채 도망갔고 物件은 競賣에 부쳐졌다. 

이 事件 外에도 多家口住宅이 競賣로 나온 境遇를 살펴보면, 賃借人 모두가 傳貰로 들어가 있는 境遇가 많다. 이 境遇 집主人은 周邊 傳貰 時勢보다 若干 低廉하게 傳貰를 놓는다. 그래야만 賃借人을 求할 수 있기 때문이다. 처음부터 作定하고 詐欺를 친 집主人도 나쁘지만, 이런 瑕疵 있는 物件을 推薦하는 仲介業者들도 나쁘다. 이런 집은 아예 紹介조차 하지 말거나 少額 保證金으로 들어가도록 助言을 해주는 게 맞다. 

또한 賃借人 處地에서는 傳貰보다 月貰가 더 安全할 수 있다는 걸 반드시 알아둬야 한다. 萬若 月貰 賃借人이라면 競賣 進行에 앞서 3가지 行動要領을 熟知해두자. 첫째, 競賣 얘기가 나오기 始作하면서부터는 月貰를 내지 않는다. 둘째, 반드시 少額 配當을 받는다. 셋째, 競賣 落札者에게 移徙費를 챙겨 받는다. 

이 多家口住宅의 境遇 賃借人들이 모두 少額 賃借人 範圍를 벗어나 傳貰로 살고 있었던 理由는 少額 賃借人 保護에 對한 規定 自體를 몰라서였을 可能性이 크다. 아니면 少額 賃借人 基準을 錯覺했을 可能性도 있다. 少額 임차금은 賃借人이 轉入하는 現在가 아니라 根抵當 設定일을 基準으로 한다. 卽 過去에는 賃借人 保護 保證金이 只今보다 더 적게 策定돼 있었음을 認知하고 保證金 規模를 낮췄어야 한다. 

該當 多家口住宅에 2017年 12月 11日 마지막으로 轉入한 貰入者의 境遇 傳貰金으로 5000萬 원을 支拂했다. 現在(2018年 9月 18日 以後) 基準으로 보면 5000萬 원까지 少額 賃借人으로 認定되지만 該當 物件의 根抵當設定 날짜는 2008年이므로 10年 前 基準表에 따라 3000萬 원 未滿으로 保證金을 設定했어야 한다. 이는 不動産 仲介業者도 곧 잘 잊어버리는 部分이다.

利子 많이 나가는 갭投資는 ‘바보짓’

賃借人을 保護하자고 만들어놓은 少額 賃借人 條項을 事實은 投資者들이 더 많이 活用하고 있다. 競賣 物件을 보다 보면 條件이 비슷한 것들이 種種 눈에 띈다. 法院競賣情報 온라인 홈페이지에 揭載돼 있는 事件番號로 읊어보자면 17-3088, 17-5268, 17-4999, 17-6094, 18-1416 等이 代表的이다. 이들의 共通點은 바로 ‘갭投資’다. 賣買價 1億 원에 貸出 7000萬 원, 賃借人保證金(傳貰) 2500萬~2700萬 原因 物件들이다. 

갭投資 中에서도 이런 境遇를 ‘무피 投資’라고 한다. 한마디로 投資金이 ‘제로’란 뜻이다. 이런 物件은 設令 競賣가 進行되더라도 賃借人은 被害를 거의 보지 않는다. 代表的으로 17-5268 事件을 살펴보자. 이 物件은 少額 임차금 票로 보면 過密抑制圈에 該當하며 落札價는 8900萬 원이고 根抵當 1順位는 銀行이다. 根抵當 設定額은 1億 원. 2順位는 賃借人으로 2700萬 원을 먼저 配當받을 수 있다. 이 境遇 損害는 銀行이 보게 된다. 落札金 8900萬 원 中에서 賃借人 2700萬 원을 配當하고 남은 6200萬 원만 가져갈 수 있으니 말이다. 

投資者들도 이 點에 注目할 必要가 있다. 서울 및 首都圈 一帶에서 1億 원 안팎의 집(主로 빌라라고 부르는 多世帶住宅)을 사서 賃貸 收益을 얻고자 할 境遇, 貸出을 最大限 (집값의 70%~80%) 받되 賃貸 保證金은 3000萬 원 以下로 들이는 게 좋다는 얘기다. 賃借人은 競賣가 進行되더라도 保證金 被害가 없어 마음 놓을 수 있고, 投資者는 投資金 ‘제로’ 狀態에서 賃貸 事業을 할 수 있으니 ‘누이 좋고 妹夫 좋은’ 꼴이다. 

그런데 이 物件은 왜 競買로 나왔을까. 이 亦是 完璧한 投資는 아니라는 얘기다. 바로 利子 負擔 때문이다. 더욱이 現在 政府는 不動産 投機에 對한 警告 次元에서 多住宅者 貸出을 最大限 抑制하는 政策을 펴고 있다. 지난해 施行된 9·13 對策으로 多住宅者들은 貸出 自體가 힘들거나 不可能해졌다. 

例를 들어 銀行에 9000萬 원을 貸出받았다고 치자. 연 3.5% 利子率로 計算하면 每달 내야 하는 利子는 26萬 원이다. 無被가 無被가 아닌 것이다. 이런 式으로 4채를 買入했다 치면 每月 利子로 100萬 원이 넘는 돈이 나가는 셈이다. 갭投資 後 傳貰를 줬기 때문에 들어오는 月貰도 없다. 이건 正말로 바보 같은 짓이다. 집값이 올라도 남는 게 없다. 아니 집값이 오르기 前에 利子에 치여 집主人이 먼저 ‘棄權’을 외치게 된다. 結局 該當 物件은 競賣로 넘어간다.

保證金 적게 設定해 月貰 받는 게 琉璃

投資는 實戰이다. 練習이 있을 수 없다. 失敗하는 瞬間 곧장 벼랑 끝으로 내몰린다는 걸 잊지 말아야 한다. 그렇기에 投資에 앞서 徹底한 工夫와 準備가 必要하다. 5年 前 仁川에서는 夫婦 共同名義로 不動産 15채를 所有한 한 夫婦가 過度한 빚 때문에 結局 一家族 自殺을 選擇한 끔찍한 일이 벌어졌다. 

그렇다면 賃借人에게 被害를 주지 않고 돈도 버는 갭投資는 없을까. 工夫하고 발품 팔면 答은 멀리 있지 않다. 2003年 筆者가 買入한 서울 所在 多世帶住宅 하나를 例로 들겠다. 1億 원을 貸出받고 내 돈 3500萬 원을 보태 1億3500萬 원에 買入한 집인데, 以後 몇 年間 賃借人에게 保證金 3500萬 원에 月貰 55萬 원을 받았다. 서울의 境遇 保證金 3400萬 원까지가 少額 賃借人에 該當한다. 貸出金 1億 원에 對한 月 利子가 30萬 원 程度이니 純收益金은 每달 25萬 원 程度 됐다. 實投資金 없이 1年에 300萬 원씩 번 셈이다. 

이처럼 갭投資에서 가장 重要한 건 利子 負擔을 없애는 것이다. 그래야 眞짜 남는 장사를 할 수 있다. 이 빌라는 如前히 保有하고 있다. 그사이 貸出金을 다 갚아 지난해부터는 保證金 1億4000萬 원에 傳貰를 주고 있다. 나의 職業은 專門 不動産 投資者이고 如前히 多住宅者다. 하지만 貸出은 없다. 政府에서 하지 말라고 하니 하지 않는다. 不動産 專門家들끼리 흔히 하는 말이 있다. “政府에 맞서지 말라”다. 많은 職場人이 꿈꾸는 ‘不動産으로 돈 버는 方法’의 始作은 큰 欲心을 부리지 않는 데 있다.


_{安定일 | IT 業界에서 10年間 일하다 2004年부터 本格的으로 不動産 競賣에 뛰어들었다. 15年에 걸친 競賣 經驗을 바탕으로 온라인 카페 ‘홈336’과 함께 競賣 敎育 아카데미를 運營하고 있다. 競賣의 基本인 權利 分析부터 좋은 物件 고르는 法, 法院 入札 過程 等에 對한 情報를 涉獵했다.}